某产业园物业管理方案.docx

《某产业园物业管理方案.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某产业园物业管理方案.docx（46页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、某产业园物业管理方案全套第一章XXXXXXX物业管理有限公司简介 第二章产业园区概况及管理特点分析 第三章产业园区物业管理服务思路 第四章物业管理服务承诺 第五章前期物资装备一览表第六章物业管理服务费用测算 第七章工程设备管理第八章公共秩序维护第九章交通管理第十章消防管理第十一章林绿化维护第十二章保洁服务方案第十三章客户需求及特约服务管理由工程部土建主管监督执 行，以确保水管畅通无阻、 无塌陷10 路灯完好率85%99%落实责任人进行养护，实行每日巡查制度，建档记录， 由工程部设备主管监督执 行，以确保路灯无损、正常 使用并进行定期清洁、养护11 停车场、单车棚完好率 无 99%落实责任人进行

2、养护，实行巡查制度，建档记录，保安 队长监督执行，以确保设施 完好，方便使用12 公共休闲设施及园区雕无 99%落实责任人进行养护，实行塑完好率巡查制度，建档记录，保安队长监督执行，以确保设施 完好，美观清洁13 园区内治安案件发生率0.1% 无保安员经培训考核后上岗，并每周训练三次，每次两小 时，以保障保安队伍的素质 和状态；落实保安岗位职责, 明确责任，实行24小时巡视 制度，以确保园区的安全14 消防设施设备完好率100% 100% 落实责任人进行养护，实行巡查制度，建档记录，项目 部经理监督执行，并定期维 护和检修以确保消防设施完 好无损、正常使用15 火灾发生率0.1%0项目部全员义

3、务消防员制，并定期进行培训和演习，加 强宣传，设置专人负责日常 巡视，发现隐患，及时处理 并通知项目部，以确保园区 消防安全16 违章处理率无 9 建立巡视制度，跟踪管理，0% 及时发现、及时处理，并加 强宣传工作，取得住户的理 解，杜绝违章事情发生，并 进行回访档案记录17 住户有效投诉处理率无 100% 按照政策规定，做好各项工作，同时加强与住户的沟通, 定期举行相关方恳谈会，了 解相关方的愿望和要求，满 足相关方的需要，发生投诉 及时处理，同时建立档案跟 踪处理结果。18 管理人员持证上岗率无 80%员工分别进行入职培训、在职培训、定期培训等常规培 训，并予以考核，不合格者 予以淘汰；对

4、于特种作业、 行业性要求的员工要通过有 关部门培训、考核，公司将 就有关技术、技能进行定期 培训，并予以考核，确保培 训合格率达100%,以保障员 工的素质19维修服务回访率无 60% 对于进行维修的项目实行回 访制度，建档记录，以确保 维修服务满足客户的需要。20住户对物业管理满意率95%98%在日常工作中及时收集客户的需求信息，尽可能地满足 客户的需要，加强双方的沟 通，以确保相关方对物业管 理工作的满意。4.2其他承诺4.2.1 关于招投标的有关承诺*物业管理公司完全同意和接受XXXXXXXXXX产业园的招标要求，I公司中标后 将立即派人进驻XXXXXXXXX产业园开展前期准备工作。I在

5、合同有效期内本公司违约，给企业造成损失，*物业管理有限公司将对此予以责任补偿。I合同期内，本公司决不会向第三方转让中标项目，对部分可能分包或 非关键的分包项目，管理处一定事前告知XXXXX产业园相关部门。4.2.2 物业管理公司管理服务合同履行承诺如果*物业管理公司中标后，有关委托管理合同规定的内容全部由产业园管理处负责实施，管理处将严格履行合同中规定的有关乙方应承 担的责任和义务，具体承诺如下：I根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度。I对园区公用设施如需整改、扩建或完善配套项目，必须与XXXXX产业 园协商，并经过相关部门同意，报请有关部门批准后方可执行。I本合同终止时，管理处将

6、向XXXXXXX产业园移交全部管理用房、物业 管理物资装备及物业管理全部档案资料。第五章前期物资装备一览表5.1办公物资装备项目数量备注办公桌椅。套文件柜0其中一组内含保险柜1个电脑0打印机0有复印功能为佳传真机0电话机05.2 秩序装备项目 数量备注对讲机警棍、机套等0防毒面具0灶具及厨具05.3 保洁物资装备项目数量玻璃水刮o喷雾器0更衣储物柜0手推垃圾车0室内清洁车0垃圾运输车0尘推0垃圾箱5.4 绿化物资装备项目 数量剪草机备注备注绿篱机人工喷雾器绿化工具（套）5.5 工程物资装备备注项目 数量疏通机电焊机冲击钻切割机电工工具水工工具木工工具泥工工具高空作业用工具铝合金梯常用材料备件第

