万科房地产公司纳税筹划研究.docx

《万科房地产公司纳税筹划研究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《万科房地产公司纳税筹划研究.docx（23页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、万科房地产公司纳税筹划研究摘 要我国关系到民生的主要行业以及主要经济来源都是房产行业。在经济与产业不断发展和成熟的形式下，竞争亦是愈演愈烈,企业盈利状况颇受冲击。在我国税务政策复杂多变的大环境下，房地产行业涉及到多种多样的税收种类，行业税负一直处于较高水平，房地产公司的经营难度较大。房地产企业要想在竞争中处于不败之地,积极开展纳税筹划工作是公司不可避免的选择。本文根据国家最新税法规定，联系纳税筹划理论，从选题背景、国内外文献综述及理论入手，并根据地产企业的纳税近况和运营特点，思量企业所触及的税种，制定出一套完全符合公司实际情况的纳税筹划设计方案。本文从企业所得税、土地增值税开始着手详细展开纳税

2、筹划的工作，经过剖析万科地产最近3年的税负状况，使地产企业更加有效降低税收成本，强化现金流管理，达成价值最大化的目标。关键词：房地产公司；土地增值税；纳税筹划Research On Tax Planning Of Vanke Real Estate CompanyAbstractOur country concerns peoples livelihood the main industry as well as the main economic source is the real estate industry. With the development and maturity of

3、Economy and Industry, the competition is becoming more and more vicious, and the profit of enterprises is influence.With the development and maturity of Economy and Industry, the competition is becoming more and more violent, and the profit of enterprises is impacted. In the complex and changeable e

4、nvironment of tax policy, the real estate industry involves many kinds of tax, the tax burden is always at a high level, and the real estate companies have great difficulty in operating. If the real estate enterprise wants to be in an invincible position in the competition, it is an inevitable choic

5、e for the company to actively carry out the tax planning.In this paper, according to the latest tax law of the country, combined with the tax planning theory, starting with the background of the topic, Literature Review and theory at home and abroad, combined with the characteristics of the operatio

6、n of real estate enterprises and current tax burden, we consider comprehensively the types of taxes involved in enterprises, draw up a set of tax planning and design program that fully conforms to the actual situation of the company. This article starts with the enterprise income tax and the value-a

7、dded tax to carry out the tax planning in detail. After analyzing the tax burden of Vanke real estate in the last three years, it makes the real estate enterprises reduce the tax cost more effectively and strengthen the cash flow management, achieve the goal of maximizing value.Keywords：Real Estate

8、Companies; value-added tax; tax planning目 录摘 要Abstract一、绪言1（一）选题背景和研究意义11.选题背景12.研究意义1（二）研究综述11.国内文献综述12.国外文献综述2（三）研究方法与创新点21.研究方法22.创新点2二、纳税筹划理论概述3（一）基本理论31.纳税筹划的定义32.纳税筹划的基本原则及目标3（二）纳税筹划相关理论41.税收价格理论42.契约理论53.成本效益理论5三、万科房地产公司纳税现状及问题5（一）万科房地产公司近况及税负状况51.万科房地产公司现状52.万科房地产公司的税负现状6（二）万科地产公司纳税筹划的近况及问题6

9、1.万科房地产公司实施纳税筹划现状62.万科房地产公司纳税筹划存在的问题及原因7（三）万科房地产公司进行纳税筹划的重要性与可行性分析71.万科房地产公司纳税筹划的重要性72.万科房地产公司纳税筹划的可行性分析8四、万科房地产公司纳税筹划方案设计8（一）土地增值税的纳税筹划81. 依据征税范围进行纳税筹划82.充分利用相关优惠政策9（二）企业所得税纳税筹划91.利用不同的筹资方式进行筹划92、利用准予扣除项目进行纳税筹划103.合理规划公司组织形式10五、万科房地产公司纳税筹划方案实施的保障措施11（一）从整体角度展开纳税筹划方案的制定11（二）提高财务人员对财税新政策的解读能力11（三）建立纳

