物业管理单位写字楼项目工程管理方案方案计划.docx

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1、-/物业写字楼工程管理方案目录第一部份：管理架构及岗位职责11. 工程管理架构12. 岗位职责及任职资格22.1 设备运行部职责：22.2 强电维修部职责32.3 弱电维修部职责42.4 空调暧通、给排水维修部职责5第一者B份：管理制度71.值班室管理制度72.值班制度163.交接班制度164.装修管理制度175.操作间管理制度206.周巡检制度217.调设备房管理制度228.热力站管理制度229.发机电房管理制度2310.水泵房管理制度2411.配电房管理制度2412.用水供水管理制度25不当事宜并定期向上级领导述职;负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机

2、制进行研究。2.4.2 空调暧通维修主任任职资格：中专或者以上学历且有良好的组织和沟通协调才干，具有三年以上物业工程管理经验；-1熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调暧通专业知识；熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有空调操作证。243空调暧通维修工职责：负责对空调制冷系统设备、热力系统设备、给排水系统设备的维修和技术改造；每天对空调暧通系统设备、给排水系统设备运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查；负责租户室内空调暧通系统设备、给排水系统设备的报修；力每周对空置房空调设备设施进

3、行一次全面巡查，详细记录各种状态。空调维修巡查流程图2.4.4 空调暧通维修工任职资格：技校或者以上学历且有良好的沟通才干，具有二年以上物业工程维修经验；熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的空调专业知识；熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；性格开朗、生活作风优良、工作勤奋、有空调操作证。第二部份：管理制度1. 值班室管理制度1.0值班室管理要点2.1 资料管理2.1.1 保养与巡视巡查的记录表格、公司的下发文件以及上墙资料的管理。2.1.2 设备房巡查记录、设备、设施的保养记录和各类计划的填写、摆放、保管存档方式的管理。2.1.3 资料

4、、记录表格的使用及版本管理。1.2设施、环境、形象、标识管理2.2.1 值班室及周边区域环境卫生的管理。2.2.2 值班室设施摆放及整体布局要求的管理。2.2.3 员工素质、形象、精神面貌的管理。2.2.4 各专业班组种类标示与标牌的管理。2.0管理职责3.1 工程管理部经理负责协调指导工程主任对所有设备运行人员及设备维保人员形象、员工素质、环境卫生情况监督检查，并按本方案的具体标准进行检查。对不符合要求的 及时催促整改，并检查其整改结果情况。3.2 工程管理部设备专业工程师（工程主任兼）负责对运行专业及维保专业班组的设备、设施、相关记录资料进行监督检查，全面按照本方案中的资料管理标准及环境与

5、形象管 理标准进行检蛰，对不符合要求的及时催促整改，并检查其整改结果。3.3 运行领班既是本方案的实施者，又是主要负责及检查人，主要负责班组中各项工 作的具体实施与分工。根据公司的要求对所有的设备、设施、环境卫生、人员形象每日进行 监督检查及催促整改，了解班组员工的思想状态和基本情况，并将结果上报工程管理部。3.4 各专业班组所有员工是使本方案达到标准、符合公司要求的主要执行者，在领班的带领下完成各项工作任务，积极提出合理化建议并不定期对自己的工作进行自检。3.0资料管理1.1 资料管理的范围1.1.1 公司下发的各种文件、手册、制度。1.1.2 各专业班组填写的各种资料及相关计划、记录。1.

6、1.3 各专业班组月工作计划、培训计划。1.1.4 专业维保班维修记录。1.1.5 设备房巡查记录及上墙制度资料。1.1.6 各专业班组内部使用资料。1.2 资料管理的分类1.2.1 公司下发的各种文件、手册、制度。1.2.2 各专业班组和外委维修保养单位填写的各种记录、表格。1.2.3 各专业班组文件与资料的分类及归档标识见附录一。1.3 资料管理的方法1.3.1 所有资料都应放在有统一编号的文件夹内，资料的填写采用公司规定的统一表格，存放地点要干燥通风。1.3.2 专业维保班组按计划对设备保养完后及时填写相关记录，由运行领班按保养内容检查后及时送部门审核并按顺序放回原位，确保保养内容的真实