7、六章物业管理服务费用测算6.1 物业管理服务费用测算6.1.1 人工费用人员数 工资标量（人）准（元/ 月）管理 1处经理社会统筹 （元/月，工 资标准的 24.4%）医疗保险 （元/月, 工资标准的8%）工装 （元/ 月）合计 （元/ 月）管理 员工程 主管维修 人员秩序 主管秩序 班长秩序 员清洁 绿化主管 绿化班长绿化工保洁00班长保洁00员不可按照以上项目费用总和的2%计算预见费管理按照以上项目总和的5%计算费管理按照以上项目总和的5%计算利润税金按照以上项目总和的5.5%计算合计元/月其他费用序号 项目测算依据月支出（元）一办公费1 通讯费管理处经理200元/月工程主管100元/月秩

8、序主管100元/月清洁绿化主管100元/月管理处固定电话300元/月2 低值易耗品综合测算3 办公水电未计04 业务费综合测算二保洁、消杀费1 物料费按人均50元/月计算2 垃圾清运 14.5元/车xl车/天x25天/月3 消杀费综合测算三住宿费用1 房租300元/间x3间=900元2 水电气费综合测算四 不可预见费按以上项目费用总数的2%计算五 公司管理费按以上项目费用总数的5%计算六 利润按以上项目费用总数的5%计算合计七 税金按5.5%缴交0元/月因此XXXXXXXXX产业园物业管理成本为：0元/月+0元/月二0元/月年费用为：0元/月xl2月二0元/年测算说明：1 .按照国家相关法律法

9、规规定，社会保险中包含社会统筹和医疗保险, 其中社会统筹占工资总额的24.4% （养老保险23% ,工伤保险0.4% , 失业保险1%）,医疗保险占公司总额的8%,此项费用仅用于管理人 员、各专业主管，不含普通作业人员；2 .该测算中办公水电费用未计，待中标后双方根据实际情况另行协商；3 .工装按两年折旧，其中管理人员每人冬装两套，标准为600元/套, 夏装2套，标准为200元/套；保洁人员冬装两套，标准为160元/套, 夏装两套，标准为80元/套;秩序人员冬装2套，标准为200元/套, 夏装2套，标准为100元/套。4 .按照国家相关法律法规规定，税金组成:第十四章文化活动的组织实施方案第十

10、五章几点说明结束语第一章*物业管理有限公司简介1.1 我们的实力1.2 我们的理念1.3 我们的目标1.4我们的项第二章产业园概况及管理特点分析2.1产业园概况0中国中部生物科技产业园是郑州国家生物高技术产业基地的重要产 业聚集区，是郑州市2010年重点工程项目。营业税一所有费用总和的5% ;城建税一营业税的7% ;教育附加费一营业税的3% ;则税金共计所有费用总和的5.5%。6.依据行业标准，管理利润一般按照5%计算。第七章工程设备管理在现代物业管理中，设备管理水平是物业管理综合水平评判的专业依据 之一。XXXXXX产业园是一个集工业、商业、服务业等多功能综合园区, 系统设备配置齐全，设备科

11、技技术含量高，系统设备停运对园区业主、 单位影响巨大。针对园区的设备情况，我们认为，从以下方面入手,是 设备管理的基本保障:一、完善工程部架构，确保工程部技术力量，在工程部架构设置中, 应保证有机电工程师、电子电气工程师、暖通工程师等高级专业技术人 才，在人才、技术资源的有力保证下，熟悉设备性能、有可靠的运行维 护和检修能力，保证设备的正常运行，有能力及时发现和处理设备运行 过程中的隐患和故障，保证将设备故障排除在萌芽状态。二、建立完善的设备档案，健全设备卡片和运行维修记录，随时掌 握设备运行维护状况，搞好设备病史管理。三、健全设备管理岗位职责，制定设备运行、维护、保养、检修制 度，制定设备周

12、检、月检、季检、年检工作计划；严格填报运行、维护、 检修、更新记录。四、建立设备紧急事故预案，保证设备紧急情况时的管理流程。1、由工程部设备主管起草演习预案，经工程部经理审核，报项目部 经理审批后，提前通知与演习相关的单位、住户和相关部门；2、工程部经理组织设备运行管理和设备检修技术人员提前到场，学 习该次演习的目的、目标、演习预案、实施办法；3、实施演习方案，监控演习程序，在演习过程中锻炼运行管理人员 在紧急情况下的运行管理操作能力和检修技术人员在紧急设备故障时 的应急检修能力；4、组织过程技术人员对演习过程分析、讨论、总结演习的成败得失， 积累紧急设备故障的管理经验；5、工程部经理组织讲评

