商业地产项目市场分析报告.docx

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1、商业地产项目市场分析报告如今最火爆的行业非地产行业,地产行业的火爆能够带领其他行 业也跟着火爆起来,所以现在有不少的商业地产项目等着开辟，但是 商业地产项目的开辟不是儿戏,相关单位要根基实际情况对该商业地 产项目进行市场分析。今天了 1篇关于商业地产项目市场分析报告， 供大家参考。一、项目概况（一）、开辟项目区位条件威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开辟区大庆路以北,西起九 龙河，东至海埠路，北临大海。a8、a9地块为度假区规划分区,位于威 海湾南侧,东、北临规划环路,西侧与皇冠房地产先期开辟的九龙湾花 园小区隔河相对,是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区 之一。（二）、规划方案旅游度假

2、区规划总用地面积140. 92公顷，居住人口 1.59万人，其 中a8、a9规划分区总用地3.61公页规划用地3. 18公顷，规划以居 住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对 居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部a8地块以居住为 主，沿大庆路的a9地块以商业、办公为主，兼容一部份住宅。总建造 面积为90860面,其中多层住宅6621疔;高层（18层）住宅建造面积为 536824;商业、公用、办公建造面积为11768曲;地下储藏室3749地下车库376个，建造面积15040 m2o建造密度20.1%,容积率为经计算,本项目的内部收益率为9. 5%,参考同行业基准投

3、资内部收 益率8%,本项目的内部收益率大于基准投资收益率,项目可行。七、风险分析（项目盈亏平衡分析）销售面积盈亏平衡点二成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27, 670. 27*10, 000/3, 705. 27（1-11. 45%）二84, 334. 35 平方米占计 划销售量的92. 82%销售单价盈亏平衡点二成本费用合计/房屋销售量 （1-税费率）=27, 670. 27*10, 000/90, 860（1-11. 45%） =3, 439. 16 元/平方米占计划销售单价的92. 82%盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达 到84, 334. 35平方米或者平均销售价格达到3,

4、 439. 16元/平方米时， 项目保本，安全余度7. 18%o八、结论经过我们认真研究分析论证,无论是从实施发展集团“一体两翼” 发展战略，特殊是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证 皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假 区规划远景和参预后续开辟看,开辟该项目均是必要的；同时,从财务 评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元/亩以内拍得该宗 土地,进行开辟建设,该项目均是可行的。综上所述,该项目在投资方向、经济规模、经济效益和抗风险能力 方面,既有可行性,又有可操作性。2. 27O整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接,体现了 规划区的现代和

5、时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务 设施,创造了清新、雅致的人文居住园区。二、建设条件（一）、建设地点条件1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。2、挨近公路，交通便利,离火车站及长途客运总站仅3公里。3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。4、容积率较高,可规划面积充足,场地地形地质条件满足建设要求。5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等 基础设施规划配套齐全,学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体 规划中。（二）、建设实施条件1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。2、威海市国土资源局发布公告将于xx年7月6日进行国有土地 使用权公开拍卖，

6、现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房 地产开辟商报名参加竞拍。3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开辟的皇冠九 龙湾花园较近,为项目实施提供了得天独厚的条件。三、投资环境分析（一）、宏观环境分析1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是 为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展,系列政策 均是站在增量房市场来进行调控、规范,而对存量房市场的影响则是 加大了交易成本,减少了供应量,对增量房价反而是保证和促进上涨 的力量,我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。2、据国家统计局资料报告,整体房价呈上涨趋势，今年15月份, 全国商品房平均销售价格同比上涨8.

7、9%,商品住宅和商业用房的平均 销售价格分别上涨11. 3%和4. 1%O3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开辟用地的 管理，使得威海市本就紧张的可开辟用地更为紧缺，更突显了威海九 龙湾旅游度假区用地的商业价值,成为威海房地产商家的必争之地。（二）、微观环境分析1、威海投资环境良好，政策比较优惠,特殊是大庆石油管理局与 威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威 海的发展创造了较为宽松的条件。2、皇冠房地产在威海成功地开辟了多个住宅小区,树立了良好的 企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。a8、a9规划分区的继续开 发,将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。

8、3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强， 加之商业住宅用地日益紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势 头,a8、a9规划区的开辟，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济 效益的机遇,是实现企业可持续发展的动力之源。4、拟开辟项目与皇冠九龙湾花园隔河相对,距皇冠房地产办公楼 约500米,与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地 产开辟该项目提供了极其便利的条件,便于生产经营与管理,有利于 降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度 和美誉度,可成为拟开辟项目的样板小区,是无形的广告,对提升其商 业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时,皇冠

