D房地产公司偿债能力分析研究.doc

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1、房地产公司偿债能力分析研究摘 要在我国的一些行业中，对于一些企业来讲，企业偿债能力都是企业内部分析的重要组成部分，同时也反映了企业内部状况的经营成果和企业运营能力的强弱。现代经济发展的头号企业房地产企业来讲，企业的偿债能力能够反映该企业财务内部的灵活性，有利于分析该企业的偿债能力水平和正确评价房地产企业上市公司的各种偿债能力状况。由于房地产企业在中国经济发展中起着举足轻重的作用，随着现代经济的飞速发展，因此该行业的现金流量的运转情况比较关键，大部分房地产企业在经营过程当中都面临过现金流量等方面问题。大家都知道这种经营模式存在着较大的风险，所以企业偿债能力得到了重视。正是因为这样，本文将通过分析

2、D房地产企业近三年的短期和长期偿债能力，发现企业现阶段存在的问题，通过对问题的研究提出合理化建议，总结一些相关对策。以期公司在未来发展中遇到类似的偿债能力方面的问题时，可以从以上分析中获得灵感，得到一定的帮助。关键词：偿债能力；现金流；融资ABSTRACTIn some industries in China, for some enterprises, the solvency of enterprises is an important part of the internal analysis of enterprises, and also reflects the operating

3、 results of the internal situation of enterprises. For real estate enterprises, the leading enterprises in modern economic development, the solvency of enterprises can reflect the flexibility of their financial internal. It is helpful to analyze the debt paying ability of the enterprise and evaluate

4、 the debt paying ability of the listed real estate company. As real estate enterprises play an important role in the economic development of China, with the rapid development of modern economy, the operation of the cash flow of the industry is also relatively critical. Most real estate enterprises a

5、re faced with cash flow problems in the process of operation. We all know that this business model has a big risk, so the solvency of enterprises has been taken seriously. Because of this, this paper will analyze the solvency of real estate enterprises and improve methods. I will put forward reasona

6、ble Suggestions through specific case studies and summarize some relevant countermeasures. I also hope that the solvency of real estate enterprises can further develop healthily and rapidly.KEY WORDS：Debt paying ability; Cash flow; financingII目 录第1章 绪论11.1本文研究目的与意义11.1.1研究目的11.1.2研究意义11.2国内外研究动态21.2

7、.1国外研究动态21.2.2国内研究动态21.3研究内容31.3.1研究方法31.3.2研究思路3第2章 相关理论基础52.1偿债能力的概念52.2偿债能力分析的意义52.3偿债能力分析指标52.3.1短期偿债能力分析52.3.2长期偿债能力分析6第3章 房地产公司概况及基本情况73.1 D企业概况73.1.1 房地产公司简介73.1.2 房地产公司经营及财务状况7第4章 房地产公司短期偿债能力的分析94.1 房地产公司短期偿债能力分析的重要性94.2对房地产公司短期偿债能力的分析94.2.1对比分析94.2.2比率分析104.2.3结构分析114.2.4与竞争企业相关指标分析114.3影响企

8、业短期偿债能力的因素13第5章 房地产公司长期偿债能力的分析145.1 房地产公司长期偿债能力分析的重要性145.2影响企业长期偿债能力的分析145.2.1对比分析145.2.2比率分析155.2.3对融资结构的结构分析155.2.4与竞争企业相关指标分析175.3影响企业长期偿债能力的因素175.3.1长期负债规模与结构175.3.2非流动资产规模与结构175.3.3其他因素17第6章 企业偿债能力在房地产企业中存在的问题196.1对现金流管理的影响196.1.1营利净现金比率和到期债务偿还比率呈下降趋势196.1.2筹资活动现金流入较少206.2对企业的偿债能力及公司财务的影响216.2.

