简单物业管理方案.docx

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1、简单物业管理方案简单物业管理方案（精品8篇）简单物业管理方案要怎么写，才更标准规范？根据多年的文秘写作经验，参考优秀 的简单物业管理方案样本能让你事半功倍，下面分享【简单物业管理方案（精品8 篇）】，供你选择借鉴。简单物业管理方案篇1一、概述某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心， 地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将 更显重要。二、目标贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的 服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能 发挥，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌，三、组

2、织物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此, 物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。四、人事人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交 付时设计）。序号岗位人数主要职责备注1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会 要持证4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。5安全护卫员7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。6水电工1公共区域水电设施维护、水 电维修服务等。7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。员工招聘后即由公司聘 请的物

3、业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培 训率100%o五、经营预测a）经营收入：19。14万元（年度，以下省略）1物业管理费：11。34万 元应收12o 6 万元 30000 乘 12 乘 0。35=126000（元）预计收入11。34万元（收缴率90%） 1维修服务费：0o 5万元1特约服务：5o 8万元 1其他收入：1。5万元b）支出：20o 25万元1人员工资福利：14万元1办公费用：2o 5万元（办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等）1维修保养费用：1。5万元1税金：1。 05万元1不可预见费用：1。2万元c）润亏：-1。11万元d）物业接管期间前期投入：1

4、K车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理 企业统一管理。二、业主、房屋使用人1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管 理活动。有权选择物业管理企业。2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人 应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆 损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公 共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准 私自存放易燃、易爆

5、、有放射性的物品，排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休 息的噪音等。简单物业管理方案篇4一、活动类型：AK47野战俱乐部二、活动时间：20_年3月29号（周六）中午三、活动地点：番禺区大学城565公交车（广工）总站3四、活动目的：让物业管理学会的成员加深彼此的了解，增进彼此感情，以更好 地促进共同工作的协调性以及物业管理学会和全体成员一起更好的发展。五、参加对象：物业管理学会全体报名成员六、活动流程：（1）自由活动。到达俱乐部之后，由于要等待开炉，这段时间大家可以玩在场的各种 桌游（如羽毛、桌球、乒乓、麻将和多种纸牌等游戏）时间：二三十分钟。（2）烧烤。开炉搞定之后，大家可以开始烧烤，也可以

6、继续玩游戏。烧烤时间：3个 小时左右。（3）玩游戏。谁是卧底（提前准备题目）杀人游戏（准备卡牌）时间：一个多钟。七、报名：3月25号（周二）通知物管学会所有干事及上层，确定要参加的人数并上 报。（说明是自行到达还是随大队集合出发。负责部门：人力部。）八、方式：（1）周五回家的可按照自己的意愿决定是否自行到达指定的活动地点（12点必须在目 的地集合）（2）桂花岗在校干事在29号上午10点到综合楼2楼架空层集合出发。乘车路线：校 门口坐481一童心北下车一转乘专线1 一广大公寓站下车（预计11点半到达）。大学城 其他报名同学要在H点半左右在广大公寓站集合完毕。再走半个多钟到达目的地。（桂花岗负责人

7、：黄昌盛、梁嘉宏、龙忠兴大学城负责人：陈小莹及部长）九、经费：团购价每人37元。到时学会再多带两箱王老吉饮料。（负责人：陈小莹） 十、结束时间：下午五点，桂花岗的同学集合后一同回校。乘车方式1：广大总站坐专线1 一广园客运站下车一走路回去。专线1整点一班车， 若回去时间接近整点则选择此方式。乘车方式2：广大公寓站坐B25-石牌桥下车一换成B2或B2A-越秀公园北门一走 路回去。H一、突发情况及应对方案：（1）天气突变则更改时间（提前一天进行确定）（2）若干事在集合时间还没到场，由其部长打电话联系，催赶其到现场。（3）如果活动超时，由策划部成员负责提醒ul改为下星期六，即22号u2这些东西是那里