7、性和记录填写的及时性。1.3.3 对于专业维保维修的内容及填写的记录要及时检查其可靠性和真实性。做到维 修有记录，记录无漏填项，无涂改。1.3.4 年终对当年的资料进行归档。1.4 资料管理的检查及考核资料管理按照资料管理的标准进行检查，并参照检查及绩效考核操作指导书相 应的内容进行考核。各专业班组资料填写的检查情况与相应责任人的绩效考核挂钩。1.5 设备各专业班组上墙资料及制度详见表lo表1设备各专业班组上墙资料及制度一览表位置 序号 内容 相关手册 备注设备各专业班组值班室 1部门职责工程管理部工作手册2 主任职责3 技术人员职责4 值班制度5 交接班制度6 紧急事故处理流程图 设备管理规

8、程7 人员、值班情况一览表根据实际绘制8 用电、用水图低压配电房 1配电房管理制度工程管理部工作手册9 低压配电柜安全运行操作规程10 设备房消防管理制度11 低压配电系统图根据实际绘制水泵房水泵房管理制度工程管理部工作手册2 用水、供水管理制度3 变频供水系统运行操作规程4 管网系统图根据实际绘制变压器房1变压器安全运行操作规程工程管理部工作手册发机电房1发机电房管理制度工程管理部工作手册5 柴油发机电安全运行操作规程热力站房2热力供应设备操作规程热力站管理制度工程管理部工作手册中央空调机房1空调制冷设备房管理制度工程管理部工作手册6 中央空调安全操作规程操作间 1操作间管理制度工程管理部工

9、作手册物料库房1物料库房管理制度工程管理部工作手册5.1 设施、环境、形象、标识管理5.2 设施、环境、形象、标识管理的范围设施包括：各专业班组使用的桌、椅、板凳、文件柜、工具柜、操作台等。512环境包括：值班室、操作间和周边环境。5.2.3 形象包括：各员工的精神状态、仪容、仪表、仪态、言行、着装、工作牌的佩iWo5.2.4 标识包括：员工一览表、各类标示和标牌等。5.3 设施、环境、形象、标识管理的方法通过对员工的素质培训，加强对班组值班室内的桌、椅、板凳、文件柜等设施的管理。严禁在办公桌、椅等班组设施上进行敲、打等维修工作，保持原有设施的基本状态；对已存在的外观脱漆、脱皮、表面损坏等要限

10、期整改，保证设施的完好；作为检查项目，通过班组自检，部门互检、公司抽检、楼检和安检，并以领班为主要责任人等多方监督的方式进行管理。5.3.3 环境的管理方法由各专业班组领班负责，制定各卫生区域的值班责任人，各值班责任人每日对所管区域的卫生进行巡视并实施保洁;；对于责任不到位的值班人，根据情况对其实行增加卫生值日时偶尔根据公司规定进行处罚；-工程管理部经理（或者专业工程师）随时进行检查，并对不符合要求的进行及时指正，或者对责任人进行相应处罚。5.3.4 形象的管理方法每日由运行领班对员工的形象进行监督检查与管理，对不符合要求的员工及时指正，工程管理部经理随时对各专业班组所有员工进行检查；对精神状

11、态不佳的员工应从其身体和思想动态以及造成的原因等方面了解情况，根据不同的现象采取不同的处理方法；对无故不按公司规定着装、配戴工作牌、乱摆乱放以及影响公司形象的各种行为，将对责任人进行批评教育、记过、罚款等处理。5.3.5 标识的管理方法5.3.5.1 各专业班组值班室门上贴有*值班室牌。牌底边距地面1.6米，并粘贴在门的中间位置。5.242进入设备区的第一个门前贴有： 机房重地，非请勿入的警示牌以及严禁烟火标识。524.3设备区公共通道贴有： 袖手旁观，风度偏偏的提示牌,距地面1.5米。5.2.4.4 所有设备房门上应有对应的房间标识（有特殊要求单位的除外）如：高压配电室、低压配电室、发机电室

