《住宅室内装饰装修管理办法》解析.docx

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1、住宅室内装饰装修管理方法解析（转） （2023-06-18 08:03:37）臣标签：法律 物业管理单位 室内装分类：相关法律法规饰装饰装修管理住宅室内装饰装修管理方法解析建设部住宅室内装饰装修管理方法（建设部令no号）（以下 简称方法）的颁布施行，从开工申报与监督、托付与承接、竣工验 收与保修、室内环境质量，装饰装修活动的禁止性行为、法律责任等方 面对住宅装饰装修的管理进行了明确的规定，系统地阐述了装修人（包 括住宅产权人和住宅运用人）。物业管理单位，装饰装修企业设计单位。政府行政主管部门及有关管理单位在住宅室内装饰装修 活动中的权利和义务。方法颁布后，在业内引起了巨大的反响, 本文就住宅室

2、内装饰装修中涉及到的一些问题赐予解析。第一部分室内装修属于建筑活动一、为什么说住宅室内装饰装修工程是建筑工程？建设工程质量管理条例（国务院令279号）规定，建设工程指 土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建设工程 活动包括新建、扩建、改建等活动。装修工程属于改建，指不增加建筑 物或建设项目体量，在原有基础上，为改善建筑物运用功能，对原有工 程进行改造的建设项目。9、其他须要约定的事项。（三）装修过程中，物业管理单位要根据管理服务协议进行监督，对 违反法律、法规和管理服务协议的，要求装修人或装饰装修企业订正。工程竣工后，物业管理企业要会同装修人进行现场检查，并将检查 记录存档。

3、二、装修人为什么要缴纳管理服务费用？物业管理企业对住宅室内装饰装修进行管理，要花费肯定的人 力、物力等，产生管理成本。而在目前的物业管理费中，没有包含这部 分费用。因此物业管理企业和装修人在签订协议时，要约定这部分内容。 管理服务包括供应原竣工图纸、对装修工程进行监督检查等内容。三、物管单位对装修人、装饰装修企业违反方法和协议约定 内容行为如何处理？分为三个层次，即依据协议约定，追究违约责任；马上制止；报 告有关部门依法处理。（一）对装修人或者装饰装修企业违反住宅室内装饰装修管理服务协议的，追究违约责任。（二）发觉装修人或者装饰装修企业有方法第五条禁止行为的， 或者未经有关部门或单位批准实施方

4、法第六、七条所列行为的，或 者有违反方法第八条、第九条规定行为的，应当马上制止。（三）对装修人或者装饰装修企业未按规定进行装饰装修造成事实 后果或者拒不改正的，物业管理单位应当刚好报告有关部门依法处理。 物业管理单位如发觉有违反方法和协议约定内容的行为不刚好处理, 会受到房地产行政主管部门的惩罚。第四部分政府主管部门须加强对装修的管理一，室内装修涉及哪些主管部门和单位？政府主管部门和物业管理单位的管理方式不同，但目的都是为了 爱护装修人、产权人的权益不受侵害。通过物业管理手段解决不了的问 题，须要上升到政府主管部门的管理层次，采纳行政手段来处理。1、房地产行政主管部门。方法规定，直辖市房地产行

5、政主管 部门负责本行政区域内的住宅室内装饰装修活动的管理工作。2、建设行政主管部门。方法规定，承接住宅室内装饰装修工 程的装饰装修企业，必需经建设行政主管部门资质审查，取得相应的资 质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。对于装修人或者装饰 装修企业违反建设工程质量管理条例的，由建设行政主管部门根据 有关规定进行惩罚。3、规划行政主管部门。对涉及到住宅室内装饰装修工程的设计单 位的资质要进行管理。对装修人从事住宅室内装饰装修活动中，涉及到 搭建建筑物、构筑物的，或变更住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗 的，根据城市规划法进行管理。4、供暖管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动，拆改供暖

6、管道和设施，应当经供暖管理单位批准。5、燃气管理单位。装修人从事住宅室内装饰装修活动，拆改燃气 管道和设施，应当经燃气管理单位批准。止匕外，住宅室内装饰装修活动还涉及到其他一些管理部门和单位。 可见，对住宅室内装饰装修活动的行政管理以房地产行政主管部门为 主，由多个管理部门和单位组成管理体系，根据各自的职能，共同来实 施管理行为。二、政府行政主管部门管理的侧重点是什么？（一）对房屋住用平安的维护方法明确规定对涉及房屋平安的行为，如将没有防水要求的房 间或者阳台改为卫生间，厨房间；扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除 连接阳台的砖、混凝土墙体；损坏房屋原有节能设施，降低节能效果； 未经原设计单位或者