10、税筹划风险控制机制12参考文献13致 谢14一、绪言（一）选题背景和研究意义1.选题背景最近几年以来，飞速发展的房地产业，对我国的生活和经济都起了推动的作用。房地产业作为我国经济的首要支柱，在扩充内需、拉动消费和刺激其他行业的发展等方面有着至关重要的影响。由于经济全球化发展的趋势越演越烈，房地产行业的角逐也持续加剧，企业盈利状况颇受冲击。这种困难的情况下，在市场的竞争中要想占据一隅之地，最重要的就是降低税收成本。是以，如何经由纳税筹划来削减税收的负担，就是目前企业经营者最紧要的问题。而纳税筹划的前提就是遵守国家的税收法律法规，其意图是降低企业的生产运营活动成本，削弱资金流出，提升其运营效率，增

11、强市场竞争力，并且取得可持续发展。2.研究意义目前，纳税筹划理论在我国才刚刚开始被人们所研究，所以房产公司纳税筹划的探讨也相对较少。而房地产涉及的税种比较多，究其政策变动和公司管理制度等原因，导致纳税筹划的需求是迫切的。在这种情形下，万科地产纳税筹划的探讨与设计，会对中国房地产公司纳税筹划理论具有深远的意义。针对房地产公司当前纳税筹划存在的缺陷，分析了纳税筹划过程中可能发生的问题，明确纳税筹划原则并提出方法与建议，提供了理论支撑给万科地产公司的纳税筹划，也让其他公司可以借鉴与参考。（二）研究综述1.国内文献综述相对于西方国家来说，我国的纳税筹划萌芽较晚，这是由于受到了我国经济开展进程的影响。因

12、此，直到20世纪末，纳税筹划才渐渐被我国所接受，并开始真正的研究。目前，纳税筹划在我国的地产行业尚且只是初始研究阶段，因此对于纳税筹划的认识和理解还不够全面。但这几年，我国的税收法律不断健全，因此地产公司增强了对纳税筹划的重视。1944年，在我国税收筹划是最早提出关于纳税筹划内容的，其作者是唐腾祥、唐向，文中确切地提出了关于纳税筹划的观念，详细阐述了纳税筹划的原理。2009年，王爱英在论房地产开发企业纳税筹划技巧着重分析了纳税筹划在国内外的开展现状，并结合过去的发展提出未来发展趋势，使我国的纳税筹划拥有了理论基础。2015年，夏雷在房地产公司税收计划设计中，从公司自身利益和国家税收制度的角度出

13、发，总体上规范了自身的纳税行为，以削减税收负担，实现利润最大化。随着目前我国经济的迅速发展以及越发猛烈的市场斗争，纳税筹划对房地产公司有着相当重要的作用。2017年，通过案例和理论分析两种方法，张俊剖析了筹划中可能会出现的问题，并给出了税收防范措施的建议。2.国外文献综述据文献所记载，19世纪中叶，纳税筹划就已经广泛存在于意大利的税收咨询业务中，这就是最先开始萌芽的纳税筹划。社会普通民众一开始认识纳税筹划是由于“税务局长诉温斯特大公”案。此案件是在英国爆发的，汤姆林议员阐释了自己关于纳税筹划的观点，这也意味着纳税筹划逐步受到社会的广泛关注并得到法律的认可。1998年KlassenKJ和Shac

14、kelford首先提出企业纳税筹划与财务决策的关联性，这一理论为其他学者奠定了纳税基础。2010年DonaldBruce和JohnDeskins指出：纳税政策的变化多端会重要地影响着房地产公司的创业活动，但是房价税收组合并不能直接决定房地产企业的创业创收。（三）研究方法与创新点1.研究方法（1）文献研究法。通过借阅图书馆里有关纳税筹划的图书和在网上查找关于纳税筹划的文献资料，深入认识更多有关房地产行业的最新信息，并联系自身学过的纳税筹划和财务管理等相关知识来分析和总结万科房地产公司有关纳税筹划的问题。（2）对比分析法。将万科地产的税负水平跟同行业的相对比分析，与此同时还研究剖析万科地产纳税的境

15、况和纳税筹划先后的税负状况，由此来凸显纳税筹划在房地产公司的至关重要性。（3）案例分析法。大量广泛调查房地产公司的纳税筹划情况，选取万科公司作为研究对象，在进行纳税筹划的过程中针对公司存在的问题，制定了纳税筹划设计方案，以极大限度地提高公司的利润，优化企业的财务管理。2.创新点本文的纳税筹划分析是处于执行新税法近几年的背景下实行的，具有极其重要的参考价值，在房地产公司的应用中对纳税筹划的理论做了系统性的研究；并以万科房地产公司为例，从企业财务规划经营的角度，制定了企业的纳税筹划设计方案。二、纳税筹划理论概述（一）基本理论1.纳税筹划的定义规划交易业务，并设计出一套完完整整的纳税方案，以节约税收