12、、变压器室、水泵房、空调机房、风机房、C02气体房、电梯机房、操作间、物料库房等标识牌。粘贴在门的中间位置，距地面L6米。5.2.4.5 低压配电室内应配备至少4块有人工作，严禁合闸警示牌，以便路线或者设备检修时使用。不使用此牌时，将其悬挂在低压配电室内的墙壁上，检修使用时将其悬挂在相应的开关上。5.2.4.6 水泵房和空调机房的各阀门应挂有开关状态标识此阀关或者此阀开（自制）,标准为：8x16cm。5.2.4.7 发机电油库房门上应有严禁烟火标识。5.2.4.8 所有机电设备上应有相应的设备标牌。5.2.4.9 设备房应挂有相应的巡视记录。5.2.4.10 处于维修状态的设备，应在维修设备位

13、置挂设备故障,正在维修中”标示牌。5.2.4.11 各专业班组值班室统一设置各专业班组员工一览表该一览表反映：I）所有员工的姓名及工种；U当班员工的基本情况及班次；U非当班员工的基本情况及原因。各专业班组值班室设置用电、用水情况一览表详见本方案第7.2和7.3节。6.1 各专业班组值班室管理制度6.2 各专业班组资料管理制度为提高各专业班组文件与资料管理的质量，符合本公司专业化、标准化和规范化管理的要求, 特制定各专业班组文件与资料管理制度。6.2.1 设备、设施的保养实施责任人负责填写各相关的保养记录，运行值班员负责填写巡视巡查记录。专业领班负责各资料的全面检查、整理、存档并报送相关单位。6

14、.2.2 各种文件与资料使用的文件夹，在班组内要统一。对文件夹统一编号，并整齐地摆放在文件柜中。6.2.3 各种记录，表格中严禁乱涂乱画，保持其内容清洁、齐全、完整。6.2.4 所有文件与资料应及时整理、装订并存档，不可随意丢放。6.2.5 所有记录表格、上墙资料、职责按公司要求使用最新版本。6.2.6 当年记录资料按顺序摆放在文件柜内，以便于查找与检查，年后应将各种记录资料装订成册存档，需送部门存档的及时送部门存档。6.2.7 记录表格按公司要求规范填写，领班要检查其填写内容的真实性和完整性，并及时送相关部门签字确认，无误后存档保管。6.2.8 设备房巡杳记录应挂在设备房内，值班人员要按公司

15、的规定及时对设备进行巡查并做好相应巡查记录，运行领班要不定期进行检查其记录填写的真实性和及时性。6.2.9 存档资料不得涂改和借阅无关人员。资料存档时限超过2年的由领班报公司领导确认集中处理。6.3 各专业班组环境管理制度6.3.1 无关人员严禁在值班室逗遛闲聊，值班室内不可大声喧哗、吵闹、言行举止要 文明礼貌。6.3.2 值班室内不可随便摆放工器具、维修用品、等杂物。地面应保持干净、整洁无污物等。6.3.3 值班员不得在值班室内会友聊天，看书、报、小说、杂志等，不能做与工作无关的事。6.3.4 彳副建内严禁焊、修、敲打等维修工作，一切维修工作应礴作间内进行操作。6.3.5 值班员应保持值班室

16、内良好的卫生、清洁、通风、照明等。6.3.6 桌、椅等办公用品摆放要整齐，桌面应清洁干净无杂物，摆放的物品整洁有序。6.3.7 值班室门、窗等应保持干净无灰尘，表面油漆要完整。墙面不能有污渍，脚印，墙皮不能有脱落现象。6.3.8 所有的记录、表格、文件应整洁有序地摆放在指定的文件柜中或者文件台上,不得随意摆放。6.3.9 值班室内的水杯，水壶，饮水器等要整齐地摆放在指定位置，所有的器具应干净卫生。6.3.10 值班室内严禁烟火，并应配有合格有效的灭火器。6.3.11 值班室应挂有公司所规定的各项上墙资料，各种管理制度健全，悬挂整齐美观。6.4 各专业班组标识管理制度6.4.1 各专业班组值班室

