中央空调运行管理与维保招投标项目技术需求书.docx

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1、中央空调运维招投标项目需求书（一）工作总体要求1、按照天津市行业服务标准，按照建筑实际使用的时间要求，提供制冷、供热 运行服务。2、建筑要求的采暖、制冷期间每天早6:00开机，到8:00工作时间系统达到最 佳制冷、供热状态。根据室外温度调节设备运行，在保证室内温度的前提下节能 环保。3、严格按照政府颁布的相关法规和自行制定的运行方案和各项管理制度要求, 切实搞好全年机房、空调系统、空调机房的排水设备及地下室消防泵房，排风系 统的运行管理，合理配备各岗位、各工种人员，满足工作需要。包括中央空调主 机、中央空调补水及膨胀设备、软化水设备、空气循环系统、风机盘管、等运行 管理。4、按照空调设备运行管

2、理规定负责机房和空调系统日常维护与保养，包括中央 空调主机、空调水泵、水系统控制柜、中央空调补水及膨胀设备、软化水设备等 机房相关设备，地源井、空气循环系统、风机盘管等。5、对末端设备加强巡检，定期清洗，每年至少对1/3末端风机盘管过滤器清洗 2次，并加强巡视根据需要清洗末端设备保证达到良好的制冷、制热效果。非特 殊情况下（如：设备、设施发生功能性障碍，水、电中断供应等），室内温度应达 到设计温度（或满足采购人要求）。6、要做好巡视检查、室内测温等工作，做好节能工作，按照采购人要求进行分 路分时调节、节假日期间低温运行等。加强对仪器仪表的监察记录，保证管道无 故障，出现故障及时发现及时维修，平

3、时加强维护保养，包括整套系统管道及阀 门维修维护。220V,允差为10%；测量所有水泵运行电流，测量值允许偏差为额定电流的土 10%；测量所有水泵流量测量值允许偏差为额定值的20%。3. 2检测水泵控制柜及其附属液位控制器：每日检测水泵控制柜各指示灯是否正 常，水泵控制柜内接触器、继电器等电气设备运行正常，应无烧伤、锈蚀痕迹, 无异味、异响情况，控制柜内接线无脱落，接线端子无锈蚀现象；每季对控制柜 各接线端子按照从上到下、从左到右的顺序进行进行紧固，保障接线无松动现象。3. 3检测传感控制器：每季度手动测试液位控制器是否灵敏；每日检查二供设备 的压力传感显示数值是否一致，且在之间，每日检查电伴

4、热系 统的温度传感器测温值与实际温度值的偏差不大于203. 4检测阀门情况：每日检查阀门，开关状态正常，且各类阀门无生锈、无漏水; 每季查看阀门是否可靠好用，并对各类阀门紧固除锈。3. 5检测管道情况：每季检测给水管道，应无锈蚀、无滴漏、牢固可靠，排水管 道无锈蚀、无滴漏、无破损、牢固可靠。3. 6检测电伴热情况：冬季启动电伴热后，每日检查电伴热控制柜各指示灯是否 正常，检测电伴热控制柜内接触器、继电器等电气设备运行正常，无烧伤、锈蚀 痕迹，无异味、异响情况，控制柜内接线无脱落，接线端子无锈蚀现象；使用前 对控制柜各接线端子按照从上到下、从左到右的顺序进行进行紧固，保障接线无 松动现象，检测电

5、伴热线缆阻值，其中对地绝缘值不小于2兆，测量输入电压平 衡且输出值正常，允差为10%,测量电伴热稳定后运行电流，测量值允许偏差 为额定电流的士10虬3. 7清扫泵房：每月对泵房进行一次清扫，每年雨季前，对泵房内淤泥彻底清理 一次。3.8负责给排水系统的全部设备、管路、阀门和龙头等的维修维护工作，及采购（四）项目的其他要求1、供应商应依法按照国家相关法律法规聘用员工，制定合理薪酬方案，以确保 委外人员队伍的稳定。2、供应商人员应接受采购人安排的各项培训，培训合格后方可上岗工作。3、发生以下情况时采购人有权对供应商进行考核、要求调换相关人员、扣减委 外维保费用：3.1、 供应商人员不遵守采购人的规

