停车场利润 经营停车场赚钱吗-并非稳赚不赔.docx

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1、停车场利润 经营停车场赚钱吗?并非稳赚不赔 经营停车场赚钱吗?并非稳赚不赔停车场利润 第一篇 （图为某停车场。） 停车难、停车贵，是如今不少有车族的苦恼。随着7月份福州爱琴海购物广场中止了免费停车服务之后，福州各主要商圈再也难觅免费停车服务了。经营停车场赚钱吗?在有车族眼中，停车场收费高，经营者稳赚不赔好像是肯定的。但，事实并非如此。停车场收费攀升早些年，免费停车场在福州并非稀有物，很多商场、超市等都供应免费停车服务。但随着福州乘用车保有量猛增，停车位成了抢手货，各商圈也接连将原本免费供应的停车服务改为收费服务。较早引起社会关注的要数2022年底仓山麦德龙超市停车场宣布终结其已有十多年历史的免

2、费停车服务。当时商家给出的理由就是由于车辆增多，周边居民也经常将车停在其中，导致真正来购物的消费者没地方停车。随后，越来越多商家效仿，免费停车好像只出现在一些刚刚开业的商业体中。例如，世欧广场、泰禾广场、万达广场、爱琴海购物中心等在开业初期都实行免费停车，以吸引顾客。但是在免费期过后，这些商场的停车收费标准让不少车主深感“停不起”。“假如是周末在泰禾广场逛街、吃饭、看电影等，待上一天很正常，但一天下来的停车费用就有可能高达数十元。”福州市民李小姐说，她常常与闺蜜相约在东二环泰禾广场共度周末，但停车场起先收费后让她觉得停车费太贵了。记者了解到，东二环泰禾广场停车场从今年6月起先收费，收费标准为2

3、小时内免费，超过2小时的每小时5元，一天80元封顶。这也是福州大多数城市综合体的停车收费标准。市民逛街购物所花的停车费不菲，平常上下班或出门办事等停车也不便宜。例如福州五一广场旁边的上班族就经常为停车所困扰，旁边停车场虽多，但收费都不便宜，一天停下来最少也得三四十元。记者走访发觉，五一路旁边的正大广场停车费为前三小时停车10元，后面每小时加5元。香格里拉大酒店停车场白天每小时收费15元。即便是五一广场旁边的福州市民服务中心，假如不是前去办事的车辆，在8:00-18:00时段入场后30分钟内免费停车，1小时内(含免费的30分钟)根据20元/辆/次收费，1小时后根据每小时以5元/辆次递增式收费。经

4、营停车场赚钱吗?收费高不等于收益高停车位的炙手可热使得很多人将之与高利润画上了等号，承包一个停车场好像成了稳赚不赔的牢靠财源。但事实上，同样由于其炙手可热，不少停车场在向外招商时开出的条件同样也很高，经营停车场赚钱并不是肯定的。在过去的一年中，位于五一广场旁边的福建大剧院对外停车场闹出的动静就不小。记者走访了解到，一切的风波就与昂扬的承包价格有关。在去年6月22日之前，福建大剧院对外停车场的收费标准为白天10元/次，夜间15元/次，且不限时。周边很多上班族会在白天将车辆停在里面，晚上前来观看演出的车辆增多时，这些上班族刚好下班离开，腾出车位。始终以来相安无事。但是从去年6月份福建冠深物业管理有

5、限公司通过公开竞标，竞得停车场经营权后，收费就突然提至2小时以内收费15元，每超过1小时另收5元，连续24小时最高收费不超过60元。与过去相比，24小时的最高收费从25元猛增至60元。这一收费标准一公布“惊呆”了周边的上班族。“原来上班时间停这里，只要10元，收费标准变更以后，根据上午8点停进来，傍晚18点出去计算，一天停车费就要55元，还不包括有时加班延时等，根本停不起。”在旁边上班的王先生说，他和同事纷纷撤出了这个停车场，原本难觅空位的大剧院停车场常常空空荡荡的。虽然去年冠深物业竞得的承包期为3年，但仅仅过了半年，该公司就表达了不想接着经营的意愿，拖到了今年3月正式撤出。在经过了一个多月的