8、本来就有的还是要自备的u3走路去广工?好远的喔u4谁去团购?什么时候收钱？u5社团给钱吗？简单物业管理方案篇5一、成立领导小组，加强组织领导针对当前物业管理存在的热点、难点问题，加强领导，由市建设局牵头，会同社区、 街道成立我市小区物业管理市场秩序专项治理工作协调小组，负责研究制定工作方案, 并负责对具体实施工作监督、指导和协调。着力规范市场秩序和服务行为，提升行业 形象，促进物业管理和谐健康发展。组长：陈桂凤（建设局局长）、副组长：庄强（建设 局副局长）、成员：陈乃秋（建设局房地产开发管理科科长）、陈蒲儿（建设局房地产开 发管理科职员）、林学贵（建设局房地产开发管理科职员）、王丽香（建设局房

9、地产开发 管理科职员），专项行动工作领导小组下设办公室，福清市建设局房地产开发管理科。 联系人：林学贵，电话 O二、明确任务，落实工作责任。坚持“标本兼治、综合治理”的原则，通过物业服务企业自查自纠与行业主管部门 检查督促相结合、全面规范和重点提升相结合、专项整治与长效管理相结合的办法， 加强整改整治，以达到促进城市住宅小区物业管理面貌明显改观，行业管理得到加强 的目的，力争专项行动取得明显成效。三、分步组织实施，措施落到实处（一）前期准备与动员部署阶段（8月初至8月10 0）1、动员阶段。物业管理主管部门、社区、街道及各物业服务企业统一思想，形成共 识，制定具体工作方案和分布实施计划。2、对

10、全市实施专业化物业管理的住宅小区进行全面调查摸底。3、制订工作方案。各物业服务企业要开展自查自纠，并根据自查情况，制订物业项 目整改提升方案，明确具体工作目标、内容及责任人。物业项目整改提升方案要于8 月20日前要报我局备案。（二）自查自纠阶段（8月中旬至10月初）1、召开各物业服务企业治理动员大会。布置企业开展自查自纠，如实填报“整顿和 规范物业服务企业自查检查表”对存在问题的小区一律在9月5日之前自行整改完毕, 并向协调小组提出整改书面报告。2、根据示范项目考评标准，采取靠前服务、跟踪推进的办法，加强对物业服务企业 新申报创建示范项目的指导。同时，对现有已评上省、市级示范项目将采取“回头看

11、” 措施，加强检查监督。3、加大日常巡查力度，对发现问题要责令物业服务企业限期整改，同时把物业企业 及管理服务项目结合开展物业管理规范提升专项行动工作情况，作为今年资质审验考 核评定的主要内容。（三）整改、抽查阶段（从10月中旬至11月中旬）1、责令物业企业做好整改工作，对整改工作不落实的，将采取相关措施，督促物业 服务企业落实。2、对个别严重存在问题的物业小区进行再抽查。四、严格工作要求，务求阶段实效（一）加强领导，强化组织实施1、提高思想，统一认识。物业管理工作是一项关乎千家万户的民生性行业，是改善 广大居民的居住环境和促进和谐社会、城市文明建设的一项基础性工作，各物业服务 企业要充分认识

12、这项工作的重要、必要性，增强做好这项工作的紧迫感和责任感。2、落实责任。加大对规范提升专项行动的日常督查，跟踪项目进展、掌握工作动态, 对物业企业对专项行动思想不重视、工作不力的，采取约谈、通报、曝光等方式，督 促物业项目规范提升实施方案的落实。对拒不整改、不执行、不落实工作方案的，要 依照相关规定予以处罚，记入企业信用档案，直至吊销资质证书。（二）强化监督检查。加强对物业服务企业项目合同履约情况动态监管，每周安排不 少于1个工作日对物业服务项目进行抽查、检查。对检查中发现的问题，下达书面整 改通知书，督促物业服务企业限期整改到位，并做好各项迎检工作。（三）扶持行业发展。加大行业扶持力度，扶优

13、扶强，引导、指导物业服务企业晋升 资质等级，扩大经营规模，拓展经营项目。重点培育一批信誉好、市场竞争力强、业 主满意度高、诚信服务的品牌企业，带动全市物业管理水平和服务品质的提升。（四）加强宣传力度。以简报、信息报送的形式加强工作动态交流，上下情况沟通， 同时要组织新闻媒体宣传典型示范项目，曝光、通报违法违规行为，规范各方主体行 为，引导业主支持和主动参与物业管理活动，营造有利于行业健康发展的良好舆论氛 围。简单物业管理方案篇6第一部分项目物业管理的定位及总思路一、本项目物业管理的定位（一）、本项目业态对物业管理的要求1、本项目业态对物业管理的基本要求本项目的物业主要为商业性和经营性的，除此之