7、具有相应资质等级的设计单位提出设计方案的，擅 自变动建筑主体和承重结构，擅自超过设计标准或者规范增加楼面荷载的行为等要进行经济惩罚。通过行政管理手段来强化对房屋住用平安的 维护。（二）对装饰装修企业的管理1、企业从事装饰装修活动必需遵守建设工程质量管理条例：2、承接住宅室内装饰装修工程的装饰装修企业，必需经建设行政 主管部门资质审查，取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级 许可的范围内承揽工程。不具有相应资质等级的企业，不能从事住宅室 内装饰装修工程；3、装饰装修企业必需遵守国家有关平安生产规定和平安生产技术 规程，实行必要的平安防护和消防措施；4、必需具备相应资质的装饰装修企业才能从事

8、的住宅装饰装修工 程有：变动建筑主体和承重结构；超过设计标准或者规范增加楼面荷载 的；搭建建筑物、构筑物的；变更住宅外立面，在非承重外墙上开门、 窗的；拆改供暖管道和设施的：拆改燃气管道和设施的；改动卫生间， 厨房防水层的工程。（三）对物业管理企业的管理物业管理企业发觉有违反方法规定的行为不刚好向有关部门报 告的，由房地产行政主管部门赐予警告，可处装饰装修管理服务协议约 定的装饰装修管理服务费2至3倍的罚款。（四）对设计单位的管理承接住宅室内装饰装修工程的设计单位，必需取得相应的资质证 书，并在其资质等级许可的范围内承揽工程。不具有相应资质等级的设 计单位，不能从事住宅室内装饰装修工程设计。对

9、设计单位未按工程建设强制性标准进行设计的，要依法进行惩rm训。住宅室内装饰装修是建筑活动，具备建筑活动的共同点，又有自己 的特别性。住宅室内装饰装修必需符合工程建设强制性标准，根据工程 设计、申报、合同、施工、监督管理、竣工验收、质量保修的程序来进 行。二、企业应具备哪些条件才能够承接住宅室内装饰装修工程？承接装饰装修工程的企业。必需经建设行政主管部门资质审查， 取得相应的建筑业企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承揽工 程。三、装修人与装饰装修企业签订的书面合同包括哪些主要内容？1、托付人和被托付人的姓名或者单位名称、居处地址、联系电 话；2、住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积、装饰装

10、修的项目、 方式、规格、质量要求以及质量验收方式；3、装饰装修工程的开工、竣工时间；4、装饰装修工程保修的内容、期限；5、装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；6、合同变更子口解除的条件： 7、违约责任及解决纠纷的途径8、合同的生效时间;9、双方认为须要明确的其他条款。四、住宅室内装饰装修工程质量如何限制？装饰装修工程项目的质量要求和质量验收方式，由装修人与装饰 装修企业在签订书面合同中约定，同时必需符合工程建设强制性标准。装饰装修企业要根据施工技术标准施工。对工程的施工质量负责， 对于施工中出现的质量问题要负责返修。装修人或者装饰装修企业违反建设工程质量管理条例（国务院 令279号）的，由

11、建设行政主管部门根据有关规定惩罚。工程竣工后，装修人根据工程设计合同约定和相应的质量标准进行 验收。五、住宅室内装饰装修工程如何保修？验收合格后，装饰装修企业要出具质量保修书。对于装饰装修企 业负责选购 的材料及设备，应当向装修人提交说明书、保修单和环保 说明书。在正常运用条件下，住宅室内装饰装修工程的最氐保修期限为两 年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自工 程竣工验收合格之曰起计算。六、室内环境质量如何限制?住宅室内装饰装修工程运用的材料和设备必需符合国家标准，禁 止运用国家明令淘汰的建筑装饰装修材料和设备。装修人托付企业对住 宅室内进行装饰装修的，装饰装修工程竣工后

12、，空气质量应当符合民 用建筑工程室内环境污染限制规范(GB50325-2024)的规定。装修人可 以托付有资格的检测单位对空气质量进行检测。检测不合格的，装饰装 修企业应当返工，并由责任人担当相应损失。其次部分装修中各主体之间属于什么关系 一、物权在住宅装饰装修行为中如何体现？物权是权利主体干脆支配财产的权利，它既具有人对物的内容， 同时又具有干脆对抗一般人的效力，包括占有、运用、收益、处分。物 权的特征在于干脆支配其标的物，物权人可以依自己的意志就其标的物 上干脆行使其权利。但是支配范围的大小依物权的种类而定。装修人的权利主要体现为两个层次的行为：一、住宅产权人在不损 害公共利益的前提下，有

13、权处置自己的财产，即根据自己的意愿装修住 宅，其他人不得对此进行干涉。二、除方法中规定必需由具备专业 资质的施工企业来施工的项目外，产权人可以自行装修。二、住宅产权人与非产权人的住宅装修人(即住宅运用人)之间是一种什么关系?两者之间是一种合同关系，体现了物权范畴中的“用益物权”概 念。住宅运用人通过合同对住宅产权人全部的财产形成实际占有，取得 运用权。但其运用权是受到限制的，即其装修住宅要取得住宅产权人的 书面许可。三、住宅相互毗邻的全部人或运用人之间体现了怎样的一种相邻 关系？住宅相互毗邻的全部人或运用人在各自行使自己的合法权利时， 都要敬重他方全部人或运用人的权利，相互间应当赐予肯定的便利