16、，这就是纳税筹划。经济利益推进着一切纳税筹划活动的发生，即是经济主体本身追求其最大化的经济利润。纳税筹划务必要在不违犯国家法律的前提下，同时保证纳税人的个人利益。站在法律的角度上来说，纳税筹划行为是合理合法的，骗税、欠税、抗税行为却是违法的，而避税行为是非违法的。纳税筹划其内在特性重点体现在下面几个方面：政策导向性、专业性、目的性、及时性和合法性。它的内容包含五个方面: 节税、避税、转嫁筹划、实现零风险、躲避“税收的陷阱”，本质上与欠税、抗税、骗税是有差别的。2.纳税筹划的基本原则及目标（1）纳税筹划的基本原则保护性原则会计凭证和会计账簿是企业经营的确切凭据，是证实企业没有违法的重要证据，也是

17、国家税务机关征收税款的重要根据。比如，税收征收管理法中：“税款少交或没交是由于纳税人自身失误所导致的话，不超过三年期限税务机关都可以追拿回税款和滞纳金。如果纳税人是由于税务机关的失误而导致税款少交或没能缴纳的，则税务机关能够要求纳税人在3年内补齐税款，但滞纳金则不能收取。在特殊情况下，回收期限可以增加五年。这里所指的特殊情况，指的是应纳税额超过10万元。所以公司在实行纳税筹划之后，应当稳当保存好相关的会计资料来巩固所获得的成果，如记账凭证和账目等，以保证其完整性，保存期限要长于税收法律规定的追征期和补征期。事先筹划原则纳税筹划务必符合当前的税收法律。人们安排自己的经济事宜可以依照已经知晓的税收

18、法律法规，以选取最好的纳税筹划设计方案来使经济利益达到最大化。由于是有了国家税法在前，而后才有了税收自身的法律行为，所以先是有公司自身的经济行为，之后才是缴税给国家，这对纳税筹划是有益的。但在发生了经济交易，并且也已经确定了应税收人的情况下，如果没有预先计划好，那么纳税筹划将毫无用处。则在这种情况下唯有通过逃税和偷税来降低公司的税负。因而企业务必要在经营业务开展之前和未获得收入前做好纳税筹划的安排。经济原则纳税筹划不仅可以令公司赢得经济效益，还可以帮助公司降低税收负担，因而很多企业都竭尽全力加以利用。纳税筹划隶属财务的管理范围，所以达到最大化效益就是公司的宗旨，这跟财务管理的意图相一致。因此，

19、此方案能否带给企业经济效益，或能否使纳税绝对值和企业税负下降，这是在纳税筹划过程中必须综合思量的问题。然而从理论上讲，尽管很多纳税筹划设计方案在具体运用中可以减轻税收负担，可实际操作中预期的成效常常无法达到。这是由于有不合乎经济原则的方案存在，所以纳税筹划没有达到成功的目的。适时调整原则纳税筹划设计方案无论其有多优秀，都只不过是历史的产物，并不适用于任何时间、任何地点、任何条件。纳税筹划的特征是不违法。到底什么是非法的，什么不是非法的，是由一个国家的相关法律来决定的。企业行为的性质会根据所面临的具体国家法律条款不同而有所不同。况且随着所在位置的不断变化，纳税人在不同国家的相关法律关系是有差异的

20、，并且这个国家的法律随着时间也会发生改变。由此看出，一切纳税筹划设计方案都是根据一定的公司经济活动制定的，并且是在特定的时间，区域和法律环境条件下，具有时效性和针对性。而循规蹈矩的方案不但会损害公司股东的利益，还会阻碍公司实现财务管理的目标。企业只有时刻关注税收法律的变动，而且在法律的环境变化下实时来调整或修订方案，使它们与跟国家税法之间保持一致，才能取得长久的经济效益。（2）纳税筹划的目标纳税筹划摆在首位的目标是削减税收负担，这也是其最高宗旨。其次要达成涉税零风险的目标。这也就意味着准确的纳税申报，按期、足额的交纳税额，清晰明了的纳税人账目，并没有一切有关税收层面的惩处，也就是说没有一切税收