9、1对短期偿债能力的影响216.2.2对长期偿债能力的影响22第7章 企业偿债能力分析在各方面的改进237.1企业要重视融资渠道237.1.1确定融资渠道237.1.2多渠道筹资237.2 企业要提高偿债能力247.2.1提升盈利能力247.2.2提高内部融资比例247.3 企业要加强对现金流的管理257.3.1编制合理的现金流预算257.3.2强化对现金流回款的监管25结 论26致 谢27参考文献28第1章 绪论1.1本文研究目的与意义1.1.1研究目的现阶段社会主义市场经济愈来愈趋于成熟发展，企业筹资模式从政府拨款为主转变成自有资金、借入资金等同时并存。现如今企业普遍采用负债经营，但是负债经

10、营存在优势也存在劣势。优势是负债运营能够有效处理企业资金不充足的难题，还可以发生财务杠杆效应，为企业本身及相关利益者产生更多的利润。劣势是负债运营存在着高风险，例如资产负债率偏高、偿债艰难、企业之间或银行与企业之间互相拖欠债款、应收款收不回等的问题。这就要求企业既要充分运用外部资金，还要对偿债能力的分析给予必然的重视。房地产企业的举债经营性质和产品周期长的特点使企业的利益相关者注意到了强大的偿债能力。银行金融机构是企业的主要债权人，将根据偿债能力的分析予以考虑，是否可以按时还贷；股东和潜在投资者将基于对偿债能力的分析，查看企业的财务情况和运营状况，是否继续投资或撤资；偿债能力分析考虑企业的偿债

11、策略是否合适。1.1.2研究意义在当前的经济市场条件下，现代企业的根本运营战略是债务管理，面对市场的激烈竞争，企业面临着债务管理风险，企业应把重点放在对债务处理能力的分析上，分析公司的偿债能力对公司及其利益相关者十分重要。分析企业偿债能力对多方来说都有一定的帮助。站在债权人的角度，能够确定应归还的本金和利息的金额；站在企业的角度，能够确定资金的安全性和获利能力；站在供应商和客户的角度，能够了解企业履行合同能力的强弱。假定企业的偿债水平并不强，如此一来经济业务就极有可能无法按期完成，这会对其经济效益产生不好的影响，所以对企业偿债水平加以探索，在增强企业偿债水平的过程中有着较为关键的影响。1.2国

12、内外研究动态1.2.1国外研究动态Broderick（2017）在Determinants of the return on equity ratio (ROE) on the example of companies from metallurgy and mining sector in Poland里面指出，负债运营能够提升企业的债务危机。在企业生产运营并不乐观的时候债务利息会降低，企业的收益会演化成为企业的重要负担。Silvester（2018）在The Development of Debt to Equity Ratio in Capital Structure Model里面指出

13、，针对企业负债运营来讲，负债风险的关键衡量标准是在这个环节中所形成的负债成本，大致涵盖借贷利息还有其余的借贷投入，不仅如此还需要打造出完备的风险预警体制针，用来对企业的负债风险加以考核。1.2.2国内研究动态李碧宏,余鹏举（2017）企业偿债能力的财务分析方法研究中认为，按照以往和财务系统有关的内容，将债务水平区别为短期和长期两个角度，在下面的环节中点明偿债水平的整体衡量并打造了有关的全部衡量模型，最后取得偿债水平衡量指数。王福胜,宋海旭（2017）对企业短期偿债能力分析中认为，把探索的关键领域集中在给企业短期偿债水平和财务战略监管水平之间的联系，确定完整性的研究计划，并打造与之相适应的考评标

14、准体系。郭桂萍（2018）浅析偿债能力分析方法对企业的影响中认为，先对企业债务产生的原因加以描述，接下来按照长期和短期偿债水平对于其相关的财务指标加以更为完善、更为系统的分析。1.3研究内容1.3.1研究方法（1）趋势分析法。根据企业一段时间以来的会计报表，对比不同相关项目的数量、增减方向与程度，进而表现出现阶段财务状况与偿债能力的改变与前进的方向。（2）比率分析法。在同一财务报表的不同项目之间，或在不同报表的有关项目之间进行对比，计算出的比率反映各个项目之间的关系，以此为依据来评估企业的财务状况和偿债能力。（3）因素分析法。明确造成综合指标变化的因素，对导致因素变化的基数进行分析。1.3.2

