XX物业管理公司前期介入的主要工作内容.docx

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1、XX物业管理公司前期介入的主要工作内容一、方案设计阶段的前期介入工作：（-）设备房设计：1）中控室1 .中控室和消防限制室合二为一。2 .具备自然采光和通风。3 .位置宜设置在小区相对居中位置。4 .大型社区中控室数量宜设为一个，如必需设为多个时，应设置一个总中控室, 其他中控室信号联网至总中控室内。5 .地面采纳抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于2.6米结构顶）小区出入口数 量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建立标准，丰要景观设施（如水体） 大小，小区安防设施及标准等。2）配电室、发电机室、大型空调机房1 .配电室、发电机房宜居中设置，限制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的 影响

2、。2 .不应设置在建筑的最底层，必需设置时其房间地面应高出房外300mm以.匕 或采 纳更平安的防洪防水措施。3 .其他设备房依据设计，有噪音和振动影响居民的设备房，应远离居民区，或采纳减 震降噪措施。4 .商业配电室，冷冻站设置独市值班室。5 .通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。6 .配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。7 .强、弱电水井采纳通开钥匙。8 .除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。9 .底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采纳防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对全部缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备 设施带来的损坏。（二）建筑强电部

3、分：1）修理、社区活动电源及节日彩灯电源位置及容量1 .修理电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220Vl6A五孔检修插座； 主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容 量大小应依据位置优势来确定，一般为380V 10-30kwo2 .公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺内：围墙照明线缆敷设及转线并不 宜设置在围墙外。3 .公用电缆井不能面对商铺内开门。4 .计量表的标示：应采纳防脱落、防掉色的材料制作。2）建筑光彩照明1. I、光彩照明安装位置及方式、容量、限制回路、灯具样式及对客户影响的建议2. 2、光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上

4、，利于维护。（三）建筑弱电部分：1）安保人员巡更系统安装：1 .软件实时显示巡更安排执行状况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。2 .巡更安排（巡更路途、巡更点、时间可敏捷组合）编辑。3 .软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、姓名或代号等数据。超时、漏点等非正 常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。4 .软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。5 .软件数据自动备份/复原、报警记录自动覆盖。2）车管系统安装：1 .软件实时显示车辆进出信息及图片。2 .住宅临时卡由人工收/发卡，出场时固定卡自动开闸，临时卡确认后手动开闸。3 .商业车库设集中收费亭及收费电脑，带司机

5、进出场图像抓拍功能，进口自动取卡、 出口自动吞卡。4 .系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。5 .道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带精确平衡系统。6 .出入口有防砸车装置。7 .道闸起杆到启杆完毕W2S,刷卡到启杆完毕W4S。8 . 一卡一车，防重入功能。9 .终端机支持信息处理功能。10 .商业采纳IC卡，住宅卡片采纳EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配1张 /户，别墅2张/户。3）门禁系统安装：1.车管门禁一卡通。2 .软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。3 .对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人 的相关资料

6、。4 .卡片采纳IC、EM或远距离卡，其中高层、花园洋房分别配2张/户，别墅3张/ 户（可采纳10CM近距离卡）。4）背景音乐系统安装：1 .能播放CD、MP3等格式的音乐。2 .调整各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。（四）给排水部分1）消防末端试水装置、阀门位置1 .消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。2 .信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。2）下沉式花园的排水方式建议1.设置有组织排水。2.采纳提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。（五）暖通部分1）户式中心空调室外机安装位置1 .安装基座与住宅结构分别，避开共振。2 .应选择在

7、隐藏区域，避开安装在阳台。2）自然气管网安装及预留预埋1 .餐饮商铺自然气调压箱至商铺内的管道安装完成。2 .住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园内。3 .保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。3）管道保温材料1 .空调风管及吊顶内的排烟管采纳离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采纳橡塑保温。2 .屋面上的冷却水管采纳橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。3 .柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采纳复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温 后用镀锌板做外防护。（六）景观部分1）景观围墙样式（高度及防攀爬）1 .围墙尽量顺直，以削减周界安防设施数量。2 .高度不低于2.2米，纵向1.5

