《市场比较法》课件 .pptx

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1、市市场场比比较较法法市场比较法的定义市场比较法的实施步骤市场比较法的优缺点市场比较法的案例分析市场比较法与其他评估方法的比较市场比较法的未来发展contents目录市市场场比比较较法的定法的定义义01市场比较法，又称为比较法或市场法，是一种房地产估价方法。它通过将待估房地产与类似房地产的近期交易价格进行比较，并依据类似房地产的成交价格来评估待估房地产的价格。市场比较法以替代原则为基础，充分考虑市场供求关系和房地产价格形成机制。什么是市场比较法市场比较法的原理基于替代原则，即市场中相似的物品应该具有相似的价格。具体来说，市场比较法通过收集类似房地产的成交价格信息，并分析这些信息来评估待估房地产的

2、价值。这种方法认为，如果两个房地产在地理位置、建筑结构、设施设备等方面相似，那么它们的价值也应该相似。市场比较法的原理市场比较法适用于房地产市场发达、类似房地产交易频繁的地区。在应用市场比较法时，应选择与待估房地产类似的房地产作为比较对象，这些类似房地产应具备以下特点：地理位置相近、用途相同、建筑结构相似、设施设备相当、成交日期接近等。同时，市场比较法不适用于一些特殊类型的房地产，如古建筑、特殊用途的房地产等，因为这些房地产的成交价格难以找到或难以与待估房地产进行比较。总的来说，市场比较法是一种基于市场数据的房地产估价方法，其核心是通过比较类似房地产的成交价格来评估待估房地产的价值。在应用市场

3、比较法时，应充分考虑市场供求关系和房地产价格形成机制，并选择合适的类似房地产进行比较。市场比较法的应用范围市市场场比比较较法的法的实实施施步步骤骤02明确需要比较的房地产类型、地理位置和时间范围。确定比较范围收集交易实例信息核实信息真实性通过多种渠道获取近期房地产交易实例的详细信息，包括交易双方、交易价格、交易日期等。对收集到的交易实例信息进行核实，确保其真实可靠。030201收集交易实例根据评估目的和房地产特性，选取与待估房地产相似或相近的比较实例。匹配比较条件排除明显高于或低于市场价格的异常交易实例，确保比较实例的代表性。剔除异常值选取比较实例选取影响房地产价格的主要因素，如地段、建筑年代

4、、装修程度等。确定比较因素根据比较因素建立价格比较数学模型，如线性回归模型、指数模型等。建立数学模型利用比较实例数据，确定数学模型的参数值。确定模型参数建立价格比较模型考虑待估房地产的特殊因素，如景观、环境等，对模型进行修正。考虑特殊因素根据实际情况，调整比较实例与待估房地产的价格差异。调整价格差异根据修正后的价格比较模型，计算待估房地产的评估价值。确定评估价值修正价格比较模型市市场场比比较较法的法的优优缺缺点点03 市场比较法的优点客观性市场比较法基于市场数据，通过比较类似资产或交易的价格来评估房地产价值，这种方法相对客观，减少了主观判断的影响。适用性强市场比较法适用于各种不同类型的房地产，

5、包括住宅、商业、工业等，只要存在类似的市场交易，就可以使用这种方法进行评估。简单易行市场比较法操作简单，不需要复杂的数学模型和公式，易于理解和实施。地域性限制市场比较法适用于类似地理位置和市场的房地产，对于地理位置差异较大的房地产可能不太适用。市场数据要求高市场比较法需要大量的市场数据作为基础，数据的准确性和完整性对评估结果的准确性有很大影响。时间性限制市场比较法需要考虑房地产市场的变化和趋势，不同时间点的市场数据可能存在较大差异，对评估结果产生影响。市场比较法的缺点考虑地理位置因素在评估过程中，应充分考虑房地产的地理位置因素，包括区域、城市、街道等，以更准确地评估其价值。动态调整评估参数随着