15、研究思路本文在参照国内外研究现状的基础上，对企业偿债能力的各项指标入手分析，主要对D房地产公司进行相关研究，通过比率分析法、因素分析法和结构分析法来具体研究房地产的偿债能力。具体包括以下七方面的内容:第一部分，绪论，主要包括研究目的及研究意义，国内外研究现状，本文研究内容和需要的研究方法等。第二部分，相关理论基础，包括偿债能力的概念，偿债能力分析的意义及偿债能力分析指标等内容。第三部分，房地产公司概况及基本情况，包括企业简介，组织结构及企业经营及财务状况等。第四部分，房地产公司短期偿债能力的分析，主要包括房地产公司短期偿债能力分析的重要性，对公司短期偿债能力的分析，包括对比分析、比率分析、结构

16、分析、与竞争企业相关指标分析，最后根据分析内容得出影响企业短期偿债能力的因素。 第五部分，房地产公司长期偿债能力的分析，主要包括房地产公司长期偿债能力分析的重要性，对公司长期偿债能力的分析，包括对比分析、比率分析、结构分析、与竞争企业相关指标分析，根据分析内容得出影响企业长期偿债能力的因素。第六部分，依据数据分析得出公司现阶段存在的主要问题，对现金流管理产生的影响，对短期偿债能力以及长期偿债能力产生的影响。第七部分，根据对问题的分析，从公司融资、偿债、现金流管理三个方面出发，提出有针对性的解决对策。第2章 相关理论基础2.1偿债能力的概念偿债能力是指企业在运营过程中偿还各种债务的能力，这种能力

17、对于企业是否能够在竞争激烈的市场中存活下来起着至关重要的作用，它代表了企业的“健康发展”水平。企业偿债能力是指正常经营周期内偿还现有资产的能力。公司的债务有流动负债和非流动负债（即长期负债），相对应的其偿债能力也分为短期和长期两种，不仅如此，公司的偿债能力还包括其偿还各种到期债务的能力。公司对债务的分析能够揭示其财务风险，企业能否可以偿还到期的流动负债也是评价企业财务状况的重要指标。2.2偿债能力分析的意义分析企业的偿债能力对于财务分析至关重要。分析企业的偿债能力对投资者，运营商和债权人而言非常重要：分析企业的偿债能力可以帮助投资者做出投资决策；分析企业的偿债能力可以帮助运营商做出运营决策；偿

18、债能力可以帮助债权人做出贷款决定。因此，公司的偿债能力关系着与公司不同利益相关者的利益。偿债能力对企业的信誉及其生产和运营产生重大影响，严重的还可能导致破产危机。偿债能力分析是公司及其利益相关者共同关注的主要内容。2.3偿债能力分析指标公司的财务状况和运营能力都可以用偿债能力来体现，对于大多数企业偿还债务能力的现状来说，他们大多是使用两种形式来分析，一种是分析企业的短期偿债能力，另一种是分析企业的长期偿债能力，根据这两种能力分析结果得出企业问题所在，针对问题提出对策，有利于企业更长久的发展。2.3.1短期偿债能力分析短期资产也称为流动资产，通常主要指标为流动比率、速动比率、应收账款周转率和存货

19、周转率。短期偿债能力有两个重要的指标，分别是流动比率和速动比率。流动资产与流动负债之间的关系称为流动比率，反映短期资产在到期时变现和偿付短期负债的能力。速动资产与短期负债之间的比率被称为速动比率，反映公司使用现金将现金转换为短期负债的能力，速动比率要比流动比率具有更高的可靠性和精确性。有两种速动比率的计算方法，一种速动资产是在流动资产中减去存货后的资产，还有另外一种是清算能力比较强的应收票据、应收账款、短期投资、货币资金等。 应收账款周转率是一个补充指标，反映了企业收回账款的能力，存货周转率实际上是跟应收账款周转率一样都是一种补充指标。2.3.2长期偿债能力分析分析公司的长期偿债能力有两个重要

