资产评估师-资产评估实务（一）-强化练习题（参考）-第四章不动产评估.docx

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1、资产评估师-资产评估实务（一）-强化练习题（参考）-第四章不动产评估 单选题1.下列有关土地的稀缺性，表述错误的是（）。A. 土地的经济供给是无弹性的B.土地数量的有限性决定了土地供给的稀（江南博哥）缺性C. 土地供应的稀缺性与土地总量有限密切相关D. 土地面积的供给在一定时期和一定范围内是有限的，是无弹性的正确答案：A参考解析：选项A错误，土地的经济供给是有弹性的。掌握“不动产的基本概 念、特征及分类”知识点。单选题2.某宗土地面积为2000平方米，土地上建有一幢10层的宾馆，宾馆 首层面积为1200平方米，第210层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算 而得的建筑容积率为（）。A. 0

2、.6B. 2. 0C. 5. 1D. 6.0正确答案：C参考解析：容积率二总建筑面积/总建设用地面积二（1200+1000X9） 小2000=5.1。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。单选题5.下列有关采用基准地价系数修正法的前提条件，表述错误的是（）。A.当地政府已公布基准地价B.可以取得基准地价修正体系C. 土地具有收益或者具有收益性D.基准地价及其修正体系是有效的正确答案：C参考解析：采用基准地价修正法的前提条件是：（1）当地政府已公布基准地 价；（2）可以取得基准地价修正体系；（3）基准地价及其修正体系是有效 的，基准地价的评估基准日距本次评估基准日在3年以内。掌握“基准地价

3、系 数修正法在土地评估中的应用”知识点。单选题6.某地区某类房地产2016年4月至10月的定基价格指数分别为99.6、 97.5、100.7、105.0、106.2、108.5、110. 1 （以 2016 年 1 月为 100）。其中某宗房地产在2016年6月的价格为18500元/平方米，修正到2016年10 月的价格为（）元/平方米。A. 20226. 91B. 19398. 57C. 20848. 00D. 19179. 38正确答案：A工验收，此时应具备建设工程质量管理条例规定的工程竣工验收的必备条 件不包括（）。A.有完整的技术档案和施工管理资料B.有工程使用的主要建筑材料、建筑构配

4、件和设备的进场试验报告C.有勘察、设计、施工、工程监理等单位共同签署的质量合格文件D.有施工单位签署的工程保修书正确答案：c参考解析：竣工验收的条件：（1）完成建设工程设计和合同约定的各项内容； （2）有完整的技术档案和施工管理资料；（3）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（4）有勘察、设计、施工、监理等单位分 别签署的质量合格文件；（5）有施工单位签署的工程保修书。单选题37.建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起（）内进行竣工验 收备案。A. 7日B. 10 日C. 15 日D. 20 日正确答案：C参考解析：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，向工

5、程所在 地的县级以上建设主管部门备案。单选题38.国有土地使用权出让期限应当符合法定年限，工业用地出让的最高 年限为（）年。A. 30B. 50C. 70D. 40正确答案：B参考解析：工业用地出让的最高年限为50年。单选题39.不动产评估中，采用间接比较法进行区域因素修正时，评估对象比 较标准不动产的区域因素优3%,可比实例较标准不动产因素劣5%,则对比实例 价格进行区域因素修正时，选用的计算参数正确的是（）。A.区域因素修正参数为0. 97B.区域因素修正参数为0. 95C.标准化修正参数为1. 03D.标准化修正参数为1.05正确答案：D参考解析：区域因素修正后的可比实例价格=标准化修正

6、系数X区域因素修正 系数X可比实例价格=标准不动产区域因素分值/可比实例区域因素分值X待估对象区域因素分值/标准不动产区域因素分值X可比实例价格，因此标准化修正 系数=标准不动产区域因素分值/可比实例区域因素分值=100/95 = 1. 05,区域 因素修正系数=待估对象区域因素分值/标准不动产区域因素分值=103/100 = 1.03o注：现行教材将“区域因素修正”改为“区位因素修正”，计算原理未变。 单选题40.下列建筑物中，通常不适用收益法评估的是（）。A.百货商场B.星级酒店C.综合写字楼D.政府办公楼正确答案：D参考解析：收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写 字

