沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款管理存在的问题及对策.docx

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1、 目 录摘 要IAbstractII引 言11 应收账款管理概述31.1 应收账款含义和特点31.2 应收账款管理含义31.3 应收账款管理的目标31.4 应收账款管理的重要性42 沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款管理基本现状52.1 企业应收账款管理基本情况分析52.2 应收账款事前管理现状62.3 应收账款事中管理现状72.4 应收账款事后管理现状83 沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款管理存在的问题及原因93.1 应收账款风险控制不重视93.2 应收账款管理人员职责不清、部门沟通不畅93.3 与按揭贷款机构协调机制不完善103.4 忽视对客户的信用调查104 完善沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款

2、管理中存在问题的对策124.1 加强企业应收账款内部控制管理124.2 建立应收账款清收责任制、加强部门之间的沟通134.3 积极改善与按揭贷款机构的关系124.4 加强对客户的信用调查评估13结 论15参考文献16致 谢18沈阳城市学院毕业设计（论文）摘 要随着我国经济发展质量效益不断提高，我国房地产行业市场在近几年迅猛发展。房地产行业交易市场受市场经济环境影响面临着越来越激烈的竞争。诸多房地产企业由于想在这样严峻的形势下突出重围，在项目开发完成后，都会对产品进行信用销售，而应收账款便是企业信用销售的关键方法。由此看来房地产企业在日常运营中，对应收账款进行积极有效的控制与管理，是房地产企业经

3、营管理工作中的重要步骤。本文首先介绍应收账款相关含义概念等基本理论，根据对沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款管理的现状进行分析，发现该公司在应收账款管理方面存在对应收账款管理风险控制不重视、应收账款管理人员职责不清、部门沟通不畅、与按揭贷款机构协调机制不完善和忽视对客户的个人信用调查等一系列问题。为解决以上存在的问题，提出加强企业应收账款内部控制管理、建立应收账款清收责任制、加强部门之间的沟通、积极改善与按揭贷款机构的关系以及加强对客户的信用调查评估等解决对策。由此帮助企业适应当今市场竞争激烈的现状，确保企业经营安全稳定。关键词：应收账款； 内部控制； 管理； 风险AbstractAs the q

4、uality and benefit of Chinas economic development are constantly improving, In recent years, the real estate market in China has developed rapidly.The real estate market is facing more and more fierce competition under the influence of market economy environment.Many real estate enterprises want to

5、highlight the siege in such a severe situation. After the completion of the project development, they will carry out credit sales of products, and accounts receivable is the key method of enterprise credit sales.From this point of view, in the daily operation of real estate enterprises, it is an imp

6、ortant step in the operation and management of real estate enterprises to control and manage accounts receivable actively and effectively.Firstly, this paper introduces the basic theories such as the concept of accounts receivable.According to the analysis of the current situation of accounts receiv

7、able management of hehong jiarui real estate company in shenyang,It is found that the company does not pay attention to the risk control of accounts receivable management, the responsibilities of accounts receivable managers are unclear, the communication between departments is not smooth, the coord

8、ination mechanism with mortgage institutions is not perfect and the personal credit investigation of customers is not paid attention to.For the sake of solve the above problems, this paper puts forward some countermeasures, such as strengthening the internal control and management of enterprise acco

9、unts receivable, establish the accounts receivable collection responsibility system, strengthening the communication between departments, actively improving the relationship with mortgage lenders and strengthening the credit investigation and evaluation of customers. This helps enterprises to make t

10、he adjustment to the current situation of fierce market competition and ensure the safety and stability of business operation.Keywords: accounts receivable; internal control; management; riskII引 言在经济市场环境快速发展的状况下，商业信用被各大企业普遍运用。大多数企业选择赊销去扩大销售提高企业竞争力，致使企业产生大量的应收账款，而应收账款的形成占用较多的企业营运资金并与企业的资金流畅有着密切关系，因此，