20、指标：资产负债率和利息担保率的倍数。资产负债率是各大企业常用的共同指标，通常，数值会保持在60到70%之间，但最为合适的通常是60。对于企业投资者而言，如果企业的债务低在一定的程度上较低，企业将会采取各种方式来获利，并且，还会通过向外部借入更多的债务来扩大其的经营效果。但是对于债权人来说，他们会考虑的状况是自己能够得到的利息是否可以准确到达或者是足额到达。另外，对于营运商来说，将会考虑企业的资金需求和企业的承受能力。如果想要更好的反映企业的偿债能力，还可以利用财务信息进行分析，对于现代经济的企业偿债能力来说，还可以更好的得到发展，充分分析现状，努力提高偿债能力。第3章 房地产公司概况及基本情况

21、3.1 D企业概况3.1.1 房地产公司简介D房地产公司在1984年成立，初期，公司面向发展的是进出口贸易方面。同时企业也是抓住了当时改革开放的机遇，迅速发展。自1988年开始，D房地产公司企业开始向多元化方向发展，并将业务发展到了房地产行业。D房地产公司以房地产为核心，在经过二十多年不懈的努力之后，已经成为了我国住宅开发企业。1991年D房地产公司成为深圳证券交易所第二家上市公司，公司业绩的持续增长以及标准和透明的公司治理结构，赢得了广泛的投资者认可。D房地产公司在多年的经营中，秉承“不囤地，不捂盘，不拿地王”的经营方针，实现了快速发展，并依靠着专业能力快速周转的经营战略。1992年，上海项

22、目正式启动，D房地产公司的核心任务确定为大众住宅项目。从这时开始D房地产公司开始对项目进行了调整。1993年3月，D房地产公司开始发行股票，发行了4500万股B股票，B股票于五月底在深圳证券交易所上市。该股股票主要投资于房地产行业，因此，房地产业务得到进一步发展。1997年6月份，增值了股票资金3.83亿元主要投资于深圳的住宅开发。2000年初时，公司增资募集资金6.25亿元，公司的实力又一步增强。1988年公司介入房地产行业，1992年正式开始开发住宅项目，并专心开发该项目，到2002年止，该项目已经进入了上海、深圳、北京、天津、沈阳、成都、南京、佛山、武汉、长春和南昌等城市进行住宅项目开发

23、，2003年该公司又先后进入大连、广州、鞍山、东莞等区域，截止目前为止，D房地产公司项目已经扩充到16个大城市，D房地产公司企业借着这种优势，树立了良好的品牌形象，并且也得到了回报。3.1.2 房地产公司经营及财务状况后来发展过程中，房地产企业慢慢的抛弃了大量的非房地产项目，专心钻研房地产行业，日后企业也迎来了高峰，业绩也是快速增长。2011年，它被全球人力资源咨询公司翰威特公司评选为全球TOP25最佳雇主企业，连续两年蝉联“中国最佳雇主”。2017年，房地产公司的营业收入达到了2405亿元，同比增长了百分之二十三，占据全国大百分之三的市场份额。7第4章 房地产公司短期偿债能力的分析4.1 房

24、地产公司短期偿债能力分析的重要性分析流动比率的大小，可以反映企业的偿债能力。当流动比率大于3.0时，表明企业偿债能力很强，并且企业占用的流动资产也很明显；当流动比率在1.03.0之间，被看成是流动比率的安全范围；当流动比率小于1.0，说明企业的营运资金不足，企业的偿债能力也较差。速动比率还能更真实反映企业的资产流动性，速动比率通常最合适为100%。4.2对房地产公司短期偿债能力的分析4.2.1对比分析公司短期偿债能力的绝对数趋势分析如表4-1所示。表4-1 房地产公司短期偿债能力的绝对数趋势分析 单位：亿元项目2017年2018年2019年货币资金1,741.211,884.171,661.9

