滨江房地产公司财务风险管理存在的问题及对策.docx
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1、摘 要在当今经济繁荣的时代,房地产行业也随着经济发展而迅速发展了起来,为了确保能更进一步健康高速的发展起来,人们开始更加关注房地产行业的财务风险管理,因为做好财务风险管理关系到一个企业的可持续发展,只有做好财务风险管理工作,才能有效预防财务风险,或在财务风险发生时能及时有应对的措施。本文主要分析了滨江房地产公司,从其中的各种财务活动中,具体分析出其存在的财务风险管理问题,通过多个方面找出财务风险的成因,并且提出了一系列的财务风险防范的措施。 关键词:财务风险 风险管理 风险防范目 录一、引言1二、财务风险管理的意义1(一)为企业生产经营提供良好的运行环境1(二)更好地适应外部环境变化1(三)有
2、利于企业提高财务管理水平2三、滨江房地产财务风险管理现状2(一)筹资风险现状分析2(二)投资风险现状分析3(三)营运风险现状分析4四、滨江房地产财务风险管理存在的问题5(一)滨江房地产财务风险控制意识不足5(二)滨江房地产监控机制不完善健全7(三)滨江房地产财务风险评估广度不够7(四)滨江房地产存在存货跌价的风险8五、完善滨江房地产财务风险管理的对策8(一)增强企业财务风险控制意识8(二)完善企业财务风险评估机制9(三)强化企业财务风险监管机制10(四)加强企业存货管理,避免存货跌价风险12六、结论12参考文献12滨江房地产公司财务风险管理存在的问题及对策一、 引言由于房地产企业呈现出投资大、
3、开发周期长、风险高等特有的性质,总归房地产就是一个资金高度集中的行业,一个资金如此集中的行业,如果才财务上出现了问题,那后果真的是不堪设想。因此,面对如此庞大的资金,做好财务方面的工作显得尤为重要,这也是当前房地产需要重视和解决的一个重点问题,房地产企业只有做好财务风险管理及财务风险防范工作,才能稳健持久的发展。也由于上述的房地产企业呈现出投资大、开发周期长、风险高等特有的性质,因此房地产开发企业与其他行业相比,会存在更多的财务风险问题。如果没有正确地制定一套完善的房地产风险控制策略,企业的运行将会直接地受到很大的影响和制约。在房地产开发市场竞争日益激烈的实际背景下,制定一套完善的房地产财务风
4、险管理体系,可以进一步降低的风险发生和出现的概率,是促使房地产企业能够持续健康稳定地生存和发展的重要关键。二、 财务风险管理的意义财务风险管理是一个从风险管理系统中分出来的部分的,也是系统中独特的一部分,是通过现代科技的发展成就和借鉴各个时代人们在财务风险管理的实践基础上的结论,逐步发展形成的新的管理科学。其含义是指在理财工作过程中企业对各种风险进行归类、计量和判辩评估,通过以上三个环节的分析,及时进行风险防范和风险控制,在耗费合理的成本的情况下,得到有效的处理措施,以确保企业能够避免利益亏损。财务风险管理最重要的目的就是为了避免因财务风险而带来的重大利益损失。(一)为企业生产经营提供良好的运
5、行环境由于企业在生产经营的过程中,需要投入巨额的经营资金,这可能会给企业带来两种情况,一种是能为企业营造一个良好的营运环境,获得令人满意的经济利润,而另一种酒是企业没有利用好资金,结果背负了巨额的负债,企业在生产经营等方面工作停滞。这就需要企业做好财务风险管理,为生产与经营发展营造安全的保障。在企业逐渐形成巨额债务时,通过吸引投资者投资或提高企业的流动资产周转率等多种措施,有效降低企业的财务杠杆,避免企业无法偿还所承担的巨额负债,以有效地保证企业的生产经营工作正常顺利的开展。(二)更好地适应外部环境变化在当今网络发达的时代,从农耕时代工业时代再到现在的互联网时代,网络正以改变一切的力量,改变着
6、社会上的社会上的一切。企业处于这样一个变化速度如此迅速的时代,面对着如此复杂的外界环境变化,如果企业没能提前做好财务风险防范工作,将可能因跟不上外界环境的变化对自身做出调整,而面临着巨大财务风险或利益损失。所以企业必须做好相关的财务风险管理的工作,可以及时、准确地预测和识别内外界环境的变化,以减少外部环境的变化给企业带来的影响,促进企业健康发展。(三)有利于提高企业财务管理水平随着时代的进步,企业也当然要随进步,对企业制度进行创新,这些进步与创新也造就了新式的财务管理的方式。通过监督的方式,确保清楚企业的资金在各个运营环节中的使用情况,以保证企业的每一位股东的利益得到保障。而且企业在进行财务风
7、险管理的过程中,通过对企业资产负债率、现金比率、流动资产周转率等相关指标进行计算分析,可以及时发现企业在理财方面存在的问题,及时地采取相关的风险防范措施,这样既有效地降低了直接影响企业财务的风险,也为了企业财务风险管理发展提供一定的基础数据和技术支持。三、滨江房地产财务风险管理的现状滨江房产公司成立于1992年,公司秉承“创造生活,建筑家”的专业理念,形成了“品牌为基础、战略为导向、品质为中心、精干高效为手段”的企业核心竞争力。在产品研发方面,公司已成功建立“A+定制、A+豪华、A+经典、A 豪华、A 经典、B豪华、B经典、B基本、C豪华、C经典、C基本”等一套完整的产品标准化体系,并将标准化