21、层面的风险，或者风险甚至小到可以忽略漠视的状态。再次是要获得资本的时间价值。资本具备时间价值，纳税人可以采取一些手段将目前到期的应缴纳税额再延后到之后几年，以获得资本的时间价值，这就构成了纳税筹划核心体系的一部分。最后必须提升本身的经济收益。公司进行经济活动的企图不仅仅只是减轻税收，而是令整体的经济收益达到最大化。从长远来看，在纳税筹划中，为了在相当长远的时间内达到收益最大化和达成可持续发展的目标，公司应遵守其长期目标。（二）纳税筹划相关理论1.税收价格理论税收价格论在实质上来说其实是一种交换论，它利用价格标签来说明互换过程中的国家税收，从而更加明显地突出契约的精神和实质。税收被视为民众支出的

22、关于享用国家公物的价钱，民众与政府间税收协定的对象是国家供给的公物和税收，这是价格论的根本内容。社会成员个人在享受和消费国家供应的公共服务与物品的同时，还需要交纳税款来抵偿国家由此支出的费用。私人为自己的消费而付费的情景反映了社会财政活动中典范的市场等价互换行为，因此税收也就具备了公共品“价格”的实质。2.契约理论剖析一定交易境况中不同承包商间的经济结果和行为就是契约理论，通常有必要采取假设条件来将交易属性进行一定程度的简化，并创建模型用以剖析和获得结论。由于契约理论是在过去30年中才迅速成长起来的，所以目前契约理论还处于连续的磨合过程中。因此极难用一个集中的模型来综合现实交易的繁杂性，进而形

23、成了一个契约论学派，其从不同的角度来分析具体的交易。在进行代理理论的阐述时，一些国内学者将它看作是传统理论，可这将会误导人们认为不全面的契约理论已经取代了代理理论，而代理理论则是过去式了。3.成本效益理论成本效益论估量一个项目的目标价值是经过比照其效益和全部成本的。效益分析是有效的经济手段，能够在花费最低成本的情况下赢取最大的利润。通过此种方法，领导者可以用来剖析项目中隐藏的效益，列出并量化了决策或项目的全部收益和成本。在选择或设计筹划方案之前，纳税人要衡量方案中的潜在收益与或许会损失的成本。三、万科房地产公司纳税现状及问题（一）万科房地产公司近况及税负状况1.万科房地产公司现状创建于1984

24、年5月的万科有限公司，涉及房地产业是在1988年，1991年在深圳成功上市，目前成为我国最庞大的住宅开发公司之一。万科经过20多年的成长，现已在中国的住宅开发公司中跃居首位，其业务涉及的范围总计有53座大中城市，包括中西部地区和环渤海、珠三角、长三角三大经济圈，住宅的销售规模年平均超出6万套。万科企业有限公司不但专注于城市经济圈的发展战略，还将其长远发展战略着眼于国际，并且一直关注在国外市场的投资机会。到2016年底为止，万科不仅覆盖了中国内地的65个城市，包括北部区域、珠三角区域、长三角区域和中西部区域；除此之外还进入了6个国外城市，包括西雅图、纽约、旧金山、伦敦、新加坡。2.万科房地产公司

25、的税负现状在中国万科地产纳税较多，在行业内其纳税状况是具备代表性的。表3-1呈现出，万科2018年相对于前两年来说，营业收入增加的速度相对缓慢，而税费总额增加的速度则相对较快。从表3-2，2016年-2018年万科纳税情况表中能够得出，企业所得税在万科公司缴纳的税种中占比最大。教育费附加、城建税当作营业税的附带税在其他税中也占了比较多的比例。表3-1万科房地产公司经营及税负情况（单位：元）年份201620172018主营业务收入240,477,236,923.34242,897,110,250.52297,679,331,103.19纳税合计9,553,084,094.3810,774,906

26、,265.5618,730,860,802.20表3-2万科房地产公司各税种纳税情况（单位：元）税种年份201620172018增值税797,487,503.631,606,857,559.652,242,815,715.03土地增值税2,347,314,631.761,287,835,507.485,870,983,559.13企业所得税5,993,076,190.307,224,613,728.779,435,377,419.94房产税117,914,101.50154,756,817.75202,584,717.05城建税85,228,971.38172,773,090.28345,72