25、5应收账款14.2315.8619.88存货5,980.887,503.038,970.19流动资产合计10,175.5312,950.7214,389.89短期借款161.09101.02153.65应付账款1,734.292,295.972,672.81流动负债合计8,473.5511,219.1412,726.10经营活动现金净流量823.22336.18456.87 数据来源：新浪财经房地产公司公布的20172019年财务报表计算整理表4-1 显示，房地产公司2019年较2017年的货币资金减少了79.26亿元，降幅为4.55%；应收账款较2017年增加了5.55亿元，升幅为38.73

26、%；存货较2017年增加了2,989.31亿元，升幅为49.98%；流动资产较2017年增加了4,214.26亿元，升幅为41.42%。房地产公司2019年较2017年的短期借款减少了7.44亿元，降幅为4.62%；应付账款增加了938.42亿元，增幅为54.11%；流动负债增加了4,252.55亿元，增幅为50.19%；经营活动现金净流量减少了366.35亿元，降幅为44.50%。经营活动现金净流量减少的原因是由于应收账款的增加所致，在实现的营业收入中，有部分停留在应收账款上，没有产生现金量。4.2.2比率分析比率分析使用企业的财务报表，包含利润表及资产负债表，通过表中有关联的项目比较所得到

27、的值，计算出的结果具有代表性意义的比率，参考在2019年06月15日发表的财务比率分析法在企业管理中的应用一文中的结论可知，通过比率分析法计算能够了解企业经营情况，发现经营中的问题，从而提高企业效率的效果，帮助企业作出合理的对策。表4-2 房地产公司20172019年短期偿债指标年份流动比率速动比率现金比率2017年1.200.5020.55%2018年1.150.4916.80%2019年1.130.4313.06%数据来源：新浪财经房地产公司公布的20172019年财务报表计算整理表4-2 显示，房地产公司流动比率波动不是很大，但较行业均值2相比较是较低的，说明短期偿债能力较低；速动比率波

28、动也不是很大，较行业均值1比较，基本上差不多。现金比率呈降伏趋势，总体来看是呈下降趋势的，说明现金持有量下降较多。流动比率与速动比率较低的主要原因是由于存货较大所导致的。房地产公司过去三年的流动比率和速动比率相似。该公司偿还短期债务能力属一般，但在2019年，现金流量与当前债务的比率降为13.06%。在分析上市公司的当前比率时，除了要与公认的经验数据进行比较外，还应进行行业内的水平比较和过去的垂直比较，横向比较意味着上市公司可以通过与同行业的普通公司进行比较来了解其短期偿债能力水平在行业中的位置，垂直比较包括通过将上市公司流动性的变化与上一时期的上市公司当前比率进行比较来具体分析其流动性的变化

29、趋势。4.2.3结构分析表4-3 房地产公司短期偿债能力的结构分析 单位：%项目2017年2018年2019年货币资金14.9412.339.61应收账款0.120.090.11应收票据0.000.000.00存货51.3239.1351.85流动资产合计87.3266.5783.18短期借款1.381.050.89应付账款14.8811.3515.45流动负债合计72.7155.4373.56数据来源：新浪财经房地产公司公布的20172019年财务报表计算整理4.2.4与竞争企业相关指标分析表4-4 房地产公司与保利地产流动比率对比分析表 年份2017年2018年2019年房地产公司1.20

30、1.151.13保利地产1.781.731.56数据来源：新浪财经房地产公司、保利公司公布的20172019年财务报表计算整理表3显示，尽管2017年至2019年房地产公司的流动比率尚未达到标准基准，但这并不意味着房地产公司的流动比率很差。从纵向指标看，公司的状况仍然稳定，但是，与此同时，房地产公司还必须认识到，尚未达到标准值的上市公司流动性的当前比例仍需认真对待，将来，有必要采取措施将其指标保持在2左右的标准值。类似，当前的保利地产比率每年变化不大，但并没有达到基准标准值2，但是相比之下，房地产公司的当前比率相对低于保利地产。2017年房地产公司流动比率是1.20，较保利地产的1.78低0.

