资产评估师-资产评估实务(一)-基础练习题-第4章不动产评估.docx
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1、资产评估师-资产评估实务(一)-基础练习题-第4章不动产评估单选题H.构筑物是指房屋以外的建造物,人们一般不在其中进行生产生活活 动,下列选项中,不属于构筑物的是()。A.烟囱B.水井(江南博哥)C.道路D.公寓正确答案:D参考解析:义的建筑物是指人工建造的所有建造物,包括房屋和构筑物。构 筑物是指房屋以外的建造物,人们一般不在其中进行生产生活活动,如烟囱、 水井、道路、桥梁、隧道、水坝等。选项D属于房屋。单选题2.下列选项中,不属于“五通一平”中“五通”的是()。A.通信B.通道路C.通电力D.通燃气正确答案:D参考解析:五通一平:通路、通电、通信、供水、排水及场地平整。单选题5.房地产建设
2、中,土地使用权出让合同约定的动工开发期限满1年未 动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金0以下的土地闲置费。A. 10%B. 20%C. 30%D. 40%正确答案:B参考解析:出让合同约定的动工开发期限满1年未动工开发的,可以征收相当 于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。单选题6.房地产开发项目建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得 低于()。A. 5%B. 10%C. 15%D. 20%正确答案:D参考解析:房地产开发项目建立资本金制度,资本金占项目总投资的比例不得 低于20%o单选题7.房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受 人支付房价款的行为是0。证
3、正确答案:DE参考解析:房地产开发企业应对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责 任,A选项中,应承担责任的是房地产开发集团,不是甲建设单位,所以选项A 不正确。根据房地产开发项目资本金制度,保障性住房和普通商品住房项目资 本金占项目总投资的比例不得低于20%,其他房地产开发项目资本金占项目总投 资的比例不得低于25%, B项为普通商品住房,所以其资本金占项目总投资的比 例不得低于20%,选项B说法不正确。工程投资额在30万元以下或者建筑面积 在300平方米以下的建筑工程,可以不申请办理施工许可证,所以选项C说法 不正确,选项D的说法正确。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建 筑工程,不
4、再领取施工许可证,选项E的说法正确。多选题4.下列各项中,属于商品房现售应当符合的条件的有0。A.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照B.现售商品房有潜在购买者C.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件D.已通过竣工验收E.物业管理方案已经落实正确答案:ACDE参考解析:商品房现售应当符合以下条件:现售商品房的房地产开发企业应 当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。取得土地使用权证书 或者使用土地的批准文件。持有建设工程规划许可证和施工许可证。已通 过竣工验收。拆迁安置已经落实。供水、供电、供热、燃气、通信等配套 基础设施具备交付使用条件,其他配套基础设施和公共设施具
5、备交付使用条件 或者已确定施工进度和交付日期。物业管理方案已经落实。多选题5.下列各项土地情况中,属于国家所有的有()。A.城市市区的土地B.县级以上公路线路用地C.农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地D. 土地改革时分给农民并颁发了土地所有权证的土地E.乡(镇)或村在集体所有的土地上修建并管理的道路正确答案:ABC参考解析:根据土地管理法以及原国家土地管理局1995年发布的确定土 地所有权和使用权的若干规定,选项ABC为答案。选项DE属于集体所有。 多选题6.对不动产的清查核实,通常可以采用的手段包括0。A.目测B.询问C.全部使用专业的不动产鉴定D.查阅档案E