6、市场变化和时间推移，应动态调整评估参数，以反映房地产市场的变化和趋势，提高评估结果的准确性。建立完善的市场数据库通过建立完善的市场数据库，收集大量准确、完整的市场数据，提高评估结果的准确性。如何克服市场比较法的缺点市市场场比比较较法的案例法的案例分析分析04总结词通过比较同城市不同区域或同一区域不同楼盘的住宅用地价格，评估某住宅用地的市场价值。详细描述选取具有相似区位、配套设施和房屋品质的住宅用地作为比较对象，对比各比较对象的价格水平、成交日期、面积大小等因素，根据市场比较法的计算公式，得出某住宅用地的市场价值。案例一：某城市的住宅用地市场比较总结词通过比较同城市或同一商圈内不同商业地产项目的

7、租金水平、售价等指标，评估某商业地产的市场价值。详细描述选取具有相似商业定位、规模和经营状况的商业地产项目作为比较对象，对比各比较对象的租金水平、售价、租售比等因素，根据市场比较法的计算公式，得出某商业地产的市场价值。案例二：某商业地产的市场比较通过比较同城市或同一工业园区内不同工业用地的价格、租金等指标，评估某工业用地的市场价值。总结词选取具有相似产业类型、地理位置和配套设施的工业用地作为比较对象，对比各比较对象的土地价格、租金水平、供求关系等因素，根据市场比较法的计算公式，得出某工业用地的市场价值。详细描述案例三：某工业用地的市场比较市市场场比比较较法与其他法与其他评评估方法的比估方法的比

8、较较05市场比较法更侧重于市场行情，而收益法更侧重于未来收益的预测。总结词市场比较法是通过比较类似资产的市场价值来评估资产价值的方法，它主要考虑市场上的供求关系和竞争状况，而不是未来的收益。而收益法则更关注资产的未来收益能力，通过预测未来的现金流来评估资产价值。详细描述市场比较法与收益法总结词市场比较法更侧重于市场行情，而成本法更侧重于重置成本。详细描述市场比较法是根据市场上类似资产的价格来评估资产价值的方法，它不考虑资产的重置成本，而是关注市场上的供求关系和竞争状况。成本法则是以重置成本为基础来评估资产价值，它考虑的是重新购置或建造该资产的成本。市场比较法与成本法VS市场比较法更侧重于市场行

9、情，而假设开发法则更侧重于未来开发潜力。详细描述市场比较法是通过比较类似资产的市场价值来评估资产价值的方法，它主要考虑市场上的供求关系和竞争状况。而假设开发法则更关注资产的未来开发潜力，通过预测未来的开发计划和市场前景来评估资产价值。总结词市场比较法与假设开发法市市场场比比较较法的未来法的未来发发展展06通过收集、整理和更新市场数据，建立一个全面、准确、及时的市场信息数据库，为市场比较法的应用提供可靠的数据支持。建立全面的市场信息数据库拓展数据来源，包括房地产交易、租赁市场、土地评估、房地产估价等，以丰富数据库内容，提高数据的多样性和可靠性。增加数据来源加强数据质量管理，建立数据审核机制，确保

10、数据的准确性和可靠性，提高市场比较法的应用效果。提升数据质量完善市场信息数据库123定期开展评估人员的专业培训，提高评估人员的理论素养和实践能力，提升市场比较法的应用水平。加强专业培训建立评估人员资格认证制度，规范评估人员的从业资格，提高评估行业的整体水平。建立评估人员资格认证制度鼓励评估人员参与学术研究，推动市场比较法的理论创新和实践应用，提升评估行业的学术地位。鼓励学术研究提高评估人员的专业水平03加强跨领域合作加强与其他相关领域的合作与交流，共同推动市场比较法的创新和发展。01拓展应用范围将市场比较法应用于更广泛的领域，如金融、保险、税收等领域，发挥市场比较法的优势和作用。02创新应用模式探索新的应用模式，如网络评估、自动化评估等，提高市场比较法的应用效率和准确性。探索新的应用领域THANKS.