8、米范围内无攀爬支撑点。3 .铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低丁 3mm,顶部有矛尖。4 .实体围墙面层不运用浅色材料2）康体消遣设施1 .独立设置的网球、篮球等有平安风险的运动项目，须有效平安防护措施。2 .设施于景观中的健身消遣设施，按每200米半径范围内设置一组且不影响景观和业 主的私密性；地面设置平安地胶，与园区的通道之间用丁步石连接；安装坚固且入 土埋设的构件应做防腐处理；应设置器材运用须知告示牌。3）硬景铺装1 .石材选择：耐脏、防滑2 .花台等外表面材料：不宜采纳涂料或浅色涂料3 .车道及露天停车场：宜采纳沥青路面，如采纳砖铺贴，砖厚度不低于5CM。4 .软景内有人员经过的位置：设

9、汀步石。4）公区设施设备1.位置要求：非业主运用的设备设施（如公区水表、车库通风井、自然气调压箱、配 电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权范围内。四、项目检查及验收阶段：（-）土建部分验收（只针对清水房）：1）房间几何尺寸检查1 .天棚是否平整，误差是否在规范要求内。2 .墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。3 .地面水平度检查是否符合规范要求。2）墙面空鼓裂纹检查1 .墙面空鼓状况检查，并进行修补。2 .裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。3）门窗安装及成品爱护状况检查1 .检查门窗安装状况，开闭是否平顺，刚好调整。2 .门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，假如超过

10、规范，需进行更换。3 .门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需刚好进行返厂。（二）强电安装部分验收1）强电配电箱安装状况检查1 .配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路状况。2 .配电箱开关排布是否美观，整齐。2）各房间强电安装检查1 .各房间强电是否贯穿，强电穿墙和穿管状况是否规范。2 .插座是否安装美观，电路是否通畅。（三）弱电安装部分验收1）弱电配电箱状况检查1 .弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。2 .弱电项目是否齐全，电话、网络、电视等有无漏接。2）户内对讲和安防设备状况检查1 .户内对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，工作是否正常，有无破损。2 .红外感测探头（

11、如有）安装位置是否合适，工作是否正常。3 .紧急报警按钮是否配置到位。（四）给排水部分验收1）蓄水试验及防水测试1 .卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。2 .厨房、阳台等部分局部防水是否处理到位。3 .外端防水测试，重点关注窗框等是否有渗水状况。2）给水管道安装状况1 .给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无拦住其他功能设备。2 .管道接头是否整齐，有无渗漏。3 .入户总阀安装状况检查管道压力测试，有无渗漏等。3）落水管道安装状况1 .地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。2 .落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。3 .空调预留冷凝水管安装

12、是否合适。（五）暖通部分验收1）自然气管道安装状况1 .自然气管道安装密闭状况是否到位，有无泄漏，是否有必要的爱护措施。2 .燃气表安装位置是否合适，安装是否规范，是否运转正常，燃气表原始读数记录。2）采暖设备安装状况（如有）1 .暖气安装状况，是否有漏水状况，水路是否通畅。2 .地采暖安装状况，有无渗漏，爱护措施是否到位。（六）景观部分验收1）硬景部分验收1 .小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。2 .石材部分安装状况检查，石材挂接，拼缝是否符合规范，有无做防水。2）软景部分验收1 .植物种植有无遮挡户内光线。2 .植物保活措施是否到位。3 .绿植搭配和优化建议。3）景观水体部分

13、验收1 .水体循环泵安装状况检查，能否正常工作。2 .水体防水施工是否到位，有无渗水状况。3 .水体有无返碱状况。4）导示系统检查1 .导示标牌是否清晰，能否保证业主找到相应线路。2 .导示牌安装是否到位，有无损坏等。3）设备房墙地面1 .地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采纳防潮腻子、防潮涂料。2 .设备房地面均采纳一般防滑地砖。3 .有水设备房间设置排水沟及铸铁算子。（-）出入口数量确定1 .出入口在满意规划的同时，数量宜偏少。2 .依据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时便利业主出行及消费，带 动商业经营。3 .车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层

14、分开；如设置为多 个年库宜采纳通道相连，尽可能削减小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库 标准。4 .商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避 开不好找出入口而导致车不入库。5 .形成收水口的组团大门等应设置截水沟。（三）生活、建筑垃圾收集点确定1 .与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。2 .臭气排放不影响住宅和商业。3 .露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。4 .依据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。5 .设置照明、清洁水、排水沟，动力电源依据垃圾箱形式须要而定。6 . 一般一个项目

