机关物业管理服务招标示范性文件.docx

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1、机关物业管理服务招标示范性文件2022-05-27 18:18:04 xx市市直机关管理中心 物业服务招标文件招标编号：NGCG 004招标项目：物业管理招标单位：xx市市直机关管理中心 招标代理机构：XX市政府采购中心 年3月24日招标公告一、综合说明（一）项目名称:xx市劳动就业服务中心（二）招标代理机构:xx市政府采购中心（三）招标单位:xx市市直机关管理中心（四）招标方式:邀请招标（五）招标内容:xx市劳动就业服务中心项目的物业管理二、物业管理范围:平方米，院落面积待定三、物业管理项目及标准:详见招标文件五四、管理期限:中标后签订管理期限3年。物业管理水平达到既定目标、完成为 了服务承

2、诺且合作良好，双方将续签合同。五、投标须知（一）由投标方根据招标方要求作出具体详实的投标方案。要求有:服务质量标准、 考评细则、验收标准、岗位责任制度、三防措施、保安管理制度以及公司投诉制 度等管理内容。（二）投标方须报出各项年费用的详细测算。（三）投标方所编标书一式三份（正本一份、副本两份）。（四）投标方可向招标单位索取招标文件及图纸（勘察现场）。招标文件售价： 免售O（三）投标方要自行检查招标文件是否齐全,若有遗漏要即将告知招标方补正。（六）招标方发出的招标文件，若有改动，将以书面方式及时通知投标方,任何口 头答复、通知无效。（七）投标方编写的标书内容如有涂改、不详、无公章或者法人印章者无

3、效。（八）标函中如有与招标要求不相符的内容，招标方不予接受。共场地及“门前三包”区域的日常清洁保养，垃圾等废弃物清理和化粪池清掏等。2、服务标准：建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施齐备；实行标准化 清扫保洁，由专人负责检查监督，清洁率100%。具体区域标准：外围及周边道路 地面干净无杂物、无积水，无明显污迹、油渍；明沟、窖井内 无杂物、无异味；各种标示标牌表面干净无积尘、无水印；路灯表面干净无污渍。 绿化带及水池 绿地内无杂物，花台表面干净无污渍，水池内水质清澈，池内无 飘荡物，池壁无青苔等污垢，水池无异味。大厅、楼内、公共通道 地面干净、无污渍，有光泽，保持地面材质原貌；门框、 窗框、

4、窗台、金属件表面光亮、无灰尘、无污渍；门窗玻璃干净无尘，透光性好, 无明显印迹；各种金属件表面干净，无污渍，有金属光泽；门把手干净、无印迹、 定时消毒；天花板干净，无污渍、无蛛网；灯具干净无积尘，中央空调风口干净， 无污迹，进出口地垫摆放整齐，表面干净无杂物，盆栽植物无积尘。会议室、接待室地面、墙面、干净，无灰尘、污渍；天花板、风口目视无灰尘、 污渍；桌椅干净，物品摆放整齐、有序。楼梯及楼梯间梯步表面干净无污渍，防滑条（缝）干净，扶手栏杆表面干净无 灰尘，防火门及闭门器表面干净无污渍，墙面、天花板无积尘、蛛网。公共洗手间地面干净，无污渍、无积水，大小便器表面干净，无污渍，有光泽； 各种隔断表面

5、干净，无乱写乱画，金属饰件表面干净，无污迹，有金属光泽；墙 壁表面干净，天花板无污渍、蛛网；风口或者换气扇表面干净无积尘；门窗表面 干净，窗台无灰尘；玻璃干净无水渍；洗手台干净无积水，面盆无污垢；各种 管道表面干净无污渍；各种物品摆放整齐规范；废纸篓杂物超过2/3应及时倾 倒，卫 生间内空气流通并且无明显异味。停车场地面干净，无杂物，无明显油渍、污渍；顶部各种管网、灯具表面干净 无积尘、蛛网；墙面干净无积尘，各种指示牌表面干净有光泽；消防器材表面干 净，摆放整齐；减速带表面干净无明显污迹，各种道闸表面无灰尘。开水间及清洁间地面干净，无杂物、无积水，地垫摆放整齐干净，天花板干净 无蛛网，灯罩表面