11、对应收账款进行严格的管理，有助于企业保持现金流顺畅和提高赢利水平。应收账款是决定企业财务状况的关键因素，加强应收账款的管理是企业可以降低财务风险，进行正常生产经营的重要举措。近些年来由于市场经济的发展和信用交易的盛行，应收账款作为本企业的资产却被对方企业管理经营，本企业无法对其进行控制，使企业产生一定时期内的“虚拟资产”，在变现为现金流入企业后，才真正参与到本企业的生产过程里，重新为企业创造收益。形成这一过程的时间长短很大程度上影响着企业的经营效果，始终让企业管理者感到棘手，难于操作1。房地产开发行业在运营中急需资金，为了满足企业资金需求，选择应收账款作为重要的赊销手段，以此提高商品市场占有率

12、和企业服务质量，使应收账款成为企业处理资金问题的关键2。但是由于银行货币政策和企业缺乏对应收账款的管理控制，致使房地产企业应收账款数额越来越大，导致企业资金营运风险增加，大量资金回笼速度慢。资金无法及时收回就无法满足企业日常资金需求，影响了企业的发展。企业信用管理在西方国家距今已有一百多年的历史。应收账款有价证券化和保理是现在西方国家普遍采用的应收账款管理方法3。中国的社会信用基础目前阶段相对比较薄弱，暂时没有具体政策的实施和相关法律法规也尚未出台。对社会信用体系的建设不够完善，目前还在不断探索和建立中。何美霞(2017) 提出想要加强企业应收账款管理，有效措施是重视客户资信调查、提高产品在同

13、类产品中市场的竞争能力、提升企业内部控制管理的力度和加大管理制度的实施4。吴城垦（2018）对企业产生的应收账款进行了系统的分析，提出应收账款的产生有利于加快企业发展使企业经济能力增强，有利于提升企业经济效益，并对应收账款风险防范对策进行了研究，以确保企业财务的安全性5。陈丽俊（2019）通过借鉴以前年度研究成果，然后具体研究了应收账款形成的原因，提出从应收账款风险管理流程和设定信用风险管理组织两个方面建立适合中国企业应收账款风险管理模式6。李晓若（2020) 提出如若企业应收账款管理信用体系不健全，企业管理者为了达到销售收入业绩的目标而不重视应收账款资金周转的重要性，使应收账款回收周期延长或

14、导致长期无法收回，对资产负债表日企业的财务报表数据产生影响，企业的生产经营也会受到一定的冲击，严重者还会导致资金链断裂7。胡晓（2020）提出应收账款作为企业流动资产在一定程度上影响企业资金流动性，对企业的正常经营活动也会产生一定的影响。企业需要根据自身的发展和行业状况建立符合企业发展要求的应收账款管理体系8。论文以沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司为例。通过文献研究法和实地调研法对沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司应收账款管理的基本现状、应收账款管理存在的问题和为解决应收账款管理存在的问题提出符合企业自身情况的有效对策进行撰写。想要通过对以上这三个方向的阐述与分析，说明应收账款管理体系能够安全、完善

15、、良性发展对企业的重要意义。只有确切加强企业对应收账款坏账处理能力，尽量减少坏账损失，促进企业的良性循环、实现企业可持续发展和防范财务风险。1 应收账款管理概述1.1 应收账款含义和特点应收账款是指企业在正常的经营过程中因销售商品、产品、提供劳务等业务，应向购买单位收取的款项，包括应由购买单位或接受劳务单位负担的税金、代购买方垫付的各种运杂费等9。应收账款是企业在销售过程中被购买单位所占用的资金，是企业本来应该及时收到的销售款项。是指依附于企业销售行为，依据信用基础而形成的债权。应收账款的特点是具有风险性、等值性和期限性。是在商业信用基础上产生的流动资产性质的债权、是由于企业与外部单位之间销售