13、，形成演习报告和测评报告，向项目部经理 和管委会汇报。五、建立重要设备停运审批管理程序，避免因重要设备停运给园区 业主和相关单位带来损失。六、共用设施设备管理标准及实施办法:实施方案督导计划服务标准监 控 系 统1、安排电梯维修人 员每天进行巡视检 查，包括机房、轿顶 及轿厢安全回路； 2、定期维保加油； 3、每周、每月、每 季度由外委维保单位 检查维保；4、每年报技监局年 检。1、每周维护检查红 外线报警装置，进行 障隘测试；2、每周进行镜头维 护除尘，确保录像清 晰；3、每月全面检查线 路接头及系统元件； 4、每半年由委外维 保单位维护检查一 次。1、主管每天巡视 检查电梯运行状 况，并检

14、查维保状 况和相关记录；2、电梯工每天巡 视检查机房不少 于3次，并做好记 录；1、审查月度、季 度及年检维保情 况，并提出意见和 建议。1、工程主管、保 安队长定期检查 监控中心图像及 运行记录，并每周 安排保安员进行 红外线障隘测试； 2、工程主管每月 组织全面检查系 统线路及设备；3、委外维护结果 需由主管现场检1、电梯按照甲方要 求时间开启，保证运 行良好，维保达到国 家规定要求，无电梯 事故；2、设备得到规范要 求的专业维保，杜绝 因维保不及时造成设 备损坏和报废。1、红外线报警装置 灵敏，无误报、漏报 发生；2、监控设备图像清 晰，硬盘录像可保存 一个月。查及工程部经理 签署意见。

15、1、灾时和紧急通知 时开启，音量适度； 2、每天巡视检查末 端音箱，确保音箱输 出正常，无噪音；3、每月检查播音设 备和系统线路，保证 设备完好，线路畅通;4、每半年维保音箱 一次。1、每天巡视机房次 数不低于3次，并适 时监控信号源质量； 2、接业主报修1小 时内解决问题；3、每周全面检查一 次线路信号放大器， 发现问题一小时内通 知网络公司解决；4、每年信号接入单 位系统维护保养不少 于2次。3、主管每天巡视 公共区域时监听 音乐效果；4、每天巡视检查 机房一次；5、审查月度系统 维保情况，并提出 意见和建议。1、主管每天巡视 机房一次，每周检 验信号质量一次； 2、弱电工每天监 测信号质

16、量一次， 并将结果汇报领 班；3、主管每月组织 检查一次系统运 行维护情况，并审 查运行维护记录； 4、接入单位维护 保养结果需报主 管及公司经理签 署意见。1、运行效果良好， 无噪音，播放节目菜 单合理；2、音控设备摆放整 齐，设备房干净整洁, 音带、碟片使用保管 得当；3、维保及时准确， 相关运行、维保记录 完整准确。1、电视信号质量投 诉1小时内解决；2、线路畅通及设备 完好率达到100% o1、每天巡视机房次 1、主管每天巡视 1、视信号质量投诉数不低于3次，并适 机房一次，每周检 1小时内解决； 时监控信号源质量； 验信号质量一次；2、线路畅通及设备2、每周全面检查一 次线路信号放大

17、器， 发现问题一小时内通 知网络公司解决；3、每年信号接入单 位系统维护保养不少 于2次。1、每天开启前检查 系统管网及控制部 件，清洗毛发过滤器;2、根据需要进行系 统反冲洗，并配制水 处理药剂；3、每月进行控制部 件检修；4、每年进行一次系 统设备维护保养检 修，报技监局年检， 管道阀门油漆。2、弱电工每天监完好率达到100%。测信号质量一次，并将结果汇报 领班；3、主管每月组织 检查一次系统运 行维护情况，并审 查运行维护记录；1、主管每天抽检 末端热水效果，每 月审查运行维护 记录；2、安排督导年度 维护保养工作，并 向公司提交年检 报告；1、定时间运行，不 随意调整运行时间， 保证末

18、端供水时间和 热水效果；2、设备检修提前知 会校方，并在公寓告 示栏通知。变 配 电 系 统1、每隔3小时巡视 检查设备房，并填写 运行记录；2、每月检查紧固系 统接线端子，保证接 触良好；3、每半月维护保养 发电机，并试车15 分钟；4、雷雨季节来临前 检查系统防雷接地情1、主管每周巡视 检查配电室不少 于2次，并抽查系 统维护情况，并审 查运行维护记录 及能耗统计表；2、领班随时检查 配电室值班情况 及运行记录填写 情况，并参与发电 机维护及试车；1、系统正常运行， 市电停电后15分钟 内发电机供电，保证 电梯、消防、事故照 明正常使用；2、检修停电提前24 小时以告示方式通知 业主和使用