14、外还有相当部分的物业用于居住使 用，故此要求物业管理具备以下功能：1）、维护和维修。即对物业维护和维修，对日常使用环境和生活、工作秩序的维护；2）、组织和协调。对日常相关物管及社区活动进行组织和协调，对业主之间及业主 与开发商、物业公司之间的交流进行组织和协调；3）、经营和管理。对物业的使用、出租、出售进行经营，对客户档案和物业档案进 行管理；展开相应的物业服务经营活动;4）、服务。向业主和使用权提供必要的各类生活服务和增值服务及商务服务。2、本项目业态对物业管理的特殊要求除了对物业管理基本常规的要求外，本项目还对物业管理提出了一些特殊的要求，主要是用来配合物业的销售和经营的要求，主要有：1）

15、、在销售期中为销售工作提供相关的配合性服务；2）、在项目销售期中配合开展物业招商、招租工作；3）、在项目销售期中配合提供物业管理文件和法律文书；4）、在项目销售期中配合销售向客户解释物业管理相关问题；5）、在销售期中向客户展示项目物管水平，配合提升项目品质。（二）、本项目物业管理的定位1、本项目物业管理的档次本项目物业管理的主要客户群为商铺的经营者以及酒店公寓的业者和使用者，由经 营业态和未来可能的使用者可以看出，其对物业管理的要求产高，在服务水平、服务 质量各方面均要求较高，故此本项目物业管理不能以一种常规的水平来要求，而是要 求有一定的品牌性，至少有星级酒店的服务水平。2、本项目物业管理形

16、式根据本项目物业管理档次和业态对物业管理的要求，本项目物业管理的主要形式实 质是酒店及商业经营管理，即以经营管理为核心，以经营带动服务，以服务促进经营。3、本项目物业管理的定位按照以上要求本项目物业管理定位应该是：复合式高档物业管理。二、本项目物业管理的总思路本项目物业管理的总体思路是：全程介入，系统运作，有机衔接。借用品牌提升档 次，以服务促进经营，经营带动服务。整个物业服务体系的核心在于：以品牌奠定基 础，促进销售，带动服务，高水平服务和高效益经营互动，最终强化品牌，获得利润。第二部分本项目物业管理体系的建立一、本项目物业管理的模式构想按照物业管理的总思路，结合本项目实际销售和物业管理运作

17、的要求，提出本项目 物业管理的基本模式为：引入品牌，委托管理，专业化运作，全程式服务。以品牌促 进销售、招商，以招商推动经营，以经营支撑服务，以服务增进经营。二、本项目物业管理组织构架本项目物业管理虽然管理物业的规模不大，但所涉及的球节较多，各环节之间的联 系复杂，除了物业服务管理外，还有较强的经营管理工作，因此本项目物业管理的组 织构架较为特殊。1、基本组织机构建立的模式本项目根据以上实际运作的要求和运作模式的要求适合于采用直线矩形模式。2、本项目的基本组织机构图总经理品牌物业顾问3、项目物业服务各部门工作职责及人员结构1）、品牌物业顾问该部门由品牌物业管理及酒店经营管理公司委派资深顾问担任

18、。主要职责为定期分 析客户群所提供的服务及经营状况报告，不定期地抽查各部门的工作，并根据最终结 果向总经理提并工作评价书及建议书。品牌物业顾问也直接接受总经营及客户部经理的咨询。该部门一般需12名资深顾问。2）、工程部该部门主要是执行本项目物业及设施的维护、保养和维修的任务，直接接受物管部经理领导。该部门设主管1人，水电、土建、机电三个专业的工人每个2种12人。3）、绿化保洁部该部门主要是负责本项目公用、共用部位绿化，环境卫生的清洁和保洁，直接接受 物管部门经理领导。该部门一般需45人，绿化人员1人。4）、保安部该部门主要对本项目日常经营秩序及生活秩序的维护，负责项目业主及使用者的生 命及财产