31、58；2018年房地产公司流动比率是1.15，较保利地产的1.73低0.58；2019年房地产公司流动比率是1.13，较保利地产的1.56低0.43，表明如果仅根据指标判断从目前的比率来看，房地产公司在流动性和偿还短期债务的能力方面明显低于保利地产。在分析上市公司的速动比率时，将上市公司的当前数据与上市公司前期的速动比率数据进行比较，以对其自身进行纵向比较，从而得出上市公司在行业中的地位和未来变化整体趋势。下表列出了房地产公司和保利地产从2017年至2019年的速动比率。表4-5 房地产公司与保利地产速动比率对比分析表年份2017年2018年2019年房地产公司0.500.490.43保利地产

32、0.570.660.59数据来源：新浪财经房地产公司、保利公司公布的20172019年财务报表计算整理表4-5显示，从2017年到2019年，房地产公司的速动比率一直呈下降趋势，应该指出的是，房地产公司在2019年这一比例急剧下降，纵向上，保利地产的速动比率变化相对稳定。2017年，速动值为0.57，表明保利地产的短期债务偿还能力也一般，2017年速动比率是0.50，较保利地产的0.57低0.07，2018年速动比率是0.49，较保利地产的0.66低0.17，2019年速动比率是0.43，较保利地产的0.59低0.16。表4-6 房地产公司与保利地产现金比率对比分析表 单位：%年份2017年2

33、018年2019年房地产公司20.5516.8013.06保利地产18.6825.5023.25数据来源：新浪财经房地产公司、保利公司公布的20172019年财务报表计算整理通常认为现金比率大于20%，但是，如果上市公司的比率过高，这并不是一件好事，因为这通常意味着上市公司的流动负债使用不当，并且上市公司的流动性低；另外，现金比率较高的水平将增加上市公司的机会成本。2017年房地产公司现金比率是20.55%，较保利地产的18.68%高1.87%；2018年房地产公司现金比率是16.80%，较保利地产的25.50%低8.70%；2019年房地产公司现金比率是13.06%，较保利地产的23.25%

34、低10.19%。两者的比较表明，房地产公司在2019年的短期流动性和偿债能力方面比保利地产弱。房地产公司短期偿债能力弱于保利地产的主要原因是该公司的流动资产占比较低，且在流动资产中存货的占比较大。4.3影响企业短期偿债能力的因素企业的所有资产中，现金的流动性是最强的，现金偿付是短期偿债的主要偿还方式。企业短期偿债能力的强弱取决于流动资产与流动负债的比值情况，如果流动资产与流动负债的比值较大，那短期偿债能力就较强。对短期偿债能力的影响主要有两个因素，一个是流动资产足够大，另一个是流动负债是适当的。流动资产中主要是货币资金、应收账款及存货等项目，若应收账款过大，虽能增加流动资产总额，实质上并没有转

35、换为现金，不能从根本上提高短期偿债能力；存货也是流动资产的主要组成部分，若存货积压过多，会导致短期偿债能力降低，致使速动比率降低；在流动负债中，应付账款及短期借款是较主要的影响因素，应付账款或短期借款额度较大，会加大短期债务偿还的压力。短期偿债能力由多种因素共同影响。27第5章 房地产公司长期偿债能力的分析5.1 房地产公司长期偿债能力分析的重要性对于企业的所有者和债权人等利益相关者来说，他们对企业的长期偿债能力更加的重视。因此，短期偿债能力和长期偿债能力是公司都要进行分析研究的。长期偿债能力被称为资本结构率，企业的长期偿债能力与企业的盈利能力和资本结构有着一定的关系，因此，如果想要分析企业的