9、九龙湾花园、 皇冠庆威工业园区和拟开辟项目实行统一的物业管理,将提高我们庆 威物业公司的市场份额和信誉形象,形成规模管理和经营,取得规模 效益和效应,既可消除用户对售后服务的顾虑,又可拉动销售。而且， 我们开辟的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优 势,提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力,并为九龙湾旅游度假区后期 的开辟，占得了商业先机,创造了条件。四、市场分析与价格预测（一）、市场发展前景分析根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方 面情况调查表明,威海地区房地产业发展前景看好,主要表现为：1、房价将持续稳中有升近几年,威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因

10、此受宏 观调控影响较小，由于土地价格、建造材料等价格上涨，房屋产品质量 及配套标准的提高,造成商品房价格居高不下。2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势一是城镇化进程加快,大量人口进城居住、就业,将增加房地产市 场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆 迁安置将增加房地产市场的整体需求。3、二手房市场活跃对新房的促进随着房地产二级市场不断活跃,如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、 按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。4、政府将加大对地产开辟的调控力度及城市建设的力度,将极大 地改善城市面貌,进一步优化城市空间布局,推进威海这座最佳人居 城市的规划建设,跻身世界精品居住

11、城市行列,并吸引更多人群到威 海购房居住。5、房地产营销方式的改变房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转 变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、 质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。（二）、目标客户的定位目标客户 群主要分为四类：一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；四是致力于威海投资置业的购房群体。（三）、价格预测根据本项目自身特点,参考当地房产价格及其发展趋势,本项目预 测价格：1、多层住宅均价3900元/行；2、高层住宅均价4200元/行；3、商

12、业网点均价4500元/nf；4、办公楼均价3000元/nf;5、车位均价10万元/个；6、储藏室均价1000元/疔。五、项目实施计划（一）、工程建设实施计划1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在XX 年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将 于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有 关手续，满足xx年开工需要。2、为了合理利用资金,将采用滚动开辟的方式,先开辟市场份额大、 开辟成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开辟 商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开辟建设期为3年（xx xx年），xx年拟开辟面积37902

13、 m2, xx年拟开辟面积26150 m2, xx年 拟开辟面积26808 m：工程建设进度计划（见附表1）。3、以多年的开辟经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监 理制确保施工建设规范进行,施工过程中，要严格控制工程造价,提高 工程质量,控制工期,提高资金周转率。(二)、销售计划及营销策略1、销售计划根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势,该项目拟销 售周期为四年:XX年销售收入5612万元;XX年销售收入9984. 2万 元;xx年销售收入9216. 3万元;xx年销售收入8344. 5万元。年度销 售测算(见附表2)o2、营销策略秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房

14、地产市场调 查研究,充分发掘楼盘的卖点,通过以下途径和措施实现房屋销售,获 取最大利润。(1)、进行广泛的市场调查,通过目标客户和目标市场的分析,对目 标市场、户型结构、客户群体进行准确定位,建设适应客户需求的楼 盘产品。(2)、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售 目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的 广告方式,及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通,利用客户 群对企业品牌的认识、了解与接受,提高对所开辟产品的认识度。(3)、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、 网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直 销、行

15、销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务,让客户 感受到 比预期更好的超值服务。（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌 效应,提升企业核心竞争力,加强创新力,提高房屋的竞争优势,满足 客户的期望，激发客户的购买愿望。（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形 势下，新盘开辟销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略, 将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场,吸引客户的关注,形 成良好的市场氛围,形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格,给 客户

16、以“增值、保值”的信息,坚定购房客户的信心。六、项目财务经济分析（一）、投资估算按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8, 514. 84万元 （出让金总额8, 266. 83万元，契税248万元），项目开辟总投资为 31, 525. 03万元。（见附表3）（二）、资金筹措根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26, 600. 27万 元。其中自有资金12,600.27万元（含本项目销售回笼资金再投入 10, 545. 18万元），借入资金14, 000万元（其中中油公司贷款剩余额 2, 500. 00万元,应收回金海湾 医院欠款2, 000. 00万元，需新增贷款 9, 50

17、0. 00万元）o （见附表4）（三）、项目经济效益分析1、利润估算表（见附表5）本项目净利润2, 141. 06万元,净利率6. 36%O预测前提：土地173. 6万元/亩；营业收入33, 666. 10万元;平均销售单价3, 705. 27元/平方米；营业成本26, 600. 27万元；单位成本2, 927. 61元/平方米；税金3, 854. 77万元;费用1, 070. 00万元；贷款利息1, 310. 4万元。2、现金流量估算表（见附表6）本项目税后现金净流量2, 141. 06万元。测算前提同上。3、盈利能力分析（1）、静态分析投资利润率（税后）二项目净利润/项目投资支出总额=2, 141. 06/26, 600. 27=8. 05%。（数据见附表 5）（2）、动态分析项目净现值为277. 46万元，净现值大于0,项目可行（计算见附表 6)o