27、0,772.07教育费附加65,825,824.84142,102,607.69308,151,113.42个人所得税51,153,505.2465,556,022.01100,397,903.13其他95,083,365.73120,410,931.93224,829,602.43合计9,553,084,094.3810,774,906,265.5618,730,860,802.20（二）万科地产公司纳税筹划的近况及问题1.万科房地产公司实施纳税筹划现状自成立以来，万科公司一直稳中求进，有着持续增长的业务量，持续增多的收入，但税后的利益则令人大失所望。公司纳税额比较高的原因或许是下面几个方面

28、：缺乏对税收法律政策的随机应变才能；管制外购劳务不够全面；没有事先完善防范工作；不恰当地选择施工企业和材料供应商等。2.万科房地产公司纳税筹划存在的问题及原因（1）对纳税筹划重视程度不够鉴于中国近年来发布了许多房地产行业相关政策，所以公司或许将会侧重于这些政策上，进而轻忽了纳税筹划。除此之外，管理层不熟知有关的政策也可能会导致一些失误，因而让内部的制度远远落后于时代的变化，在制度方面出现迟延现象，令交纳的税款增加了。（2）纳税筹划的效果不够显著地产公司的会计核算程序相对于其他行业来说非常复杂，是由于地产公司规模较大，并且有着较长的产业链。如若缺乏到位的财务制度则将会导致损失。除此之外，管理层的

29、应对举措即便可以尽快做出，可还是要求财务人员配合每一种制度，假如财务人员的素养良莠不齐，那么就极有可能会导致相关规定方案执行不到位，公司税收筹划的总体效果将不那么明显。（3）未充分利用税收政策因为房产企业的发展周期比较漫长，并且在材料的成本上花销是很大的，所以假如没有及时到位地选择原料供货商、没有获得材料进项税的增值税发票，就能够很轻易地导致无法抵扣进项税的后果，进而给企业的税负造成了压力。（三）万科房地产公司进行纳税筹划的重要性与可行性分析1.万科房地产公司纳税筹划的重要性（1）有利于万科地产公司整体税负的降低万科地产的行业具有繁重的税收负担。大量纳税将减少公司的现金流量，这可能会给公司的经

30、营造成一些压力。如果合理恰当地实行筹划，使用多样的纳税筹划方法来规划出最优的方案，从而减轻公司的总体税负，增强市场竞争力。（2）有利于万科地产公司的可持续发展能够规范公司日常的经营行为并指导其做出正确的业务决策，使公司的财务工作更加规范化，这就是纳税筹划的有用之处。另有在实行纳税筹划时，公司的财会人员要熟知税法知识，提高自身对纳税筹划的认识，自觉的落实公司纳税筹划方案，使纳税筹划目标能够得以完成，反之则将不利于公司的持续发展。（3）有利于实现万科地产公司利益的最大化由于税收是无偿的，这就导致了税收的支出与相应的收入不相匹配，因此要达到利益的最大化，成本必须最小化。万科房地产公司可以充分利用其对

31、税务相关事项的准确理解来控制和管理税务相关事项，以极大程度去提高经济效益。纳税筹划不但能够减少纳税风险，还能够削减税收负担。万科房地产公司能够根据政府的纳税政策，在充分熟知税收法律条款的基础上最大程度地利用税法中的优惠条款来提高公司的利益。2.万科房地产公司纳税筹划的可行性分析（1）在公司中财务管理地位的提高财务在公司的地位不断提升。从最先的单一机构设置到如今加入到公司的重要决策中，这体现出财务在公司制度中的影响不断扩大。公司业绩能够在优秀财务的工作成绩中反映，这将有利于财务人员协助公司选择最优的投资方案。并且优秀的财务还能够帮公司削减成本，充分运用资金。（2）国家的提倡我国是保护和认可纳税筹