17、所挂标识与标牌以及上墙制度按公司统一规定悬挂。6.4.2 标识、标牌的大小及上墙制度的镜框尺寸由公司统一设计制作，专业班组负责 现场标识的悬挂上墙。6.4.3 标示与标牌以及上墙制度应悬挂在明显，易于看到的位置。需要引起客户注意的某些地方或者事项，一定要悬挂标识牌等。悬挂要坚固、端正。6.4.4 对于标识损坏或者遗漏的地方，各专业班组要及时修复或者补上暂时的标识,并做好记录，上报给相关部门。6.4.5 各专业班组需在有危（wei）险或者应引人注意的地方，悬挂标识牌，如正在维修，禁止合闸 设备故障，正在维修中，高压危（wei）险,严禁入内等。6.4.6 设备设施的颜色一律按公司规定的要求，统一刷

18、油漆。7.1 各专业班组值班室管理标准7.2 各专业班组文件与资料管理标准7.2.1 班组内使用的文件资料夹的规格要统一，颜色要一致，文件夹应完好、无破损。7.2.2 所填写的记录等资料，内容应齐全、无缺少，并整齐摆放在文件柜中。7.2.3 保养记录按规定的时间填写，填写内容应完整。7.2.4 各种记录填写应及时、准确、规范、无涂改、漏缺记录等现象。7.2.5 值班、巡查记录要反映出当班情况，以及巡查项目，巡查时间，巡查人和设备 运行相关参数等。7.2.6 值班记录、巡查记录应保证封面整洁干净，无涂画，破损等现象。7.2.7 对应装订存档的资料要及时装订成册存放在专用资料柜内，需送交部门存档的

19、要及时交相关人员存档。7.2.8 设备房巡查记录本在左上角打孔或者用夹具夹夹好后整齐挂在设备房进门处显眼位置。7.2.9 设备房相应管理制度、操作规程应挂在设备房内显眼位置。制度、操作规程框架要统一，资料内容须使用公司最新版本。（具体见上墙制度规定）7.2.10 相应设备房的系统图由本公司统一制作与悬挂，系统图要求与实际设备系统相 符，整体慷慨、美观、线条清晰、思路明确、标识规范。13.用电管理制度2614.设备房管理制度26第三部份：设备管理规程27第四部份：设备报修流程41第五部份： 设备保养及检修规程441. 水泵保养及检修规程检修规程442. 排污泵保养及检修规程453. 冷却塔保养及

20、检修规程474. 电控柜保养及检修规程485. 变频控制柜保养及检修规程506. 低压配电柜保养及检修规程517. 空调末端保养及检修规程538. 风机保养及检修规程549. 风机、消防泵控制柜保养规程5510. 自动喷淋系统保养规程5611. 防盗监视系统保养规程5712. 周界防范系统保养规程5813. 公用天线保养规程5914. 停车场系统保养规程6015. 疏散出口指示灯保养规程6116. 消火栓保养规程6217. 气体灭火控制系统保养规程631.1.11 所有记录资料的填写字迹要清晰、规范、工整，无乱涂乱画现象。1.1.12 设备房巡杳记录每用完一本，应及时归档存放在资料柜内，不可乱

21、丢乱放。7.2 各专业班组环境管理标准7.2.1 值班室内应保持整洁干净，通风、照明应良好，灯具、桌椅台面应无灰尘。7.2.2 地面应无水迹、无烟头、纸屑、无乱摆乱放的物品，无污物、油、油漆等。7.2.3 墙体、墙面喷涂应均匀，饰面板（砖）安装（砌贴）应坚固，表面应平整，洁净，色泽应协调一致，无手印，无脚印。7.2.4 顶棚抹灰层应坚固，无层面脱落和明显裂缝，无蜘蛛网。7.2.5 楼板、地面应无裂缝、起皮、空鼓、下陷等现象，表面应平整，楼板、地砖应无破损。7.2.6 各种上墙制度悬挂应整齐，坚固，表面应无污物、花斑痕迹，镜框玻璃透明度 要高，无浮尘。7.2.7 操作间的地面应清洁，室内要有足够