6、无积尘、蛛网，墙面干净无污渍，各种物品表面干净无渍，清 洁工具摆放整齐有序，室内无明显异味。电梯及电梯厅 电梯轿厢四壁光洁璀璨，操作面板无污迹、无灰尘、无印迹，地 面干净，空气清新、无异味；电梯凹槽内无垃圾无杂物，按钮表面干净无印迹； 扶梯踏步表面干净，扶手表面干净无灰尘、污渍，玻璃表面干净透光性好，不锈 钢光亮无尘；梳齿板内无杂物污渍；厅内地面干净有光泽。电器设施灯泡、灯管、灯罩无积尘、无污迹。装饰件无积尘、无污迹；开关、 插座、配电箱无积尘、无明显污迹。垃圾桶及果皮箱桶、箱按指定位置摆放，桶身表面干净无污渍无痰迹，烟灰缸 内烟头不应超过3个，垃圾不应超过2/3,内胆应定期清洁、消毒。消防栓

7、、消防箱、公共设施 保持表面干净，无灰尘、无污渍。报警器、火警通 讯电话插座、灭火器表面光亮、无积尘、无污迹；喷淋盖、烟感器、扬声器无积 尘、无污渍。监控摄像头、门警器表面光亮、无积尘、无斑点；消防栓外表面光 亮、无印迹、无积尘，内侧无积尘、无污迹。垃圾中转房中转房应专人管理定时开放，袋装垃圾摆放整齐，地面无明显垃圾， 无污水外溢，房内应无明显异味，垃圾日产日清。设备机房、管道、指示牌无卫生死角、无垃圾堆积，无积尘、目视无蜘蛛网、 无明显污渍、无水渍；指示牌、广告牌无灰尘、无污迹，金属件表面光亮，无痕 迹。（八）除“四害”管理和卫生消毒1、服务内容： 灭鼠、灭蚊、灭蝇、灭蜂螂达到全国爱卫会规定

8、的标准。科学有 效地进行卫生消毒。2、服务标准：采取综合措施泯灭老鼠，鼠密度用粉迹法测定不得超过5%,用 鼠夹法测定不得超过1%,鼠征阳性房间不得超过2%；严格控制室内苍蝇孳生 地，办公室、大厅、走廊、车库及室内公共部份都应达到基本无蝇；采取综合措 施杀灭蜂螂，房间螳螂侵害率不得超过5%,有蜂螂房间的成虫数不超过5只； 有嶂螂未孵化卵荚的房间不得超过2%,有卵荚平均数不得超过2个；严格控制 室内外蚊虫孳生，逐步做到有蚊房间的蚊数不得超过3只。定期科学有效地对办 公区进行卫生消毒。在化学防治中，注重科学合理用药，不使用国家禁用的药品。 （九）绿化管理绿化管理是指对办公楼（区）树木、花草、绿地等的

9、日常养护管理。1、服务内容：办公楼（区）树木、花草、绿地等的日常养护和管理，办公楼（区） “门前”规定区域绿地的养护管理等。2、服务标准：花草树木生长正常，修剪及时，叶面干净，具有光泽，无积尘， 无枯枝败叶，无病虫害，无杂草；盆器及托盘完好干净，托盘无积土。室外绿化 养护应达到绿地及花坛内各种植物存活率100%。绿地设施及硬质景观完好无 损。植物群落完整，层次丰富，黄土不外露，有整体的欣赏效果。植物季相分明， 生长茂密；草坪保持平整，高度不超过5厘米，草屑及时清理；乔木修剪科学合 理，剪口光滑整齐，树冠完整美观，无徒长枝、下垂枝、枯枝，内膛不乱，通风 透光；绿篱修剪整齐有型，保持欣赏面枝叶丰满