6、调整后，该停车场重新招标，由福建速易泊汽车服务有限公司取得经营权。收费标准调整为15分钟内免费，前两个小时10元，2小时后按每小时5元递增，一天50元封顶。并且推出了白天450元，夜间400元的月卡。据知情人士透露，之前承包该停车场的冠深物业就是因为承包费用高达180万元/年而不得已提高收费标准。该停车场不大，仅一百多个停车位，再扣除人力等其他成本，难以为继。如今新的承包方则以160万元/年的承包费用取得经营权，希望能通过调低停车费及推出月卡等措施维系下去。 投资立体车库靠不靠谱？年收益18%！停车场利润 其次篇现在投资领域中出现了一个项目，投资立体车库，即投资者投入肯定费用（520万元不等）

7、，买下立体车库中的一个车位的租赁权，期限35年不等，然后投资者也不用运营管理，只需等租赁权期满后，就可以获得肯定丰厚的回报，年收益平均在18%。以投入8万元，租赁期5年为例，五年之后连本带利的总回报在15万多元。 从账面上看，这肯定是一个黄金投资项目，但这么好的事靠谱吗？ 从账面上看，这事靠谱 一个立体车位，原委能产生多少收益？它的“造血”功能有多少？笔者走访了天津某写字楼的地下立体车库，由于该车库位于二级地段，收费并不高，停车费为6元/小时，没有封顶费，假如持续停车24小时，总收费为144元。以周一至周五上班时间（早8点至晚6点），车库100个车位全满；周末车库平均负荷量约50%；粗略估算每

8、个车位每月能收取约4000元。也就是说一个车位一年的收入约4.8万元，但扣除电费、设备磨损费、员工工资、场地租赁费等，年收益在2万元左右，以8万元的投资额计算，收益率肯定高于18%。 另外，除了停车费之外，立体车库还能产生其他收益，比如道闸广告、车库内广告等，这些项目每年大约也可以贡献2%的收益。 从账面上看，投资立体车库，还真是一件靠谱的事情。 从法律角度看，这事有风险 不少法律人士表示，与其说是租赁车位，这类项目更像是一个民间借贷项目。因为，以投资房地产为例，投资者是要买房，然后出租，但投资立体车库，投资者得到的是一个车位的N年的收益享有权，并没有发生物权转移。其存在两个风险： 一是，借贷

9、行为是否符合相关规定，依据相关法律，回报率不超过银行同类贷款利率4倍的民间借贷，受到法律的爱护（目前银行的贷款利率约6%）。目前看这个收益率是符合规定的，但是由于其借贷方式，更像是一种集资行为，所以是有风险的。 二是，这个项目是否真的可以长期产生足够的利润。目前看这是一个未知数。据了解，目前国内立体车库鲜有大型企业介入来源: 从实际操作看，这事不靠谱 笔者又进行了深化的调查，发觉了一些新的问题： 一是，二三线城市，账面收益就不高。立体车库在一线城市，市场认知率比较高，但在二三线城市，立体车库并没有被广阔消费者认可，基本上绝大多数的立体车库运载负荷率都在50%左右；另外，二三线城市的停车费也远远

10、低于一线城市，以杭州为例，一个立体车库的车位的年收入只有1.2万元，扣除各种成本，其年收益只有几千元。 二是，立体车库投资有很大局限性。停车难是一个大众问题，但是由于目前市场认知度不高，只有建立在黄金地段、闻名商圈这样寸土寸金的地方，才能产生较高的收益，假如建立在社区、一般地段，由于停车位相对好找，甚至随意停车也不会挨罚，导致立体车库的收益极低，有的地方甚至一个月的收益，连支付电费都不够。 三是，市场潜规则不少。建立立体车库，不像开个店那么简洁，首先，你要有交管部门的允许，谁都知道停车市场空间巨大，各地的许多停车场都与各地交管部门有着千丝万缕的关系，一般投资者能否拿到运营许可，就是一个大大的问

11、号；其次，即使交管部门允许了，场地租赁关系不打点好，一样无法运作，比如进入社区，因为你动了他的利益，你不与物业搞好关系，今日他给你停电，明天找人堵你车库门口，你一样赚不到钱 四是，隐形投入简单被忽视。许多人只是看到了收入，没有投入，事实上即使投资者不用详细运营，但是运营立体车库时，投入的电费、人工管理费，这些隐形投入都是须要考虑的。据业内人士介绍，不完全统计，这些隐形投入大约占到了50%，可是许多项目方在给投资者做测算时，几乎忽视隐形投入问题，也间接提升了成本。 我观点 综上所述，租赁立体车库这个项目本身问题多，特殊是其在法律层面上，许多问题尚未有效解决，另外收益肯定没有项目方宣扬的那么多，因