6、章制度；3.2、 供应商人员不服从采购人管理及工作安排；3.3、 供应商人员在工作过程中不遵守采购人的劳动纪律，擅自脱岗、迟到、早 退；3.4、 因供应商人员的责任而造成事故；3.5、 遇有紧急情况，供应商人员不服从命令；3. 6、不能按时保质保量地完成检修计划及采购人安排的临时任务；4、列入施工改造、技改、大修的项目采购人有权要求供应商配合落实监督、验 收等相关工作。5、供应商负责其员工维保工作需要的特殊工种证的取证、复审工作，并承担相 关费用。6、供应商应主动维护好生产场所的门、窗、照明、水电和其他设施，不得随意 破坏。7、供应商应积极参加采购人组织的各项活动。8、供应商负责空调系统维保于

7、运行管理所需要的工具，采购人负责提供维护所需要的备品备件。7、承担水质管理：包含中央空调机组空调水、冷却水水质。8、中央空调巡查管理：按时巡视记录机房设备、地源井、末端设备、管道等。9、给排水系统：地下室机房排污泵维修及紧急情况下的临时处理工作和管辖设 备本体的卫生清理工作。10、要求供应商每周四之前交下周周计划，每月月底（25号）交下月月计划， 要求所有记录表及工作计划全部加盖该公司或项目公章。11、供应商为空调运行维护人员配齐所需的各种维修工具，维修需要的备件由采 购人提供。（二）人员要求1、供应商派出人员基本要求为保证空调系统的运行维护与保养，要求供应商派出人员总数不得少于4 人，包括项

8、目经理1名、运行工3名，满足运行管理24小时三班运转的需要， 在学校工作时间段保证项目经理及1名运行维护人员人值班，非工作时间可1 人值班。派出人员在校工作期间年龄60岁以下，要提供三甲医院的体检证明确 保身体与身心健康，要求所有人员有2年以上本岗位操作经验，空调系统运营管 理人员具有空调系统上岗证书及相应专业资格证书，进行维修工作需要电焊、电 工及其他操作等需要有有效期内的相关工种操作证书方可操作。（如电工作业证、 电焊工作业证等）提供证书复印件加盖公章。2、供应商人员管理供应商负责派出人员管理和教育，严格执行国家或者行业规定以及采购人所 制定的各项规章制度，注重文明、礼貌、团结，处理好内外

9、各方面关系，并做好 安全防范工作。供应商负责所属派出人员的工资、保险、劳动保护、医疗保健、生活事务及员工 因工受伤或患病等一切经济责任,如因供应商单位原因导致采购人受到经济损失 或空调系统、地下室消防泵房，排风系统运行管理违规受到管理部门处罚，供应 商承担采购人的一切损失。（三）维护项目及标准供应商负责招标范围内的设备、管路（全系统）的巡视、保养、维修、改造 以及应急抢险工作，主要设备尽量采用原生产厂家进行售后维保。供应商应确保 在代维期间办公楼、信息楼、多媒体楼各个节点的空调、给排水系统、低压配电 系统的可靠运行，发现问题及时报告并处理；对于不能及时处理的问题必须报采 购人有关部门进行备案；

10、对于由于所服务范围内的设备自身原因损坏而无法使用 时，向采购人提出申请，由采购人供应，供应商应负责维修、安装，供应商应根 据维护项目，编制详细的维护代维方案及相应应急预案。对于运营过程中采购人 提出的现场改造或者新增项目，采购人负责提供材料、设备，由供应商负责安装、 调试，全部费用包含在总合同价中，采购人不单独支付此项费用。1事态响应及标准供应商在维护期间，维护设备发生故障时，供应商应根据故障种类及严重程度 做出事态响应，具体事态响应及标准如下：1.1 空调系统事态响应及标准紧急情况下如遇风机和空调机组控制柜报警、空调冷凝水管漏水、风机和空 调机组运转有异响、空调不制冷（制热）等情况下，要求供

11、应商接报后须在10 分钟内赶到现场，30分钟内采取临时措施控制事态发展，并在现场条件允许、 备件充足的条件下，供应商应在接报后2小时内解决故障，将系统恢复正常。一般情况下如遇风机无法运行、风机管道阀门无法开启、更换控制柜（箱）备件、 更换风机备件等情况下，要求供应商接报后须在10分钟内赶到现场，并在现场 条件允许、备件充足的条件下，供应商应在接报后2小时内解决故障，将系统恢 复正常。（根据情况配件有偿）如遇现场故障无法解决，需找外部人员维修的情况下，供应商须跟进维修情 况，及时向采购人汇报，确保接报后48小时内完成维修，将系统恢复正常。1.2 给排水事态响应及标准（限地下室空调机房）对管路、阀