7、楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估 大多不适用。单选题41.房地合一评估采用收益法时，下列关于确定收益期限的说法中正确 的是（）。A.以建筑物的剩余经济寿命为准B.以土地使用权的剩余年限为准C.孰长为准D.孰短为准正确答案：D参考解析：土地与建筑物合成体作为评估对象，如果建筑物的经济寿命长于土 地使用权年限，若土地使用权年限到期地上物随同无偿收回，则根据土地使用 权年限确定未来可获收益的期限；若土地使用权年限到期地上物残余价值给予 合理补偿，则在根据土地使用权年限确定未来可获收益期限的基础上，考虑将 土地年限到期时地上物残余价值折现到评估基准日的价值。如果建筑物

8、的经济 寿命短于土地使用权年限，可先根据建筑物的经济寿命，扣减不动产开发建设 及装修等期限，确定未来可获收益的期限；然后加上土地使用权年限超出建筑 物经济寿命的土地剩余使用年限价值的折现值。总的思路是以孰短为准。单选题42.下列关于基准地价特点的说法中，正确的是（）。A.基准地价通常由资产评估机构测算并发布B.基准地价是区域性价格C.基准地价是实际交易价格D.基准地价等同于宗地价格正确答案：B参考解析：基准地价是区域性价格，选项B的说法是正确的；基准地价是平均 价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均价格，不能把基准地 价等同于宗地地价，选项D的说法不正确；基准地价不是交易价格，基准

9、地价 是由政府组织评估测算、论证并公布的价格，是评估出的特定时点的价格，具 有一定的现实性，选项A和选项C的说法不正确。单选题43.使用基准地价系数修正法评估某土地用地，该宗地的剩余土地使用 年限为35年，当地工业用地基准地价对应的使用年限为50年，假设土地资本 化率为6%,据此计算的土地使用年期修正系数为()。A. 2. 3966B. 0.9198C. 0.4173D. 1.0872正确答案：B参考解析：年期修正系数=口一系(1 + 6%) 35/1-1/ (1 + 6%) 50 =0. 9198单选题44.评估人员拟采用市场提取法求取不动产的资本化率，收集到市场上 近期交易的类似不动产资料

10、如下表，则采用算数平均法求取的该类不动产资本 化率为()。不动产A不动产B不动产C年出租净收益(元124012501300销售价格(元/Y)115001245014400A. 9. 88%B. 9. 95%C. 10. 12%D. 10. 1%正确答案：B参考解析:不动产A的资本化率= 1240/1率00X100%=10. 78%；不动产 B 的资本化率=1250/12450X 100%= 10. 04%；不动产C的资本化率= 1300/14400X 100%=9. 03%,该类不动产资本化率=(10. 78%+10. 04%+9. 03%) /3=9. 95%单选题45.应用收益法评估不动产

11、价值，在确定折现率和资本化率的方法中, 运用时简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主 观性较强，不容易掌握的方法是()。A.市场提取法B.安全利率加风险调整值法C.各种投资收益率排序插入法D.类比系数调整法正确答案：B参考解析：安全利率加风险调整值法，通常选择银行中长期利率作为安全利 率，然后根据影响被估不动产的社会经济环境状况，估计投资风险程度，确定 一个调整值，把它与安全利率相加或在安全利率基础上加风险调整值，这种方法简便易行，对市场要求不高，应用比较广泛，但是风险调整值的确定主观性 较强，不容易掌握。所以本题的答案为选项B。掌握“收益法一一不动产评估” 知识点。单

12、选题46.下列关于国有土地使用权的说法中，不正确的是（）。A.国有土地可以依法确定给单位或个人使用，用地单位或个人依法取得国有土 地所有权B.国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、租赁、作价出资或入股 等C.国有土地使用权的出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式D.划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押正确答案：A参考解析：国有土地可以依法确定给单位或个人使用，用地单位或个人依法取 得国有土地使用权，所以选项A的说法不正确。国有土地有偿使用的方式包括 国有土地使用权出让、租赁、作价出资或者入股等，选项B的说法正确。国有 土地使用权的出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式，选项C的说