12、此建议投资者在投资时谨慎为佳。 民营停车场：投资大回报周期长难赚钱停车场利润 第三篇为了改善停车难题，各地政府纷纷激励民营资本建设停车场。但是在湖北，却有一名已投资百万建设民营停车场的负责人表示，目前公司是亏损的，每天的收入还不够雇请10名工作人员的支出，预料6年后才能收回成本。日前，厦门第一家民营停车场也起先“喊亏”。民营资本办公共停车场原委难办在哪里？本文将通过剖析樊天华的百万民营停车场为您找出答案。 樊天华是武汉联合发展停车场投资建设管理有限公司的法人代表，之前做过策划的他始终琢磨做点事，在报纸上看到政府激励民间资本建设停车场的消息后，和几个挚友在2022年5月成立公司打算投资停车场，注

13、册资本500万元，成了武汉最早成立民营企业租赁社区闲置共有物业建设停车场的领头人。公司成立后，樊天华确定以华立新华时代广场的一块区域作为场地，双方很快签订了期限为13年的合同。前期投资大，回报周期长依据合同，华立新华时代广场将以租赁的形式改建为公共停车场，投资公司须要对广场进行改造升级。为此，整个停车场广场前期改造投资将近100万元，将来这样的投入也会是持续性的，因为以后只要有破损地面都要整修。除此以外，安装无盲区监控的摄像头花费20多万元。2022年停车场正式投入营运，收费标准为15分钟内免费，以后每小时3元，24小时内38元封顶，车位共60个，每日停车费收入却只有500多元。而停车场有工作

14、人员24小时轮番值班，一天的支出将近2000元。这样计算，要多少年才能收回成本？樊天华说，停车场投资周期长，所以才签了13年合同。但依据团队的测算，随着交管部门管理力度的加大，周边违停削减，更多的市民拥有私家车，六七年后应当能够持平。在厦门，当地第一家民营企业投资的停车楼江头公园市政智能停车楼，自打运营后就持续亏损。该停车楼由厦门金地停车场建设管理有限公司和深圳中科利亨车库设备有限公司联合注资3500万元，原来希望能收回投资成本并获利，但目前看来很难。停车楼运营以来就始终在亏损，不算银行贷款利息运营成本每月须要10万元，可收费每月只能收到5万元。金地的负责人孙女士很无奈“有收益，民间资本才有动

15、力再投资”。不然始终这样亏本，很难支撑。理论不同于现实樊天华投资民营停车场的选择其实并非“冲动之举”，随着汽车越来越多地进入平常百姓家，停车难成了一个新问题。在武汉当地，机动车拥有总量已经超过了134万辆，目前停车泊位共有42万个，缺口近百万。专家算过一笔账，按1辆车每天3元停车费用计算，1天就将近400万元，1年超过13亿，这还仅仅只是一个保守的预估。事实上，从理论上来说车和停车位的比例应当是1：1.5，高的甚至达到1：2。按如此计算，停车场市场远不止13亿元。对于民营资本而言，如何取得收益的最大化是问题的核心，而停车场强大的市场“钱景”本身就是一块“吸金石”。那么是什么造成了现实和理论的巨

16、大反差呢？一位从事停车场投资的民营企业家认为主要缘由是投资周期较长，这对企业的资金实力要求就很高。另外人们不清晰怎么做，都不情愿当“吃螃蟹”的人，只能是摸着石头过河。此外，也有人担忧在目前政策方面没有相关的细则。政府激励，政策还待细化樊天华介绍，投资停车场涉及到公安交管、城管、物价、地税、财政、规划多个部门，自己就花了6个月才跑完全部部门、办好手续。出现这样的情形缘由在于：停车场存在多个职能部门管理的现状。比如目前，武汉市建筑配建停车场的规划由规划部门审批；公共停车场的建设和管理大部分由私人或企业管理；路面停车场的规划建设是由公安交管部门完成，但收费又由停车管理公司管理，所以造成了这种局面。投

17、资者们盼望政府能够供应绿色通道，在一个地方就可以把全部证件办齐全。“政府能不能组织一个专班，特地来办这件事，供应一条龙服务？”湖北省社会科学院副院长秦尊文建议政府可将政策细化。“政府已经出台了政策对企业进行激励，但后续的相关服务并没有到位，企业在运行过程中出现一些错误也难免，但怎么改进政府要加以引导。” 立体停车库商机与盈利模式停车场利润 第四篇 立体停车库商机与盈利模式 王方剑 一、国内主要城市立体停车库的需求量 依据预料，2005年全国汽车保有量将达到3356万辆，2022年达到1.3亿辆。依据国际惯例，1.3亿辆的汽车保有量意味着须要配套停车位1.82亿个。其中，机械停车形式占总停车形式