32、划的，这是纳税主体本身的权利。如果财务人员能够深入了解税法，那么将有利于防止漏税、偷税和其他违法行为的增加；协助纳税人赢得更加多的经济收益；可以帮助我国不断完善税收制度。在实行纳税筹划后，企业直接削减了自身税负，从而增多了企业纳税后的利润。因而，从长期发展的角度考虑，纳税筹划将提升企业竞争力，有利于企业的成长，进而会增进国家税收制度的稳步发展。四、万科房地产公司纳税筹划方案设计（一）土地增值税的纳税筹划1. 依据征税范围进行纳税筹划依照我国相关的法律规定，征收土地增值税要有三个前提条件：一是在进行转让时，地面上的建筑物及附着物和土地使用权全部都要转让物权；二是转让的举动要可以得到一定的收益；三

33、是国家支配着土地的归属权。惟有这三个条件同时成立，土地增值税才能被征收。所以地产企业进行土地增值税纳税筹划时，在不违反法律的前提下，就能够依照征税的范围来破坏征税的前提条件，以达成合法避税筹划的目的。在实践运用中，能够选取以下的几种方法：一是建造普通的住宅。因为在我国，如果购置土地后建造的是普通住宅，其增值额便不会高于国家所划定的最低纳税额度，如此就能够免征税款。二是代为改造，开发的条件发生更改。由于此时并不能改变房屋产权，只能够当作是劳务输出，所以并不能够征收土地增值税。三是合作造房。依照我国法律的有关规定，假如是两方共同合作造房，土地和资金由双方分别供应，当完工后，并不把房屋进行销售，那么

34、就能够免交土地增值税。使用以上的三种方法，无形中就可以节约企业大量的资金，进而提升其经济效益。2.充分利用相关优惠政策由于我国在不同的发展时段其历程也会有所不同，因此也不断地改进税收政策。从改革开放至今，我国的经济不断地涌入世界市场，因此许多企业的经营业务与国际有了更加紧密的联系，特别是地产物品进出口交易方面。所以对于地产公司来说，实施纳税筹划的同时，不但要深入熟悉本国税收的优惠政策，还需要知晓国际税法的各种优惠规定。关于土地增值税，我国颁布了一连串的惠民政策。例如在土地增值率不高于20%的情况下，房产企业无论是开发、建立还是销售普通住宅，土地增值税都可不用征收。当增值率高于20%时，税额则要

35、依据增值税相关规定进行征收。故万科地产公司可以将20%当作躲避增值税的临界点，通过适当减少房子的销售价格来控制其普通住宅的增值率少于20%，继而达到免税的目的。如果是非普通住宅，那么地产企业则可以凭借合同分离的手段来巧妙地运用税收政策以达到降税的目的。例如在对外出售精装商品房时，地产公司与购买者订立销售合同的时候可以依照毛坯房的售价进行签署，而在项目完工将房子交付给买方时，地产企业可以再次以装潢公司的名义同购买方签订另一份合同。如此一来，地产企业所获得的价款在总数上没有发生任何变化，但是在清算土地增值税时，公司则可以减去该项目装潢时所支出的价款，最终达到减税的目的。并且依照土地增值税的有关规定

36、：容许加计扣除房产公司在开发项目时的开发和土地成本。所以在进行住宅项目开发时，万科公司对公共设施的投入还可以加大，削减土地的增值额，使可扣除项目的数额增大，这样能够降低税负。但在实施的过程中也应当注意到，增加对公共设施的投资将不可避免地增加了开发的成本，因此实施项目前万科公司需要恰当的衡量利润，确保方案能够可行。（二）企业所得税纳税筹划1.利用不同的筹资方式进行筹划房产开发企业资本密集，初步开发时务必要大量的投入资金，这些资金的来源不全是企业本身，于是企业需通过多种多样的途径来筹措资金。权益筹资与负债筹资是企业的两种筹资手段，通常会产生迥然相异的纳税结果，所以企业可以应用税法的不同规定来实行纳

37、税筹划。不同的筹资方式会出现不一样的节税成效，在已经确定资金的情形下，企业负债筹资所占的比例越大，节约税收成本的成效越显著。并且负债筹资的比重增大，还能够提高企业运用自身资金的效率。总的来说，在明确企业筹资成本低于投资收益时，增加负债筹资的比重，这样不但能够更加合理地使用企业自身的资金，带给企业更多的经济收益；而且还带给企业一定的净收益（支付的利息与投资收益的数额）。这等同于带给了企业双重的收益，更加利于企业的发展。然而，这并不代表越多的负债筹资就越好。其紧要原因如下：第一，权益筹资得到的资金，当作是企业的本身拥有资金，不用还本付息，只要在获利之后，企业向股东支付红利股息是从纳税后的净利润中扣