19、单位，商 铺、办公场所书面通 知用户。3、主管每年组织 进行一次紧急停 电事故演习。1、系统日常运行 由保安队长负责 监督管理；2、系统维护、检 测、调试由工程主 管负责组织实施 并验证结果；3、保安队长每年 组织两次以上消 防演练培训；4、委外年度安全 检查结果需报公 司经理审核并签 署意见。1、系统完好，报警 点位准确，无误报； 2、按消防相关法律 法规要求运行和维护 系统；3、普消末端压力保 证不低于0.7Mpa,自 消自消末端压力保证 不低于0.5Mpa；4、预警时值班人员 5负责内到达第一现 场。况；5、每年度系统安全 检查并维护一次。101、每2个月进行1次普消末端水压测 试，每三

20、个月进行一 次自消末端水试水， 消检查水泵联动情况；防 2、每半年清洗一次 系感烟、感温探头滤网,统每年抽查10%探头感烟感温报警情况； 3、消防系统委外日 常运行维护管理，消 防系统联动设备调试 检测由外委单位承 担，消防系统安全年 检由委外承接单位负 责；111、每天巡视机房不 少于3次，并填写运 行记录；2、系统每半年消毒 次数不少于1次，生 活水池（水箱）每年 消毒次数不少于2 次；并有消毒处理记 录；3、除操作人员外， 无关人员不得进入机 房；1、每半年末端水 质取样到市防疫 站化验一次；2、主管参与系统 管道消毒过程及 水池水箱清洗消 毒过程；3、每出现一次水 质化验不合格情 况，

21、责任人处罚 100 300 元，主 管处罚200-5001、保证水质达到国 家现行标准要求。4、机房需人走上锁。 元；4、停水前提前48小时通知。七、园区业主和住场单位的设备管理特约服务：针对园区工业区等相关方的专用设备，我们可以根据相关方的需求，向 相关方提供专业的设备运行维护管理服务，为住场单位、业主解除设备 运行维护管理的后顾之忧,并以我们坚实的工程技术力量展示设备管理 的得天独厚的优势。第八章公共秩序维护XXXXXX产业园的园区公共秩序管理方面，我们将针对园区的不同业 态情况，建立安全管理机制，成立在保安部领导下的园区安全管理分队, 根据业主和相关方需求，对不同区域进行不同的安全管理方

22、针。具体包 括：一、针对住宅区域实施封闭管理，采用先进的周界和主入口监控设 备和周界红外线报警装置，在住宅区主入口、楼栋单元入口设置IC卡 门禁装置，在户内设置安防设备驳接接口，以先进的安全监控装置确保 园区住户安全。同时，我们在住宅区入口、大堂安排值班人员，严格对 进入住宅区的外来人员进行盘查，并通过可视对讲设备与住户联系识别 访客身份，未被识别的访客将严禁进入住宅区。在园区内，我们还将安 排巡逻人员，24小时对园区巡逻，扶老携幼，以完善的安全保障措施， 维护园区的社区安宁。二、针对办公区、商业区商家需求，对相关区域实施半封闭管理， 在确保办公、经营环境的前提下，为访客、办事人员、消费者通过

23、安全、 舒适、文明的环境氛围，保障各种活动的正常开展。三、同时，我们还将考虑园区不同的业态，对相关方提供开放式安 全管理，安排便衣安全员，巡逻与相关区域，在确保公共秩序环境的基 础上，避免给相关方带来服务干扰和心理压力。四、根据重点部位业主的服务需求，我们安排人员定点执勤或增加 巡视频次，确保重点部位的安全。五、在园区的安全管理工作中，我们每月组织实施一次安全演习， 演习项目包括发现刑事案件的处理办法、公共秩序纠纷的处理办法、盗 窃处理程序、火灾处理程序、强行越入园区的处理程序等，并在园区成 立以保安部队长为队长的应急安全队，确保紧急情况下的人员保障。六、相关工作职责标准1、保安队长岗位职责（