10、。花灌木花后修剪及时，无残花； 绿地内立视应无明显杂草，土壤疏松通透；草皮无病斑，植物枝叶无虫害咬口、 排泄物、无悬挂或者依附在植物上的虫茧、休眠虫体及越冬虫蛹；绿地内无垃圾, 乔木无树挂；绿地无破坏、璘株及随意占用现象。（十）传达、保安、秩序管理1、服务内容：办公楼（区）来人来访的通报、证件检验、登记等；防盗、防火 报警监控设备运行维修管理，门卫、守护和巡逻，公共秩序维护，治安及其它突 发事件处理等；楼区道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等。2、服务标准：建立办公楼（区）传达、保安、车辆、道路及公共秩序等管理制 度并认真落实，确保办公区安全和正常的工作环境；严格验证、登记，杜绝闲杂 人员

11、进入办公楼（区），环境秩序良好；维护和保证防盗、防火等报警监控设备 的正常运行，对办公区的安全状况实行24小时监控，监控记录保持完整；监控 中心收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并通知相关人员 及时赶到现场进行处理；做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安 全和事故隐患，迅速有效处置突发事件，重点、要害部位每小时至少巡逻一次， 发现违法、违章行为应及时制止；道路畅通，各种车辆停放有序，无阻塞交通现 象，不影响行人通行。（十一）会议服务1、服务内容：为办公楼（区）举办的各类会议、活动提供会场布置、音响保障、 开水供应、保洁等服务。2、服务标准：建立会议室管理制度，制订会

12、议服务规程并认真落实，做好会议 室的音响服务，保证开水供应并定时续水，会前会后打扫室内卫生，保持室内整 洁，会场布置及时。附：评标评分标准评标评分标准评标内容满分分值评分标准投标报价40分以甲方标底为标准价格，得40分，每高一个百分点减1分，每低一个百分点减0.5分资质5分二级资质5分，二级资质4分，叁级资质3分人员素质及配备10分管理人员大专以上学历占总人数10%以上的得3分；10%以下的得1分；全部专业人员有资质的得7分，有资质的人员占总人数50% 的得5分，没有的得0分物业管理方案10分有完善的管理制度、保密制度、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全的得10分，每少一项减2分物业管理的

13、经验性15分 有行政办公楼、写字楼物业管理业绩且较专业15分；惟独写字楼物业管理业绩5分；惟独住宅小区物业业绩0分公司业绩10分具有规模相同三份以上物业管理合同的得10分，每少一份减4 分，没有0分质疑10分 投标单位对本公司及本项目物业管理作整体介绍，然后评委进行提 问质疑，满意得10分，基本满意得5分，不满意得0分合计100分（九）开标时，投标方所宣读的标函内容，正副本必须一致,不一致时，以正本为准。六、招标日程安排（一）发标日期地点:年3月25日，在xx三楼采购中心（二）投标日期地点:年3月31日，在xx二楼会议室上午9： 30时前，投标方将投标密封函件送达开标现场；投标方挨次单独 在会

14、议室介绍公司情况、回答评标委员会的质疑（三）开标日期地点:年3月31日上午9： 30时在xx市委二楼会议室七、合同主要条款（一）中标人全面负责各类设备设施的安全及完好,并承担承包期内的全面维 护、养护工作及费用，使国有资产得到增值和保值。（二）中标人必须合法经营，不得有违反劳动就业服务中心纪律和影响服务中 心工作环境的任何经营活动。（三）付款方式:按月结算一次管理费，或者按季度预付物业管理费。八、招标要求（一）投标方中标后，承包期内不得以任何形式和理由转包。（二）投标方向招标方做出的优惠承诺，由投标方自己决定。（三）投标方投标工本费自理。招标文件一、基本情况（-）招标人招标人为XX市市直机关管

15、理中心，负责劳动就业服务中心大楼及院落的管理 （二）房屋基本情况1 .座落位置：XX市开辟区。2 .四至：3 .占地面积：平方米，弧形建造，东西直线长度约200米。4 .总建造面积：平方米。5 .建造高度：米。6 .建造层数：地下层；地上层。7 .分ABC三个区，A区、C区为裙楼，B区为主楼。8 .入住单位：34个。9,停车位数量：地下车库地上车位待定。10 .主楼有 部电梯，其中部客梯部（无机房）消防电梯。11 .楼内设有中央空调。12 .二楼主大厅东西长24米，南北宽16米。二、投标须知（一）投标方应具备条件1、合格投标方的范围1.1 参加投标的物业公司必须具有独立法人资格和物业管理主管部

