物业公司会计账务处理.docx

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1、物业公司会计账务处理第一章经营收入核算管理规定1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他 经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权 人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理 收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性 服务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权 房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核 O物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营 性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建造物和共用设施取得 的收入、前期费收入

2、等。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权 人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取 得的收入。其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物 业产权人、使用人提供的房屋建造物和共用设施取得的收入，如 代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场 等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计 入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务 收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收 入类别和项目管理处分别设置并进行明细

3、核算。企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入 计入“其他对付款一一*场地停车费代收”科目贷方，并全额 计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主 委员会收益或者各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时， 计 入”其他对付款一一*场地停车费代收”科目借方;物业公 司自身获得的收益，即“其他对付款一*场地停车费代收” 科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根 据实际情 况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章成本费用核算管理规定1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物 业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本 费用，成

4、本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意 改变。2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界 限：生产经营成本和非生产经营成本的界限惟独正常的生产经 营活动消耗才干计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直 接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取 的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备 维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直 接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、 保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。 非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗， 如灾害盗窃损失、违约金、

5、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等， 均不能计入生产经营成本。生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活 动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业 而发生的行政性管理支出等。不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定 当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计 期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均 应计入当年度损益。不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成 本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3成本核算及科目设置 按不同管理处设置“主营业务成本” 明细账，计算并归集主营业务成本。主营业务成本下按物业管

6、理过程中不同的核算对象，设置 “物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并 在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。物业管理成本的核算自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务 的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本一 物业管理成本”。出包方式管理成本的核算。对部份采取出包方式进行的公共 性服务，如绿化、保洁等，普通按照签订的承包合同付款，成本 即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本一物业管 理成本”。物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或者 物 业产权人、使用人提供的房屋、建造物和共用设施等物业对 付给物业产权人、使用人的租赁费、承包

7、费等计入“主营业务 成本一物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、 奖金和 按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动 保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本一物业经营 成本”。物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接 的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的 工程支出。其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营 活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使 用费，计入其他业务支出。期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未 实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现 收入后，开办费一次计入当期损益。属

8、于筹建期以后至企业实现 收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后， 即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用 核算的科目设置按照*集团财务管理制度的规定执行。办 公费、通讯费、业务款待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费 用下按照部门类别进行核算。第三章物业工程的核算1物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋 共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物 业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工 程。物业工程按其实施方式的不同普通分为两种：自营方式，指 物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外 单位承包工程。2

9、物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物 业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登 记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转 数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程 项目类别设置明细账进行核算。自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物 业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、 机械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担，则 直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归 集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计

10、入”在建工程物业工程*工程”科目， 贷记“银行存款”等科目。工程完工交付使用的核算。企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工 程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或者物业 产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则 根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根 据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或者“ 长期对付款一代管基金”科目，贷记“主营业务收入一物业大 修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务 成本一物业大修成本”，贷记“在建工程一物业工程一*工程” 科目。第四章维修基金的核算

11、1科目设置应在“专项对付款”下设置明细科目“代管基金”， 用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修 基金。2维修基金的核算收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科 目，贷记“专项对付款一代管基金一本金”。维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金 存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项对付款一代管基金一利息收入”。维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有 的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承 包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项对付款 一代管基金”的贷方。维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设

12、施设 备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通 过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者 物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维 修基金分摊表进行分配转账，借记“专项对付款一代管基金”， 贷记“银行存款”等科目。第五章代收款项的核算企业应在“其他对付款“科目下设置明细科目“代收款项”， 用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初 装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目 核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行 核算。售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转

13、让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业 产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如 开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2经营收入的确认及其时间企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或者取得收取价款 的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当 年度 损益，不得提前或者延后。 以下内容需要回复才干看到物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用 人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者 物业产权人、使用人双方签订付款合同或者协议的，可根据合同 或者者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日 确认营业