19、安全，并对周围影响楼区生活噪声及设施进行及时清除，直接接受物管部经 理领导。该部门设保安队长1人，保安人员3人。5）、酒店部该部门主要负责对本项目酒店公寓部分的客户档案管理，负责该部分物业的出租经 营及日常钟点式经营。该部门设置主管1名，工作人员56人，主要在前台。6）、商业部该部门主要负责对本项目在交房后对商铺进行招商及出租，及对商铺、物业及商铺 客户档案的建立与管理，直接接受经营部主管领导，该部门设置档案管理人员1名，商铺招商及出租人员2名。7）、多经部该部门主要负责本项目在交房后对一些有偿服务项目的实施，如家政、装修等直接 接受经营部主管领导。该部门设置人员2名。8）、财务部该部门主要负

20、责本项目物业管理运行日常财务工作，同时负责经营部的财务手续办 理。直接接受总经理领导。该部门设置会计1名，出纳1名。三、本项目物业管理运作条件1、在销售现场提供物业管理场所；2、明确本项目定位以制定前期物业管理服务协议；3、一定数量的启动资金；4、明确后期物业管理制作方案。第三部分物业管理介入时机和介入方式一、本项目物业管理介入时机物业管理前期介入，可以把物业管理公司自身积累的一些物业设计、管理以专业经 验融入到项目的设计中去，这样可以弥补物业开发中的各种缺陷，进一步满足业主的 需求，使难点提前得到妥善的解决，还可以全面了解物业，并为以后管理作好准备。 为了提高该项目的质量，打造良好的楼盘品牌

21、，建议物业管理在项目开发前期及销售 期就介入，让消费者真切感受到我们作为开发商对物业管理的重视。二、本项目物业管理介入方式物业管理在项目开发前期介入，介入方式大致分为以下几种：1、在现场销售中，销售人员对客户的接待服务；2、保安服务；3、提供专门关于物业的咨询台。第四部分常规服务和特约服务一、常规服务客户交纳物业管理费后，所享受的服务包括：1、清洁卫生；2、安全保卫；3、房屋维修；4、房屋管理；5、电梯升降；6、报刊发放，文件传递；二、特约性服务为了提升本项目物业管理品质，物业公司多经部开展的一些有偿服务，如：1、餐饮服务；2、商务办公；3、家政；4、装修;5、医疗服务；第五部分本项目物业经营

22、管理内容一、本项目酒店公寓的经营服务本项目酒店公寓的经营服务包括：1、车库出租：75个，按60%出租，200元/车月收取停车费用；2、产权式酒店按三星级酒店标准间100元/天的价格执行，每年出租率按总数的40% 计算，与客户按6:4分红，客户占60%,出租率超过40%的部分由物管全部收入。二、本项目商铺的经营服务商铺的经营服务主要内容是对商铺进行出租代理，一层租金为67元/nV,二层租金 为34元/nf,物业管理公司按租金总额的1%收取代理佣金。第六部分本项目物业管理运行成本收益估算一、物业管理运行成本项目名称金额（元）备注物业公司人员年工资总支出344800人员共30名，其中高级管理人员1名

23、，一般管 理人员2名，职员27名物业公司人员年奖金总支出103440年工资总支出的30%物业管理及福利总支出45000总人数乘以1500元服务运行成本96480总户数402户，以20元/户月支出合计589720二、收益计算项目名称金额（元）备注物业管理费287568总户数402户，按1. 2元/nV 月收取车位出租费126000总车位75个，按60%出租，按200元/月-车标准收费一层商 铺出租费19388 一层商铺面积按60%出租，按67元/rtf收取租金 二层商铺出租费8522 二层商铺面积按60%出租，按34元/m,收取租金酒店595680酒店按每年出租率40%,每天标间费为100元计算

24、合计 1037158三、利润计算利润=收入计算-物业管理运行成本=1037158-589720=447438 （元）组员：简单物业管理方案篇7四川烹专美伦物业管理公司客户满度测评策划书1 .目的：为了更好的学习与了解物业管理工作流程及细节，清楚本校客户对物业服务的综合 满意度现状，找出服务过程中的缺陷，以便提高烹专物业管理水平和质量。2 .范围：地点范围：四川烹饪高等专科学校调查时间范围：20_年5月30日20年6月3日调查目标客户群范围：烹专在校学生、教师及美伦物业管理内部员工3 .实施方案:本次测评主要通过发放调查表和交流访问的方式进行，将对美伦物业管理保安部门、 绿化部门、保洁部门、维修