14、或接 受肯定的限制。住宅相邻关系从本质上是一方全部人或运用人的财产权 利的延长，同时又是对他方全部人或运用人的财产权利的限制。装修人在装修前应将装修的时间、地点等予以明示。装修涉及到住 宅共用部位、共用设施设备时，不得有损害他方利益的行为。任何单位 和个人对装修中出现的影响公众利益的质量事故、质量缺陷以及其他影 响四周住户正常生活的行为，都有权检举、控告、投诉。方法中对禁止及限制性行为的明确规定体现了对公众利益的维 护，其他住宅全部人或运用人也要敬重装修人装修住宅的权利，不得随 意干扰装修行为。四、装修人与物业管理单位之间是一种什么关系？ 装修人与物业管理单位是一种同等的民事主体关系。装修人的

15、装饰装修行为既要满意个体的住用要求，又不能损害整个 住宅房屋的公共平安和其他房屋产权人的公共利益。所以，物业管理单 位受全体房屋产权人的托付，须要协调装修人和其他房屋产权人之间的 关系，供应一种服务型的管理，在为装修人供应管理和服务的同时，维 护好其他房屋产权人的合法权益。表现为物业管理公司与装修人签订管 理服务协议，依据协议对装修人进行监督管理，不同于政府的行政管理 行为。双方的行为都受到协议的限制，都要对协议内容担当违约责任。住宅室内装饰装修管理是物业管理的基本内容和重要组成部分。从 开工申报到竣工验收，物业管理始终贯穿于住宅装饰装修的各个环节 中。须要明确指出的是，物业管理单位实施的不是

16、行政管理，不具有行 政惩罚权。五、装修人与装饰装修企业之间是一种什么关系？装修人与装饰装修企业签订承揽合同。装饰装修企业根据合同的 质量和数量要求为装修人装饰装修住宅，装修人向装饰装修企业支付约 定的酬劳。对于合同的履行期限、验收的标准和方法、材料的供应方式、 保修责任等由双方进行约定。但方法中明确规定，工程中运用的材 料和设备必需符合国家规定标准，禁止运用国家明令淘汰的材料和设 备。六、装修人与设计单位之间是一种什么关系?装修人与设计单位签订的设计合同，属于建设工程合同。装修人 要根据合同约定供应开展设计工作所须要的基础资料，并对供应资料的 牢靠性负责，根据合同的约定供应必要的协作条件，支付

17、设计费用。装 修人对设计人交付的设计成果，不得擅自修改，也不得擅自转让给第三 人重复运用。方法明确规定，变动建筑主体和承重结构，超过设计标准或者 规范增加楼面荷载，必需经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单 位提出设计方案。设计单位完成的方案必需符合建设工程质量、平安标 准，符合建设工程勘察、设计的技术规范，符合合同的约定。设计单位 要对设计方案负责。设计单位在设计文件中选用的材料、设备，其质量 要求必需符合国家规定的标准。七、政府行政管理部门在装饰装修行为中的作用是什么？政府行政管理部门对装饰装修的行政管理，是区分于物业管理单 位的基础性详细管理工作的更高层次的管理。通过制定政策法规、管理

18、 企业资质、行政监督执法等行政手段来实现管理目的。第三部分物管企业应为装修供应管理和服务一、物业管理单位供应装饰装修管理和服务的方式是什么?装修人在住宅室内装饰装修工程开工前，应当向物业管理单位申 报登记，与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，交纳管 理服务费用。（一）申报登记物业管理单位应当根据方法和本市的有关规定，审查装修人提 交的资料。装修人应当提交的材料有：1、房屋全部权证（或者证明其合法权益的有效凭证）；2、申请人身份证件；3、装饰装修方案；4、变动建筑主体或者承重结构的，超过设计标准或者规范增加楼 面荷载的，需提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的 设计方案；

19、5、搭建建筑物、构筑物的；变更住宅外立面，在非承重外墙上开 门、窗的，应当提交城市规划行政主管部门的批准文件：拆改供暖管道和设施的，需提交供暖管理单位的批准文件：拆改燃气管道和设施的，需提交燃气管理单位的批准文件： 改动卫生间、厨房间防水层的，应当根据防水标准提交施工方案;6、托付装饰装修企业施工的，需供应该企业相关资质证书的复印件。非业主的住宅运用人。还需供应业主同意装饰装修的书面证明。（二）管理服务协议物业管理单位要依据协议约定，对装饰装修活动进行监督检查，装 修人。施工企业不得拒绝和阻碍。装修人（施工企业）、物业管理单位中 一方违反协议约定的，另一方有权制止并追究违约责任。已造成事实后 果或者拒不改正的，应当刚好报告有关部门依法处理。住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容：1、装饰装修工程的实施内容；2、装饰装修工程的实施期限；3、允许施工的时间：4、废弃物的清运与处置；5、住宅外立面设施及防盗窗的安装要求：6、禁止行为和留意事项；7、管理服务费用； 8、违约责任;