22、的照明，并配有足够的灭火器。灭火器应合格有效，表面清洁要无灰尘，悬挂摆放位置应便于取用。7.2.8 各种电动工具摆放要有序，表面清洁。操作台应无杂物，易于安全操作。7.2.9 周边环境应保持良好的卫生状态，无卫生死角，无乱堆放的杂物。水沟要完好无损，畅通无阻，地面无积水。7.3 各专业班组形象管理标准7.3.1 员工要精神饱满，有高尚的工作热情，具有良好的职业道德，严格遵守公司的 各种规章制度。7.3.2 工作期间统一穿公司规定的工作装，并佩戴工作牌。着装应整洁、干净，上衣 拉链的位置不得低于第二个钮扣，不得穿拖鞋上下班。7.3.3 员工的工作牌统一佩戴在左胸前上衣工装口袋的上方，公司标志下方

23、的中间位置。7.3.4 员工不得留长发及奇妙的发型，不留长指甲，坚持每日刮胡子，工作期间不可佩戴手饰等装饰品。7.3.5 言行举止慷慨，态度要和谐，语言要亲切，声调要自然、清晰，应答要诚恳明确。上班期间不可通过电话等方式闲聊。公共场所和租户面前严禁掏耳朵，挖鼻孔等不文明 的举止。7.3.6 坐、立、行要端庄稳重。坐：不可前俯后仰，摇手跷脚，将腿脚跨在桌子或者 沙发扶手上。立：要自然庄重，不可扭捏作态。行：礼让三先，不可争先恐后。7.3.7 桌、椅、文件柜等油漆不得有脱落、脱皮现象，安放应稳固牢靠，不可摇晃。 摆放整齐有序，台面上不得乱摆乱放。7.3.8 办公用品与各种记录摆放整齐，记录表面清洁

24、，无乱涂乱画等现象，工器具干净清洁，并摆放在指定位置。7.3.9 各专业班组的电话属工作需要而设置的,任何人不得私自无故占用，不得用之与工作无关的事情。7.4 各专业班组标识管理标准7.4.1 班组（或者相同的位置）使用镜框架的尺寸、外观要一致，颜色要统一。7.4.2 值班室内所挂标识、标牌与上墙制度的悬挂高度，底边于地面垂直距离为1.5米。（因值班室结构和环境无法按规定悬挂的，可根据实际情况合理悬挂，但要报部门批准）。7.4.3 上墙资料的内容为公司现行使用的统一管理资料，并应及时按公司的规定将版本更新。标示、标牌以及上墙制度的安放位置要明显醒目，摆放整齐、有序、对称，以 达美观、规范和统一

25、。7.4.5 镜框玻璃透明度要高，整体外观清洁，不能有污垢和破损现象。每月至少两次对其进行保洁。7.4.6 警示牌悬挂安装要及时，坚固，显眼，简单明了，能起到警示防范作用。7.4.7 新接管物品，及时安放暂时标识，记录要准确，并及时上报相关部门。2.值班制度1.0值班人员不得迟到、早退、不得擅自调换，有事须提前向领班请假，并得到允许；值班时段不得串岗、离岗。2.0设备运行部实行24小时值班制度，要求对设备房每4小时巡查一次空调主机房（制冷期）2小时巡查一次。3.0设备维保部值班人员实行听班制，每日中午12 : 00时至13 : 30时，18 : 00时后至24 : 00时按主任安排进行值班（可

26、在宿舍，但必须保证通讯畅通），以协助设备运行部 值班员处理相关事件。4.0维保部值班人员负责对所辖专业设备设施进行巡查，每日至少巡查12次（上午和下午），做好巡杳记录，发现问题及时处理，并在值班记录和巡蛰记录中注明，对不能解 决的问题应及时上报部门主管领导。5.0维保部值班员次日上午可歇息半天。6.0与设备运行无关人员不得进入设备房，若有事须经许可后方可进入。7.0大厦景观设备、公共照明系统、中央空调机组等应按照公司规定的时间定时开停,若有特殊开停要求应得到部门通知或者允许。8.0紧急事故未排除不进行交接班，应上、下两班协同排除，并详细记录处理情况。9.0 上、下两班交接时应手续清晰，工器具、