18、的3%，即2022年全国机械式停车位总需求量将达546万个。 但是，目前我国城市机动车辆的保有量与停车位之比大约为5：1，满意率只有14.3%。停车问题已经成为城市发展的瓶颈。机械停车库将是将来解决停车难的主要途径。 专家测算，除出租车外，机动车大多数状况下只有不到20的时间在路上行走，剩下的大多数时间都须要找地方停放。从全国来看，我国城市机动车的保有量与停车位之比仅为51，满意率不到15。根据国际城市建设阅历来看，城市车位与车辆较为合适的比例应当为1.21，即100的基本停车位和20的公共停车位。日益稀缺的停车位，成为城市交通拥堵的重要因素。 1 北京 目前，北京机动车达到240万辆，现在停

19、车位60万个，其中公共泊车位18万个，停车位缺口超过了180万。到2022年，北京的公共停车位数量将达到汽车保有量的15%，而目前的比例仅为8%。以2022年北京机动车总量500万辆计，北京共需56万个公共停车位、375万个基本停车泊位，公共停车位缺口为38万个，基本停车位缺口为297万个。 2 上海 按规划，2022年上海机动车总量将达到200万辆，根据国际上一车一基本车位（摩托车算0.5个车位），15辆车一公共车位的标准，届时上海需22.5万个公共停车泊位、150万个基本车位。也就是说，到2022年上海要建设9.7万个公共停车位、113.8万个基本车位。 3 广州 广州市交委供应的数字显示

20、：到2003年年底，拥有近千万常住人口的广州市，机动车总数已达142万辆，其中城区小轿车的保有量在50万辆以上；而市内的停车场所能供应的停车位只有28万个，车辆保有量与停车位的肯定差值达到了22万个。 二、立体停车库的项目特征 1 立体停车库的项目优势 2 立体停车库的投资属性 立体停车库不是高回报、快回报的投资项目，而是一项长期但比较稳定的投资项目。在国内，立体停车库的投资回报周期一般在5-8年，甚至更长；而在国外，比如日本，该项目的投资回报周期一般为3-5年。 “现在社会资本进入立体停车库市场还是早了点”，中国重机协会停车设备工作委员会任伯淼主任直言不讳地对本报记者说。这样的项目要想成为一

21、个马上可以进入的商业，还有一段不短的路程要走。 国内各类停车场的收费和价格政策还没有理顺，使得立体停车库的赢利还比较难。在许多城市的一些地段都发生了“立体停车库门庭冷落、路边停车场无处停 车”的现象，一边是公路边无法停下车了，另一边是立体停车库严峻的“吃不饱”，人们不愿去立体停车库停车。停车场利润 造成这种尴尬局面的缘由，一方面有人们的停车习惯的因素，另一方面更有两类停车场“收费倒挂”的问题。以北京某些地段为例，路边停车场停车便利、省时间，收费仅为2元/小时，而立体停车库不仅不便利，收费却远远高于路边停车场，有些地方收费高达5元/小时，甚至更高。 不过，立体停车库的投资者和经营者并不都同意这种

22、“收费倒挂”的观点。他们认为，这种“收费倒挂”的观点从停车的便利性方面来说是正确的，但是假如从停车场的建设成本和投资来说，立体停车库的收费就应当高于路边停车场，立体停车库的建设是须要单独投资的，而路边停车场的设置几乎不须要投资，城市的公安交通管理部门在地上干脆划白线就可以了。 “在35年后，应当是社会资本进入立体停车库市场的好时机了”，中国重机协会停车设备工作委员会任伯淼主任这样预料。 3立体停车库的发展前景 三、立体停车库的产品选择停车场利润 1 国内立体停车库市场的主要产品类型与特点 2 国内立体停车库市场的主要竞争厂商 目前，全国生产立体停车库的企业不少，大的有十多家，有制造资质的22家

23、，另外还有七八十家没有资质证的，总计生产厂家有百余家。还有一些企业正在开发产品，想进入这一领域。其中主要厂商有莱钢泰达、杭州西子石川岛、深圳怡丰、江苏双良、广州广日等。 3国内立体停车库市场的停车产业链停车场利润 四、立体停车库的地址选择 一位有着多年立体停车库行业经验的企业高层人士认为，立体停车库的地址选择是车库经营成败的关键。他认为，政府部门、医院这两类单位是立体停车库的最佳选址地点，也是最佳客户。 1 政府机关 大多数政府部门都位于城市中心区或者繁华区，是国内政府机关的基本地点特征。土地惊慌、车位规划没有腾挪余地，而机关公务人员的停车难问题必需解决，是政府机关在停车问题上遇到的现实困难。