16、商品或提供劳务而产生的、遵照实际发生的金额进行账簿登记与收入的确认息息相关。1.2 应收账款管理含义应收账款管理是在赊销业务中，从授信方（销售商）将货物或服务提供给受信方（购买商），债权成立开始，到款项实际收回或作为坏账处理结束，授信企业采用系统的方法和科学的手段，对应收账款回收全过程所进行的管理10。它是由于商业竞争而形成的商业信用产物、是进行信用管理的重点管理对象。拥有良好的应收账款管理，管理者需要了解应收账款含义、掌握应收账款的管理思路与技巧并树立正确的应收账款管理理念。应收账款的存在对于企业来说也是一把双刃剑，应收账款管理不只是要从数量上进行监控，更要从质量上把关。应收账款的管理要求讲

17、究效益性，按照效益性要求将应收账款保持在合理规模。应收账款会对企业的营业额产生影响，致使企业经营发生改变。1.3 应收账款管理的目标大部分企业实行应收账款信用政策是想要达到扩大销售收入和强化行业竞争能力的目的。在实现目标的同时，企业也会尽量规避应收账款带来的不利因素，如给企业造成的资金周转不灵和形成大量坏账损失等问题。尽量降低应收账款相关成本，使应收账款投资效益最大化11。应收账款管理最基本的目标是保证企业营运资金的正常运转并利用营运资金有效、正确地对应收账款进行管理。这样不仅可以缩短应收账款的回款时间还可以提高收款数额。企业对应收账款实施事后管理时会安排相关人员进行催收，对应收账款的最新状态

18、时刻更新。在催收过程中会产生一定的劳务费用、咨询费用和差旅费用。这些费用构成应收账款的相关成本。应收账款回收周期越长相关成本就会越高，想要达到减少应收账款的成本的目的需要提高应收账款的回收效率、缩短回款周期。同时，实施应收账款管理也有利于维护良好的客户关系，增加与客户的亲密度，保护客户的声誉。1.4 应收账款管理的重要性应收账款作为企业日常活动中的重要环节，是企业提高自身竞争力的决定性条件，它可以增加企业的销售数额、提高市场占有份额和促进利润增长。在给企业带来经济利益的同时在一定程度上也会影响企业营运资金的运转。一旦发生管理不善，不仅会对企业的资金周转产生影响，还会降低企业的实际效益，甚至引发

19、财务危机12。良好应收账款管理对企业资金有着巨大的影响，它不仅可以加快企业资金的归集提高企业对资金的利用率，还可以增加企业的净收入使财富最大化，对企业的长远发展有着重要作用。第一，可以扩大企业销售收入，快速减少库存。制定相对合理的应收账款信用政策，可以提高产品的市场占有率和销售竞争力13。在根本起始之处加以控制，让企业自身的优势得到充分发挥，在现有的市场基础上开辟出新的营销市场，加大与同类产品之间的距离，增强市场竞争能力，使自己的产品成为同类产品中的爆款产品，掌握主动权可以自主地选择客户类别，降低应收账款占用营运资金的比例。第二，是企业持续经营的基本前提，在市场经济背景下，企业在销售市场中将产

20、品快速地销售出去，对客户所有房款及时回收，才能满足开发过程中的各项工程款项及其他费用的支付，确保开发过程的顺利进行14。企业建立应收账款的监控体系，让企业各部门在应收账款回收工作中能够互相配合，做到相互监督。创建应收账款管理预警机制，明确相关人员自身职责，维护社会经济秩序，相互促进，加快资金回笼和提高应收账款的回收效率，达到预期销售效果，对公司财产进行保护。第三，能够提高经济效益，使企业资金能够得到很好的运用。确保应收账款能够及时收回，可以使企业占用较少的资金，尽量完成较多的生产任务和销售目标15。企业对资金调度灵活，可以有好的时机去选择投资好的项目争取有利的商机。还可以减少企业经营成本，防范