12、门跑冒滴漏等情况，供应商需在接到通知十分钟内到达现场，并 在半小时内采取临时措施，控制事态，并且在现场条件允许、备件充足的条件下 12小时内修复完成。水泵及其控制柜出现故障,现场可自行维修的情况，供应商需在接到通知十 分钟内到达现场，并在1小时内修复，对现场不可自行维修的情况，应有相应的 临时措施，在保证枢纽的正常运营的情况下，48小时内修复完成。2空调系统的日常维护及标准2.1每日（巡视）1、风机的运行情况（1）风机运转时电机无杂音且运行平稳，风机电机运行时轴承无缺油、扫堂、 扇叶断裂时的杂音。（2）风机电机在运行过程中无过热、冒烟现象且无刺鼻气味。（3）风机运行时皮带运转正常、表面完好，无

13、脱落、断裂、出现裂痕等现象。2、控制柜的柜门及门上开关指示灯情况（1）控制柜上的报警指示灯无故障报警状态，故障报警指示灯“黄灯”不亮，风机、风阀的运行、停止状态与设备实际运行状态相符。(2)控制柜标识完整且清晰可见，其中的主要标识包括控制柜的出场编号、所 控制的风机编号等。(3)旋钮开关完好，除现场维修外就地操作外始终处于远程监控状态。(4)控制柜的柜门要求为关闭状态，锁芯完好、能正常开关。(5)控制柜的供电正常且显示屏上的双电源A、B指示灯显示为“绿灯”，且控 制柜上电源指示灯“白灯”亮，控制中心电源指示灯“绿灯”亮。3、控制柜内元器件情况(1)柜内接触器、继电器、24V模块等工作正常，无烧

14、伤、锈蚀痕迹，无异味、 异响情况。(2)柜内元器件接线正常无脱落现象，接线端子无锈蚀现象。(3)柜内接线图完好，字迹清晰可见，能通过接线图的描述处理控制柜内的故 障问题。4、检查室内机风扇电机运转：室内机风机扇叶运转平稳，无卡死或异响。5、检查冷凝排水系统(制冷季)：冷凝水排水正常，无漏水。6、检查室外机运转情况：室外机外观完好，周围无遮挡物或杂草；室外机盖板 固定牢固；运行稳定，无异响；室外机风机运转正常，无卡死、异响。7、检查固定设施：吊装及落地固定设施固定牢固，螺栓无松动现象；室外机盖 板固定牢固。8、查看风机盘管、空气处理机和组合空调运行状态和出风效果。9、制冷季查看空气处理机和组合空

15、调机组冷凝水排水情况，冷凝水排水正常， 无漏水。10、查看空气处理机和组合空调机组机房冷凝水排水管的排水情况,排水沟通畅, 无杂物堵塞。2. 2每月(巡视)1、查看风机大修时间风机大修周期为3000n（n=l,2,3）小时，大修项目包括检修联轴器、检修叶轮、紧固电机底座的螺栓、清除叶片的积灰、污垢等。2、软连接是否能正常使用风机两侧软连接无破损现象，与风管连接紧密，普通风机为普通帆布材料，消防 风机为耐火、耐腐蚀材料。3、风口是否能正常使用风口阀门正常开启，扇叶完好无破损现象，风口风量满足使用要求范围1.46m3/h一3. 16m3/h,具体数值见附表。4、风阀的执行机构是否能正常使用（1）风

16、阀执行机构表面完好，机盖及手柄无锈蚀、丢失现象。（2）风阀执行机构接线正常无脱落现象。（3）普通通风管道的阀门为“开启”状态，风阀扇叶与风机管道呈平行状态，换乘中心220V电动多页调节阀可实现45、90开启模式。3. 3每季度（巡视）1、通风设备管道是否能正常使用空调的通风管道无破损变形现象，包裹通风管道的保温棉无破损现象，对破损的 保温棉进行维修更换。2、对设备进行除锈空调系统（空调本体、管道、阀体、消声器、静压箱、控制柜等）表面无锈蚀现 象，对锈蚀的部位进行除锈。3、标示标牌风机系统（风机本体、风阀、控制柜等）要求粘贴或悬挂标示标牌，管道要求粘 贴或标明管道用途“送风管道”或“排风管道”；

17、控制柜内每根接线要求粘贴线 标如“DT阀”，风室门上要求悬挂“高压风室，禁止入内“字样，设备维修时 要求悬挂“有人工作，严禁合闸”字样。4、检测风机运行情况将风机控制柜转换开关拨到“就地”，按“运行”按钮开启风机，测试风机是否 运行正常。5、减震器是否能正常使用减震器受力均匀、完好、无破损、脱落现象，对破损的减震器进行维修、更换。2. 4每月(检修)1、清扫设备及设备房间(1)保证风机本体、风机接线盒、风机管道、末端风口扇叶表面无灰尘。(2)保证风机控制柜内元器件干净整齐、元器件无灰尘，控制柜外表面干净、 无灰尘。2、对空气处理机、组合式空调机组控制箱进行全面维护：控制柜无破损现象， 线路连接