24、含副队长、分队长职责）负责组织全体保安人员认真履行职责，圆满完成项目部交给的各项 保卫任务；协助综合管理部完成保安人员的招聘、面试，负责安排新队员的上 岗前培训及保安人员的岗中、技能等各项培训;负责日常勤务的组织与实施，检查、指导、讲评;负责保安大队勤务值班，负责突发事件的组织指挥和各种处置方法 的拟订及方案的演练;负责拟制保安人员职责、基本要求、奖励与处罚细则，并指导保安人员贯彻执行；关心所辖区域班子建设，做到选好苗、使用好、管理好、培训好。经常指导他们工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习应急处 理程序等知识;协同公安机关搞好社区综合治理；随时掌握员工思想动态，加强与员工的沟通和交流

25、，熟悉各防区的 公共秩序状况；在责任区内发生公共秩序、刑事案件时，应立即组织人员保护好现 场，并控制好事态；负责队员的月考评。完成管理公司、管理处交办的其它工作任务。2 .保安班长岗位职责以身作则带领保安队员上岗执勤,护卫.巡逻。检查、记载,听反映队员生活.工作及纪律情况，协调处理队员这几方面的问题，及时向队长汇报；检蛰各岗位的文明执勤与着装情况，落实防范措施；建立卫生制度，带领保安队员搞好岗位以及宿舍的清洁卫生饮食卫生;配合队长做好队员的思想工作，根据上级要求，合理组织、监督队员按时上下班和组织参加各类会议.培训和总结；对上岗时发生的突发事件，要按规定采取处置措施，并书面报告队长;员工调到新

26、的岗位时，负责对所辖范围内的新员工作岗前培训。3 .保安队员岗位职责根据公司工作需要，在指定的岗位执勤，按规定的时间、地点、任 务完成上级交办的公共秩序保卫任务；根据有关规章制度，负责做好防火、防盗、防破坏、防自然灾害事 故等工作，保障责任区的安全；对出入大门的人、货物进行证件检查，其中货物出门需出门条,防 止未经允许的人员、车辆、物资进出责任区，维护责任区内的人身财产安全；0中国中部生物科技产业园坐落于郑州荥阳，是依据生产、贸易、孵 化、物流四大产业功能，集中建设标准生产区、行业总部区、研发孵化 区、展示博览区四大功能板块的产业化、集约化、生态化的大型产业园 区。0中国中部生物科技产业园实际

27、占地面积350亩，总建筑面积约25 万平方米，其厂房面积*平方米，办公面积*平方米，青年公寓面 积*平方米，园区道路面积*平方米，绿化面积*平方米，公共卫生 面积*平方米（不含建筑物内楼道走廊面积），园区配套有*2.2产业园物业特点I需要品牌物业管理为之装扮好的物业需要好的物业管理呵护，需要好的物业管理品牌为之装扮, 只有这样才能充分展示物业的特点，才能使物业物有所值。*物业管 理有限公司是国家_级资质物业管理企业。公司以发展求生存，通过先进的管理策划，规范的操作实施，国际 标准的导入，科学与系统的培训，有效的监督、评估和调整等步骤，广 泛借鉴其他知名企业的先进经验，并结合自身的资源优势，实施

28、以关怀 员工、关注顾客的需求，关注环境的温馨和谐，关注物业整体氛围为特处理责任区内发生的有关问题，并及时报知上级；熟悉、掌握所在业态区域业态（住宅区域、办公区域、工业区域）、 住户的基本情况；服从命令，听从指挥，积极完成上级交办的临时性任务。4、大门岗工作职责大门岗负责检查进出车辆有无携带违禁物品、疏通交通道路、盘查 可疑人员和物品。此外，大门岗还是公司及其所管理物业形象的窗口。负责维护大门口的进出秩序和本区域的社会秩序，禁止小商小贩在 门前及大门两侧摆摊设点；随时掌握出入大门的车辆及人员情况，发现可疑人员应及时查询或 报告，小商小贩、无成人带领的小孩、精神不正常的人以及在大门处逗 留、玩耍的

29、人，应礼貌地设法加以劝离；遇有上级领导和业主出入（包括步行及乘车），要敬举手礼；发生纠纷和一般性公共秩序问题时，应依法及时处理并报告主管， 同时及时疏散围观群众，恢复正常秩序；保证报警电话（对讲机）不被无故占用；负责执勤区域内的公共设施安全，及时发现和制止不良行为，对造 成影响、损失的当事者，应及时报管理处查处。5.巡逻岗工作职责巡逻岗负责巡逻范围内各类事故的检查（含防火、防盗、防公共秩 序案件等），以及各种设施、设备的检查、登记。负责对楼区和周边公路进行巡逻检查，及时发现解决或报告检查中 发现的不安全因素，以消除隐患，保障安全；劝离夜间无故滞留在巡逻区内的人员，及时控制巡逻发现的可疑人 员，