27、公共钥匙等齐全，做好交接班记录。10.0对值班室内外的环境每班必须打扫一遍，交班时值班室必须整洁、干净。3.交接班制度1.1 交接班工作的主要内容：1.2 检查上班各种记录是否按规定填写齐备；1.3 交班有无对新发现的设备缺陷、设施缺陷和异常运行的记录和处理经过；1.4 计划性工作进度，以及工作中新发现问题的交接；1.5 上个值班时间段接到的上级命令、指示的内容和执行情况；1.6 各种工器具、钥匙、记录和资料应齐全、整洁地进行交接；1.7 值班室室内外环境应打扫干净后方可交接；1.8 交班人员提醒接班人员应注意的事项及其他问题。2.0交班人在下班前必须将本班设备运转情况、运行中发现的问题、故障

28、维修情况等详细记录在“值班记录上；并应主动向接班人口头介绍设备运行情况。3.0接班人员提前10分钟进入交接地点，静心听取交班人员交待全部运行、维护情况和注意事项。有疑问时应问询清晰，然后由交班人员陪同，对设备进行检查，确认无问题 后签字接班。4.1 接班人员重点检查以下内容：4.2 查阅值班记录和设备运行的有关记录；4.3 检查设备状况和变更情况；4.4 检查设备是否清洁和室内外卫生情况；4.5 检查各共用器具、资料、钥匙和安全用具及消防设施是否齐全完整。5.1 交班人员工作任务未完成不得交班，必须与接班人员一起处理后开始交接班手 续。6.0如交接班时间已到而接班人员未到，交班人员应迅速报告领

29、班，并坚守岗位，等到接班人员或者领班指派的代理人员到现场办理交接手续后，方可下班。7.0交班时间以正点为准，一切交接班手续务必办理妥当。如因事前准备不好而迟延交接时偶尔遗漏交接项目，应由交班者负责。8.0不得无故迟延或者提前交接班。如需进行事故处理或者重要的维修，经领班允许后，可适当变更交接班时间。9.0在交接班时发生事故或者异常现象，仍由交班人员处理，接班人员应予以必要的协助。 10.0 接班后，值班人应即将对工作区域设备设施进行巡蛰、记录，并根据当日已接 工作等，报告领班，领班应当做出工作安排。 11.0发现接班人员喝酒或者精神异常时，应拒绝其接班并向领班或者部门报告。4.装修管理制度为做

30、好大厦房屋装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，工程管理部需对装修户给排水、 供配电、供冷采暖系统、智能化系统、消防系统和房屋主体等方面进行专业监管，参照住 宅室内装饰装修管理办法和住宅装饰装修工程施工规范等相关规定，特制定出装修监 管制度。1.1 装修现场施工管理1.2 租户和装修施工单位在施工前，必须到公司相关部门办理装修的相关手续，获取装解F可证，方可施工。1.3 在施工单位动工前，装修巡查人必须协同装修单位负责人或者租户对厨卫防水、暗藏水管、暗藏电线进行检查。若有问题，及时报告公司相关部门，由公司相关部门负责与置 业公司联系解决。1.4 各施工单位必须礼聘有资格证或者操作上岗证的电工

31、、焊工，负责用电施工、电焊业。1.5 各类装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及相邻商家、公司办公人员的生命和财产安全。1.6 装修施工暂时动火、用电，应提前向工程管理部申报，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。动火作业 的人员必须严格遵守有关的操作程序和安全规定。1.7 装修现场施工用电管理1.7.1 施工现场用电必须配备暂时开关箱，开关箱内必须设有漏电保护器，漏电动作电流必须小于30毫安，开关箱电源电线须采用橡胶电缆，根据用电负荷，合理选择导线及 开关容量，在施工完成后及时拆除。1.7.2 施工使用的电动工具等必须符合国家现