16、门颁发的物 业服务企业三级及三级以上资质。具备五年以上行政机关、事业单位后勤事务管 理经验并提供相应的合同文本。按要求提供营业执照、税务登记证、机构代码证、 资质证书等文件原件及加盖公章的复印件。本次物业招标要求按一级服务标准提 供物业管理服务。1.2 经全面考察及谨慎考虑，投标方符合招标方认为所投标的物业管理项目能够 达到招标方提出的要求，愿意接受招标方的招标邀请，参加本次投标。1.3 投标方应遵守有关国家法律、法令、条例及规定。1.4 投标方具备物业相应的管理经验。1.5 投标方推荐物业的项目经理具备相应的专业管理经验。2、投标委托投标方代表不是法人代表者，须持法人代表授权书。3、投标费用

17、无论投标过程中的做法和结果如何，投标方自行承担所有与参加投标有关的全 部费用。（二）招标文件要求1、招标文件投标方应详细阅读招标文件的全部内容，不按招标文件要求提供的投标文件 和资料，将导致投标被拒绝。2、招标文件的澄清2.1 投标人对招标文件如有疑点要求澄清，应在投标截止前2天以书面的形式通 知招标人，招标人以书面形式予以答复，并将书面答复发给所有获得招标文件的 投标人。2.2 投标人对招标人提供的招标文件所做出的推论、解释和结论，招标人概不负 责。投标人由于对招标文件的任何推论和误解以及招标人对有关问题的口头解释 所造成的后果，均由投标人自负。2.3 投标人应检查招标文件的内容是否齐全，如

18、有遗漏请索取，否则责任自负。3、要约3.1 投标人派驻招标项目物业管理经理需具备以下条件：a大专以上学历；b任 职相关项目物业经理三年以上；c国籍不限；3.2 中标后，主管以上人员100%从公司调派。3.3 所有员工不得有“两劳”释放人员和流窜犯。3.4 会议服务人员和领导楼层的保洁员，上岗前须接受保密部门的培训，严守保 密纪律。3.5 在投标过程中，投标人应恪守行业道德，如有虚报或者如有对招标方造成不 良影响的行为将被取销投标资格。3.7 被邀请单位递交投标书，即表示接受本招标文件的所有条款和内容，如有 异议，请在投标书之前书面说明。本招标文件的内容，是日后物业合同的自然组 成部份。3.8

19、供应商如对该项目有疑问，请向代理机构问询。3.9 招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人 利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论，均不负责任。3.10 经招标人允许，投标人可以勘察为目的进入招标人的项目现场，但投标人 不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失，投标人应承担勘察现场的责任和 风险。三、评标（一）评审原则为了使整体招标工作顺利进行，我们将按照以下原则对于各投标方进行评标：1、评标严格按照招标文件的要求和条件进行。重点比较投标方的资质、管理经 验、人员素质及组成，以及针对物业提出的经营管理方案的实施计划可操作性、 收费标准的科学合理性等。2、

20、评分采用百分制评分法。3、评标委员会委员对投标文件进行评审并根据公司介绍、质疑情况，给各投标 单位打分。4、评标委员会根据打分情况，确定中标单位。6、之中标单位自动抛却中标权时，招标人按得分高低挨次类推，确定中标单位。7、评审打分从以下十个方面进行：7.1 公司资质7.2 人员素质及组成7.3 物业管理方案的科学性、先进性、合理性、规范性7.4 行政事业单位物业管理的经验性7.5 公司业绩7.6 管理模式的成熟性7.7 经营信誉7.8 有良好的服务承诺和执行合同能力7.9 述标质疑情况（二）对投标文件的初审1、初审内容为投标文件是否符合招标文件的要求，内容是否完整、价格构成有 无计算错误、文件