30、并视情况报告值班人员，根据指令做好查控工作，预防各类案件的 发生；在上下班高峰期，切实做好对业态（住宅区域、办公区域、工业区 域）的安全保卫，防止窃案发生，劝离混入业态区域销售商品的人员, 以免影响正常的生活秩序；在业态（住宅区域、办公区域、工业区域）需要帮助时，积极主动 为其服务；仔细巡查易发生问题的地方，及时制止和劝阻不符合安全的情况, 避免发生意外事件；按规定程序处置突发事件在巡逻中如发现漏水漏电，或闻到异味，或听到可疑声响，或发现可疑人员及物品应立即做安全处理并及时报告；协助其他岗位人员处理疑难事件;按规定填写巡逻记录，同时作好定时巡更踩点工作。总之，我们以外紧内松、预防为主”的安全防

31、范策略、以“人防、技 防、物防相结合的方针，全员参与安全管理，群防群治，与辖区派出 所和园区公共秩序联防一道齐抓共管，为园区营造安定、团结、温馨、 和睦的社区环境，杜绝发生公共秩序事件，是我们共同追求的目标。第九章交通管理对园区的交通管理方面，我们将根据园区交通设施配套的实际情况, 在专业停车场配置经过培训的交通管理员，负责车辆停放管理和交通指 挥，在相应的位置和路口、路段设立限速标志、路牌标志、通向标示、 禁停标示等交通标示，保障车辆安全停放和正常行驶。对进而园区不同区域的车辆，我们将根据实际情况制作IC停车卡或 专业的区域识别卡片，使园区业主、住户及相关单位的工作车辆与外来 车辆有所区分，

32、避免不必要的车辆盘查影响相关方的办事效率。届时，我们将根据园区交通的实际情况，与公安交通管理部门保持 密切的联系和有效沟通，在交管部门的指导下，合理配置和使用交通设 施，优化园区的交通管理方案，保障园区交通正常。第十章消防管理在消防管理方面，我们的工作指导方针是：以防为主，宣传先行, 防消结合。在园区，我们将在重点的路口路段和场所设置消防宣传栏，张贴消 防标语、普及消防知识，进行广泛的消防宣传教育。同时，我们将根据 实际需求，在园区的相关部位配置消防设施与消防器材，并定期对消防 设施和器材进行检查、调试、确保其随时完好。在对商业、办公、产业园区，在装修方案审查时，我们将严格要求 消防主管部门参

33、与方案审查，确保装修方案符合国家消防要求。在内部管理方面，我们将建立消防管理三级组织，成立以公司总经 理为组长的消防领导小组和园区义务消防队。其组织架构包括：领导小组组长：管理公司总经理领导小组副组长：项目部经理领导小组成员：工程部经理、保安部队长、工程部设备主管、综合 管理部主管、保安部副队长、分队长等。义务消防队队长：项目部经理义务消防对常务副队长：保安部队长义务消防队副队长：工程部经理、保安部副队长、分队长、工程部 设备主管、综合管理部主管义务消防队员：项目部全体保安员、工程部全体技术员在针对不同的业态园区，我们将与业主、住场单位签署消防管理 责任书，制定安全防火制度，明确相关单位的防火

34、责任人，明确责任 人的职责，把防火责任分解到具体单位和业主。并定期组织安排消防安 全检查，查找消防安全隐患，并根据隐患情况发出整改通知书，限期督 促整改，消除火灾苗头。在园区内，定期组织消防演练，培训紧急情况下的消防应对方案、 紧急疏散程序。通过演习训练，掌握火灾时的扑灭技能、疏散程序、物 品转移程序、重要物资的抢救预案。同时，在园区内，我们还将在不同的业态区域安装相应的消防疏散 标示，制定灭火方案和重点部位保卫方案。以完善的管理构思和预案演 练，通过培训、宣传、教育、检查整改、动员齐抓共管的总体思路，走 预防为主、将隐患消灭在萌芽状态的管理方案，有效保障园区业主和相 关单位的生命财产安全。第

35、十一园林绿化养护在园林绿化管理方面，我们对园区的园林规划经过综合分析，认为 该园区园林的建设规划主要由大面积的常绿草坪、大规模的灌木植被、 适量的常绿乔木和落叶乔木、部分珍惜植物、少量盆景、大面积的租摆 盆栽植物组成，因此，我们认为，要搞好园区的园林养护，必须在园区 组建一支由专业园艺师带领技术型园林管理队伍，负责园区的园林养护 工作。在园林的维修养护上，我们严格按照相关规范，制定修剪、施肥、 除草、浇水、排涝、杀虫计划，以无枯死、无黄叶、无病虫害为指导思 想，确保园林的观赏性。绿化养护制度-,室内养护标准及目标：1、浇水:根据苗木各类，按规定进行浇水，保证苗木不缺水；2、花木除杂:及时消除杂