18、完好，控制按钮灵敏。3、对空气处理机和组合空调内外机配电箱、电气部件、线缆进行全面维护：配 电箱无破损现象，线路连接完好，控制按钮灵敏。2. 5每季度(检修)1、对风机及风机管道进行紧固(1)紧固所有风机的地脚螺栓或吊杆螺栓，保证无松动现象，螺栓尺寸为M12 的扭矩值为8020 (NM),螺栓尺寸为M16的扭矩值为21020 (NM),螺栓尺 寸为M18的扭矩值为30020 (NM),螺栓尺寸为M20的扭矩值为42520 (NM) 缺少备母的要求补齐备母。(2)紧固所有风机的法兰及风管连接部位，保证风机法兰、风管的接缝处严密,螺栓尺寸为M12的扭矩值为8020 (NM),螺栓尺寸为M16的扭矩

19、值为21020(NM),螺栓尺寸为M18的扭矩值为30020 (NM),螺栓尺寸为M20的扭矩值为 42520 (NM) o2、对注油风机加注润滑油对注油风机加注润滑油时，要求将注油孔、排油孔全部打开，使用高压注油枪对 准风机注油孔加注10g左右润滑油后停止，将排油孔排出废弃油脂清理干净。3、测量风机的绝缘情况测量所有风机的电机三相接线对地是否绝缘，对地绝缘值不小于2兆。4、测量所有风机的电流、电压测量所有风机，保证其电机三相电流、电压平衡且输出值正常，电机三相电压值 的正常范围一般为380V/50HZ,允差为10%,两相电压的正常范围一般为220V, 允差为10%。5、对风机接线盒内的接线端

20、子进行紧固对风机接线盒上口、下口及各接线端子按照从上到下、从左到右的顺序进行进行 紧固，保障接线无松动现象。6、测风机噪声值对每个通风系统进行噪声测定，要求单台风机正常运行时，传至站厅、站台公共 区的噪声值W70dB(A);传至设备及管理用房的噪声值W60dB(A)；机房内噪声值 W 90dB (A)。7、对控制柜内的元器件进行紧固对控制柜上口、下口及各接线端子按照从上到下、从左到右的顺序进行进行紧固, 保障接线无松动现象。8、室内机过滤网及面罩清洗：过滤网无堵塞，无灰尘；清洁面罩，保证面罩无灰尘。9、制冷系统冷媒泄露检测，检测压力参数是否正常，管路无油污：正常状态时, 低压 0. 35Mpa

21、0. 6Mpa,高压 1. 6Mpa2Mpa。10、制冷系统管路保温材料加固：保温材料完好无损，冷媒管无裸露，扎带绑扎 完整。n、电磁阀、电子膨胀阀工作检测：阀体与管路连接牢固，阻值为几十欧，动作 正常。12、电控系统及电源部分维护，接线端子检测：电器盒内除尘，接插牢固；检测 电压稳定，范围：电压三相，380V10%；电器盒内无灰尘，电线无老化破皮现 象。13、机组油加热带检测：加热带无破损老化现象，阻值小于20欧。14、设备绝缘接地检测：检测设备接地是否正常，绝缘电阻值不小于2兆。15、吊装设施及基座防腐除锈：固定设施防腐良好，无锈蚀。16、固定设施紧固：吊装及落地固定设施固定牢固，螺栓无松

22、动现象;室外机盖 板固定牢固。17、对风机盘管过滤网进行冲洗：无尘土，出风良好。18、对空气处理机、组合式空调机组皮带进行全面维护：轴承注油，皮带完整， 松紧适度，运转无摩擦。19、对空气处理机和组合空过滤网进行冲洗20、检查空气处理机和组合空调部件锈蚀现象，除锈或者涂防锈漆：保证无锈蚀。3、给排水系统的日常维护及标准（限地下室空调机房）3.1、检测水泵的运行情况：每日检查水泵，无杂音，震动小，手动启动水泵， 排水效果应明显可见；每季测量水泵的绝缘情况,测量所有水泵电机三相接线对 地是否绝缘，对地绝缘值不小于2兆；测量所有水泵的电压测量所有水泵电压, 电压平衡且输出值正常，电机三相电压值为380V,允差为10%,单相电压为