15、设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM,建 筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。（四）围墙方式的确定1 .围墙尽量顺直，以削减周界安防设施数量。2 .高度不低于2.2米，纵向1.5米范围内无攀爬支撑点。3 .铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm,顶部有矛尖。4 .实体闱端面层不运用浅色材料。5 .不采纳强度较低的围网、栅栏等。（五）人车交通流线的确定1 .宜采纳人车分流。2 .车行宜干脆进入车库。3 .楼栋与车库设置相连通道。（六）配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等1 .项目相对集中位置。2 .独立管理，出入口单独向小区外。3 .面对小区外、水电气单独计量。4

16、.会所宜办理独立产权，商业性质。（七）物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定1 .管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面对 小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；配置专 用的装修接待室。2 .工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下 或架空层，依据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。3 .保安用房需有采光条件，依据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜, 对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。4 .过渡性物业用房位置依据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理运用

17、须 要。5 .预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。（八）保洁间、公共卫牛间、确定1）公用卫生间：1 .高层公寓楼在一层设置。2 .每组团设置。3 .社区商业依据服务半径考虑。4 .商业每层设置一组（考虑服务半径，以12（）米为宜，平街层不设置）5 .出入口门岗旁边无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。6 .集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。2）保洁间：1 .高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。2 .花园洋房每个组团设置。3 .别墅每组团设置。4 .商业每层设置（考虑服务半径，以12（）米为宜）。5 .社区商业依据服务半径考虑。6 .面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。二、施工图设

18、计阶段：（一）土建部分（只针对清水房）：1）车库图纸设计部分建议1 .出入口车道a）长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与 车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。b）木坡度28%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采纳双组分改性树脂刚玉混合 防滑减震材料。2 .车库排水沟c）排水沟采纳混凝土浇筑，高分子合成材料水算子。3 .管沟防返水d）与设备房相连的管沟应采纳防渗水和返水措施。4 .车库雨污井、提排e）车采纳防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主 产权范围内）f）提排泵坑盖采纳轻质材料；必需采纳水泥盖的提排井盖应利于便利开启，重量 不

19、得超过5（）kg,且应设置提升着力挂件（或孔）。g）深度大于1.2米的必需设计爬梯。5 .进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。6 .出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示；各防火分区卷帘门应设置限高标 示（双行道在卷帘门两边均应设置）。7 .关注柱网间车位布置的合理性；（净间距一般在8米左右为宜）。8 .车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避开对住户影响。2）设备房平而布置1 .便利修理及日常保养。2 .配电房位置不影响住宅。3 .重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必需设置 在最底层时，设备房地面应高出房间外300mm-500mm左右。3）管井及

20、楼层设备间1 .管井及设备间的检修通道应设在公共区域。2 .管井设置排水及防水（楼层内设置保沽取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结 露现象造成的墙面返潮至户内）。（二）建筑强电部分：1）光源选择及限制回路：1 .光源选择及限制见附件。2 .楼道灯具安装距地面应低于3米；3 .公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于修理；4 .红外感应开关（延时时间60180s可调,感应距离3米,感应角度115度）2）发电机电源供电范围：1.发电机：h）保障性负荷：一般电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照 明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、电 话机房照明、幼儿园、影院

21、、环境照明容量的50%、部分大型商铺的备 用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。i）主力店：主力店应单独设置发电机，供电范围为主力店消防负荷和保障性 负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。2 . UPS电源：中控室及安防系统满意24小时运用。3 .应急灯盒：设备房设应急灯。4 .发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时 3分钟停止。5 .集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在商铺内。（三）建筑弱电部分：3）户内对讲门机：1 .主干线IP到单元/单元进户为总线。2 .信息发布功能。3 .各门岗门机和管理机可以同时

22、呼叫不同单元总线住户。4 .对讲话机断线、短路,断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。5 .蓄电池满意户内对讲及报警停电后接着运用24小时。6 .信号分支器具有隔离爱护功能。7 .对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满意修理替代运用。8 .系统具备屏蔽住户分机，呼叫管理中心功能。4）户内报警：1 .软件即时（延时W2S）显示户内报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。2 .报警时弹出户内相关信息。3 .户内报警限制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。4 .软件支持报警限制器在线检测（限制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声 音提示）。5 .软件数据自动备份/复原、报警记