21、经营风险。2 沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款管理基本现状 沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司（简称“和泓地产”）。2009年11月05日沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司在沈阳市和平区进行市场登记，正式注册成立，公司位于辽宁省沈阳市和平区南京南街199号，迄今为止已经营10余年之久，并在哈尔滨市开设一个沈阳分公司。和泓地产企业主要经营范围为房地产开发，商品房销售，车位租赁，自有房屋租赁等。沈阳和泓嘉瑞房地产公司注册资本24000万人民币，沈阳公司共有5个开发项目，分别为和泓半岛公馆、和泓国际花园、和泓观澜、和泓尚品与和泓长白府。土地有商业用地和住宅用地。公司一共有职工35名，下设有6个部门，其中总经理

22、办公室3名、综合管理部3名、工程部5名、成本部5名、财务部6名（实习生2名)、营销部13名。沈阳和泓嘉瑞房地产公司在2019年年末总资产12.88亿元。2.1 企业应收账款管理基本情况分析2.1.1 应收账款与资产占比分析表2.1 和泓地产3年内应收账款占（流动）资产百分比年度应收账款余额占资产总额应收账款余额占流动资产总额20175.47%16.66%20185.68%16.91%20196.74%22.02%根据表2.1应收账款占（流动）资产百分比表中的数据可以看出，和泓地产应收账款余额占资产总额和占流动资产总额比例逐年升高。应收账款占流动资产的比重增加，说明和泓地产企业在这三年不良账款逐

23、渐增多，资产流动性较差，发生坏账的风险也会随着比例的增高而相应增加。如果所欠房款尾款较多的客户出现严重的财务危机财务状况恶化、短期偿债能力较弱或出现其他影响客户付尾款的问题，企业就会大概率的形成数额较大的坏账损失，或者形成大量的呆账。这样不仅会影响企业的经营业绩成果，还会致使企业营运资金周转困难，使资金无法满足企业日常经营所需。2.1.2 应收账款周转率分析表2.2 和泓地产3年内应收账款周转率分析 项目2017年2018年2019年营业收入（万元）317373446837157应收账款平均余额（万元）528962357808应收账款周转率（次）6.005.534.76应收账款周转天数（天）6

24、06576表2.2显示和泓地产近3年内应收账款周转率相对偏低，应收账款周转率呈逐年下降趋势。从表中可以看出，2019年应收账款周转率最低，应收账款周转速度过慢，说明和泓地产对企业资金没有进行有效合理的利用。同时可以看出，和泓地产2017-2019年应收账款的周转天数在逐渐增加，2019年相比2018年应收账款周转天数增加11天，这表明和泓地产应收账款的回收效率变低，回收速度相对变慢和回款期间较长，部分应收账款出现到期未收回的状况。应收账款周转率下降会影响企业营运资金，导致其周转缓慢不能满足日常经营所需，也会使经营活动的现金流量变差，在一定程度上会影响企业管理者对业绩质量的判断，也会降低企业的短

25、期偿债能力。2.2 应收账款事前管理现状2.2.1 应收账款信用调查应收账款是企业向客户提供的一种商业信用。在决定发生业务往来时，做的事前信用调查，是在双方同意，并且相信对方的前提下完成的。和泓地产对客户的信用调查一般为客户的个人征信调查。和泓地产对客户的信用调查是委托金融中介公司的银行代办人员对客户进行个人征信调查并由金融中介公司对客户的征信进行评估。和泓地产对客户采用标准报告，标准报告只适用于一般规模、风险程度适中的客户，这就导致对客户个人信用贷款前评估薄弱，甚至缺乏规范的程序16。个人信用贷款是需要银行代办人员在经过调查后，进行综合判断后，给出具体能不能进行贷款和具体能贷多少的结论。分析

26、客户的个人偿债能力，还款能力，调查收入来源等。因为只是简单调查，如果后续出现与贷款银行征信要求有差入或者由于客户后续信用出现问题就会导致公司应收账款回款日期不断延长，致使企业资金运转困难。2.2.2 应收账款审批应收账款事前合同审批监管力度过于宽松。在正式订立合同之前，财务部门与销售部门共同成立一个应收账款制度体系，在公司各种不同的情况下，随时调整所采用的信用政策的松紧。和泓地产在对大部分的客户都是采取销售优惠政策，为客户提供相应的销售优惠或奖励。在简单知道客户的征信后，评估风险，规避风险。基本对所有客户进行信用销售，为了达到销售目标，在审批方面流程简单，过于形式化，未设定具体客户标准。这样就

