房地产上市公司债务融资对公司绩效的影响问题探讨 (1).doc

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1、本科论文摘 要房地产是国民经济的基础产业，与金融业密切相关，房地产企业的健康发展离不了合理的债务融资结构。房地产部门也倾向于进行债务融资，这是一种重要的商业融资形式，直接影响企业的财务结构和绩效。本文档系统化了相关文件，整理了房地产部门上市公司债务融资的现状特点和目前债务融资对公司业绩的影响问题。关于内债和外债融资及公司业绩的问题，从上市公司的负债水平、债务期限结构企业规模等方面提出了一些优化公司绩效的一系列举措。为我国房地产上市公司发行公司债，提升公司绩效、发展壮大提供参考借鉴。关键字：债务融资，公司绩效，房地产AbstractReal estate is a major industry

2、in a country closely connected with the financial industry. In this country, the sound development of the real estate industry is impossible without a reasonable debt financing structure.A good financing structure plays a key role in its healthy development. The real estate industry also prefers deb

3、t financing.The real estate industry also relies on debt financing,one of the important forms of commercial financing is debt financing,whichdirectly affects the financial structureand performance of enterprises.This document systematized the relevant documents, sorted out the real estate sector lis

4、ted company debt financing status quo characteristics and current debt financing on the companys performance.Questions relating to domestic and external debt financing and corporate performance, the paper puts forward a series of measures to optimize corporate performance from the aspects of the deb

5、t level of listed companies and the enterprise scale of debt maturity structure.It provides a reference for listed real estate companies that issue corporate bonds, improve performance and achieve strong growth.Key words: Debt financing,Corporate performance,Real estate目 录前言11绪论21.1研究背景及意义21.1.1研究背景

6、21.1.2研究意义21.2国内外研究成果综述21.2.1国内研究成果21.2.2国外研究成果31.2.3文献述评31.3本文结构安排和创新点32房地产上市公司债务融资对公司绩效的影响问题理论阐述42.1债务融资的定义及界定42.1.1债务融资定义42.1.2债务融资结构42.2公司绩效的概念及界定42.2.1公司绩效的概念42.2.2公司绩效的衡量4 2.3债务融资理论基础42.3.1MM理论42.3.2代理成本理论52.3.3啄序理论52.3.4债务期限结构52.3.5融资成本53房地产上市公司债务融资对公司绩效的影响问题框架分析63.1债券市场因素63.2房地产上市公司自身因素63.2.

7、1房地产企业融资规模63.2.2股权结构63.3房地产债务融资种类73.4债务融资对公司绩效影响的传导机制73.4.1公司绩效的衡量指标73.4.2融资规模如何影响公司效益73.4.3债务融资成本如何影响公司经营效益73.4.4债务融资期限如何影响公司效益74我国房地产企业债务融资对公司绩效的影响存在的问题94.1债券市场制度不够健全94.2我国房地产上市公司自身因素9 4.2.1我国房地产融资偏好9 4.2.2我国房地产企业经济周期波动产生的影响94.3我国房地产债务融资种类94.4当前我国房地产上市公司债务融资对公司绩效传导关系现状10 4.4.1当前我国房地产公司绩效现状10 4.4.2

8、当前我国债务融资规模、成本、期限对公司绩效的影响10 4.4.3利率对我国房地产公司价值的影响105针对房地产上市公司债权融资对公司绩效的影响问题的对策建议125.1完善债券市场制度125.2优化房地产上市公司主体的可行措施125.3针对我国房地产债务融资种类提出的建议135.4如何准确反映房地产上市公司绩效13 5.4.1扩大债务融资规模13 5.4.2降低债务融资成本13 5.4.3优化债务期限结构13致谢14参考文献15前 言企业融资的主要来源是债务融资,是非常重要的企业资本组成的一部分。企业治理主要是基于对资本结构的合理规划，房地产行业是资本密集型的。因此，它的债务融资结构的决策对于提