32、行的相关标准。1.7.3 工作场地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施，不许使用高瓦数灯照明，照明灯泡瓦数普通限制在100W以下。因施工需要使用碘铝灯、电炊具、电炉（只限 于电缆接头汤锡用）的，应先征得工程管理部的书面允许，并要做好安全措施，人离灯灭。1.7.4 装修工人使用电器设备时，务必采取一切安全措施，包括采用适当绝缘护套电线。暂时接驳电线必须安放于地面上，在施工完成后必须拆除。现场严禁乱挂乱接用电，临 时电线不得缠绕于金属支架或者管道上。1.8 装修现场消防管理1.8.1 装修现场应根据相关消防规定，按50平方米应至少配备一个合格的灭火器，并放置于显眼易取的位置。装修现场严禁烟火

33、，不许使用罐装燃气。1.8.3 装修现场物品应归类、摆放整齐，对易燃易爆物品的堆放、使用应采取相应的安全措施。1.8.4 装修单位不得擅自改动智能化系统、消防系统，如需改动，必须向工程管理部门申请，获得批准方可施工。1.9 住户不得私自在户外接驳水、电，违者按照像关规定处理。因装修施工造成的管道阻塞、渗漏水、停电、损毁他人物品等，应由装修户负责修复和赔偿。1.10 所有装修活动必须保证使用安全，禁止下列行为：1.10.1 未经穿管直接埋设电线或者改线；1.10.2 破坏或者拆改厨房、厕所的地面和墙面防水层；1.10.3 禁止擅自拆改供电、通讯、智能化消防及燃气管道路线；1.10.4 禁止将雨水

34、管道用于生活污水的排放；1.10.5 禁止改动房屋主体结构，毗邻墙体及屋面的防水、隔热层。1.11 其他违章装修活动。2.0违章装修处理工程管理部装修巡杳员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受装修巡杳员的检查、监督、 指导，对违规装修单位，装修巡查员须现场纠正，对不整改的装修单位，装修巡查员按规定 填写装修监管联系单，交公司主管装修负责人。3.0装修监管流程（见下图）18.防火卷帘门系统保养规程6419.中央空调系统接管验收规程65第六部份：设备管理标准671. 门禁系统管理标准 672. 监控录相系统管理标准683. 防火卷帘门管理标准704. 干粉灭火器管理标准715. 火灾报警联动控制系

35、统管理标准726. 气体自动灭火控制系统管理标准757. 疏散出口指示灯管理标准768. 停车场管理系统管理标准769. 巡更系统管理标准7810. 变压器管理标准7811. 低压电气柜管理标准7912. 变频器管理标准8213. 柴油发机电管理标准8614. 水泵管理标准8715. 中央空调管理标准 88第一部份：管理架构及岗位职责1. 工程管理2. 岗位职责及任职资格2.1 设备运行部职责：设备运行操作24小时巡查值班设备运行数据记录、分析能源统计分析2.1.1 运行主任职责全面负责设备运行部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作；接收由客服中心提交的租户室内或者公共设施的报修工作，并分专

36、业安排相应维修部门落实处理；负责工程管理部维修材料库房及操作间的管理，实时填写维修材料出入库单据，每月定期编制维修材料盘存表；-负责审核各维修部门月维修材料采购计划，汇总后编制采购计划审批表报公司领导审批；每日须对主要设备机房至少进行一次巡视，检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；严格周例会制度与培训制度，定期总结运行部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。2.1.2 运行主任任职资格：中专或者以上学历且有良好的组织和沟通协调才干，具有三年以上物业工程管理经验；熟悉公司楼宇机电设备的功

37、能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。2.1.3 设备运行工职责：负责每4个小时对高低压配电房、生活ZK泵房、中水泵房、消防水泵房、发机电房、热力机房及中楼设备层设备设施进行一次全面巡查；每2个小时对空调主机房设备设施进行 一次全面巡查。 班次：早班8 : 00 - 16 : 00中班16 : 0024 : 00晚班24 : 00次日8 : 00设备运行巡查流程图2.1.4 设备运行工任职资格：技校或者以上学历且有良好的沟通才干，具有二年以上物业工程维修经验；熟悉本