13、法正 确。划拨土地使用权一般不得转让、出租、抵押，选项D的说法正确。掌握 “国有土地使用权”知识点。单选题47.在不动产价格的影响因素中，变现因素属于（）。A.交易因素B.实物因素C.权益因素D.外部因素正确答案：A参考解析：不动产价格的影响因素可以分为不动产自身因素、不动产外部因素 以及不动产交易因素：（1）不动产自身因素包括区位因素（位置、交通、环境 景观、外部配套）、实物因素（土地实物因素、建筑物实物因素、通用性）、 权益因素（权利状况、使用管制、相邻关系）；（2）不动产外部因素包括政治 因素、政策因素、经济因素、社会因素等；（3）不动产交易因素包括不动产供 求关系、变现因素、心理因素、

14、其他因素等。掌握“不动产的基本概念、特征 及分类”知识点。单选题48.对所评估的不动产进行清查核实时，要了解不动产的账面原值、账 面净值等情况，此属于对（）进行清查核实。A.权利状态B.会计核算情况C.实物状态D.区位和交易状况正确答案：B参考解析：对所评估的不动产进行清查核实时，在会计核算情况的清查核实中，要了解待估对象的账面价值，包括了解不动产的账面原值、账面净值等情 况。掌握“现场调查”知识点。单选题49.下列各项不动产中，一般不适用收益法评估的是()。A.学校B.写字楼C.影剧院D.游乐场正确答案：A参考解析：收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写 字楼、旅馆、公寓

15、等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估 大多不适用。掌握“收益法一一不动产评估”知识点。单选题50.某商铺建筑面积为500m2,建筑物的剩余经济寿命和剩余土地使用 年限为35年；市场上类似商铺按建筑面积计的月租金为120元/rA未来租金收 入将维持该水平；运营费用率为租金收入的25%；采用报酬资本化法，报酬率为 10%o该商铺的价值约为()万元。A. 521B. 533C. 695D. 711正确答案：A参考解析：年净收益= 500X 120X 12X (1-25%) =54 (万元)(题目给出的是月租金，一年12个月，乘以12是将月租金转换成年租金。) 收益现值p = a/rX

16、 1 1/ (1+r) n =54/0. 1X 1-1/ (1 + 0. 1) 35=520. 78(万元)注：1/ (1+r) n = (P/A, r, n),是年金现值系数计算公式的变 形。单选题51.某市区有一工业库房，现根据城市规划和市场需求，拟改为百货商 店。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用()进行评估。A.市场法B.成本法C.剩余法D.基准地价系数修正法正确答案：c参考解析：剩余法适用于待拆迁改造的再开发地产的评估，该工业厂房需要更 新改造，项目没有正式实施，且更新改造后的不动产具有收益性，最适合采用 剩余法。掌握“剩余法一一不动产评估”知识点。单选题52.在确定建安综合造价

17、时，如果待评估房屋建筑物规模大、类型杂、 项数多，可以将其进行分类。对于大型、价值高、重要的房屋建筑物宜采用OoA.重编预算法B.决算调整法C.类比系数调整法D.单方造价指标法正确答案：B参考解析：在确定建安综合造价时，对于大型、价值高、重要的房屋建筑物， 采用决算调整法确定其建安综合造价，即以待估房屋建筑物决算中的工程量为 基础，按现行工程预算价格、费率，将其调整为按现行市场价格计算的建安综 合造价。掌握“成本法一一不动产评估”知识点。单选题53.有一宗地，占地面积为500平方米，地上建有一幢三层的楼房，建 筑密度为0.7,容积率为2.0,楼面地价为1500元/平方米，则土地单价为()元 /