36、长期偿债能力，其主要原因是为了了解该企业偿还本息的财务能力。5.2影响企业长期偿债能力的分析5.2.1对比分析表5-1 房地产公司长期偿债能力的绝对数及趋势分析 单位：亿元项目2017年2018年2019年资产总额11,653.5015,285.8017,299.30负债总额9,786.7312,929.5914,593.50所有者权益1,866.772,356.212,705.80经营活动现金净流量823.22336.18456.87现金净流量848.36113.42-159.30数据来源：新浪财经D房地产公司20172019年相关数据如表5-1所示，公司的总资产在过去三年中稳定增长，股本的

37、缓慢增长表明公司的资金主要来自债权人提供的资金。2019年，公司的净现金为负数，主要受市场和行业的影响，导致净经营现金是负的。（1）负债分析在一个企业中负债变动最大的就是短期借款，相较于其他的情况是有所增加，企业的短期偿债能力也会有所下降，财务风险会随之增加。债务筹资是企业使用的筹资方式，债务筹资具有相对较低的资本成本，可以用作税收减免，企业可以通过一些方式增加利润，从而实现利润最大化。倘若企业的应付账款和其他应付账款出现增加的情况，那企业的总资产也会受到一定的影响，这说明企业出现了赊购业务，同时也增加了企业的短期偿债能力的压力。企业的长期借款持续增加是一种风险，而且其短期借款也会增加。（2）

38、股东权益分析如果企业的资本公积大量转增资本，除了公司规模的增长之外，这还表明公司的留存收益正在增加，并且公司处于盈利水平。如今，我国的房地产行业在偿债能力方面也是实施了各种策略。虽然资金的储备率较低，但也没有放松房地产行业的经济状况；同时，房地产行业也可以尝试其他合作的方式来实现共赢，减轻自己的风险，拓宽企业的渠道，建立强大的资金链。5.2.2比率分析表5-2 房地产公司长期偿债能力比率及趋势分析 项目资产负债率利息保障倍数产权比率%2017年83.98%2,564.27505.26%2018年84.59%1,224.60527.48%2019年84.26%1,434.28512.58%数据来

39、源：新浪财经房地产公司公布的20172019年财务报表计算整理房地产公司的资产负债率在过去三年中都是高位运行，但基本上都在83%以上，其产权比率约在500%左右。该公司的利息保障倍数保持在起伏不定，呈较大波动的态势，表明房地产公司的偿债能力有较弱。2019年的利息保障倍数为1,434.28倍，计算的产权比率为512.58%，这表明企业的偿债能力较弱，存在一定的债务偿还风险。这种情况对企业的运营非常不利，并且大大增加了企业短期融资的风险。通过对这三个指标的分析，公司的偿债能力较2017年有小幅下降，但在一定程度上存在着风险，公司应对偿债能力给予关注。长期偿债能力较低的原因是由于公司近几年为了扩大

40、公司规模，投资的项目较多，因此负债总额增加。 5.2.3对融资结构的结构分析近年来，我国的房地产行业发展迅猛，房价也是飞速增长，地产行业的泡沫现象也是越来越严重，对于我国的地产上市公司融资现状来看，该行业的发展还是较为良好，对比上市公司和非上市公司来看，在融资方面上市公司还是具有一定的优越性，就目前的形式来看，我国大多数房地产行业对于银行的信贷程度要求较高，这样的融资给房地产行业带来了很大的影响。近几年来，房价暴涨，有很多地区出现了同一种现象就是“炒房”，对此政府也是出台了一些政策，由于这些政策，导致了对房地产行业的支持力度下降，使得房地产公司融资环境慢慢变得恶劣。 就房地产地产而言，根据国家