38、除的。如若亏损，企业就不用分派现金股利给股东。第二，权益筹资风险低于负债筹资的风险。到期时权益筹资不用还本付息，负债筹资则需要。总而言之，负债筹资有较大的风险，而权益筹资有较小的风险，企业必须仔细明确两者之间的所占的比例。2、利用准予扣除项目进行纳税筹划所有企业一律都会遇到成本的问题，成本如若处理不好，不但无法增强企业的竞争力，同时也有可能增加企业的经济负担，减少经济利益。所以企业可通过利用国家规定的准许扣除项目来扣除相关成本，达到节税的目的。固定资产在地产企业中占据较大的份额，因此地产企业需要从固定资产的使用年限和预计值入手来解决成本问题。对此，企业需要使折旧年限减少，从而减轻所得税压力。企

39、业在进行折旧时，其折旧年限一般都是依据企业往常的经验进行折旧。所以在法律相关规定下，地产企业可以利用纳税筹划进而达到减少折旧年限的目的。而对于预计残值，在税法中我国目前还没确切地写明其数额，因此在筹划当中，地产企业需要增添预计净残值。3.合理规划公司组织形式新税法颁布后，只需上缴个人所得税，而不用上缴合伙与独资企业的企业所得税。目前企业组织形式主要有两种：合伙企业（包含独资企业）、公司，而对于不同的企业组织中国实行不同的税制。在进行税收时，企业和投资者的利润需要分别支付公司税、个人所得税，但合伙企业只用支付个人所得税。由此可见，税法的“让步”能够让投资者取得节税利润。所以投资者在确定选择之前，

40、应思量因素的任一方面。分公司或子公司的成立也严重地影响着公司上缴的税额。由于性质的不同，在税收方面，分公司子公司的规定是不一样的。对于优惠的税收政策，子公司能够享用得到，而分公司则无法享用，然而分公司的损益与成本费用却能够列入总公司的损益当中，进而抵减总公司的相关成本费用。所以选择组织形式上时，地产公司应当合理衡量这两种形式的好坏，最大程度达到避税的目的。万科公司涉及众多的项目，假如能够将项目分散到各个子公司去，或依据政策的相关规定分设不同的法人机构，进而实现纳税法人的独立，这样不但能够享用到国家的有关优惠政策，而且还能分散其纳税风险，降低公司所得税税负。五、万科房地产公司纳税筹划方案实施的保

41、障措施（一）从整体角度展开纳税筹划方案的制定万科地产公司的纳税筹划活动过程当中，理当站在整体的角度，结合各方利益，令纳税筹划设计方案更加完善，进一步使纳税筹划的优势全面呈现。如若单单只把减少纳税总额当作唯一的目标是不行的，还需要思索此方案对公司总体的盈利能力等财政境况的作用。综合考虑公司的总体税负，不能令全局的纳税筹划受到单个税种筹划的影响。详细来说，在纳税筹划中地产企业应当要遵守如下原则：第一是综合性，筹划人员应当注重整体，不可注重于个别税种，否则将会得不偿失；第二是预先筹划，在进行纳税之前，地产企业的财务人员要合理安排相关的涉税项目，并进一步完善经济活动方案，如此才可以更加合理地部署企业相

42、关的纳税项目；第三是服务性，筹划人员应当遵守企业整体运营的要求，完善筹划内容，进而提供依据给经济决策，使企业内部更加协调运行。第四是合法性，地产企业应当能够区分出纳税筹划与漏税抗税等不合法行为的不同，严格按照国家的法律做出合理的避税方案，并随着税收制度的不断变化做出合适的调整，防止企业陷入风险。（二）提高财务人员对财税新政策的解读能力纳税筹划整体工作非常复杂，具有较强的技术性和综合性，因此有效进行纳税筹划便要求财务人员不但要必须及时的掌握国家政策的相关变化，而且还要具有接受新事物的能力、非常敏锐的头脑。在失败的纳税筹划事例中，通常都是由于财务人员没有完全理解税收政策法规，在筹划方案进行过程中只