18、平方米。A. 1000B.3000C. 2100D. 2800正确答案：B参考解析：土地单价二楼面地价义容积率=1500X2=3000 (元/平方米)。掌握 “不动产价格的影响因素”知识点。单选题54.下列选项中，属于建筑物实物因素的是()。A. 土地面积B.建筑规模C.环境景观D.独立使用正确答案：B参考解析：选项A属于土地实物因素；选项C属于区位因素；选项D属于通用 性因素。掌握“不动产价格的影响因素”知识点。单选题55.甲公司有一宗土地需评估，评估基准日为2019年12月31日，评 估基准日的价格指数是104。选取土地A作为可比交易实例，已知A购买时的价 格为350万元，交易情况指数10

19、3,区位因素指数为98,则甲公司土地正常交 易情况下的评估价值为()万元。A. 333. 40B. 346. 33C. 360. 61D. 382. 57正确答案：C参考解析：甲公司土地的评估价值=可比交易实例价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区位因素修正 系数=可比交易实例价格X （正常交易情况指数/可比实例交易情况指数）X （评估 基准日价格指数/可比实例交易时价格指数）X （待估对象区位因素指数/可比 实例区位因素指数）=可比交易实例价格X （100/可比实例交易情况指数）X （评估基准日价格指 数/100） X （100/可比实例区位因素指数）= 350X （100/103）

20、X （104/100） X （100/98）= 360. 61 （万元）单选题56.在市场法中，对不动产区位因素使用间接比较法调整，其中可比实 例的不动产区位状况优于标准不动产区位状况，得102分；评估对象的不动产 区位状况劣于标准不动产区位状况，得97分，则不动产区位状况整体的修正系 数值为（）。A. 0. 95B. 0. 99C. 1.01D. 1.05正确答案：A参考解析：间接比较法下，不动产区位状况整体的修正系数=标准化修正系数X区位因素修正系数=（标准不动产区位因素分值/可比交易实例区位因素分值）X （待估对象区位 因素分值/标准不动产区位因素分值）= 100/102X97/100

21、= 0. 95o单选题57.在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比 交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，下列不属于建立比较基础 的是（）。A.统一资产范围B.统一付款方式C.统一交易日期D.统一税费负担正确答案：c参考解析：在使用市场法进行不动产评估时，选取可比交易实例后，应对可比 交易实例的成交价格进行处理，建立价格可比基础，统一表达方式和内涵。 即：统一资产范围、统一付款方式、统一税费负担和统一计价单位。掌握“市 场法一一不动产评估”知识点。单选题58.某一待评估宗地将被用做修建学校，可使用年期为40年，该用途 土地法定最高出让年期为50年，土地资本化率为8%

22、,用基准地价系数修正法进 行评估，则宗地使用年期修正系数为（）。A. 0. 9988B. 0. 9748C. 0. 9545D. 0. 9795正确答案：B参考解析：基准地价系数修正法下，宗地使用年期修正系数=1 1/ (1+r)1/ (1+r)-n= 1 1/ (1 +土地资本化率)入被估宗地可使用年期/1 1/ (1+土地资本化 率)“该用途土地法定最高出让年期= 1 1/ (1 + 8%) 40/1-1/ (1+8%)”50=0. 9540/0. 9787 = 0. 9748单选题59.对生产建设活动和自然灾害损毁的土地采取整治措施，使其达到可 供利用状态的活动是()。A. 土地开垦B.

23、 土地复垦C.耕地占用D.退耕还林正确答案：B参考解析：土地复垦是指对生产建设活动和自然灾害损毁的土地采取整治措 施，使其达到可供利用状态的活动。掌握“国有土地使用权”知识点。单选题60.房地产建设中，出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发 的，可以征收相当于土地使用权出让金()以下的土地闲置费。A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%正确答案：B参考解析：出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的，可以征收相当 于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。掌握“房地产法概述与房地产建 设”知识点。单选题61.不动产具有保值功能，表明()。A.出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能