8、体系进一步延伸到物业服务、小区配套及专业服务等房产各相关行业。在房地产新常态下,滨江公司积极转型升级,布局小镇建设和长租公寓。(一)筹资风险现状分析1、短期偿债能力分析表1 16-18年滨江房地产短期偿债能力指标报告期2016-12-312017-12-312018-12-31流动比率1.341.621.41速动比率0.290.170.68流动比率和速动比率是反映短期偿债能力的两个重要指标,由上表数据可得,滨江房地产的这两个指标变化都比较波动,2016年滨城项目正式开发,由于此项目的开发面积达到12万平方米,因此滨江房地产投入了大量的资金, 两年后,滨城项目终于完工,可是此项目的房产销售量令人
9、失望,剩余的房产达到了近总体的二分之一,完全没达到当初公司的预期销售量目标。由于滨城项目的开发面积比较大,投入的资金比较多,但是其实滨江房地产本身近3年的开发资金就比较短缺,筹集资金方面也存在困难,项目的开发周期长,最后销售的情况还令人失望,这都使得滨江房地产的偿债能力变低。房地产开发行业流动比率的行业标准值一直维持在2左右,由此看出滨江房地产的流动比率较低,流动资金在房地产项目的开发期间基本周转不开,筹资得到的流动资金数量也是有限的,因此在一定程度上拖慢了完工速度,最后在2018年才完工比原计划晚了整整一年,也由于低效的完工率和不及格的房地产销售量,这成为了滨江房地产偿债能力较弱的重要原因。
10、2、长期偿债能力分析表2 16-18年滨江房地产长期偿债能力指标报告期2016-12-312017-12-312018-12-31资产负债率75.5279.5776.51长期负债率14.9225.5410.90由表2可看出,滨江房地产近三年的资产负债率都比较高,都超过了75%,资产负债率是衡量企业财务状况的一重要指标,资产负债率越高,风险就相对越高,偿债能力就越弱。由于滨江房地产本身就有不少的借款,近几年还进行开发大项目,需要不断地投入资金,负债也随之不断地增加,因此就造成了这么高的资产负债率,使得公司债务的风险也变大。这种高资产负债率情况,会使得本来规模就不大的滨江房地产,在融资方面变得更加
11、困难,还可能会影响公司的正常经营。滨江房地产在2017年长期负债率达到了近三年最高25.54%,高于行业标准值19%,比2016年的14.92%高了接近一倍的程度,偿还债务的期限一般是3年,这不仅伴随着较大的偿债财务风险,而且债权人的财务风险也较高。因为自身的流动资金较少,通过借款造成了大量的债务,这导致了滨江房地产潜伏着很大的财务风险。 (二)投资风险现状分析表3 16-18年滨江房地产总资产净利润率报告期2016-12-312017-12-312018-12-31总资产净利润率0.5-2.46-3.8滨江房地产的总资产净利率一直以来都低于行业均值,但是近3年居然从正数跌倒了负数,18年的下
12、降幅度最大,总资产净利润率降达了-3.8%。从2015年之后,公司的总资产净利率就开始逐年下降,16年与15年相比,净利润下跌了2251万元,降幅达到了80.91%,17、18年的净利润也是连续下降。在这短暂的3年里,滨江房地产的滨城项目和华光广场都在准备竣工,目前仅剩帝王城一个开发项目。表4 16-18年滨江房地产净资产收益率报告期2016-12-312017-12-312018-12-31净资产收益率0.94-5.78-9.04从上表可知,滨江房地产的净资产收益率与总资产净利润率一样呈现下降的趋势,净资产收益率的下滑幅度比总资产净利润率要大,到18年净资产收益率已经降达-9.04%,而且与
13、行业均值相比差值都要低10%左右。造成这情况的一个重要原因就是由于滨江房地产的资产负债率,跟房地产行业标准值的差距较大,导致了其净资产收益率的低。表5 16-18年滨江房地产成本费用利润率报告期2016-12-312017-12-312018-12-31成本费用利润率6.86-95.32-24.33在2016年到2018年滨江房地产面对经济的压力和宏观调控的压力,在一定的程度上严重地限制了其发展的空间和速度,虽然在2016年之前实现较大的发展和利润,但是同时滨江房地产也遇到了一定的机遇和挑战,业绩方面还是出现了大幅下滑,这主要是由于当时滨江房地产的华光广场项目销售的情况不太理想,利润不太乐观。