9、高公司的效率尤其重要。为了找到一种方法来促进公共公司的债务融资，本文考虑了债务融资对公司绩效的影响。研究不仅具有理论意义，而且具有现实意义。上市公司如何选择募集资金可以为公司未来的发展选择足够的资金水平,与公司未来的财务报告指标和其他许多方面有关。海外企业债务融资具有不可动摇的地位，但恰恰相反，中国上市公司的优先股本融资是资本融资的首要任务。试行办法为中国公司债券市场打开了新的大门。选择何种融资方式对企业具有直接和重要影响。它不仅影响企业的内部管理与治理,而且影响企业的外部发展。房地产业受到宏观经济和公共政策的影响，其特征是资本密集和背负巨额债务。良好的融资结构对于优化公司效率至关重要。当前，

10、房地产市场正处于向现代化和工业一体化过渡的关键时期。为了公司的长远发展，必须不断加强企业内部管理，提高公司的生产力。债务融资是一种直接影响公司融资结构和生产率的重要融资方式。因此，研究债务融资对房地产行业公司活动的影响将有助于优化公共房地产公司的融资结构，并提高公共房地产公司的生产率。1、绪论1.1研究背景及意义1.1.1研究背景公司向金融机构和社会出售债券或期票，以筹集资金进行交易和资本的支出，因此出现了债务融资。企业融资的决定必须考虑到融资渠道和成本。由此有一系列的融资理论。与股权融资相比，债务融资不仅会给企业带来税收优惠和杠杆效应，还会提高公司的盈利水平。还会降低股东与管理者之间的代理成

11、本，激励管理者，抑制股权结构导致的公司治理的弱化。因此，债务融资已成为房地产最重要的融资方式。随着国家借贷利率的上升和宏观政策的变化，投资于高负债企业的成本上升，相应的风险增加。作为营利性组织，高回报和稳定的企业绩效是企业活动的根本目标。中国房地产价格的快速上涨吸引了各级政府的关注，房地产上市公司债务融资与公司绩效仍然是金融界的焦点,让它更好的发展,必须改变,选择适当的融资结构在当前在巩固和改变金融市场的关键时期，人们研究了债务融资对企业活动的影响，以及我们国家目前的状况以及公司特有的债务融资特点，理性地优化了债务融资结构。是非常重要的房地产业的可持续发展。1.1.2研究意义企业通过债务融资风

12、险较小，尤其是通过贷款更安全些，有利于房地产企业融资，现实情况也说明确实如此，本文将研究对象具体到房地产业，细化研究领域，将债务融资作为资本结构理论的扩展，当前国内外对房地产上市公司债务融资与公司绩效关系的理论研究较少。通过研究，一方面可以弥补这一研究领域的不足，另一方面也希望能够吸引业界的关注。本文提出了与债务融资和公司绩效相关的重要理论基础。房地产行业的特点是资本密集，经济周期长，并且受到宏观经济和政策法规的极大影响。因此，房地产公司必须不断避免风险，不断优化自身条件以适应整体金融趋势，以达到更健康的金融水平和长期发展。本文全面系统研究的整体水平,债务,源项的结构结构和对企业业绩的影响,根

13、据实证结果结合当前的现状和特点,我提议优化债务结构，帮助房地产公司积极调整债务融资，提高企业生产率，促进房地产行业及其他行业的良好发展。因此,它具有重要意义优化融资结构,改善公司绩效，研究房地产上市公司债务融资与公司绩效的关系，规划合理的债务融资结构基于实际情况和当前的房地产公司债务融资的特点，对优化融资结构、提升公司绩效有着重大意义。1.2国内外研究成果综述1.2.1国内研究成果由于债务融资与公司表现之间的关系，国内科学家得出了积极的结论。洪思熙(2000年)在上海股票市场上收集了数百家公司的样本，通过分析影响股票公司资本结构的关键因素，发现公司的规模和盈利能力与债务水平有积极关系。张自巧2

14、007年将数十家上市公司2011年到2005年的财务数据作为基础，得出平衡比率与公司的生产力有关的结论。杨伟东和刘建国于2009年研究了2004-2008年的财务数据，得出债务比率与公司业绩有关的可信结论。但其他研究人员也发现了负相关性。赵卫华(2012)在山西省经济转型的背景下，对2008 - 2009年山西省近20家上市公司期限结构对公司治理的影响进行了研究，实证发现，他们呈显著负相关，而债务融资并没有发挥相应的治理效果。陶安(2007)分析了债务期限结构对企业管理者的激励作用，研究了债务期限结构对企业价值的影响。研究发现，短期债务可以在一定程度上激励管理者，提高公司的绩效和价值。1.2.