36、草，杂物及枯枝烂叶，时刻保持盆内无明显杂 草，杂物；3、修剪整形:根据生长情况不定期修剪，整形，使苗木保持青绿，美观 大方；4、施肥:根据苗木各类及生长情况进行施肥，每次松土后需施肥一次；5、病虫防治:春，夏,秋季虫病多发期前必须进行综合防治，不能有大 规模的病虫害发生，冬季要做好越冬虫害的清理灭除及防病工作；6、长势不良，观赏效果不佳的花木，管理处应及时通知更换.二,室外养护：1、基础性更新改造：土壤改良:对绿化地带未经改良的土壤每年进行一次性全面深耕改良彻 底改变花木因土壤贫瘠板结而造成的生长慢，枯黄，老化，部分枯死的 状况，确保花草的正常生长状态，深翻土壤后，施基肥和使用化学除草 剂，消

37、除杂草.2、常规性养护工作：Q)修剪:修剪能使植物经常保持平整美观并能促进生长茂盛.苗木修剪， 每月修剪两次.生长旺盛期应根据生长情况不定期及时修剪草皮修剪春, 夏季每两个月进行一次，秋，冬季根据实际情况进行修剪.基本保证春， 夏季草皮不长于15厘米，秋，冬季不长于10厘米；(2)浇水:旱季乔，灌木每星期浇水一次，草皮每星期浇水两次;室外拿刀 盆栽随天气不同，每天浇水1-2次，雨天能淋到雨水的不浇，每周浇透 水1-2次,室内盆栽每周浇水1-2次;草皮浇水时要一次浇透，不能只 浇土层表面，至少要湿润土层5厘米以下，浇水以早晚为主；(3)花木除杂:及时消除杂草，杂物，经常拾除草地，花丛内砖头，纸屑

38、 等杂物，时刻保持绿地，花坛整洁，清除杂草采用人工拔除或选用化学 除草剂，每次清完杂草后，应喷施三次叶面肥及控草肥；(4)松土，扩穴，施肥:原则上每年冬季必须深耕扩穴重施肥一次，平时 每遇两次大雨必须松土一次，每次松土后同时根据苗木的具体需要施肥 一次；(5)病虫防治:建立病虫害防治动态跟踪系统，春，夏，秋季虫病多发期 前必须进行综合防治，不得有大规模的虫害发生;冬季要做好越冬虫害的 清理灭除和树干涂液防虫”方病等保护工作；(6)花木补植:如果发现有损坏或死亡的苗木，必须在两天内完成补植；(7)植保:提倡生物防治，人工防治，使用农药必须以不伤害市民的健康 为前提，尽量使用高效低毒无公害农药，使

39、用农药时必须在晴朗无风的 天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待天晴后重喷;使用小型 喷雾器或手动喷雾器喷洒，以免药液扩散；(8)自然灾害的防御:雨季前要检查绿化区，提前做好排水工作，台风, 霜冻等多发季节应及时做好预防措施，避免不应有的损失；(9)草皮养护:杂草每周巡查拔除，做到每平方米不得多于5棵高度超过 8厘米的杂草.每次修剪后对草皮施肥一次，以氮肥为主，结合磷，钾肥和有机肥，施后浇透水或在雨后施肥；(10)绿篱，花球养护:绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美，增加其艺 术含量.修剪下的枝叶要立刻清除.春，夏季每两个月施肥一次，秋，冬 季每3个月施肥一次，施用复合肥和共生秋保证长势旺盛

40、.绿篱，花球 死亡缺苗，须在1周内补种好；(11)乔灌木养护:每月巡查，及时修剪枯枝，病虫枝，下垂妨碍人们 观瞻和活动的枝条，保持乔木高2.5米以上.修剪下的枝叶要立刻清除, 以免干枯影响美观.第十二保洁服务干净、整洁是我们保洁服务的目标。我们拥有一支专业的高素质 的保洁队伍，能对不同材质的屋顶、外墙、地面进行专业清洁，为业主 提供高质量、高水平保洁服务。根据园区的情况保洁部将以公司管理目标为依据，制定保洁部各项 管理规定及岗位职责，严格按ISO质量体系的保洁操作手册规范运 作与管理，有计划的实行员工的岗前、在岗培训，物料的申购、领用控 制。在保证工作标准的同时，降低物耗，开源节流。在用人机制