38、公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有高压电工进网作业许可证或者电工操但正。强电维修部职责-I供配电系统设备、公共设施（土建部份）维修*I租户室内强电设备及土建设施维修高低压配电系统设备及路线月度保养、季度保养、半年保养、年度保养供配电系统设备改造 供配电系统末端及公共设施巡视电梯分包质量的监督和管理2.1.5 强电维修主任职责：全面负责强电维修部的日常管理安全生产及专业技术指导工作；接收由运行主任提交的租户室内或者公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处理

39、；-根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；每周须对供配电系统设备及公共设施至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；严格周例会制度与培训制度，定期总结强电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。2.1.6 强电维修主任任职资格：中专或者以上学历且有良好的组织和沟通协调才干，具有三年以上物业工程管理经验；熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知

40、识；熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力； 性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律。2.1.7 强电维修工职责：负责对高低压配电设备、公共土建设施、发机电的维修和技术改造；J每天对公共土建设施及供配电系统运行部职责以外的设备设施进行一次全面巡查;负责租户室内强电设备及土建设施的报修；每周对空置房配套设备设施进行一次全面巡查，详细记录各种状态。强电巡查流程图2.1.8 强电维修工任职资格：技校或者以上学历且有良好的沟通才干，具有二年以上物业工程维修经验；熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的机电专业知识；熟知公司企业文化及质量管

41、理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有电工操作证。2.2 弱电维修部职责弱电系统设备维修租户室内弱电部份维修弱电系统设备及路线月度保养、季度保养、半年保养、年度保养弱电系统设备改造弱电系统设备巡视网络通信系统维保监管2.2.1 弱电维修主任职责：全面负责弱电维修部的日常管理及安全生产工作；接收由运行主任提交的租户室内或者公共设施的报修工作，安排相应维修人员落实处根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对弱电系统进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；每周须对弱电系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；不定期检查部门员工履职

42、情况，对违章情况及时加以纠正；严格周例会制度与培训制度，定期总结弱电维修部工作情况，及时纠正部门内不当事宜并定期向上级领导述职；-负责公司设备设施的维修改造、更新、大修、报价方案的初审并对设备的长效管理机制进行研究。2.2.2 弱电维修主任任职资格：中专或者以上学历且有良好的组织和沟通协调才干，具有三年以上物业工程管理经验；熟悉公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、严格苛求、洁身自律，有电工操作证弱电操作证。2.2.3 弱电维修工职责：负责对楼宇自控系统设备、消

43、防系统设备、停车场系统设备、防盗监视系统设备及信息发布系统设备的维修和技术改造；每天对弱电系统设备设施进行一次全面巡查；负责租户室内弱电设备的报修；网络通信系统维修服务人员的监管。弱电维修及巡查流程图弱电维修工任职资格:技校或者以上学历且有良好的沟通才干，具有二年以上物业工程维修经验；熟悉本公司楼宇机电设备的功能及运行管理模式，具有全面的弱电专业知识；熟知公司企业文化及质量管理体系和各项规章制度，具有判断和处理突发事件的能力；性格开朗、生活作风优良，工作勤奋、有电工操作证弱电操作证。2.3 空调暧通、给排水维修部职责空调暧通、给排水系统设备维修租户室内空调暧通及给排水部份维修空调暧通、给排水系

44、统设备及管路月度保养、季度保养、半年保养、年度保养空调暧通、给排水系统设备改造空调暧通、给排水系统末端设备巡视一空调主机分包质量的监督和管理2.3.1 空调暧通维修主任职责：全面负责空调暧通维修部的日常管理、安全生产及专业技术指导工作；接收由运行主任提交的租户室内或者公共区域空调暧通部份的报修工作，安排相应维修人员落实处理；根据机电设备保养计划及公共设施保养计划，组织人员对供配电系统及公共设施进行必要的月度保养、季度保养、半年保养及年度保养；每周须对空调暧通系统设备至少进行一次巡视，填写分析巡视记录；力不定期检查部门员工履职情况，对违章情况及时加以纠正；严格周例会制度与培训制度，定期总结空调暧通维修部工作情况，及时纠正部门内