25、部门等部门产生影响。调查表发放率：100%调查表回收率：100%调查表真实率：85%召开会议时间：20_年5月25日晚7： 00第一次会议地点：烹专食堂其他会议时间、地点：待定完成汇总工作时间：20_年6月6日之前4 .任务分配：本小组每个成员必须准时参加每次小组会议，并讨论出真个活动的制定和实施方案, 活动经费必须在20_年5月26日之前全部交齐，由财务管理员负责收缴工作，每个成 员必须保质保量完成十份问卷调查表，并最后总结归纳出全部内容。组长需要做好模 范带头作用，组织监督好每个小组成员完成各项任务及会议参加，每次会议后初步统 计和汇总好会议内容，制定详细资料发放给小组成员集体讨论，直至最

26、终完成本次调 查。5 .测评表统计公式：满意度指数：满意度综合指数= （非常满意+满意）/已填项目数又100%项满意指数60%为不满意，应重点加以改进;单项满意指数290%为非常满意，应注 意加保持和推广。满意度综合指数290为非常满意，注意加以保持和提升。70W满意度综合指数W90为比较满意，密切关注满意度发展趋势，对满意度指数偏 低的项目加以改进。60W满意度综合指数W70为一般，除对单项不满意进行改进外，应对公司管理体系 进行系统性分析并加以改进，以期提升职员满意度。满意度综合指数60为不满意，应对公司整体管理体系进行检讨或重新设计。6 .客户满意度测评报告内容包括：各单项的满意率、不满

27、意因素分析及改进建议、客户满意度汇总表、调查后续工作 要求等。10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)e)公 共性服务费构成测算：21o962万元/年，0o 61元/月乘m2(1)员工的工资和按规定提取的福利费序号岗位人数工资标准工资合计1经理 1120012002经营部主任18008003办事员360018004物业管理员18008005安全护卫员 750035006水电工17007007保洁员2400800工资总额合计9600工资总额合计：9600元/月；115200元/年福利：115200乘23%=26496(元/年)合计： 14o o 17万元/年(2

28、)公用设施设备维修及保养费：1。5万元(3)绿化管理费：绿化率45%1。04万m2乘1元/年乘m2=l。04万元(4)清洁卫生费：2人乘12月乘80元/月乘人=0。192万元(5)安全护卫费：7人乘200元/年乘人=0。14万元(6)办公费：按管理人员工资总额25%计算5o 52万元乘25%=1。38万元(7)固定资产折旧费：按10%计算即1万元(8)税费：按营收5。5%缴纳即1。052万元(9)保险费：暂不投保(10)合理利润：按营收8%计算10 36万元但为减轻业主负担, 我司将通过多元化经营、特约服务，严控经营成本等多项措施增加收入，减少支出， 从而降低公共性服务费价格，拟向政府物价主管

29、部门申报本小区公共性服务费价格指 导价格为0。35元/月乘m2。六、前期物业接管a)派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收 权，仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。b)物业接管验收1既应从今后物业维护 保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护 业主的合法权益。1是物业通过竣工验收后，对物业主体结构安全和使用功能的再验 收;1供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用；1房屋幢、户编号已经有关部 门确认;1落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期 限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位;1接管小

30、组按图 纸资料移交清单，技术资料进行对照检查，发现产权、技术资料有缺漏的，应以书 面形式上报开发商，请求给予协助解决。1接管小组按设备移交清单，对各类设 备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查，发现接管设备(设施)与移交清单不符 或有缺漏的，应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决。1接管小组对每套单元7 .发放调查表要求小组各个成员必须有效保证调查表资料的发放率、回收率、真实率，发放调查表时言谈举止文明有礼貌，尊重客户生活习惯。8 .测评表有效性确定：测评表须有测评人员、客户签名及客户电话，并注明测评时间。测评表有以下情况之一为无效：1、未按规定范围测评且未得到批准的；2、未按规定时间提交