41、统计局的数据来看：表5-3 房地产公司资产负债率明细表项目2017年2018年2019年资产负债率83.98%84.59%84.26%数据来源：新浪财经房地产公司公布的20172019年财务报表计算整理根据数据来看，我国地产行业的资产负债率也一直是高于80%，然而资产负债率的警戒线也是在70%，但是这几年的资产负债率都是高于80%，这也说明了我国的资产负债率也是相对较高。房地产行业的主要资金来源还是通过融资实现，来自所有者权益的资金较少，这样看来我国的地产行业融资结构比较不合理，所以，房地产行业一直以来面临着较高的风险，资产负债率的持续上升，也表明了我国的房地产行业的资金较缺乏。从数据中，可以

42、看出2019年的资产负债率达到了80%以上，也进一步说明了我国地产行业的融资结构不合理。表5-4 房地产公司融资结构明细表 单位：亿元项目2017年2018年2019年内源融资114.85142.24156.38股权融资19.3619.0421.72债券融资144.46178.12196.47数据来源：新浪财经房地产公司公布的20172019年财务报表计算整理 通过这些数据来看，可以明显的看出债券融资明显较高，这样看来，债券的长期和短期借款较大，应付债券较小。在这种债券融资过多，内源融资较少的结构下，公司也会从外部有各种支出，这会影响房地产公司的发展，也不利于整个行业的发展，因此，房地产公司也

43、要有这样的成本意识。内源型融资较少的主要原因是企业产生的未分配利润较少。5.2.4与竞争企业相关指标分析表5-5 房地产公司与保利地产资产负债率比较分析 单位：%年份2017年2018年2019年房地产公司83.9884.5984.26保利地产77.2877.9777.79数据来源：新浪财经房地产公司、保利公司公布的20172019年财务报表计算整理表5-5显示房地产公司和保利地产的负债情况。在这三年的平均值中，房地产公司的负债比率均高于保利地产，但是，从趋势角度来看，2019年保利地产债务率为77.79%，房地产公司的债务率为84.26%，随着保利地产扩大业务范围，它还控制债务比率并降低财务

44、风险。在房地产公司未来的发展中，也有必要予以重视，扩大规模以获取更多利益，但比率却不宜过高，如果比率过高，则会影响债权人的利益和公司筹集资金的能力，D房地产公司长期偿债能力低于保利房地产的原因是由于公司的负债额度较大。5.3影响企业长期偿债能力的因素5.3.1长期负债规模与结构通常，企业增加利润的方式是通过财务活动，或者利用财务杠杆来增加其长期债务，目的是扩大其生产规模，但债务的规模应该控制在合理范围内。如果一味的区追求规模的扩大，企业的资产负债率也会相应的变大，企业的偿债能力也将逐渐减弱，无法达到借贷的目的，这样来看，既对企业利润的增长没有帮助，也对企业的长远发展没有任何帮助。5.3.2非流

45、动资产规模与结构企业债务偿还的保证是来自于公司拥有的资产，尤其是长期负债。企业持有的非流动资产的数量以及这些资产的结构对公司的偿债能力有着重大的影响。当然如果长期负债保持不变，企业资产不断增加，偿还债务的能力就会增强，债权人就会更加的放心。5.3.3其他因素还有一些其他的因素对偿债能力有一些影响。为人提供担保而承担的偿债风险，利用企业的信誉和资产来帮助他人向银行或者其他金融机构进行担保，若他人不可以还款，将会由企业来承担这笔债务，增加负债总额从而影响企业的偿债能力。公司债务方面，企业要根据自身的情况分析。第6章 企业偿债能力在房地产企业中存在的问题6.1对现金流管理的影响现金流管理是指以管理的重心，同时也兼顾着收益，围绕企业的经营活动和筹资活动而建筑的管理体系。良好的现金流有利于项目开发建设的有序组织，降低财务风险，同时也可以将积极的信息传递给银行及其其他外部组织，以降低企业的融资成本，做好现金流量管理，可以深入挖掘房地产企业的潜力，为管理决策提供有力的支持。6.1.1营利净现金比率和到期债务偿还比率呈下降趋势通过汇总房地产企业的资金现金流量状况如下表6-1所示：表6-1 现金流量状况