商业广场筹备期物业管理重点全.docx

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1、商业广场筹备期物业管理重点一、筹备期招商阶段的工作重点1、机房设备管理重点所谓机电设备管理，是指通过前期的介入，并依据国家和集团 相关标准对各系统的机电设备及设施在设计、施工、工程进度 及质量监督等各阶段进行图纸复核、变更、施工跟进、问题监 督、档案归档，及时与项目公司的设计、成本、工程以及施工 单位协调、沟通并组织实施整改，以满足广场的开业和后期营 运的需求，保障设备设施安全稳定的运行。2、招商期工程管理的重点(1)步行街商铺施工图技术条件确认及移交。(2)步行街各商铺的用电容量是否满足商户需求。必须要复 核商铺用电总负荷容量以及变压器的容量能否满足使用及安 全需求。同时要考虑预留日后增容的

2、余量。(3)对商铺及步行街公共区域的冷热负荷指标进行复核，满 足机电设计标准的要求，火锅及明档类商铺的冷负荷适当增加(450W/m2)。临外玻璃幕墙的商铺冷热负荷要适当提高。(4)对商户排油烟系统进行风量复核，特别是中式餐饮，排 气次数应步0次/小时。(5)关注广场的性能化分析报告，掌握防火分区的划分和调 整改造的原则等。(6 )关注当地消防局的特殊要求(智能逃生地标、店招等)。(7 )招商末端阶段，主要重点是满足商户进场施工的条件。特别是各类风管风口的下引，水管，强弱电，上下水等。建议 商户内顶部的火灾报警线路均采用明敷。(8)招商末端阶段，应该尽量召集商户的设计人员讲解招 商手册中对商户设

3、计的要求。以减少日后的问题。二.筹备期商户进场施工阶段的工作重点L商家设计图纸审核重点(1 )水电负荷是否满足原先设定需求。对于超出部分，须对 其参数进行复核。(2)燃气用量和厨房灶具布局需求尽量跟随图纸一并提报。(3)是否满足集团和当地消防部门的建审意见，如：面积、 疏散距离、疏散出口数量是否保证、装修材料方面的要求等。(4)商户内部隔断位置是否合理，有无与其它管线冲突。(5 )装修图纸是否满足当地商管所发装修手册要求。(6 )时效性，一般审图不宜超过3天，必须将意见反馈给商 户。经验小贴士：(1 )商户出图前，到场复尺时，应该与招商营运人员共同和 商户设计人员先行了解大致店面店招设计方案布

4、局,是否需要内退等信息，以便尽早确认大门的位置，并尽快与商户签确, 及时反馈给项目工程部门，以利玻璃排产，避免后期返工。(2)要按照消防报验的要求，收集和整理商铺和主力店的图 纸、装修材料合格证等资料。2、商铺预验收及接收(1)商户交房：设施、设备清点、机电点位移交。(2 )施工阶段：装修材料验收、装修进度、隐蔽工程验收、 厨房闭水试验、厨具进场、店招等过程控制。(3 )机电功能性验收：设备试运行、开关、插座、给排水等 检查。(4 )整体验收：收边收口、店招、电气校核。(5 )保障临水、临电、货运通道的顺畅：与项目公司及时落实临水、临电及货运通道、垂直运输的保障 方案，并跟踪落实及成立工程部抢

5、修小组。(6)确保商铺的施工条件：二装管控小组及时发现、协调处理商铺与项目公司施工单位的 交叉施工情况，最大限度减少影响商铺的装修进度，如漏水、 地面铺装、玻璃安装、公区装修等。(7 )商户进场时间：协调招商部尽可能动员提前进场，尽早暴露现场工程缺陷、尽 早解决。商户进场时间不能晚于拓展部下发的商户进场装修管 控表中的模块化规定的进场日期。如果发现有延迟现象，及早 预警。(8)商户装修进度管控：商铺装修商户责任到二装管控小组人员。量化商户施工进度表每日施工内容，工种、人数、实时跟踪。 每日核对施工材料数量及品种，提前通知商户进料。根据现场情况协调商户安排施工计划、交叉施工。(9 )餐饮商户紧盯

6、厨房作业面、尽早完成闭水试验、排油烟、 补风设备的制作安装、确定灶具的排产期(一般为点火时间前 1个月)、到场时间及燃气点位。(10 )店招施工需细化施工周期，成品店招、异形玻璃等需确 定排产期、到场时间、安装周期等。3、加强与项目公司和施工单位的沟通和协调(1)建立与项目公司的沟通机制：例如：主动参与项目公司 或总包单位组织的工程例会、召集专项工作沟通会，制定双方 处理问题的流程等。(2)及时跟进施工单位各系统设备设施的安装进度、施工计 划，及时协调在商铺内各系统的交叉施工，不影响项目的总体 进度及商户的装修进度。例如：商户吊顶需封板，但施工单位 风口及喷淋尚未追位。(3)及时与施工单位、招

7、商部门协调在商户铺内终端设备的 施工界面或费用，例如：因商户原因产生的风盘、烟感、喷淋、 消火栓移位、增加等。4、筹备期的人员培训一代管期间注意事项5、筹备期的人员培训培训目的6、施工阶段的现场跟进燃气部分三、开业到接管期间的工作重点1、在对图纸，建造标准和现场熟悉的情况下，并依照商管自身 的需求，列出遗留问题清单，特别是品质提升项和商管需求 项做好与项目公司工程副总、设计副总的沟通，以寻求支持， 减少日后问题。2、做好对现场整改施工人员的作业管理，加强管理措施。对 于在重要机房(如配电房、制冷机房、消控室、消防水泵房等) 需要施工的人员，对其作业内容和作业人数、施工人员资质要 做详细登记。同时需派员进行监护作业，以免出现影响正常营 运的情况。3、利用整理遗留问题的时机，对工程部人员进行再教育培训， 以使其能更快、更深入地掌握和了解相关系统状况，以及应急、 应变措施。