23、录自动覆盖。5）监控设备：1 .摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。2 .能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。3 .报警发生时相关监视视频闪耀提示并同时弹出全屏显示。4 .主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。5 .软件支持按时间、通道查询录像信息。6 .硬盘录像机宜支持全D1录像格式。7 .支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。8 .支持各类报警、实时及录像信息上传。9 .在第三方电脑运用播放软件能显示地址和录像时间。10 .围墙应设置摄像协助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。11 .中控室监视器选择专业纯

24、平监视器。6）周界报警：1 .报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。2 .围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。3 .软件即时（延时W2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。4 .报警时弹出电子地图信息。5 .软件布撤防、旁路防区，软件并有记录。6 .软件支持报警模块在线检测（限制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音 提示）。7 .软件数据自动备份/复原、报警记录自动覆盖。（四）给排水部分1）保洁取水点设置1 .高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。2 . SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。3 .写字楼每层设置。4 .花园洋房每单元首层（或负一层）

25、设置。5 .别鳖在环境中设置（与绿化取水点合用）。6 .车库每层设置保洁取水点，且端柱立面应贴1.2米X 1.2米的瓷砖（100米以内居中 设置，大于100米的车库间距6080米设置，管径不低于20；洋房可以与设置在 负一层的楼栋保洁取水点合用）。7 .水泵房、中控室、中心空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间内或旁边设 置保洁取水点。2）绿化保洁供水路径、分段、点位布置及安装方式建议1 .供水系统采纳环网供水，主管管径不低于DN63;每小环网供水系统覆盖景观面积宜 在2万平米左右。2 .给水管分级限制，小环网之间应连通并设置阀门。3 .采纳成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀；每50米靠

26、路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采纳喷灌方式。（五）景观部分1）水体数量及体量设置1 .水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。2 .水容量大于25立方米应采纳循环系统。大于3 0 0M3,设置水泵房、净化设备；回 水管应设阀门。3 .大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利 用。4 .水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分 钟。5 .泵坑不设在水体内。6 .采纳时钟限制，未设置泵房的水体应集中限制，限制箱结合照明限制箱设在门岗处。2）景观给水设计1 .供水系统采纳环网供水，主管管径不低于DN63。2 .

27、给水管分级限制。3 .采纳成品快速取水点，每5（）米靠路边设置；高边坡地带应采纳喷灌方式；北方地 区均采纳自动喷灌。3）园区排水设计1 .单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。2 .车库顶板应有两套组织排水，地表水采纳排水沟排放，渗透水（饱和水）采纳盲沟 或地漏形式排放。3 .道路两边的花池必需做防水和组织排水。4）游泳池及配套用房布置1 .对外有经营条件，宜与会所集中设置；周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木 植物。2 .深水区与浅水区分开、游泳池与环境采纳平安分隔。3 .游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。4 .泳池四周设置痰槽。5 .采纳系统吸污。6

28、.更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。三、工程建设阶段：（-）土建部分（只针对清水房）：1）商业及住宅烟道1 .竖向烟道不能直角转弯。2 .烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。3 .顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。4 .经过住宅卧房、客厅等功能房间时.，应具有隔热、防漏烟功能。5 . 商业烟道不宜设置在共墙上；宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向 截面大的烟道汇合排放。6 .洋房、别墅均设置排烟道。2）空调机安装位置1 .空调位尺寸满意该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。2 .装饰百叶正投影间距宜不低于10cm。（采纳其他形式百叶要利于室外机散热排风）3 .

29、空调位旁边应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水）， 空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于10cm,向地漏找坡。4 .空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。5 .空调机位设计时应考虑在自有运用权范围内出入安装。（增加的侧回风百叶设置为 可开启的活动门，便利安装和修理）6 .上海地区靠近公共通道的外机位必需距地2.2米设置。7 .分体式空调机位的墙面必需采纳实心砌体，满意空调外机墙面安装的强度。8 .连接内外机的冷媒管长度限制在3米内，最大不得超过4米；（杭州地区必需限 制在3米内）9 .户式中心空调：a）室外主机宜选择顶排风式的机型，避开侧排风对植物和相邻住户的影响；结构 设计时应设计好户内外管线安装通道的预留预埋。b）室外机位必需设置排水接口。c）预留主机安装时的运输通道。d）交付标准安装到位的空调系统，限制器安装在室内。