6、.专业机构鉴定意见正确答案:ABDE参考解析:通常可以采用目测、询问、查阅档案、专业机构鉴定意见等方式, 对不动产进行清查核实,选项ABDE是答案。评估实践中,一般通过目测了解不 动产的外观、使用状态。通常在现场勘察时评估人员很少使用专业的不动产鉴 定,特别是对基础和结构等,选项C不是答案。多选题7.一般情况下,不动产清查核实的内容有()。A.实物状态B.权利状态C.市场利率D.区位和交易状况E.会计核算情况正确答案:ABDE参考解析:一般情况下,不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位 和交易状况、会计核算情况等四个方面。多选题8.运用收益法对不动产进行评估,需满足的前提条件有()。A
7、.被评估不动产的市场参照物及其相比较的指标、技术参数等资料是可以搜集 的B.收益期内,不动产权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测,并 可用货币来衡量C.被评估不动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的D.被评估不动产预期获利年限可以预测E.被评估不动产的未来收益可以预测但无法用货币衡量正确答案:BCD参考解析:运用收益法对不动产进行评估,需满足其使用的前提条件:(1)不 动产的未来收益必须是可以预测并可用货币来衡量的。(2)收益期内,不动产 权益拥有者获得未来预期收益所承担的风险可以预测,并可用货币来衡量。(3)不动产预期获利年限可以预测。选项BCD是答案,选项E不是答案。选项
8、 A为采用市场法评估不动产的前提条件之一,选项A不是答案。多选题9.使用成本逼近法评估地价时,属于土地取得费用的有()。A. 土地补偿费B.青苗补偿费C.拆迁补偿费D. 土地平整费E.各类开发费用正确答案:ABC参考解析:使用成本逼近法评估地价时,土地取得费用分为两种情况:国家 征收集体土地而支付给集体土地所有者的费用估算:土地管理法规定,征 收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其 他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用;为 取得已利用城市土地而向原土地使用者支付拆迁补偿费用。选项ABC是答案。 土地平整费和各类开发费用,属于土地开发费用,
9、选项DE不是答案。多选题10.从基准地价的特点来看,一般而言,基准地价是城市建成区的()。A.单位地价B.平均价格C.交易价格D.区域性价格E.宗地价格正确答案:ABD参考解析:基准地价一般具有下列特点:(1)基准地价是区域性价格。选项D 是答案。(2)基准地价是平均价格,反映的是不同等级、不同区域的土地使用 权的平均价格,不能把基准地价等同于宗地地价。选项B是答案,选项E不是 答案。(3)基准地价一般都要覆盖整个城市建成区。(4)基准地价一般是单 位土地面积的地价,也有个别城市如北京市采用楼面地价,选项A是答案。(5)基准地价不是交易价格,基准地价是由政府组织评估测算、论证并公布的 价格,是
10、评估出的特定时点的价格,具有一定的现时性,选项C不是答案。多选题11.各地区基准地价成果形式不完全相同,但表述的基本内容差别不 大,一般包括()。A.设定土地容积率B.设定土地使用税C.设定土地开发程度D.设定土地使用权年限E.设定征地补偿费正确答案:ACD参考解析:各地区基准地价成果形式不完全相同,但表述的基本内容差别不大,一般有以下内容:(1)基准地价表(采用级别基准地价或区片基准地价予 以表示);(2)基准地价的估价期日;(3)设定土地开发程度(不同土地级 别、不同用途可能设定的不同);(4)设定土地容积率(不同用途可能设定的 不同);(5)设定土地使用权年限。多选题12.运用收益法评估
11、建(构)筑物价值时,下列关于确定收益、费用和 净收益的说法中,正确的有()。A.总收益通常以客观收益为基础计算B.有租约限制的,租约期内的租金宜采用租约所确定的租金C.净收益由总收益扣减总费用求得D.总费用通常包括折旧费、管理费、维修费、保险费、税金等E.非正常支出应从总费用中剔除,选择正常支出作为费用正确答案:ABCE参考解析:求取不动产净收益时的不动产总费用不包含折旧费,通常包括管理 费、维修费、保险费、房产税等。选项D的说法不正确。(注意:本题所涉及 内容,现行教材已经改写,内容已经不完全符合现行教材表述,本题了解即 可,不必研究。)多选题13.下列选项中,可以体现土地供给的稀缺性的有(