21、签署是否齐全。2、初审中对数据的计算错误按下述原则修正：2.1 如果单项相加不等于总计，应以单项为准修正总计；2.2 如果以文字表示的数据与数字表示的数据间有差别，应以文字为准修正数 字。3、 投标方不允许以上修正，则其投标将被拒绝。4、与招标文件有重大偏离的投标文件将被拒绝。投标文件不允许在招标截止期 后修正，但招标方将允许修改投标中的不构成重大偏离的、弱小的、非正规、不 一致或者不规则的地方。5、 招标方对投标文件的判定，只依据投标文件的本身，不依靠招标截止期 后的任何外来证明。6、招标文件所包含的所有文件及复印件均须加盖公章，以承诺其有效性。（三）投标澄清1、招标方将安排述标时间，述标的

22、顺序将在投标现场由抽签确定。投标方授权 代表、拟定的xx市劳动就业服务中心项目物业总经理及项目组主要成员将在述 标会上进行15分钟的标书及公司简介（介绍形式不拘，如演讲、投影介绍、图 片展示均可），之后针对标书进行答疑。介绍与答疑时间各投标方不得超过30 分钟。2、招标方有权就投标文件中含糊之处向投标方提出问询或者澄清要求。投标 方必须按照投标方通知的时间、地点派技术和商务人员进行答疑和澄清。3、必要时招标方可要求投标方就澄清的问题作书面回答，该书面回答应有投标 全权代表的签章，并将作为投标内容的一部份。4、投标方对投标文件的澄清不得增加投标价格和减少实质服务内容。5、招标方在授标时有变更服务

23、内容的权利。6、中标单位不允许转包中标项目。（四）评标过程的保密1、开标截止日期之后，直到授予投标方合同止，招标方保证投标方知识产权， 保证对整个招投标过程性文件保密，招标方不向其他无关人员透漏有关资料以及 授标意向等。（五）签订合同1 .中标方应按招标方通知的时间、地点与招标方签订中标经济合同，否则按开 标后撤回投标处理。2 .招标文件、中标方的投标文件及评标过程中有关澄清文件均作为经济合同的 附件，与经济合同具有同等法律效力。四、投标文件内容（一）投标承诺函xx市市直机关管理中心：我公司（投标单位全称）对本招标文件所有 内容已明了清晰，允许按上述文件提出的全部条件和规定参加投标，并授权 （

24、全权代表姓名） （职务、职称）为全权代表，参加贵 中心组织的项目物业管理招标的有关活动，并对相关项目物业管理进行投标。为 此我们承诺：1、保证遵守招标文件中的有关规定和收费标准，按照招标文件所述范围、标 准、费用对所述规定物业进行管理。2、保证忠实地执行甲乙双方所签的经济合同，并承担合同规定的责任义务。3、愿意向贵中心提供任何与该项投标有关的数据、情况和技术资料。4、如果中标，我公司会在规定时间派出法人代表或者其授权代理人到贵中心 商 谈并签订物业管理委托合同，并将按照招标文件的规定提交规定数额的风险 抵押 金，并对此承担责任。如果逾期不派代表签约，将按违约论处，并自动抛 却中标资格。5、我公

25、司理解，如果公司未中标，贵中心有权不做任何解释。我公司不以任 何形式干扰贵中心评标工作。后附规定的全部投标文件，并制投标书正本1份，副本2份。本投标书自开 标之日起75天内有效。6、物业管理总投标报价为： 元人民币。大写：。如果我公司中标，将保证在年月 日以前做好准备， 年月日前正式进驻xx市劳动就业服务中心项目。单位名称：（盖公章）：法人代表或者授权委托代理人：地址：邮编：电话：传真：日期：年月日（二）投标方资格证明文件1、工商营业执照、税务登记证、机构代码证（原件及复印件）2 .物业管理资格证书（原件及复印件）3 .法人代表授权书4 .投标方业绩及合同复印件（外埠物业公司的信誉业绩材料，应