27、有可能形成逾期账款和呆账，增加企业的运营风险。2.3 应收账款事中管理现状在对于正在发生的应收账款实践管理中，和泓地产对于应收账款管理方面所采取的措施还是有一定程度上的欠缺，实施的也不够全面。和泓地产的应收账款主要来源有客户的应收银行按揭款、应收客户一次性分期按揭欠款和应收首付分期付款欠款。和泓地产企业的销售管理者只看重销售业绩，把销售目标放在第一位，从而不顾及对应收账款管理的内部管理，财务部门在应收账款管理方面经验不够丰富，对应收账款管理的基本理论知识了解的不够全面。和泓地产对应收账款的催收是由财务部门负责，安排一个人来专门负责应收账款的跟踪管理。因为销售人员对客户可以进行深刻的了解和接触，

28、利用这一自身优势，配合催收人员对应收账款进行分析工作，提供准确信息以确保客户的全部房款及时收回，尽量避免由于客户对应收账款的拖欠而影响企业的现金流入和盈利能力。销售人员配合应收账款管理人员对发生的应收账款进行追踪，及时了解客户的资金状况，时刻更新应收账款动态信息。但实际上，财务部门人员和销售部门人员会出现信息交流不及时的现象，客户的突发状况也是财务人员和销售人员所不能控制的。也会出现客户按揭材料和银行代办人员核对时出现偏差或者资料不齐等问题，从而影响应收账款的回款时间17。在应收账款发生期间，和泓地产也会定期对账。每天都会对客户按揭状态和回款状态进行检查更新，达到提醒客户的目的，尽量避免应收账

29、款变成呆账或坏账。2.4 应收账款事后管理现状为能够及时收回应收账款，事后管理采用监督的方法进行催收。和泓地产企业针对应收账款管理工作制定分级预警制度，分别对不同的客户采取不同措施18。可对选择一次性分期付款逾期1个月以上未补交到规定比例房款的客户，通过发微信、打电话等方法联系客户，提示客户尽快补款，催收一段时间后客户不予理睬，造成恶意拖欠的情况，根据与客户签订的合同中的相关条文款项，运用法律手段进入司法程序强制催收并追收逾期滞纳金；对逾期不足1个月的选择办理首付金额贷款的客户，了解其逾期原因同时采用灵活的方法对应收账款进行催收；对在快到约定期限暂未履约付款的客户，积极与客户联系提醒客户按期缴

30、款。对于银行按揭贷款客户一个月内未与银行代办进行面签的客户，由银行代办人员、催收人员、销售人员共同负责催收，以达到清收力度。由销售部门建立销售台账，财务部门建立按揭台账，两个部门实时核对，如果发生偏差立刻查明原因及时处理。3 沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款管理存在的问题及原因3.1 应收账款风险控制不重视和泓地产企业为了达到销售目标，对应收账款风险控制不重视。在业绩平平阶段，为了实现企业自身的利润，达到目标收益，在项目营销过程中，管理者制定的销售政策的过于宽松，例如，为了销售更多商品降低房款首付款比例、交定金后对剩余首付款交款日期没有确切的时间周期、不遵守分期付款时间的规定，拉长客户的分期付款

31、时间间隔。对于房地产销售淡季为了达到季度营业额多次作出低价活动，对于销售项目具体折扣标准也没有发布明确规定。由于销售政策宽松，对利润目标急于求成，使企业形成了大量的应收账款，商品信用销售而余款长期不能收回，应收账款总额占流动资产总额比例日渐增长，加大了企业形成大量呆账和坏账的风险比例，导致企业资金运转慢，流动资金流动性差19。和泓地产企业营销部内部在应收账款管理过程中，对客户合同的条款制定、付款方式和付款条件没有明确要求，对合同管理没有一个完备的体系。没有全面的信用政策评价体系 ，对于应收账款审批权限的约束没有太大作用力。这些都直接增加了和泓地产企业应收账款出现呆账和坏账的比例。3.2 应收账