31、的；3、未按规定要求填写的。9 .小组违规行为处罚1、作弊违规：测评时有以下情况之一为作弊行为：(1)涂改测评表内容；(2)假冒客户填写测评表；作弊行为的处罚：一经发现小组成员有以上作弊行为，将给予该成员请小组每位成员一瓶饮料的惩罚, 必须严厉执行。2、开会违规：每次开会如有事不能及时赶到或参加在开会之前必须跟组长请假，并说明原因，如 未请假者将视为开会违规。开会迟到惩罚：给予迟到成员请小组每位成员一瓶饮料的惩罚；开会未到惩罚：给予未到成员上交20元处罚金惩罚作为小组活动经费。10 .活动财务费用：调查表费用(8元)其他资料费用(8元)11 .调查汇总分析：1、分析调查结果汇总的总表；2、对不

32、满意项目制作出对策表；3、填写客户需求状况分析表。第二组：学号0916号组长：李兵、张硕财务管理员：易旋组员：杨华威、代林娟、王朝悦、曹帆、万前辛简单物业管理方案篇8目录一、执行总结二、经营管理三、领导方式四、公司文化五、融资与资金运营计划六、财务分析与预测七、关键的风险和问题八、团队各队员简介（附录一）简介（一） 简介（二） 简介（三） 简介（四） 简介（五） 一、执行总结1、团队面貌一群有潜力的学生，怀着相同的梦想走在了一起。于是我们的团队诞生了。我们团 队在工作上实行分工协作制，制度上实现民主制。我们的成员是各个方面的人才。团 队管理者协调分工，做到物尽其能，人尽其才。创业初期，我们团队

33、缺乏实际创业经 验。在诸多方面会遇到较多困难，但在日后的工作中，随着困难不断被克服，这些困 难将会变成我们宝贵的经验。能让我们团队的成员更快成长为精英。2、产业背景决定的优势目前社会的高速发展，要求我们在校学生毕业之后能尽早的适应社会和融入社会。 那如何能够实现就业呢?这就需要学生们充分利用在校的时间，培养自己的综合素质, 磨练自己、打造自己。寻找自己发展的空间，创造自己美好的前景。随着学院新校区硬件设施的逐步完善，特别是在实训楼常规运行中，我们发现学生 完全可以把实训楼的卫生清洁作为创业的试金石，作为学生体验劳动和创业快乐的机 会。考虑到学校在物业管理方面的需求，我们特在资环系成立学生物业管

34、理公司，并合 理组织和安排一些具有吃苦精神和创业热情的学生参与实训楼卫生清洁工作或负责某 一具体的工作。3、策划思路“高标准、高要求、高效率”高标准一一福建林业职业技术学院江南校区实训楼是目前在校学生主要的上课场所, 日常的卫生保洁是非常重要的。学校每天面临着卫生清洁是否到位和即时的问题，因此，实训楼教室的卫生一定要具有高标准水平。高要求一一学生创业的目的是体验创业的过程。如何组织同学参与到公司的正常运 作、如何满足学校对实训楼的高标准卫生要求等一些列问题。这就要求公司的运行一 定要有很高的要求，必须制定高要求的规章制度，以适应和满足公司生存和发展的需 要。高效率一一学生在校是以求学为主。在社

35、会需要创业人才、学校提倡自我创业的大 环境下，如何在课余时间完成固定或临时分配的工作任务?这就需要公司工作人员在高 要求的公司管理模式下高效率的完成任务。二、经营管理1、团队内部管理为加强团队的规范化管理，完善各项工作制度，促进团队发展壮大，提高经济效益, 根据学院相关规定及团队制度，制订团队管理制度大纲。一、团队全体队员必须遵守团队章程，遵守团队的各项规章制度和决定。二、团队倡导树立“一盘棋”思想，禁止任何部门、个人做有损团队利益、形象、 声誉或破坏团队发展的事情。三、团队通过发挥全体队员的积极性、创造性和提高全体队员的技术、管理、经营 水平，不断完善团队的经营、管理体系，实行多种形式的责任