24、力会下降B.出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会不变C.不出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会下降D.不出现通货膨胀，不动产所占用货币的购买能力会不变正确答案：B参考解析：保值是指不动产能抵御通货膨胀，意味着所投入资金的增值速度能 抵消货币的贬值速度，具体地说，就是能保证投资一段时间后所抽回的资金， 完全能够购买到当初的投资额可以购买到的同等商品或服务。掌握“不动产的 基本概念、特征及分类”知识点。单选题62.下列引起不动产价格上涨的因素中，不属于外部经济因素的是0A.装饰装修改造B.改变城市格局C.调整城市发展方向D.修建广场、公园、公共绿地正确答案：A参考解析:外部经济，如政府

25、进行道路、地铁等交通建设，修建广场、公园、 公共绿地，调整城市发展方向，改变城市格局等。掌握“不动产的基本概念、 恃征乃分半，知识占单选题63.下列产中，属于综合不动产的是()。A.码头B.赛马场C.工业厂房D.商住不动产正确答案：D参考解析：综合不动产是指同一宗不动产包含两种或两种以上不同用途的不动 产，如商住不动产、居住办公不动产等。选项AB属于特殊不动产，选项C属于 工业不动产。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。单选题64.影响不动产变现的因素主要有不动产的通用性、独立使用性、价值 量、可分割性、开发程度、区位市场状况等。下列选项中，变现性最佳的是 OoA.专用的特殊性厂房B.

26、 28层的整体商务办公楼C.开发程度较低的在建工程D.某办公楼一层MOn?独立底商正确答案：D参考解析：选项A由于专业性强，变现困难；选项B由于价值量大，且未明确 分割情况，变现困难；选项C由于开发程度低，变现困难。掌握“不动产的基 本概念、特征及分类”知识点。单选题65.某经济主体行为使他人或社会受损，而该经济主体却没有为此承担 成本。此属于不动产经济特性中的()。A.价值量大B.用途多样性C.涉及广泛性D.难以变现性正确答案：c参考解析：涉及广泛性又称相互影响性，某经济主体行为使他人或社会受损， 而该经济主体却没有为此承担成本属于涉及广泛性中的负外部性。掌握“不动 产的基本概念、特征及分类

27、”知识点。单选题66.构筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活 动，下列选项中，不属于构筑物的是()。A.烟囱B.水井C.道路D.公寓正确答案：d参考解析：.义的建筑物是指人工建造的所有建造物，包括房屋和构筑物。构 筑物是指房屋以外的建造物，人们一般不在其中进行生产生活活动，如烟囱、 水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。选项D属于房屋。掌握“不动产的基本概 念、特征及分类”知识点。多选题1.下列各项中，属于不动产经济特性的有()。A.价值量大B.用途多样性C.数量有限性D.保值增值性E.资产组合性正确答案：ABDE参考解析：不动产的经济特性包括：价值量大、用途多样性、涉及广泛性、

28、难 以变现性、保值增值性、资产组合性。不动产的自然特性有：不可移动性、耐 久性和数量有限性。掌握“不动产的基本概念、特征及分类”知识点。多选题2.下列各项中，可以不申请办理施工许可证的有()。A.工程投资额在30万元以下的建筑工程B.工程投资额在300万元以下的建筑工程C.建筑面积在500平方米以下的建筑工程D.建筑面积在300平方米以下的建筑工程E.工程投资额在30万元以下并且建筑面积在300平方米以下的建筑工程正确答案：ADE参考解析：工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工 程，可以不申请办理施工许可证。掌握“房地产法概述与房地产建设”知识 点。多选题3.从基准地价

29、的特点来看，一般而言，基准地价是城市建成区的0。A.单位地价B.平均价格参考解析：修正到2016年10月的价格=可比交易实例价格X (评估基准日价格指数/可比交易实例交易时价格指数) =18500X (110. 1/100, 7) =20226.91 (元/平方米)。单选题7.下列选项中，不属于影响不动产价格的自身因素的是()。A.区位因素B.实物因素C.权益因素D.社会因素正确答案：D参考解析：不动产自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。社会因素属于不动产外部因素，选项D是答案。单选题8.在影响不动产价格的区位因素中，对价格影响最大的是()。A.位置的优劣B.城市规划限制C.交通通达程度