26、有取得信誉业 绩所在地地市级主管部门在本项目招标公告发布后的证明材料。原件及复印件）5 .拟派项目物业管理的人员构成、职责分工和上岗证书（原件及复印件）6 .目前进行中的涉及投标人的诉讼、仲裁情况7 .已经审结的涉及投标人的诉讼、仲裁情况（三）公司情况介绍1 .投标方情况介绍，公司管理架构及特点。2 .物业管理的服务宗旨，经营理念、企业文化、企业形象。3 .物业管理的业绩、经验总结及优势。（四）投标要求1、项目经理情况介绍1.1 个人简历及相关证书复印件1.2 主要业绩说明及相关项目简介2、人员配备、培训、管理2.1 人员配备：包括公司基本项目详细组织机构，拟派管理人员及专业人员资质 标准、各

27、类人员、数量和专业素质要求、同类物业工作经验，正式工和暂时工比 例、自有人员和待调配人员比例、各岗位人员配置及其招聘方法。2.2 人员培训：包括对各类人员的培训计划、方式、目标、及言行规范、仪表 仪容、公众形象等。2.3 人员管理：包括录用与考核、淘汰机制、协调关系、量化管理及标准运营 等。3、物业交付使用前交接安排3.1 前期介入管理的设想，物业服务设计方案。3.2 拟派专业人员的设想及到岗时间计划。3.3 不同时期保安、保洁、绿化和公共设施设备管理内容和措施。3.4 提供客户须知、用户手册的主要条款及客户满意程度的预测分析。4、物业管理内容及收费标准4.1 物业管理费用支出和运行成本测算明

28、细及测算方法。4.2 可行性、合理性分析报告和有关愿意承受的奖惩。5、具体工作计划和物资装备情况5.1 管理方式：包括内部管理架构、管理文化、激励机制、计划控制机制、监 督机制、自我约束机制、信息反馈机制及处理机制。5.2 针对项目特点的独特管理办法。5.3 提供超常规服务（如酒店式服务）的设想。5.4 工作计划：包括工作流程，各项管理维护服务项目和环节所需要的长远计 划和短期安排，管理工作的定期报告计划与报告内容详细列明。5.5 物资装备：包括管理服务人员的住房、管理用房、各类设备的专用工具及其 备用品备件、器械、交通工具、通讯、安全防范装备及办公用品等，列出详细清 单及更换维修周期，领用管

29、理制度，包括日常消耗品的详细测算，节能控制措施 及实施计划，设备高效利用计划书。6、管理规章制度和档案的建立与管理7、其他建设性建议。如：根据以往经脸和该项目基本情况，提出切实可行的 节能、环保系统策划书等。（五）投标书的格式1、投标书按上述内容顺序统一格式填写，装订成册。2、投标书的所有内容应符合国家有关法律、法规、规范及标准。3、招投标文件及一切联络文件均使用简体中文。4、招标文件计量单位及投标报价：1.1 所有投标的价格单位均以人民币报价。1.2 投标方要按投标物业管理内容填写物业管理费用，并由法人代表或者授权 代表签署。1.3 投标文件中所使用的计量单位，除招标文件有特殊要求外，应采用

30、国家法 定计量单位。5 .投标文件的有效期5.1 在特殊情况下，招标方可与投标方商议延长投标书的有效期，这种要求和 答复都应以书面、传真的形式进行，投标方可以拒绝接受延期要求，允许延长有 效期的投标方不能修改投标文件。5.2 投标书有效期。6 .投标文件的签署及规定6.1 组成投标文件的各项资料均应遵守本条。6.2 投标方应填写全称，加盖公章。6.3 投标文件必须由法人代表或者授权代表签署。6.4 投标文件的正本必须用不退色的墨水填写或者打印，注明“正本”字样，副 本可以用复印件。6.5 投标文件不得涂改或者增删，如有修改错漏处，必须由同一签署人签字或隈原标文件因字迹潦草或者表达不清所引起的后

31、果由投标方负责。五、物业管理服务基本项目及标准（一）房屋日常养护维修1、服务内容：办公楼（区）房屋地面、墙台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道等 的日常养护维修。2、服务标准：确保办公楼（区）房屋的完好等级和正常使用；墙面砖、地坪、 地砖平整不起壳、无遗缺；碎裂或者隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安 排专项修理；对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整； 根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录； 发现问题及时向机关管理中心报告，提出方案或者建议，经管理中心允许后组 织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施；及时完成各项零星维修任务, 零修合格 率10