32、款管理人员职责不清、部门沟通不畅和泓地产对于应收账款管理主要责任部门为财务部门，由于应收账款控制与销售管理采用的是互不干扰管理方法，致使应收账款管理人员的职责不明确。因为在销售过程中财务人员对于客户的开发和合同的签订没有管理权，不应当承担应收账款管理的全部职责20。在前阶段的应收账款管理过程中，销售部门认为他们的任务就是负责销售商品。最后财务部和销售部领导协商一致，决定应收账款回收管理工作由销售部门的销售人员和财务部门的催收人员一起开展。如果当某客户资料出现问题影响回款进度时，这两个部门就会把责任推给对方，使进度停滞不前，导致企业资金的回收效率变慢、回收周期变长。对企业的经营能力也产生很大影响

33、。在银行按揭贷款阶段，客户向银行递交的按揭资料不规范，销售部门在通知客户办理按揭的资料要求不能及时准确通知，财务人员和销售人员未能及时沟通客户的按揭问题，变更销售政策对客户追加折扣未能及时通知财务人员，导致资料和合同信息不一致造成银行多次退件。房地产开发企业客户群体的主要由按揭贷款、分期付款和一次性付款的客戶构成。按揭贷款类客户在与房地产开发企业签订购房合同的过程中，会出现多次的合同变更，再加上各部门之间沟通不足，未能及时上报信息，导致相关资料进行多次修改，使合同的签订效率变低，耽误最佳时机，延长银行放款时间，从而影响企业的应收账款回收时间。企业资金回收困难，会使企业面临资金断裂的风险，严重制

34、约了企业的发展。3.3 与按揭贷款机构协调机制不完善在与按揭贷款机构协调过程中未建立完善的协调机制，导致按揭周期延长。在和泓地产企业购房客户中，大部分都是采用按揭贷款或者一次性付款的方式。对于客户的按揭贷款和泓地产共签署了四家金融中介中心，也就是专业办理按揭贷款的机构，按揭银行分别为葫芦岛银行、沈抚农商银行、盛京银行和华夏银行。各家银行对于按揭材料要求各不相同，在购房客户办理按揭贷款过程中，相关人员未能及时的与银行代办、银行按揭负责人进行有效的沟通，导致递交的资料不符合按揭银行的规定和缺少按揭资料等情况，同时也会因为银行代办的疏忽，导致客户上交的资料丢失等。一次次的进行资料修改和资料重新整理会

35、延长按揭贷款办理时间致使应收账款回款延误，造成应收账款流动性差、周转率偏低。3.4 忽视对客户的信用调查近年来，我国房地产开发企业数量日渐增多，增长迅速，面临的竞争压力越来越大，各个企业对其内部销售人员和财务人员所施加的压力也逐渐在变化，使责任更加巨大21。当前，和泓地产企业的信用体系仍不够完善具体，信用制度还不健全，对于客户信用调查没有足够的意识，比较不重视。尤其缺乏对购房者信用水平及偿债能力的调查。和泓地产企业在与客户建立销售关系的第一步便是签订认购协议。当房产置业顾问约谈的某客户表现出有购房意向并且对楼盘表示满意后，置业顾问和企业内部人员为了达成销售目的，在签署认购协议时没有对客户信用进