15、2国外研究成果詹森和麦克林是世界上最早研究债务融资对公司表现影响的科学家之一。他们发现债务融资与公司的生产力正相关。沙哈(1994年)分析了企业债务融资与股价的关系，并发现债务融资与股价的比例与股价的关系正相关。Dimitris Margaritis和Maria Psillaki(2010)并使用多值回报作为研究方法，结果显示，公司活动对金融杠杆的积极影响，以及高负债公司股价相对集中。然而，一些外国学者认为，债务融资与企业表现有异议。Timan和Wessels(1988年)选择了数百家美国上市公司来分析1972-1982年的财务数据。最终的结果表明，公司债务融资水平与公司利润负相关。国外学者大

16、多认为想要提高公司绩效可多利用短期债务融资。1986年，Jenson从减少短期债务产生的自由现金流和抑制过度投资的角度指出，短期债务可以降低代理成本，抑制管理者的过度投资。1.2.3文献述评通过以上这些学者的实证和理论研究所得出的结果可以看出，国内外学者研究结论并不完全一致，且有差异，其二者之间的关系我们并不确定。产生这样的结果原因可能在于：一部分是他们研究的范围之广，涉及到不同的行业，而每个行业的特点不同，有各自的融资结构，所以企业绩效也会相应地出现差异 ；另一部分在于学者在研究的过程中，用单一的财务指标来代表衡量企业的绩效，很少有学者会用多项指标来分析企业绩效来得到更加准确柯旭东的结论。1

17、.3本文结构安排和创新点前三章主要介绍了研究背景意义，分享了一些现有的研究成果，为后面的分析做好理论铺垫，包括债务融资的定义和相关理论,公司绩效的定义和相关理论。第三章为框架分析，主要分析了债券市场的因素，包括经济发展程度、债券市场制度因素及衡量房地产企业自身因素，衡量债务融资的指标及成本和期限的确定、债务融资对绩效影响的传导机制；第四章从外在环境和内部财务结构方面阐述了国内房地产业债务融资对公司绩效存在的问题；第五章就本文发现的问题提出相关对策。为使研究结果更加真实具有说服力，对国内外相关学者的优秀研究成果进行了大量的阅读，且受到一些启发，在原有研究成果的基础上，得出一些自己的看法，别的学者

18、研究的基本为企业的债务融资对公司绩效的影响，而我更偏向于研究房地产业。但由于本人水平有限，本文还有很多不足之处。2、房地产上市公司债务融资对公司绩效的影响问题理论阐述2.1债务融资的定义及界定2.1.1债务融资定义通过银行或非银行金融机构筹集资金或发行债券。企业决定融资政策时必须考虑融资渠道和融资成本，直接和间接债务融资是债务融资的两部分。通常股权融资具有风险小、成本高、预期收益高的特点，债务融资方式则相反。2.1.2债务融资结构公司债务水平的总体反应，是公司债务融资的比例关系，也能够看出企业的风险有多大，当资产负债率较低时，说明公司债权人受公司风险的影响小。与其它行业相比，房地产行业项目大、

19、开发周期长，公司运转需要大额且长期的资金支持，企业经营需要负债资金和权益资金。通常，为满足企业的经营需要还需额外的债务融资。公司正确的融资结构进行有利的资本决策，不仅拓宽融资渠道，企业的绩效也会得到提高，使企业在整个房地产业中取胜。2.2公司绩效的概念及界定2.2.1公司绩效的概念公司经营者的在一定的经营期间内的投资效率，外部环境、内部激励效果等都是影响企业绩效的主要原因，企业经营效率的高低可以通过、偿付能力、资金流量水平、后续发展能力等方式体现。2.2.2公司绩效的衡量（1）企业盈利能力可通过净、总资产收益率，资本价值增值率，客源行业利润率等体现。（2）企业经营现状通过资产的整体周转率，流动