36、制，不断壮大团队实力和提高经济效益。四、团队鼓励积极参与团队的决策和管理，鼓励队员发挥才智，提出合理化建议。五、团队实行“岗薪制”的分配制度，为成员提供收入和福利保证，并随着经济效 益的提高逐步提高队员各方面待遇；团队为成员提供平等的竞争环境和晋升机会;团队 推行岗位责任制，实行考勤、考核制度，评先树优，对做出贡献者予以表彰、奖励。六、团队提倡求真务实的工作作风，提高工作效率;提倡厉行节约，反对铺张浪费； 倡导队员团结互助，同舟共济，发扬集体合作和集体创造精神，增强团体的凝聚力和 向心力。七、队员必须维护团队纪律，对任何违反团队章程和各项规章制度的行为，都要予 以追究。2、队员守则一、遵纪守法

37、，忠于职守，爱岗敬业。二、服从领导，关心下属，团结互助。三、爱护公物，勤俭节约，杜绝浪费。四、不断学习，提高水平，精通业务。五、积极进取，勇于开拓，求实创新。三、团队建设我们采用民主制的领导方式。我们团队将采用目标管理、团队竞争、集体决策、三 级审核的制度来保证质量。注重人才（实力+潜力+毅力）。吸引优秀人才加盟，不断完 善和创新，使我们有信心对业主（学校）承诺：少量的付出，即可获得高附加值的回报！我们深知，团队的发展取决于团队的建设。为了建设一个优良的团队，我们在管理 中有计划、有目的地组织我们自己，并不断地进行训练、总结、提高的活动。我们也注重核心团员的培养。因为团队的核心成员能使团队的目

38、标变成行动计划， 团队的业绩得以快速增长。团队核心层成员具备领导者的基本素质和能力，不仅知道 团队发展的规划，还参与团队目标的制定与实施，使团队成员既了解团队发展的方向, 又能在行动上与团队发展方向保持一致。我们是一个学习型组织：我们每一个人都认识学习的重要性，尽力为我们自己创造 学习机会，表扬学习进步快的人，并通过一对一沟通、讨论会、培训课、共同工作的 方式营造学习氛围，使我们团队成员在学习与复制中成为精英。我们也深知团队精神的力量：它能使团队的成员为了实现团队的利益和目标而相互 协作、尽心尽力的意愿和作风，它包括团队的凝聚力、合作意识及士气。它强调的是 团队成员的紧密合作。一个没有团队精神

39、的人难以成为真正的领导人，一个没有团队 精神的队伍是经不起考验的队伍，团队精神是优秀团队的灵魂、成功团队的特质。四、公司文化1、使命：通过创立企业的品牌，增强企业的市场竞争能力，促进企业的长效发展, 使企业运营中的环境效益、经济效益、社会效益相结合的综合效益最大化，为学校、员工创造实际利益。2、愿景：让我们体验创业激情，寻找创业路径。3、理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待一切。4、精神：务实进取，锥心创优，在现代化管理进程中不断追求完美，力求管理一流, 服务一流，员工素质一流，综合效益一流。5、宗旨：业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。6、思想：业主并不总是对的，但他永远是第一

40、位。7、要求：把今天的事做到最好，明天的事考虑周到。8、特色：新、严、细、精新一一管理中不断融入新理念房的水、电、土建部分进行全面检查，并将检查记录在册，对发现的问题应及时督促 有关单位迅速解决。1在保修期内，因施工、安装、设备等因素产生的质量问题，公 司应查明原因，及时上报开发商，请求尽快解决。1抄水、电、气表的底数，记录备 案。1接管验收中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商督促建筑商对 存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。1接管验收符合要求后，物业管理企业 应签署验收合格凭证，签发接管文件。1当物业管理企业签发了接管文件，办理了必 要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成

41、。七、入伙1、准备工作1治安方面：小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防 盗网、防盗窗或铝金窗;1车辆管理：增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一 进一出；增设自行车棚;加固架空层车库;1垃圾清运：增设垃圾池（屋）或垃圾清运站等 1楼道灯：改用节能灯（如：温感、声控或角摸式等）1分步购置办公、护卫、保洁、水 电工等设备及工属具和员工工作服等;1制定入住流程;1印刷入住表格；2、协调工作1与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作, 保证住户入住后的水、电、气等的供应。1代业主与电话公司联系电话安装事宜，争 取现场放号，方便业主。1与学校、派出所和居委会联系，