24、 政府部门所处的位置，使得它们的立体停车库简单做到“日场夜场的全时段经营”。由于绝大部分政府部门都位于城区，而且政府部门旁边都有若干居住区，在白天时段，政府部门的立体停车库可以主要服务于机关公务人员以及来办事的人员，而到了夜晚时段，政府部门的立体停车库又可以服务于旁边住区的居民。 2 医院 劝服医院建设立体停车库，或者在医院旁边建设立体停车库，其好处是自不待言的。 首先，医院的医护等工作人员须要停车，其次，来医院护理、探望的人也须要停车，这两类人群加在一起，将是一个很大的数字。而且，后一部分人群对停车收费的价格接受幅度也比较大。 与政府部门一样，大部分医院所处的位置，使得医院的立体停车库同样简

25、单做到“日场夜场的全时段经营”。 不过，医院自己建设立体停车库的内在动力，并不是特别剧烈。土地惊慌是一个客观缘由，而比较效益低则是一个最现实的缘由。因为，对于医院来说，建设立 体停车库的收益远远不如建设住院楼，其收益速度也不如多增病房来得快。 3社区 在这位有着多年立体停车库行业经验的公司高层人士眼里，把立体停车库建在社区里，尤其是建在城郊、郊区的社区里，对于立体停车库本身的运营来说，并不是一个最佳的选择。当然，假如地产开发商购买立体停车库的资金有保障，立体停车库的生产商还是可以去做这笔生意的。 对于城郊、郊区社区里的立体停车库来说，它的运用时间一般是在工作日的晚7点左右到次日的早7点左右，主

26、要运用者是社区的居民，而在工作日的早7点左右到晚7点左右停车率是极其低的。这就是说，城郊、郊区社区里的立体停车库，夜场有生意，日场没有生意，周末两天有零星的外来停车生意。 五、详细运营问题 虽然目前我国已有多个厂家在生产各种机械式立体停车库，但现实中却都未出现预期的红火。目前，停车消费者对立体停车仍未认可，地面泊车仍是停车首选。 1 经济效益分析 2 运营成本分析 3 收费方法选择 只有实行敏捷的收费方法，才有可能做到立体停车库的“全时段经营”。 A) VIP年票制 B) 半年票制 C) 三个月票制 D) 月票制 E) 日场收费制度 F) 时租制 G) 其它收费方法 这些收费方法有的已经起先运

27、用，有的还没有运用，但可以尝试。而且，这些收费方法还可以组合运用，比如，“日场收费制度”和其它收费方法组合出“日场半年票收费制”、“日场三个月票收费制”、“日场月票收费制”，等等。 4户外广告新载体 户外广告新载体也是立体停车库将来的赢利手段之一。有的厂家已经设想将立体停车库的外观设计得美观、时尚一些，待到立体停车库在某一个城市形成规模，成为一道吸引留意力的风景时，可以与户外广告公司合作，通过户外广告的形式来培育立体停车库的赢利实力。 5运营成败的关键 立体停车库运营成败的关键在于能否做到“日场夜场的全时段经营”。 立体停车库“日场夜场全时段经营”的经营理念，就是借鉴了餐饮业的经营实践。“日场

28、夜场全时段经营”满负荷运转的目的只有一个，充分利用地租、固定设备、客流等各类市场资源，增加回笼资金，摊薄成本和支出，提升赢利实力和竞争力。 六、政策风险问题 1 审批属性不清楚 2 收费价格由政府部门确定 3 缺乏立法与政策的指导和支持 停车场经营管理方案停车场利润 第五篇 针对特停车场，并依据我中广物业对停车场管理理念阅历，提出以下运营方案：站在提高停车场运用效率，充分发挥停车场服务业主、客户角度动身，建议开发商持有全部停车位全部权或销售部分停车位（如地下三层用于销售），其余部分由物业来进行收费运营，为业主供应停车包月服务及向客户供应临时停车服务，详细运行方案如下： 一、车位收费细则及停车场运行管理 车辆停放收费标准 注：车辆停放收费标准详细以物价部门核定为准。 （一）停车场设固定车位及非固定车位，固定车位需对号停岸（其中已售固定车 位不收车辆停放费；未售固定车位按500元/个.月的标准进行收费）；非固定车位车辆进入停车场均实行就近泊车原则停岸。