30、D.公共配套设施状况正确答案：A参考解析：决定不动产价值高低的关键在于其位置的优劣。掌握“不动产价格 的影响因素”知识点。单选题9.对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价 值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员评估房屋建筑物的建安综 合造价时，宜采用的方法是()。A.重编预算法B.单方造价指标法C.决算调整法D.类比系数调整法正确答案：B参考解析:对于某些建成年份较早的建筑物，其账面历史成本已不具备参考价 值，且工程图纸、工程决算资料也不齐全，评估人员经综合分析后可采用单方 造价指标，并结合以往类似工程经验，求取此类房屋建筑物的建安工程综合造 价。单选题10.使用成

31、本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为()。A. 土地使用权价值=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润+ 土地 增值收益B. 土地使用权价值=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息C. 土地使用权价值=土地取得费用+ 土地开发费用+税费+利息+利润D. 土地使用权价值=土地取得费用+ 土地开发费用+税费正确答案：AC.交易价格D.区域性价格E.宗地价格正确答案：ABD参考解析：基准地价一般具有下列特点：(1)基准地价是区域性价格。选项D是答案。(2)基准地价是平均价格，反映的是不同等级、不同区域的土地使用权的平均 价格，不能把基准地价等同于宗地地价。选项B是答案，选项E不是

32、答案。(3)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。(4)基准地价一般是单位土地面积的地价，也有个别城市如北京市采用楼面地 价，选项A是答案。(5)基准地价不是交易价格，基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的 价格，是评估出的特定时点的价格，具有一定的现时性，选项C不是答案。多选题4.下列各项不动产中，市场法往往难以适用的有()。A.寺庙B.图书馆C.古建筑D.学校用地E.写字楼正确答案：ABCD参考解析：下列情况下，市场法往往难以适用：(1)不发生交易或发生较少交 易地区的不动产；(2)特殊类型的不动产，如风景名胜区土地、古建筑；(3)很难成为交易对象的不动产，如教堂、寺庙等；(4)很少发生

33、交易的不 动产，如图书馆、体育馆、学校用地等。多选题5.国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用包括0。A.拆迁费B.安置补助费C. 土地补偿费D.青苗补偿费E.地上附着物补偿费正确答案：BCDE参考解析：国家征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用估算：土地管 理法规定，征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农 村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会 保障费用，选项BCDE是答案。为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆 迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在经济上的补偿，选项A不是答案。掌 握“成本法一一不动产评估”知识点。多选题6.房屋建

34、筑物建安综合造价的确定，可以采用的方法包括0。参考解析：使用成本逼近法评估土地使用权价值，其对应的基本公式为：土地 使用权价值=土地取得费用+土地开发费用+税费+利息+利润+土地增值收 益，选项A是答案。掌握“成本法一一不动产评估”知识点。单选题11.对某建筑物的成新率进行计算，其尚可使用年限为10年、已使用 年限10年。评估专业人员的打分结果为结构70分，装修50分，设备60分， 评分权重系数分别为：60%, 20%, 20%o假设年限法权数为0. 4,打分法权数为 0.6,综合成新率为（）。A. 57%B. 64%C. 58. 4%D. 50%正确答案：C参考解析：年限法成新率=尚可使用年

35、限/ （尚可使用年限+已使用年限）= 10/ （10+10） =50%打分法成新率=（结构打分义评分权重系数十装修打分X评分权重系数十设备 打分X评分权重系数）+100=（70 X 60%+50 X 20%+60 X 20%） +100= 64%综合成新率=年限法成新率X权数十打分法成新率X权数= 50%X0. 4 + 64%X0. 6= 58.4%单选题12.下列土地使用权取得方式中，一般没有使用期限的限制的是（）。A.出让B.租赁C.划拨D.出租正确答案：c参考解析：盛法律、行政法规另有规定外，以划拨方式取得土地使用权的，没 有使用期限的限制。掌握“国有土地使用权”知识点。单选题13.待拆