42、了解小孩转学和迁移户口 的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告。3、入伙现场入伙准备、协调工作到位后，要部署入伙现场，彩旗、横幅、花卉、背 景音乐，安全护卫立岗、巡更，迎接业主入伙。举行入伙仪式：邀请政府官员、新闻 媒体、业主代表剪彩，造声势。注意事项：避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现 象。八、物业装修与管理业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修，但装修必须在规 定范围内进行。其有关规定包括：国家建设部发布的建筑装饰装修管理规定和物 业管理企业制定的住户装修管理规定。根据上述规定，业主在装修前必须向物业 管理企业进行申请登记，包括填写业主装修申请表、领取装修管理规定，根据约 定在申请

43、表上签字，缴纳装修管理押金及保证金，经批准后方可动工。业主在装修完 成以后，物业管理企业应组织验收，合格后即退还装修押金及保证金。业主在装修前 向物业管理企业申请登记时，需如实填写装修施工内容，并注明委托施工单位及进场 人数，业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。九、物业档案的建立物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录，是以后实 施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据，也是更换物业管理企业时必 须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高，楼宇设备 设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多，越来越复杂，越来越高科技化和专 业化，因此一旦发生故

44、障，物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建 立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整，时间上讲是 指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面 面，从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境，整理的重点是去伪存真、留下 有用的，归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存，利用即是 在日后的管理过程中使用并加以充实。十、日常管理（一）房屋管理运作一览表工作内容核对业主装修审核巡视跟踪监督走访回访熟悉收 费财务频度天一天内办完二遍/天，入伙期间6h/天，消灭违章于未然每周三次100%标 准准确符合规定，无危及安全、外观

45、无改变、用途无改变无乱堆乱放、乱挖乱接，无 违章装修，房屋完好率100%,投诉率1%。以下。无违章装修及时听取业主意见、满足 业主合理要求，业主满意率99%以上对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开 关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答，正确率90%以上 收缴率90%以上日清月结，帐表相符，每六个月帐目向业主公开一次工作程序8： 008： 30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8： 3017： 00跟踪监督、巡视、走访、整理 档案（二）绿化管理工作项目浇水施肥修剪整形病虫防治除杂草保洁补苗工作要求冬春季 晴天每二天浇一次水，时间近午为宜;夏秋季每天二次，时间近早晚为宜

46、春秋季一遍， 根据长势局部加施灌木和粗生乔木春秋季多遍；冬季乔木一遍春夏秋季多遍，冬季清园, 严重者重点防治每月一遍，严重者半月一遍8h/天春夏季一遍，严重者随缺随补标准 均匀，保持绿色长势良好均匀，无重、无漏乔木剪下丛生枝、内生枝、整形，灌木造 型，地被草保持3050nlm长势优良不污染环境纯度90%以上保洁率99%以上绿化率95% 以上程序7： 009： 30浇水、施肥;9： 30H： 30除杂草、整形、保洁；13： 3015： 30除杀虫、补缺、保洁；15： 3017： 00浇水、施肥（三）房屋及公用设施维修、养护运作一览表工作内容装修审查、监督巡视清理室内 维修室外维修及养护道路停车场

47、天面楼梯及墙面明沟暗沟外墙供水供电供气路灯频度8h内随来随办，随进度进行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化粪池一遍/半年，污 水管二遍/季急修不过夜，小修补24h内，中修二天，大修二天内有回音检查二遍/天, 及时维修每月检查一遍每二年漆刷一遍，每周查换梯灯一遍，随坏随修每周检查一遍, 即坏即修每月检查一遍，即坏即修每月检查一遍，责任范围内即坏即修，责任区外及 时报告有关部门每月检查一遍，即坏即修标准符合规定，无危及安全、外观，无改变 用途熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置，公用设施完好率 90%以上无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100%凭票收费不索要小费、好处，回访 率100%,业主满意率90%以上平整率无积水，缺损，完好率90%以上无积水，无漏隔 热层完好整洁无缺，扶手完好，梯灯正常，无张贴痕迹畅通无积水、无塌陷无鼠洞无 脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一运作正常，无乱搭乱接，无泄漏灯泡正常，灯罩 完好率90%以上程序8： 008： 30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8： 3017：00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案工