12、)。A.大城市中心的商业用地B.甘肃张掖丹霞地貌地质公园C. 一宗建筑物的寿命为200年D. 一宗建筑物既可以用于商业还可以用于办公或居住等多个用途E.某市的长安公园为居民提供了饭后散步的场地正确答案:AB参考解析:所谓土地供给的稀缺性,主要是指在某一地区,某种用途的土地供 不应求,形成了稀缺的经济资源,造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中 心区的商业用地,具有特殊景观的旅游土地,都存在着供应的稀缺问题。多选题14.运用基准地价系数修正法评估宗地地价时,在对基准地价修正的过 程中,需要利用的主要修正系数包括()。A.容积率修正系数B.宽度修正系数C.深度修正系数D.年期修正系数E.期日修正系
13、数正确答案:ADE参考解析:基准地价系数修正法下,根据公式:待估宗地评估价值=待估宗地 所处级别(地段)的基准地价X年期修正系数X期日修正系数X容积率修正系 数义其他因素修正系数,计算并确定宗地价格。多选题15.影响不动产价格的自身因素包括区位因素、实物因素和权益因素。 其中权益因素包括()。A. 土地使用权取得方式B. 土地管制C.不动产相邻关系D.不动产通用性E.环境景观正确答案:ABC参考解析:选项D不动产通用性属于实物因素,选项E环境景观属于区位因 素。多选题16.运用重置成本法评估房屋建筑物时,确定重置成本需要计算的项目 有()。A.建安综合造价B.前期费用及其他费用C. 土地增值D
14、.利息E.合理利润正确答案:ABDE参考解析:运用重置成本法评估房屋建筑物时,重置成本=建安综合造价+前 期费用及其他费用+利息+合理利润,选项ABDE是答案。土地增值属于使用成 本逼近法评估地价时需要计算的项目,选项C不是答案。多选题17.房地产禁止转让的情形包括()。A.以房地产抵债B.以出让方式取得土地使用权但不符合转让条件的C.依法收回土地使用权的D.共有房地产,未经其他共有人书面同意的E.权属有争议的正确答案:BCDE参考解析:下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权但不符合转让 条件的。司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他形式限制房地 产权利的。依法收回土地使用权的。
15、共有房地产,未经其他共有人书面同 意的。权属有争议的。未依法登记领取权属证书的。法律、行政法规规 定禁止转让的其他情形。多选题18.国有土地使用权出让方式包括()。赁议标卖牌租协招拍挂A.氏 CD.E.正确答案:BCDE参考解析:国有土地使用权出让可以采取协议、招标、拍卖、挂牌等方式。多选题19.一般情况下,不动产清查核实的内容有()。A.实物状态B.权利状态C.市场利率D.区位和交易状况E.会计核算情况正确答案:ABDE参考解析:一般情况下,不动产清查核实的内容有实物状态、权利状态、区位 和交易状况、会计核算情况等四个方面。多选题20.在对不动产评估时,下列不属于市场法评估操作步骤的有()。
16、A.收集交易实例B.建立比较基础C.确定可比交易实例D.确定不动产净收益E.估算各种贬值正确答案:DE参考解析:运用市场法评估不动产价值,可按下列程序进行:(1)收集交易实 例;(2)确定可比交易实例;(3)建立比较基础;(4)对可比交易实例价格 进行因素修正(包括交易情况修正、交易日期修正、区位因素修正、实物因素 修正、权益状况修正);(5)求取比准价格。选项A、B、C属于市场法评估不 动产的程序,选项D属于运用收益法评估不动产的步骤,选项E属于运用成本 法评估不动产的步骤。多选题21. 一般下列不动产中,难以使用市场法评估的有()。A.古建筑B.商业写字楼C.教堂D.体育馆E.标准工业厂房
17、正确答案:ACD参考解析:市场法适用于居住、商业、工业、综合、特殊等各类不动产的评 估。而在下列情况下,市场法往往难以适用:(1)不发生交易或发生较少交易 地区的不动产;(2)特殊类型的不动产,如风景名胜区土地、古建筑;(3) 很难成为交易对象的不动产,如教堂、寺庙等;(4)很少发生交易的不动产, 加图书馆 体育馆 学栉田处笺问答题某评估加目背景如下:为评估某写字楼2011年5月1日的市场价 值,在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例。人 民币汇率中间价,2011年3月1日为1美元对人民币6. 5706元,2011年5月1 日为1美元对人民币6. 4990元;该类写字楼以