32、0%,普通维修任务不超过24小时。（二）给排水设备运行维护1、服务内容：对办公楼（区）室内外给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、 气压给水装置、水处理设备、消火栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排 水管、透气管及疏通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用进 行日常养护维修。2、服务标准：每日一次对给排水系统进行检查巡视，压力符合要求，仪表指示 准确，保证给排水系统正常运行使用。建立正常供水管理制度，防止跑、冒、滴、 漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门、机电设备等进行日常维护，每月检查、 保养、维护、清洁一次；二次供水水箱保持清洁卫生，水箱每半年由具备资质条 件的专业清洁公司

33、清洗消毒，无二次污染；二次供水卫生许可证、水质化验单、 操作人员健康合格证齐全；生活水箱、热水器检修口封闭、加锁，通气口需设隔 离网，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁，设备及机房环境 整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生。定期对排水管进行清通、养护及清除污垢，保证室内外排水系统畅通，保证汛期 道路、地下室、设备间无积水和浸泡的现象发生；化粪池每年清理1次，每季巡 查1次。出入口畅通，井内无积物浮于面上，池盖无污渍、污物，清理后及时清 洁现场；楼面落水管落水口等保持完好。开裂、破损等及时更换，定期检查；每 2个月对地下管井清理1次，捞起井内泥沙和悬浮物；每季度对地下管井彻底疏 通1

34、次，清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌，必要时加护拦。清理后 达到目视管道内壁无粘附物，井底无沉淀物，水面无飘荡物，水流畅通，井盖上 无污渍、污物。及时发现并解决故障，零维修合格率100%；给排水系统发生事故时，维修人员 在10分钟内到达现场抢修，普通事故的抢修做到无非夜；一年内无重大管理责 任事故；根据服务中心情况，制定事故应急处理方案； 制定停水、爆管等应急 处理程序，计划停水按规定提前通知；计量器具、压力仪表按规定周期送质检局 校验；未经机关管理中心许可，不得擅自采取地下水或者直接从江河取水。做好 节约用水工作。（三）供电设备管理维护1、服务内容：对办公楼（区）供电系统高、低压电器

35、设备、电线电缆、网络网 线、照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修。2、服务标准：对供电范围内的电器设备、仪器仪表定期巡视维护和重点检测， 按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录；建立各项 设备档案、台账、维修记录，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运 行制度、电器维修制度和配电房管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，配备 符合要求的灭火器材；设备及机房环境整洁，无杂物、灰土，无鼠、虫害发生； 供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修值班制度，及时排除 故障，普通故障排除时间不超过2小时，零维修合格率100%；加强日常维护检 修，公共使用的照

36、明、指示灯具路线、开关要保证完好，确保用电彻底；管理和 维护好办公楼（区）灯光亮化的设施；制定突发事件应急处理程序和暂时用电管 理措施，明确停、送审批权限；供电设备完好率达到99%、弱电设备完好率达 到98%O每年雨季前对建造避雷系统进行检测，留存检测合格报告，同时动员 和组织写字楼内的使用人对重要设施设备进行防雷检测；保持避雷系统完整性， 不得擅自拆除、迁改避雷设施； 每半年对楼顶层的避雷针、避雷带、避雷线、 避雷网、屋面设备、其它金属物体的接地装置进行全面检查，有问题及时解决； 每季度对强、弱电井、设备间内的机电设备、配电柜接地装置进行检查，每月对 变配电设备接地装置、避雷器进行检查，保证

37、所有机电设备、配电柜（箱）、管 道、金属构架物接地良好。一年内无重大管理责任事故。（四）电梯运行维护1、服务内容：电梯运行管理和对机房设备、井道系统、轿厢设备进行日常运行 管理和养护维修。2、服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定 时间运行，安全设备齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家 有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。 电梯由A级专业资质的电梯维修保养单位定期进行维修保养，并在有效期内运 行；轿厢、井道保持清洁；警铃或者其它救助设备功能完备，称重装置可靠，安 全装置有效无缺损，电梯运行无异常；电梯机房实行封闭管理