20、资产周转率，库存周转率，未收资金的周转率体现。（3）偿付能力现状标准通过资产负债率，利润倍数，变动率，现金流量负债率，长期资产合理性比率，经营亏损登记率等体现。（4）进一步发展能力可通过业务增长率，资本积累率，总资产增长率、固定资本增长比率等基本指标体现。2.3债务融资理论基础2.3.1MM理论人们相信,没有考虑企业所得税的情况,当一个企业只有资本结构不同，但具有相同的操作风险时,公司的市场价值不影响资本结构,公司的价值在于企业实际上拥有的资产而不在于各种债券和股票的市场价值。修订后的理论觉得需考虑到企业所得税，这种情况下，公司的价值也会相应随财务杠杆系数增加而增加。2.3.2代理成本理论股东

21、的信息不对称,投资人不知道是否经理在努力使股东收益最大化,或者说管理者努力工作只是为了满足平滑的投资收益和基本趋于平稳的财务增长,股东也无法控制管理支出是否用于有用的投资活动,可以给他带来个人福祉，这些成本就是代理成本。2.3.3啄序理论公司会先选择内部融资，如有需要，在选择外部融资时会首先选择债券筹资，之后才会考虑股权融资，这种融资程序不对公司传达错误的股价等金融信息。该理论中，没有明确的目标资本结构。尽管新股和收益都是股权融资，但它们是有序的。受益性较高的企业提供低负债的原因不是设定的目标负债率较低，而是没有外部股权融资的需求。首选公司外部融资是因为收益低的公司没有足够的收益。2.3.4债

22、务期限结构企业债务融资有长期和短期债务，期限结构是两种债务融资模式在企业总债务资本中的比值，长期债务和短期债务的划分界限是一年期。一年内到期的短期债务、未支付金和非流动债务。短期债务偿还利率低但使用期限短，长期债务利率较高但企业有足够的时间周转资金。莫尔和哈特(1995)的研究结果表明，长期负债抑制企业过度扩张，短期负债能给予管理者压力。2.3.5融资成本产品使用资本权和所有权分离资产基本上是消费者的支付资本偿还金融所有者报酬,包括使用费和融资成本,降低支出融资成本,融资难以及高成本问题在大多数中小企业融资中,将会得到解决。3、房地产上市公司债务融资对公司绩效的影响问题框架分析3.1债券市场因

23、素价值决定价格，市场利率下降意味着新债券的利率也在下降。此时，当你购买债券时，会得到高于市场利率的收益，债券价格上涨，收益率会下降，价格和收益率再次实现均衡。债券市场利率与影响债券收益率的债券市场利率成反比，利率上升会降低债券价格，债券价格会降低名义利率和基本资本，如果市场利率上升，债券的固定利率会影响到债券的收益率，收益股价跌落，房地产市场跌落。美国债券市场最为发达，因为美国国债的做市商制度所以市场交易活跃，次贷危机之后，SEC对资产支持证券实施了改革，但债券产品不够透明，投资者对投资主体不够了解，信息未完全披露，不够透明，投资者对资产证券没有债务危机前的兴趣水平。一般情况下，银行有着不披露

24、借款人信息的承诺，中介机构拥有信息不对称空间。3.2房地产企业自身因素3.2.1房地产企业融资规模（1）债券融资会受时间和额度因素的控制。有限的发布时间，因此不能提前偿还，发布窗口是有限的，成本是无法控制的。因为不同类型的债券发行，其发行金额不超过净资产的30%，且承销商承销的债券金额应在银行授信额度内。（2）债券标的和债务人的等级评价对发行债务的成本影响较大，不同的信用等级的发行利率也有很大差异。在资金市场情况较差时,债券评级仍然是对债券利率的直接参考，但信用评级对利率的影响会减弱。公司债券的发行效率也会受评级公司发布评级报告时间的影响。（3）银行直接关系到债券发行的成败和债券利率的高低。一