36、迁改造的再开发地产的评估，一般应用（）进行评估。A.成本法B.市场法C.剩余法D.基准地价系数修正法正确答案：c参考解析：剩余法的适用范围：（1）待开发不动产的评估（假设开发）；（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估；（3）将生地开发成熟地的土地 评估；（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。掌握“剩余法一一不动产评估”知识点。单选题14.运用收益法评估不动产时，用来求取不动产净收益的不动产总费用 通常包括()。A.管理费+折旧费+保险费B.管理费+折旧费+保险费+房产税C.管理费+维修费+折旧费+保险费+房产税D.管理费+维修费+保险费+房产税正确答案：D参考解析：运用收益法评估不动产时，用来

37、求取不动产净收益的不动产总费用 不包含折旧费，通常包括管理费、维修费、保险费、房产税等。掌握“收益法 不动产评估”知识点。单选题15.待估不动产的年客观总收入为300万元，年客观总费用250万元， 预计未来客观总收入和客观总费用将维持该水平，剩余使用年限为40年，采用 报酬资本化法，报酬率为6肌 则其评估价值最接近于()万元。A. 700B. 752C. 800D. 833正确答案：B参考解析：年客观净收益=年客观总收入一年客观总费用= 300 250 = 50 (万 元)。待估不动产的评估价值= 50/6%Xl 1/ (1 + 6%) 4。 =752. 31 (万元)。注：l/rXl 1/

38、(1+r) n= (P/A, r, n),是年金现值系数计算公式的变 形。单选题16.对于下列不动产的评估，可以采用收益法的是()。A.学校B.公园C.写字楼D.寺院正确答案：c参考解析:收益法适用于经营性且有稳定收益的不动产价值评估，如商场、写 字楼、旅馆、公寓等，对于政府机关、学校、公园等非经营性不动产价值评估 大多不适用。掌握“收益法一一不动产评估”知识点。单选题17.对待估不动产进行清查核实，是不动产评估工作的重要组成部分。 下列选项中，属于清查核实不动产实物状态的是()。A.不动产权证类型B.不动产权属证明的查验C.纳税情况D.建筑规模正确答案：D参考解析：选项AB,属于不动产的权利

39、状态；选项C,属于会计核算情况，选 项D属于实物状态。掌握“现场调查”知识点。单选题18.下列关于不动产清查核实的说法中，错误的是（）。A.必须进行逐项调查B.评估专业人员在现场勘察时很少使用专业的不动产鉴定C.可以利用专家和专业报告D.可以要求相关当事人提供保证书或承诺函正确答案：A参考解析：对不动产进行清查核实时，可以采用的方法有逐项调查或抽样调 查。对于数量较大的不动产，当资产评估专业人员认为通过对样本的调查，可 以推断整体不动产的状态时，可以采用抽样方法进行现场调查。掌握“现场调 查”知识点。单选题19.某建筑项目规划用地范围内总建设用地面积为20000平方米，总建 筑面积为50000

40、平方米，首层建筑面积为10000平方米，该建筑项目的容积率 为（）。A. 2. 00B. 0. 40C. 0. 50D. 2. 50正确答案：D参考解析：容积率是项目规划用地范围内总建筑面积与总建设用地面积之比。该建筑项目的容积率= 50000/20000 = 2. 5。单选题20.下列关于建设用地建筑密度计算公式中正确的是（）。A.建筑密度=总建筑面积/总建筑基底面积B.建筑密度=总建筑基底面积/总建筑面积C.建筑密度=总建筑基底面积/规划建设用地面积D.建筑密度=总建筑面积/规划建设用地面积正确答案：c参考解析：建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积 之和与规划建设用地