14、收入的实现。3经营收入会计科目处理因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计 入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务 收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收 入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入 计入“其他对付款一一*场地停车费代收”科目贷方，并全额 计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主 委员会收益或者各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时， 计入“其他对付款一一*场地停车费代收”科目借方;物业公司自 身获得的收益，即“其他对付款一*场地停车费代收”科目的 贷方余额，借

15、记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情 况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。第二章成本费用核算管理规定1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物 业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本 费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意 改变。2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界 限：生产经营成本和非生产经营成本的界限惟独正常的生产经 营活动消耗才干计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直 接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取 的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备 维修及保养费；房屋共用部

16、位、共用设施设备耗用的水电费；直 接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、 保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。 非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗， 如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等， 均不能计入生产经营成本。生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活 动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业 而发生的行政性管理支出等。不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定 当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计 期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均

17、 应计入当年度损益。不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成 本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。3成本核算及科目设置 按不同管理处设置“主营业务成本” 明细账，计算并归集主营业务成本。主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置 “物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并 在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。物业管理成本的核算自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务 的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本一 物业管理成本”。出包方式管理成本的核算。对部份采取出包方式进行的公共 性服务，如绿化、保洁等，普通按照签订

18、的承包合同付款，成本 即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本一物业管 理成本”。物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或者物 业产权人、使用人提供的房屋、建造物和共用设施等物业对付给 物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本一 物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和 按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费； 材料费、水电费等也计入“主营业务成本一物业经营成本”。物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接 的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的 工程支出。其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营

19、 活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使 用费，计入其他业务支出。期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未 实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现 收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现 收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后， 即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用 核算的科目设置按照*集团财务管理制度的规定执行。办 公费、通讯费、业务款待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费 用下按照部门类别进行核算。第三章物业工程的核算1物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋 共同部位、共同设施

20、设备大修、更新改造及由业主委员会或者物 业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工 程。物业工程按其实施方式的不同普通分为两种：自营方式，指 物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外 单位承包工程。2物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物 业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登 记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转 数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程 项目类别设置明细账进行核算。自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物 业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、 机

21、械使用费等。上述费用在发生时确定由某个工程项目负担，则 直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归 集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单 位的工程价款，计入”在建工程一物业工程*工程”科目， 贷记“银行存款”等科目。工程完工交付使用的核算。企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工 程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或者物业 产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则 根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根 据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。工程完工交付使用的

22、会计科目处理：借记“银行存款”或者“ 长期对付款一代管基金”科目，贷记“主营业务收入一物业大 修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务 成本一物业大修成本”，贷记“在建工程一物业工程一*工程” 科目。第四章维修基金的核算1科目设置应在“专项对付款”下设置明细科目“代管基金”， 用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修 基金。2维修基金的核算收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科 目，贷记“专项对付款一代管基金一本金”。维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金 存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项对付款一 代管基金一利息收入”。

23、维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有 的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承 包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项对付款 一代管基金”的贷方。维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设 备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通 过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者 物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维 修基金分摊表进行分配转账，借记“专项对付款一代管基金”， 贷记“银行存款”等科目。第五章代收款项的核算企业应在“其他对付款“科目下设置明细科目“代收

24、款项”， 用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初 装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目 核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行 核算。物业公司的会计处理 第一章经营收入核算管理规定1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他 经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权 人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理 收入、物业经营收入和物业大修收入。物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性 服务收入、公众*性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权

25、 房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核 算。物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建造物和共用设施取得 的收入、前期费收入等。物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权 人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取 得的收入。其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物 业产权人、使用人提供的房屋建造物和共用设施取得的收入，如 代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场 等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销 售收入、废品回

26、收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业 产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如 开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。2经营收入的确认及其时间企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或者取得收取价款 的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当 年度 损益，不得提前或者延后。 以下内容需要回复才干看到物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用 人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者 物业产权人、使用人双方签订付款合同或者协议的，可根据合同 或者者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日 确认营业收入的实现。3经营收入会计科目处理