25、方面，企业和承包商没有中介机构直接合作，积极与投资银行部门和企业合作，银行内部流程简短高效。积极与评级公司保持联系,促进债券的成功发行。其次，银行本着严谨的态度进行了大量的检查，延长了批准时间，增加了审计量，影响了债券发行的及时性，加大了债券发行难度，承销能力大幅降低;柜员发行债券经验少,过于关注风险点细节;银行办事效率低且流程长;信用额度低,无法承担，部分承销银行总部利用公司资金的紧急短缺提高价格。3.2.2股权结构（1）中小型企业的负债融资率与企业和银行的股权关系呈正相关。即企业与银行的股权关系越紧密,企业越容易获得银行贷款,从而提高了中小型企业的负债融资率。同时,受中小型企业与银行建立股

26、权关系的意愿、银行发放贷款限额和企业投资倾向的影响,负债融资率并非越高越好。（2）房地产企业资本密集型且规模较大的行业，其整体经营需要物业保持统一产权，房地产业的发展主要靠金融运作，美国房地产的是全民化参与的投资，大多是社会投资高达70，经济周期带来的风险很容易克服，而且可以减少资金的高度化带来的风险。美国基于资本市场的开放和成熟，所以商业地产较发达，通过资产证券化吸引市场上其他资本，为项目运营提供坚实的货币基础。市场得到健康成长。（3）好的股权关系对负债融资对投资过度的影响具有抑制作用。与银行无股权关系的企业比银行有股权关系的企业投资过度问题严重，股权关系在改善信息不对称的同时，增强了银行对

27、企业的监督作用,抑制了中小型企业使用负债进行投资过度冲动。 3.3房地产债务融资种类根据票面利率，公司债券有固定、浮动利率债券。前者具有固定还款期限，后者的利率定期变化随市场利率而变化；视债券期限，可分为短期，中期和长期债券，以一到五年为划分界限；一般债券发行可以分为普通企业债券和可转换债券。最后一个是为偿还公司债务而发行的债券。前者有固定利率和期限，是公司债券的主要形式，目的是为扩大生产融资。 3.4债务融资对公司绩效影响的传导机制3.4.1公司绩效的衡量指标（1）利率上升，存款收益提高，投资者可以选择回购，没有回购条款的投资者也可以通过存款等方式获得高收益，为吸引投资人债券等有风险的投资品

28、的价格就需要跌，低利息借款，降低发债成本。 （2）每股现金流量反映流入公司营运的现金量，上市公司如果没有足够的现金支持利息，是因为现金流量存在差异。公司现金流强劲表明主营业务收入回收量大，业务发展前景好。然而每股净利润未能被每股现金流完全取代，所以企业的盈利能力并不能完全由经营活动产生的净现金流评价。公司每股收益及现金流的净现值决定股价，现金流量开始逐渐取代净利润，成为衡量公司股票价值的重要标准。3.4.2融资规模如何影响公司效益 资产规模是全部由私有或国家控制的现有或固定资产，随着企业的发展，企业资产规模将不断扩大。房地产上市企业可通过大规模的资产得到规模经济的好处，同时购置资产也是增加负债

29、的主要目的。若负债规模非常高，净资产就会相对较小，从而引起净资产收益率偏高等，资产负债率非常低是净资产的数额相对较大，此时增加负债会引起资产减少，从而增加净资产收益率。截至2019年第二季度末，美国公司债券的规模九万多亿美元，占GDP比例接近50%。企业偿债能力的直接来源是净经营盈余，可以更好反映评价企业的偿债能力。3.4.3债务融资成本如何影响公司经营效益债务融资成本是国家所制定的宏观政策的产物，受国家政策影响。短、长期借款融资成本又组成了债务融资成本。公司支付给股东的股息与权益融资的关联度极高。中国债务融资成本比企业股权融资成本高，因为采取的是低比例和不分红方式，可以有效的体现权益融资成本