41、面积之比。单选题21.某住宅套内建筑面积为65 m二套内使用面积为55面，公摊面积为 20 m2,已知该住宅按套内建筑面积标准的价格为12000元/nV,则按商品房销售 面积计算的价格为（）。A. 9176 元/口B. 10400 元/疔C. 10154 元/疔D. 10588 元/nf正确答案：A参考解析：商品房销售面积=套内建筑面积+公摊面积= 65+20 = 85 4,按商 品房销售面积计算的价格= 65X 12000 + 85 = 9176. 47元/m、应该选择A。【思路点拨】已知该住宅按套内建筑面积标准的价格为12000元/疔，套内建筑 面积为65 nl,，那么它的总价格就是：12

42、000X65 = 780000 （元）总价格/商品房的销售面积=按销售面积计算的单价。即，按商品房销售面积计算的价格= 65X12000 + 85 = 9176. 47元/nV单选题22.某规划居住小区，总建设用地面积为12000平方米，总建筑面积为 36000平方米，所有建筑的基底面积为1200平方米，据此计算的建筑密度为（）OA. 10B. 10%C. 3D. 33%正确答案：B参考解析：建筑密度：也叫建筑覆盖率，指项目用地范围内所有建筑基底面积 之和与规划建设用地面积之比。即，建筑密度=建筑基底面积之和/规划建设用 地面积=1200/12000 = 10%单选题23.以下关于不动产分类的

43、说法中，正确的是（）。A.将不动产分为土地、房屋、构筑物等具体类别，其划分标准是不动产的用途B.停车场及飞机场均属于商业不动产的范畴C.普通住宅、联排式住宅等均属于居住不动产D.灌溉设施属于工业不动产的范畴正确答案：C参考解析：根据不动产的物质形态，可以将不动产分为土地、房屋、构筑物等 具体类别，选项A错误；停车场属于商业不动产范畴，飞机场属于特殊不动产 范畴，选项B错误；灌溉设施属于农业不动产范畴，选项D错误。单选题24.以下关于不动产价格种类的说法中，正确的是（）。A.根据价格形成的方式不同，不动产价格可以分为评估价格和成交价格B.按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价

44、格两大类C.根据单位建筑面积确定的单价，称为“土地单价”D.按照交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为名义价格和实际价格 正确答案：A参考解析：按照物质实体形态，不动产价格可以分为土地价格、房屋建筑物价 格及房地合一价格，选项B错误；根据土地面积确定的单价，称为“土地单 价”，根据单位建筑面积确定的单价，称为“楼面地价”，选项C错误；按照 交易标的存在的形态不同，不动产价格可以分为现房价格和期房价格。单选题25.与一般商品相比，不动产价格具有其独特性，以下关于不动产价格 特征的说法中，正确的是()。A.不动产的地价本质上是“劳动价值”的货币表现B.不动产中的土地不具有折旧的现象C.不动产价

45、格形成的时间通常较长，但对于完全市场，价格容易确定D.对于某种特定用途的土地而言，由于土地的稀缺性，其供给不具有弹性正确答案：B参考解析：不动产中的地价本质上不是“劳动价值”的货币表现，而是地租的 资本化或资源稀缺性的体现，选项A错误；不动产市场是个不完全的市场，其 价格一般需要经过长期考虑后才形成，因此不动产价格形成的时间通常较长而 且较为艰难，选项C错误；对于某种特定用途的土地而言，土地的供给是有弹 性的，因为土地往往可以在不同的用途之间进行选择，选项D错误。单选题26.根据2015年国务院发布的关于调整和完善固定资产投资项目资 本金制度的通知，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为

46、()OA. 15%B. 20%C. 25%D. 40%正确答案：B参考解析：根据2015年国务院发布的关于调整和完善固定资产投资项目资本 金制度的通知，保障性住房和普通商品住房项目最低资本金比例为20%,其他 房地产开发项目由30%调整为25%O单选题27.在城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设 单位在办理用地批准手续前，必须先取得该工程的()。A.施工许可证B.建设工程规划许可证C.质量安全报建手续D.建设用地规划许可证正确答案：D参考解析:餐城市规划区内以划拨方式提供国有土地使用权的建设工程，建设 单位在办理用地批准手续前，必须先取得该工程的建设用地规划许可证。在取 得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用 地。