36、行调查，没有科学的对购房者个人信用进行评估。在客户交完认购定金和首付比例后，让银行代办人员在短时间内完成客户信用等级的评估，没有进行深度调查导致信用评估结果不够准确。客户签订备案合同后，办理贷款移交手续因为信用问题导致审核不通过，致使回款逾期，进而对企业的应收账款管理质量产生影响。当房价发生降价时，部分按揭和首付分期付款购房客户，会以不及时支付房款的手段放弃所购房屋，导致房屋总价值低于所欠房款并形成了坏账损失。忽视对客户的信用调查导致了和泓地产企业出现信用销售程序不规范的情况。4 完善沈阳和泓嘉瑞房地产公司应收账款管理中存在问题的对策4.1加强企业应收账款内部控制管理建立综合性较强的风险管理体

37、系和制定定期全面性评估机制，及时评估企业的业务执行环境和经营管理活动中可能存在的风险。和泓地产需要在了解企业自身实际情况后，准确客观的去分析确定企业可接受的风险范围，再去由营销部门应制定一份确切的销售计划，对于销售折扣可分不同种情况进行销售折扣制定，并且规定所有折扣不得低于销售低价有具体的规范，在政策制定好后营销部门及时与财务部门进行沟通并交予财务部门销售政策合同。多鼓励客户选择一次性付款，准确识别可能产生的不良风险影响，采取恰当策略规避不必要的后果，对应收账款进行管理控制，减少不良账款，加速资金回笼，加强企业资金流动性。建立完善的销售合同制度及应收账款管理责任制度。对于已签约的合同有专人进行

38、管理，将客户信息合同移送至专门的档案室，建立并及时更新合同签订台账。利用明源销售系统对合同金额、首付金额、付款方式、按揭金额、付款时间等重点管理，如有变化及时更改，确保客户所有资料信息都准确无误。对应收账款的现状、发展趋势以及管理制度的执行情况进行分析并建立相关制度，及时采取有效应对的措施，对关键问题进行控制，尽可能降低企业应收账款风险，避免企业产生资金风险，促进企业进行良好健康的发展。4.2 建立应收账款清收责任制、加强部门之间的沟通培养管理层对应收账款管理的正确意识，提高销售人员对应收账款的思想高度，牢记应收账款意识观念，要全员参与，意识到应收账款的重要性。建立应收账款清收责任制，由财务部

39、人员负责收取的客户房款、开具销售单据的收款单据并对保存收据的第一联与第三联，将第二联交与客户并叮嘱客户对其保存好、记录收款日记账、将当日的所收房款录入销售系统、核算每日销售楼款的收支和每日更新应收账款的回收情况并上报给财务总监、建立公司资金监管账户。销售部负责房屋认购书的签订并保存第一联、对客户剩余首付款和剩余分期款项进行催收、订立及签订备案合同并进行保存管理、督促客户备齐按揭资料、配合银行代办人员办理按揭相关手续等。由各部门的经理制定任务目标，使工作流程化和具体化。加强部门之间沟通，使信息及时传递。销售部对已经签约的客户资料、付款方式、应收账款金额等信息及时汇报给财务部门。对变更销售政策和客

40、户按揭情况进行及时沟通，财务部在办理按揭手续时如有客户资料不符合规定要及时传达到销售部，销售部联系客户并及时更正，避免延长回款时间。加强各个部门之间的监控力度，在对于部门之间的监控方面，部门之间要相互监督。对应收账款的收回和清算情况进行评估分析。将应收账款回款制定考核指标，以此进行员工业绩考核，将应收账款的回收效果进行数字化处理，做到奖惩分明。建立员工绩效考核机制，提高应收账款的回收率。使员工对工作持以更积极的态度，增强应收账款负责人员的责任感和使命感，提高工作质量。4.3 积极改善与按揭贷款机构的关系改善与按揭贷款机构的关系应该做到以下几点：第一，负责客户按揭贷款跟踪的人员应与按揭机构进行有