30、的优点，降低对银行贷款的依赖，保障房地产企业自身发展的可持续性。公司内控的债务融资成本可以影响企业绩效水平。负债率不同，负债成本也不同，负债成本比率低，权益成本比率高。企业的成本率就会降低，如果企业负债情况达到一定程度，其结果也会改变。若企业经营不善，就会产生高负债率，增加企业经营风险，不能偿还本息，就会出现财务问题甚至破产。3.4.4债务融资期限如何影响公司效益由于债务融资成本不同确定不同的期限，长期债务对公司价值变化更加敏感，价格偏差大于短期债务。如果债券市场对公司的质量存在不确定性，那么如果评估价格过高，质量较低的公司会选择长期债务。当评级过低时，质量较高的公司会选择短期债券。理性的投资

31、者在评估高风险债务时会意识到这种动机。好的公司会发行更多的短期债券，而质量较差的公司会发行更多的长期债券。降低负债抵税收益和增加负债发行成本都会延长最优债务的负债期限。当短期债务的代理资本成本低于长期债务时，短期债务的破产成本和交易成本将比短期债务的高。长期债务的税收抵免大于短期债务的税收优惠。随着债务杠杆率的上升，资本和代理成本，债务融资的运营成本和破产成本将随着债务贷款的增加而增加，债务融资成本先下降后上升。债务融资成本先减小后增大。若想达到最低融资成本，即最优期限结构，则需使债务融资交易成本和破产成本与资本成本和代理成本的边际成本相同。4、我国房地产企业债务融资对公司绩效的影响存在的问题

32、4.1债券市场制度不够健全（1）政府的金融监管制度，我国监管主体分散，所以政府的政策因素会使经济具有缺陷，而我国企业债券发行滞后主要是基于政府的管制下企业债券的发行受到抑制：审批系统将集中主管部门的责任和风险；政府过于控制配额批准,批准和发行筹集资金,导致企业资金的供给和需求脱节,很难灵活安排资金使用计划；企业债券市场的制度环境不够稳定，影响了发行企业债券的积极性；发行债券的资格审核门槛更高更严格。（2）中国的法律和规则是不完美的，人们缺乏信贷，金融市场在市场经济中普遍缺乏信贷系统，市场信贷系统不稳定，兑付风险大等是我国金融市场经济建立的障碍。债券市场中缺乏规范公平的信用评级机构，若投资者对企

33、业债券缺乏信任，金融中介机构可能会放弃主动放弃企业债券的承销，很大程度上制约了企业债券市场的发展。4.2我国房地产上市公司自身因素4.2.1我国房地产融资偏好公共股与法人股的比重大，股票长期流通不畅，上市公司的融资结构较低的内部融资且较高的外部融资比率是不合理的。再融资中,债券所占比例小，方法简单,但更偏好股权融资。银行对中小型房地产企业贷款条件严格，民间贷款利率高，融资风险大，融资渠道有限，中小型企业发行公司债后,企业能够支配的自由现金增多,为增加企业价值,公司管理层倾向于进行投资。但受自身能力限制和信息不对称的影响，资金可能会被投资到净现值为零的项目中去，造成投资过度问题。4.2.2我国房

34、地产企业经济周期波动产生的影响当房地产消费仍然处于停滞状态时，将不可避免地对整体宏观经济消费产生负面影响。缺乏激励机制会导致经济增长减缓甚至造成宏观经济衰退。房地产过度扩张必然会消耗大量的金融资源和劳动力，同时这将影响经济均衡发展，以及房地产的快速增长。同时，而过热的房地产消费者会占据消费者购买力的相当部分，减少了其他消费需求。房地产部门的持续低迷势必会导致整个金融业的活力与效益被降低，使中国的经济发展更加不确定性和不稳定，降低生产力。同时，房地产部门作为一个与各行业高度相关的重要部门，当国内需求持续下降、融资链中断时，会对增加国内需求、恢复自信的消费者和投资者被打击，严重影响中国金融部门发展