18、人民币为基准的市场价格2011 年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%, 2011年3月1日至 2011年5月1日平均每月比上月下降0.5虬 交易日期、交易情况、区位因素的 修正和调整,见下表。并采用简单算术平均求取最终比准价格。可比实例交易日期、交易情况、区位因素状况表可比实例1可比实例2可比实例3成交价格8000元人民币/m21300美元/m28800元人民币/常成交日期2011年1月1日2011年3月1日2011年4月1日交易状况+2%+3%-3%区位因素-8%-5%+6%请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。(最终计算结果以 人民币价格表示)。正确答案:
19、详见解析参考解析:该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下:(1)测算公式:比准价格=可比实例成交价格X交易情况修正系数X交易日期修正系数X区位 因素修正系数(2)求取比准价格%:V, = 8000Xl/ (1+2%) X (1 + 1%)|2义(1-0. 5%)-2X1/ (1-8%)= 8609. 76 (元人民币/)(3)求取比准价格V2:V2= 1300X6. 5706X 1/ (1 + 3%) X (1-0. 5%)-2X1/ (1-5%) =8642.39 (元 人民币/疗)(4)求取比准价格V3:V3 = 8800Xl/ (1-3%) X (1-0. 5%) XI/ (1 +
20、 6%) =8515.85 (元人民币 /m2)(5)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为市场法的测算结果,则该写字 楼2011年5月1日的市场价值为:评估对象市场价值(单价)=(8609. 76 + 8642. 39 + 8515. 85) /3 = 8589. 33 (元人民币/m?)。问答题2.(改)某资产评估机构对一企业工业厂房进行评估,评估基准日为 2017年6月30日,采用重置成本法。该工业厂房由企业出资委托施工企业承 建,建设周期1年,于2012年6月底建成并投入使用,建筑面积6000平方 米,经济使用年限50年,厂房使用、维修和保养正常。资产评估人员对该厂房 的结构部分,装修
21、部分和设备部分的状况进行了评判打分(满分100分),分 值分别为94、70、90,修正系数分别为80%、10%、10虬按照重编预算的方法 计算得出土建工程造价为3883万元,安装工程造价为675万元。前期费用的综 合费率为2%,期间费用费率为5%。假设利润率为3. 5%,不考虑资金成本。 要求:(1)列出建筑物重置成本的计算公式;并列出建筑安装工程造价常用的确定方 法。(2)计算委估厂房的重置成本。(3)计算委估厂房的使用寿命法成新率,观察法成新率、综合成新率(采用加 权平均法计算,使用寿命法权重取0.4,观察法权重取0.6)。(4)计算委估厂房的评估值。正确答案:详见解析参考解析:(1)建筑
22、物重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利 息+合理利润;房屋建筑物评估值=单位面积重置成本X建筑面积X成新率= 重置成本X成新率;评估实践中,一般根据现场调查情况和工程竣工图纸,工程结算资料收集齐 全情况,采用重编预算法、决算调整法、类比系数调整法、单方造价指标法等 方法中的一种或同时运用几种方法,确定待估房屋建筑物建安工程综合造价。(注:带有“改”字,意思是考题原表述已经不完全符合现行教材最新表述,已经按照现行教材调整修改。)(2) 土建工程造价= 3883 (万元);安装工程造价= 675 (万元);建安工程造价=土建工程造价+安装工程造价= 3883 + 675 = 4558 (
23、万元);前期费用=建安工程造价义费率= 4558X2%=91. 16 (万元);期间费用=建安工程造价X费率= 4558X5%=227.9 (万元);利润=(建安工程造价+前期费用+期间费用)X利润率=(4558 + 91. 16 + 227.9) X3. 5%= 170. 70 (万元);重置成本=建安综合造价+前期费用及其他费用+利息+合理利润= 4558+91. 16 + 227. 9 + 170. 70= 5047. 76 (万元)o(3)使用寿命法成新率=尚可使用年限/ (尚可使用年限+已使用年限)=45/ (45 + 5) =0. 9 = 90%;(2012年6月底建成并投入使用,
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