41、上，不 断加强员工的团队意识的同时强化竞争，并不断优化岗位设置，以保持 工作的高效率。12.1 保洁部提供的服务:公共区域清洁保持公共设施清洁保持特约家政服务垃圾清运专业的屋顶、外墙清洗12.2 保洁部架构：保洁部配置一个保洁主管，两名副主管，下属数个领班及若干保洁 员。片区设置一个保洁机械作业小组统一进行相关工作。12.3 保洁配备：配备柴油洒水车一台,可冲洗路面并浇灌绿化带；多套保洁机具；需要10个工作间，1间保洁库房；垃圾中转房、垃圾桶、洗涤池。12.4 服务内容（主要工作）及标准：序服务方案与标准号内容1 园区外围区间道路（水每天集中清扫1次；泥道路）水管冲洗频次根据情况制定，必要时用

42、洒水车征的物业管理，形成具有鲜明特色的物业文化及其雄心勃勃的主体发展规戈I。如今 公司已顺利通过了 09001和014001国际质量体系双认证， 并发展成为融住宅、商业、写字楼和复合型物业为一体的多元化全程物 业管理服务公司，先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅园区（园 区），园林式单位的荣誉称号。*物业人有实力、有决心、有信心，在 XXXXXXX产业园的物业管理上再创佳绩。I安全管理是重中之重XXXXXXXX产业园地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性，因此安全管理是物业服务的重中之重。*物业以09001和IS014001质量环境管理体系中制定的秩序 工作程序文件及其作业

43、指导书为标准，严格按照作业程序文件进行管理, 对秩序人员采用培训一考试一抽查一考核的PDCA循环控 制体系，确保环境安全有序，并根据各项记录及时调整人员和管理范围， 做到防范区域无盲点。公司还针对产业园区的特点，在秩序员定岗方面， 按照内外相分离的基本原则，因地设岗，因区设岗，严格控制人流走向， 重点加强生产、居住区域安全力量，使领导放心。I塑造良好的外在形象冲洗；随时保洁；路纹清晰；无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；无扬尘；主管每日巡视3次以上； 领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。2 园区内外花岗石及室内 每日全面清洁1次；大理石地面推尘数次；每月冲洗1次；大理石抛光、打蜡频次根据

44、情况制定；随时保洁；无垃圾、无积水、无污迹、无积尘；有光泽；主管每日巡视3次以上； 领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。3 园区内沥青、砂石、喷 每天集中清扫1次；漆、地砖路面水管冲洗频次根据情况制定；随时保洁；无垃圾，无泥沙，无积水，无污迹；主管每日巡视3次以上； 领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。4 园区内住宅楼单元楼道 每日集中收集垃圾1次；全面清洁1次；保洁1次；无生活、建筑垃圾（垃圾每日8： 30前清完）； 地面光洁；扶手、铁花、消防栓干净；玻璃光洁；天花板、墙角无蛛网；主管每日至少抽查4个楼道； 领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。5 园区内电梯公寓

45、的电梯 每日全面清洁1次；每周用专用上光剂清洁不锈钢电梯门及信报箱1次；每月清洁1次轿箱顶灯；电梯厅及轿箱地面干净整洁，无废物，无积尘; 电梯门无灰尘，无污迹，光亮；轿箱内壁无指纹，无污迹、无异物异味，梯门滑槽干净无泥沙杂物；电梯内按键无污迹；主管每日至少抽查3部电梯；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。6 园区内水景、水沟，生每天清理水面树叶及飘浮物多次；态池滴水景处每月刷洗青苔；夏天每日添加1次消泡剂；每36个月彻底清洗1次；水清见底，无异味；除少数树叶外，无其它飘浮物；水面无泡沫；水底无杂物；主管每日巡视3次以上；领班随机检查；保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。7 园区内地下汽车

46、库、自 每日地面推尘1次；行车库及上下梯阶每日清理垃圾1次；每周清洁1次挡车杆、停车黄线； 每周清洁拦水沟1次； 每月冲洗地面1次； 据情况清理集污坑；每月清洁1次消防管道及供电线槽； 随时保洁；地面无垃圾杂物，无积尘，无油污，无积水; 天花板墙角无蜘蛛网；梯阶扶手干净无尘；挡车杆无积尘、停车黄线无污迹，颜色鲜艳; 集污坑无异味；指示牌、消防栓、灭火器干净； 主管每日巡视1次以上；领班随机检查； 保洁员按规定填写保洁岗位巡视表。8 园区内公共洗手间及移 每天全面清洗1次；动卫生间更换垃圾袋；随时保洁； 无异味； 龙头把手光亮； 面盆无污迹；地面无垃圾、无污迹、无积水； 地漏无污迹、通畅，无垃圾； 垃圾桶不超过容积2/3；主管每日巡视1