43、是遵从自己的意愿而不是税务机关的准则，所以没有贯彻落实方案细节，造成方案发生了失误，最终不能达到节约税收的成效。因此只有专业财务人员实施的纳税筹划才能够让企业最大限度地规避风险，获得最大化的筹划收益。站在财务人员和企业共赢的角度，系统地对财务人员实行筹划业务训练，培养其成为懂筹划知识和会计知识的综合型人才，这样不但满足财务人员的生涯规划，也增强了企业设计筹划方案的实力。所以万科公司在进行筹划时，财务人员首先要对业务非常熟悉，充分掌握市场信息，并且要了解税收政策的最新变动，精通各种税法知识。财会人员要娴熟把控并学会运用我国的惠民政策，用以来制定筹划设计方案，同时全面合理地评判该方案，确保其能够符

44、合目前房地产业的发展，更完美的进行实施。（三）建立纳税筹划风险控制机制万科公司不但要及时修改和完善公司制度，对于工资薪酬和工作成绩要进行审核，减少公司内部不和谐现象的发生，而且还必须采取涉税风险防范措施，提高财会人员的风险防范意识，合理评断和掌控存在的筹划风险，使风险不超过能够承担的范围。公司的经济运营是一定会受筹划风险的影响的，所以对于经济运营中可能会出现的涉税问题，领导者务必要解决并寻找关键节点，综合风险控制与纳税筹划设计方案的相关理论知识，分析研究出一套卓有成效的纳税筹划风险控制机制。以此必须要求涉及到纳税筹划人员实时反馈具体情况，判断实际的情况并适当调整经营活动，使其合法规范地运行。而

45、一套完整的纳税筹划风险控制机制包含事前、事中以及事后的控制。在纳税筹划实施前是要进行事前的控制，企业必须搜集相关资料信息，时刻知晓税法的变化情况，剖析法律调整背后深层的原因，这样才能保障筹划方案符合国家法律政策，并且能够尽量减少纳税筹划风险。事中控制则是要求企业需与税务机关加强沟通，这是因为信息的不对称性，对于同一项涉税事情，企业同税务机关的认定会存在一定偏差，这样可能会致使纳税筹划失败。因此企业理应树立准确的沟通观念，加强与税务机关的沟通。事后控制则需要企业考查和评判其纳税筹划的成效，这种考查与评判应该要覆盖全面，才可以完整地体现纳税筹划后的各种效果，因此不能只仅仅专注于其节税效应，还要结合

46、其应对筹划风险的操控力。参考文献1冯凌. GD房地产公司纳税筹划研究D. 黑龙江八一农垦大学, 2019. 2杨丽娟. 新会计准则下房地产公司纳税筹划方法探讨J. 纳税, 2018(15):92. 3唐晨晨. TD房地产公司的纳税筹划研究D. 西安石油大学, 2019. 4万益. 房地产业财务风险防范与控制研究以万科为例J. 时代金融, 2017(30):145-146. 5魏海练. “营改增”后房地产企业的纳税筹划探讨J. 中国管理信息化, 2018, 21(16):120-121. 6杨喻. ZL地产公司纳税筹划研究D. 山东农业大学, 2018. 7夏智颖. 我国房地产企业财务风险问题及

47、其控制措施以万科企业股份有限公司为例J. 中国乡镇企业会计, 2016(06):111-113. 8王锋. H房地产开发有限公司纳税筹划J. 纳税, 2017(36):11+13. 9白洁. H房地产公司纳税筹划方案设计与研究D. 西安石油大学, 2017. 10陈盈盈. 房地产企业纳税筹划研究D. 河北大学, 2017. 11李晶. 新会计准则下房地产公司纳税筹划方法探讨J. 现代经济信息, 2016(20):256. 12张俊岳. 房地产企业税收筹划分析J. 纳税, 2017(32):1-4. 13夏雷. 房地产公司纳税筹划方案设计J. 现代经济信息, 2015(07):280. 14王爱英. 论房地产开发企业纳税筹划技巧J. 现代商贸工业, 2009, 21(08):171-172. 15刘子莹. 房地产企业财务报告浅析以万科房地产股份有限公司为例J. 时代金融, 2015(29):274. 16冷春镝. BGY房地产开发公司纳税筹划研究D. 辽宁大学, 2012. 17李典. 企业纳税筹划方法研究以房地产行业某企业为例J. 中国市场, 201