41、效的沟通，对于客户的按揭资料要求、资料填写格式规范等进行事前交流。第二，与按揭贷款机构人员随时对接客户按揭流程步骤的进行，保持相对的同步，时刻关注按揭动态，例如办理按揭的流程有没有发生改变、银行利率政策是否有变化和按揭办理条件要求增加等问题，并对发生的状况问题等采取相应对策，进行有效的处理。第三，在最后的按揭回款阶段，协同按揭代理机构对客户进行批次分类，根据不同的按揭条件和客户按揭要求从易到难进行批次办理，有效增加回款的速度、提高按揭工作的质量和改善应收账款周转率。在按揭机构入驻售楼处前进行条件合同签署，规范办理过程和办理步骤程序。建立按揭责任制度，使按揭机构人员能够保持好的工作态度对客户按揭

42、流程亲力亲为，避免拖沓回款的问题发生，提高回款效率。4.4加强对客户的信用调查评估和泓地产企业应规范信用销售程序，完善资信评估内容，建立有效合理的信用政策，确保应收账款在最短时间内收回。在购房者签订购房认购书之前对购房者的信用状况、资金流水、偿债能力、收入能力进行全面调查，做出科学合理的评估，提前防范可能出现的信用风险。对客户进行充分了解，例如对客户日常生活中的银行卡流水、信用卡还款、支付宝信用有无资产抵押等方面进行了解，尽可能的选择征信好，偿债能力强的客户。如果后期出现购房限制和客户个人贷款金额过大等情况，要及时采取相应措施，如更换借贷人、增加财产信息等。对购房客户的征信资料进行等级设置，对

43、于信用状况良好和偿债能力良好，月收入8000+，资金流水不够的客户评定为一级客户。对于信用状况逾期三次以内，偿债能力良好，月收入6000+，资金流水不够的客户评定为二级客户。对信用状况逾期超过三次，偿债能力较弱，月收入4000+，资金流水不够的客户评定为三级客户。依照客户信用等级，结合不同时期的市场经济环境，制定合理的回款期间。在应收账款运行过程中定期对客户的信用状况进行追踪调查分析，及时掌握客户相关征信信息。减少坏账损失和规避资金营运风险。结 论建立科学完整的应收账款管理体系，知晓应收账款对企业经营管理的重要性，加强对客户的信用管理，提高企业应收账款的回收速度和周转能力。对应收账款进行有效的

44、控制、制定合理的管理对策，有助于企业提高信用风险意识，确立更好的社会信用管理体系。促进销售的增长使企业竞争力大幅度提升，保证企业健康经营和实现长远发展。本文首先从应收账款管理的含义、目标、重要性等方面来阐述了应收账款在企业管理中的重要地位。其次，对沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司应收账款管理现状进行叙述，根据沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司财务数据分析出应收账款管理的现状，到沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司内部调研对应收账款管理现状做出了进一步了解。然后，根据沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司应收账款管理现状总结出现有的管理问题。最后，经过思考分析、结合应收账款管理的相关知识，从沈阳和泓嘉瑞房地产开发有

45、限公司的应收账款管理内部控制入手，完善绩效体制，改善与贷款机构关系，建立信用政策。通过事前、事中、事后控制来加强应收账款的管理。主要目标是保证企业在使用应收账款信用政策的同时，避免因不良应收账款而导致的营运风险，加强应收账款管理制度的完善和进行监督督促，加快资金回笼，使企业提高对应收账款管理的风险意识。综上所述，沈阳和泓嘉瑞房地产开发有限公司要想在这快速发展的市场经济大潮中崭露头角、获得一席之地，使企业能够健康的发展，必须采取可靠有效的科学方式增强应收账款的管理能力，切实提高企业的经营效益、提高市场份额以及市场影响力。参考文献1 魏晓平. 论中小企业应收账款风险管控J. 现代营销(下旬刊),

46、2020(01) : 236-2372 陈爱莲. 加强房地产开发企业应收账款管理的路径探究J. 中国市场, 2019(11) :77-783 Karma I M. The Use of Data Mining Applied In the Accounts Receivable from the Employees of a Government Institution in MxicoJ. Journal of Computer Science and Information Technology,2018,6(1) :43-454 何美霞. 地产行业应收账款风险的防范与控制J. 产业与科技

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