38、，机房内温度不 超过 设备安全运行环境温度，配备应急照明、灭火器和盘车工具齐全；电梯浮现 故障，接到报修后专业维修人员应在10分钟内到达现场抢修，及时排除故障。电梯设 施完好率达到99%o（五）空调系统运行维护1、服务内容：集中空调系统的运行管理及冷水机组、新风机组、水泵、风机盘 管、管道系统、各种阀类、采气装置和各类风口、自动控制系统等设备的日常养 护维修。2、服务标准：建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行 和正常使用。定期巡查设备运行状态并记录运行参数；每月检查空调主机，测试 运行控制和安全控制功能，分析运行数据；定期检查冷却塔机电、变速箱、布水 器及其它附属设备，每年

39、至少清洗、维护保养冷却塔一次；定期检查循环泵、冷 却泵机电及泵体，每年进行一次添加更换润滑脂、清洁叶轮、基础紧固、除锈刷 漆等维护保养；定期对空气处理单元、新风处理单元、风机盘管、滤网、加（除） 湿器、风阀、积水盘、冷凝水管、膨胀水箱、集水器分水器、风机表冷器进行检 查、清洗和保养； 定期对空调系统电源柜、控制柜进行检查，紧固螺栓、测试 绝缘，保证系统的用电安全；管道、阀门无锈蚀，保温层完好无破损，无跑、冒、 滴、漏现象；每二年至少除锈漆刷漆一次；定期对空调循环水进行水质处理和水 质分析，保证系统水质符合标准要求；根据实际情况进行风管系统清洗和空气质 量测定，保证空气质量符合标准要求；压力表、

40、真空仪、传感器等测量装置按规 定周期送计检局校验；定期对空调系统设施设备进行能耗统计和分析，做好节能 工作；在每一个供冷期或者供热期交替运行之前，或者系统停机一段时间后又重 新投入运行时，必须对系统所有设施设备（如冷却水循环管道、冷冻水循环管道 风管、新风系统等的管件、阀门、电气控制、隔热保温等）进行严格细致的检查、 清洗、测试和调整，确定正常后方能投入运行；空调系统浮现运行故障后，维 修人员应在10分钟内到达现场实施维修，并做好记录，零维修合格率100%。 （六）消防系统维护1、服务内容：对火灾自动报警系统；自动喷淋系统；室内灭火栓；排防烟系统； 安全疏散、应急系统；防火门系统；二氧化碳等灭

41、火系统进行日常管理和养护维 修。2、服务标准：严格执行消防法规，建立消防安全管理制度，搞好消防管理工作， 确保整个系统处于良好的状态；定期检查保养消防设备，维保质量达到消防要求， 保证系统开通率及完好率均为100%；安全出口、疏散指示灯火灾时应在维持 90分钟以上的照明时间，引路标志完好，紧急疏散通道畅通；消防水带每半年 检查一次，应无破损、发黑、发霉现象；联动控制台工作正常、显示正确，系统 误报率不超过3%；消防泵每月启动一次，每年保养一次；消火栓每月检查一次， 保持消火栓箱内配件完好，阀杆每年加注润滑油并放水检查一次；控测器至少每 三年进行一次清洗除尘；消防管道、阀门至少每二年进行一次除锈刷漆；保证消 防用水的基本储备，确保火灾险情时的应急灭火用水；每月对消防设备定期检查 一次，重大节日增加检查次数，有故障时，维修人员应及时到场；确保整个消防 系统通过消防部门的消防年检，取得年检合格证；消防监控系统运行人员必须有 消防部门核发的上岗证书；有突发火灾应急方案，时常组织义务消防员的培训， 每年组织一次消防火灾演练。（七）环境卫生管理1、服务内容：办公楼（区）内楼梯、大厅、走廊、天台、电梯间、洗手间、公 共活动场所、楼宇外墙等所有公共部位，办公区域道路、停车场（库）等所有公