35、，将加剧对弱项金融体系的负担。4.3我国房地产债务融资种类利率的市化使得商业银行贷款利率和存款利率逐步放宽管控，市场利率水平很好地体现了市场资金的价格，原本被抑制的融资需求爆发，货币市场对资金的需求增长，随着时间的推移，货币市场随着利率升高，商业银行向房地产公司(尤其是中小型上市公司)提供的房地产资金需求的增加可能会导致贷款利率上升，尽管银行为房地产公司筹集贷款并增加了收入，但是由于中小型房地产公司的议价能力和贸易潜力的下降，利率承担银行的信用贷款风险。另一方面，房地产公司可以通过发行债券、信托融资等方式增加债务资金，但由于目前我国资本市场不完善，只有公司业绩好、规模大、声誉好的房地产公司才能

36、这样做，他们可以发行债券为房地产公司的经营提供资本。市场上可获得的债券种类很少，由于发行债券的时间长，资金供应条件也严格，我们的房地产公司债券发行成本普遍较高，房地产公司的债务融资成本也略有上升，加上近几年来部分房地产信托没有及时履行出现违约，目前中国房地产市场普遍走低，监管当局对信托风险的监管日益加强，他们将更慎重地对房地产信托发行进行监管，减少了信托的发行。4.4当前我国房地产上市公司债务融资对公司绩效传导关系现状4.4.1当前我国房地产公司绩效现状中国房地产公司大大小小的股东之间存在着利益冲突，这是普遍的排他性现象，支配地位的股东可以占据相关交易的个人利益，侵蚀中小股东的利益，阻碍公司的

37、投资效率，在跌落的同时，我们股市的投机氛围相对较强，投资者的实际投资管理能力弱，不够重视对短期交易的偏好和长期战略规划，适应他们的投资偏好，资金方向的任意变化不切实际的投资，使公司的投资效率大大降低，企业价值也会受到损害。目前我国的房地产企业的资本结构不合理，因为债务未在适当的限度内，最大限度地发挥金融杠杆作用和财政保护作用，因此金融杠杆较弱。中国在资本中的占有率与房地产公司绩效之间的关系非常消极，长期资本义务与短期资本债务和房地产公司的生产力密切相关。目前我国房地产部门处于全面改编阶段，这一时期我们积累了大量的储备，这对房地产业的发展产生了负面影响。若负债率较高，会产生巨额的财务费用，不利于

38、扩张资本。4.4.2当前我国债务融资规模、成本、期限对公司绩效的影响（1）融资规模上，大多数房地产企业在高度负债状态下经营，普遍缺乏自有资金，这主要是因为集资或负债率高。除此之外，近几年来，中国房地产公司对最低自有资本的要求比新政策低5个百分点，2006年中国房地产公司平均资产负债率70%，明显高于国内出金融外的其他行业负债率水平。过高的负债率增大了企业财务风险，也增大了债权人风险，降低了企业融资能力。（2）在金融成本上，该国房地产部门的大部分上市公司长期采取将股票利息分为未销售红利、低股权红利或分红或转移可兑换的形式支付股息，红利支出极低,考虑到比较合理的加权基础上的企业结算程序，对该债务提

39、供过多的资金，形成了合理的资本结构和最低的财务成本，这甚至成为影响企业生存和发展的更重的负债。如果提供过多的资金来保障权益，会影响企业的所有权，削弱企业的主要股东权利，高质量房地产公司和中小企业的融资成本已经严重两极分化，存在很大差异，低负债率、资信良好的房地产企业债务成本可能继续下降，小规模且债务沉重的房地产企业的融资费用仍然很高。（3）在融资期限方面，由于房地产公司的特殊性，我国房地产公司的长期负债率普遍较低，短期借款成本通常低于长期债务成本，因此，有的房地产企业可以通过多增加短期投资的方式减少成本资金，该方法会带来企业流动性风险，可能造成金融危机。研究表明，上市房地产公司在为筹集资金时更