14、在2016年,中小型房地产企业被严重限制,同时滨江房地产的竞争对手YG房地产开发了YG商业中心,当时给滨江房地产造成了很大的销售压力,资金链条也出现了严重的断裂。滨江房地产公司2017年和2018年出现了严重的亏损,2018年的总体销售收入水平不是特别乐观,滨城项目和帝王城项目还是处在前期建设当中,没有其他的可以销售的房地产项目。(三)营运风险现状分析表6 16-18年滨江房地产流动资产周转率报告期2016-12-312017-12-31208-12-31流动资产周转率0.070.010.232016年到2017年,滨江房地产的流动资产周转率在总体上呈现下降趋势,这主要是由于存货占流动资产的比
15、率大,华光广场项目的竣工,库存的增多,这也是导致这两年滨江房地产的流动资产周转率偏低的主要原因。但是到了2018年由于应收账款的收回状况比较良好,华光广场的销售状况良好,在一定程度上改善了滨江房地产存货堆积的问题,也使得滨江房地产的流动资产周转率超过了行业标准,销售收入大增,流动资产的回收现象也比较好。表7 16-18年滨江房地产存货周转率报告期2016-12-312017-12-312018-12-31存货周转率0.050.010.312016年房地产开发行业去库存压力的较大,滨江房地产从2016年开始,由于外界复杂的环境变化于对手公司的压力,导致存货周转率已经开始大幅度下降,但在2018年
16、华光广场的大卖,存货周转率有所上升,达到近三年来最大值31%。2017年的营业成本比2016年降低78%,这也是前两年的存货周转率相对较低的原因,由于此后2018年滨城房地产项目完工结转收入成本,营业成本比2017年增加1616.16%。表8 16-18年滨江房地产总资产周转率报告期2016-12-312017-12-312018-12-31总资产周转率0.070.020.19总资产周转率越高,企业的销售能力就越强,资产利用率越高,滨江房地产的总流动资产周转率变化趋势与流动资产周转率变化趋势大致相同。2016年滨城项目的第三期项目是委托第三方投资公司管理,将投资转换成了投资性房地产,由于资产的
17、总额没有发生变动,但是流动资产金额有所减少导致非流动资产金额有所增大。四、滨江房地产财务风险管理存在的问题(一) 滨江房地产财务风险控制意识不足房地产市场的快速健康发展必然少不了财务人员在财务风险管理工作上为企业保驾护航,这则需要财务人员拥有着强大的专业能力,先进的管理技巧,能进跟这时代的进步而进步。但是根据相关的调查数据显示,在房地产行业中许多管理者都不太重视企业内部的财务管理人员的综合素质,也不重视他们在财务管理方面的专业性,管理者认为财务管理人员只需要对企业的一些财务管理项目了解清楚,能够对企业在这些项目实施过程中的实际收支和经营情况进行详细记录就行。但是这些记录,并不能对企业的持续发展
18、和经营提供有效的指导和帮助;在实际的工作中很多是老一代的业务、财务人员和房地产管理层,他们不清楚做好财务风险管理的重要性,都对房地产财务风险的防控缺少一个足够的了解和认识,没有吸取各时代的房地产企业失败的经验,也没有及时的学习和吸收外国先进的企业财务风险识别与防控的理念与技术知识,不能真正认识得到房地产财务风险的存在性和本质,认为只要能够管好用好资金就一定会有效的避免房地产财务风险。这种财务管理思想也直接导致了目前我国部分房地产企业还未完全建立有效的房地产财务风险的识别、财务风险的预警与防控和应对的体系,致使房地产财务的风险时有发生。表9 滨江房地产公司员工受教育程度分析教育程度 201520
19、1620172018研究生及以上 1.45% 1.01% 1.30% 3.89% 大学本科 16.07% 17.17% 16.56% 36.39% 大专学历 27.56% 25.18% 21.93% 37.18% 通过以上表格的统计数据我们可以清楚的知道,滨江房地产公司员工整体上本科和研究生毕业人员所占的比例相对较低,大部分管理层员工的专业学历要求都为本科或者大专,由此可见,滨江房地产公司的管理层,专业人才较少,对于房地产项目的战略投资选择和财务风险的应对,难以从专业化的财务管理角度准确分析财务问题。另外如果公司的管理层财务人员,有经过长期的专业化财务训练的话,他们的财务职业道德和水平也会相对
20、较高,能够较准确的预测、判断和分析公司的财务问题,可以在公司出现的重大财务的风险之前,及时的上报给公司的管理层,通过公司上层管理者的同意后,进而选择财务风险防范的方法。滨江房地产在经营和发展的过程中,虽然已经建立了相对完善的企业财务管理的体系,来保障公司在经营中面临财务管理风险。但是,滨江房地产内部的体系并不是很完全到位,存在一定的安全问题。滨江房地产企业为了保证自己能够最快顺利得到政府和银行的贷款,为了达到速度而忽略了,在经营过程中对政府和贷款的具体款项的认真统计分析,导致公司的经营和发展过程受到一定的限制和影响。滨江房地产在财务风险内控过程中,有着严重的滞后性,对应急突发性事件的处理能力较
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