40、依赖于流动资金，他们几乎不依赖非流动资产，大多数房地产公司可能没有长期债务等非流动资金。4.4.3利率我国房地产公司价值的影响 当货币贬值的时候，房地产资产有形资产可以回收或升值，市场利率可能会降低，融资成本将降低。由于房地产的特殊性,负利率降低了它的融资成本，从而促进了房地产的债务融资规模扩张。人们倾向于获得金钱、房地产和其他东西，以获得更高的回报。1993年颁布实施的企业债券管理条例规定,企业债券发行利率存在40%的限管制度，利率单一且相对较低，反应债券信用水平较弱，与国债和银行存款相比，企业债券在一定程度上缺乏吸引力，影响公司债券发行。我国房地产公司的负债率普遍偏高，一方面，因我国商业银

41、行发展不健全，使我国房地产公司对银行贷款依赖度高，导致银行贷款代理成本居高不下，该情况使得公司的债务融资的正面效应得不到有效的发挥；另一方面，债务未发挥正面效应，严重影响公司绩效水平。5、针对房地产上市公司债权融资对公司绩效的影响问题的对策建议5.1完善债券市场制度（1）建立多层次市场交易体系，充分发挥市场监督作用规范金融机构，提高企业担保力、健全企业债券担保制度；降低发债门槛，扩大发债规模，增强企业对债券融资的认可度，不断发掘新投资者，建立健全金融市场制度，给新投资者创建积极活跃、合理公平的投资环境；提高债券市场交易活跃度和流通性；扩大债务市场的广度和深度，制定合理的规则，建立完善债券中小投

42、资者的保护条款。（2）银行加大对进行债务融资的企业经营相关因素的关注，健全完善健康的中国房地产金融机构，运用合理的相关性知识，调整房地产各市场的资金供给和需求。根据房地产金融市场的现状，迅速完善房地产上市公司发行债务融资的相关法律法规，根据我国经济发展情况及房地产市场当前的情况,制定宏观和微观金融政策体系，使中国的房地产金融体系的操作更有法可依和标准化。使房地产企业受到银行监管的激励，逐步实现加强房地产企业债务融资“硬约束”。5.2优化房地产上市公司主体的可行措施（1） 房地产业企业应保持负债规模的适度性，增加中长期债务融资比重，降低短期债务融资，可为企业提供稳定的资金来源，满足企业对资金的需

43、求，企业管理者将更多的精力用于经营管理企业，有利于提高经营绩效，确保生产经营的正常发展。图5.1 2014-2017年以碧桂园为例财务报表部分重要指标2013到2017年碧桂园的资产收益率总体逐年上升，显示了企业真正的价值创造能力。碧桂园的总资产周转率均比行业均值低，资产周转率存在问题。碧桂园的高资产负债率表明企业的资本结构还需改善，通过增加销售量和增加现金流的方式，减少库存，同时为降低企业财务风险应谨慎选择融资方式。（2）扩大股权持有者范围，在海外市场发行债券，积极探索新的融资方式，减少房地产公司的债务比率，法定股和国有股也应根据实际情况降低，使股权融资更加社会化、大众化，增加资本，增加社会

44、公共和机构投资者的股票比例，扩大股票。同时房地产上市公司应考虑混合证券、优先股等方式，减少发行短期融资债券，可以提高股东权益和长期债务融资的比例。（3）宽松和紧缩政策混合交替，促进房地产循环经济的可持续发展，改善根据我们的房地产发展需要对房地产进行预防性监控，促进房地产政策的实施。利用与社会经济水平密切相关的国际房地产经济监测数据，支持稳定的土地政策和金融信贷政策，减少房地产市场运作中波动。5.3针对我国房地产债务融资种类提出的建议努力为房地产企业提供有效的债务融资通道和周围环境，提高房地产企业的融资能力，开发适合中国房地产企业的债务融资产品，鼓励房地产企业打开股份制公司获取资助形式，扩大房地产规模公司,拓宽债券发行，放宽房地产公司对债券发行规模限制和降低发行要