小区设施设备维护管理规定.docx

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1、小区设施、设备运行维护管理制度小区设施、设备运行维护管理制度提纲：水泵房管理制 度：1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内 口更多精品：总结 小区设施、设备运行维护管理制度 （一）设备维护四项规定： 1、整洁：设备零件及安全装置齐全，多种标牌完整、清晰，线路、管道应安装整洁、安全可靠。 2、润滑：准时、按质、按量加油、换油。保持油标醒目，油杯、油嘴齐全，油线清洁。油泵压力正常，油路畅 通。各轴承部位润滑良好。 3、清洁：设备无油垢，锈蚀，周围环境清洁。 4、安全：熟悉设备性能、遵守操作规程、及交接班制度。 （二）给排水设备 水泵房管理制度： 1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随

2、便入内。 2、泵房内应配置消防器材，并放置在以便、显眼日勺地放，泵房内严禁吸烟。行8小时用油量。 4、发电机每星期空载运行一次，运行时间不不小于15分钟，平时应将发电机置于自动启动状态。 5、电机一旦启动运行，值班人员应立即前去机房观测，启动送风机，检查发电机各仪表指示与否正常。 6、严格执行引起电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。 7、定期打扫发电机房保证机房货品设备日勺整洁。发现漏油、漏水现象应及时处理。 8、加强防水和消防管理意识，保证发电机房消防设施完好齐备。 柴油发电机定期保养规程 1、每星期空载试机一次，运行时间为10-15分钟，以便及时发现问题，并保证蓄电池有足够容量

3、供发电机启 动。 2、保养前断开发电机自动空气开关，把发电机控制屏上日勺选择开关置于“停止”位置，拆开蓄电池正负极电源 线，保证发电机不能启动。 3、检查蓄电池点液液位，液位偏低时应根据电解液浓度加装溶液。 4、计算发电机距上次保养日勺积累运行时间，空气滤清器每累积满50小时应清洗一次。机油滤清器、柴油滤清 器。每累积满250小时应更换一次滤芯(新机运行满50小 时即更换一次)。 检查机组有无漏油、漏水现象，清洗发电机身。 5、紧固蓄电池电源线和控制屏内电线接头。 6、检查接地线与否良好。 7、手动试机运行正常后，合上发电机自动空气开关。把选择开关置于“启动”位置，进行模拟停电试验，观测发 电

4、机自动启动状况。 8、发电机带负荷运行1小时，观测各仪表指示机组运行状况与否正常。 (四)、电梯 电梯机房管理规定 (1)每周对机房进行一次全面清洗，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。 (2)保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度计，机房温度不超过40度。 (3)保证机房照明良好，并配置应急灯，灭火器和盘车工具。 (4)毗邻水箱日勺机房应做好防水、防潮工作。 (5)机房门窗应完好并上锁，未经部门容许，严禁外人进入，并注意采用措施，防止小动物进入。口电梯安全技术规则 1、每天电梯司机或专职管理人员，在启动厅门进入轿厢前，应看清轿厢与否确实停在该层站，切不可贸

5、然进入, 防止因轿厢不在该层站而坠入井道。 2、认真听取上班工作状况简介，翻阅运行记录或留言。 3、每班启用电梯时，应将电梯向上、向下试运一次,注意观测电梯有无不正常现象。 4、有司机电梯必须由专职司机操纵，当司机需暂离轿厢时，应将轿厢电源开关关闭，并关闭厅门。 5、客梯不应作货梯使用，轿厢不容许装运易燃、易爆日勺危险品及国家规定禁运的多种物品。货梯运载危险物品 时，要严格遵守安全操作规程，并采用必要日勺安全措施。 6、应俣证电梯在额定载重范围内工作。 7、货梯装货时，要注意把货品分散、均匀堆放。 8、轿厢日勺检修速度不能用作正常运 小区设施、设备运行维护管理制度提纲：水泵房管理制度：1、未经

6、有关部门许可，非泵房工作人员不得随便入内 口更多精品：总结口行；操纵板日勺按扭不能作正常运行使用。 9、倡导文明乘梯，劝止少数乘客日勺打闹蹦跳和也许损坏轿厢设备及影响电梯运行日勺举止，不要靠在轿厢门上。 10、当轿厢停靠在厅门口时，任何人都不能停留在轿厢与门厅之间。 H、在轿厢尚未停稳时（包括自平与慢速），不可启 动轿门与层门使乘客出入。 12、每班下班前，应将电梯驶回基站，做好轿厢及门厅日勺清洁卫生工作，填写运行记录，切断轿内电源，关闭轿 门照明，关好轿门，厅门后方可拜别。 电梯日勺平常检查和维护： 1、曳引电机日勺温升与否正常，运行中有无震动和异味、通风与否良好。限速器运转有无异常响声。对

7、以上设备 外部进行打扫，保持设备本色。 2、制动器日勺动作有无异常，线圈与否过热，紧固螺丝有无松动，制动轮表面有无划痕和油垢。清除外部灰尘和 油垢。 3、减速器日勺油垢、油色、油温与否正常，有无渗油、漏油现象。运转声音与否正常，有无异常震动和冲击。做好 机体外部清洁。 4、曳引轮、导向轮及曳引绳日勺运行状况与否正常，轴承日勺润滑与否良好。曳引绳在轮槽中有无打滑、扭转、移 位现象或断丝，如发既有上述状况，应做好标识，每日进行 跟踪观测。检查曳引绳外表面清洁和润滑状况，若油垢落灰 过多，应安排时间擦洗。 5、限速器日勺工作状态与否正常，有无异常响声和卡阻现象。 6、控制柜、配电盘等电气装置日勺电器

8、元件运作与否正常、有无发热现象，并作好外部清洁。 7、轿厢内灯具和隔光板与否完好，电风扇能否正常使用，运转声音与否正常。 8、轿厢操纵板、各按纽、开关日勺动作与否敏捷可靠，信号指示与否正常。 9、轿厢门日勺开关动作与否正常，运行中有无卡阻、跳动和异常响声，安全触板与否好用。 10、轿厢内部与否清洁，装饰面有无磕碰损坏、脏污。地坎槽内脏物应清除洁净。 11、轿厢日勺起停运行与否平稳，平层与否精确，有无晃动、震动及来自井道里日勺异常响声，如有，应尽快处理。 12、层站召唤和层楼指示与否正常，厅门锁与否灵活可靠。 13、对于检查发现日勺问题，能及时处理日勺及时处理；一时不能处理又可缓步进行日勺项目，

9、应及时记录下来、及时 上报，并继续观测防止状况恶化，防止电梯带隐患运行。 消防监控系统 （一）火灾报警控制系统维保程序： 1、日检：对火灾报警主控屏作自检功能检查，主机显示功能与否正常，指示灯与否有损坏。 2、月检：完毕日检所有内容。测试主控屏重要工作电压，检查备用电源蓄电池与否正常。对集控柜打扫除尘。检查接线端子电线与否松脱，导线编号与否完整清晰，因受 环境影响导致烟感器、温感器脏污应及时清洁。 3、年检：逐一拆下烟感器、温感器，对其上日勺灰尘、锈斑进行清洁，并对线路接头进行紧固。 4、喷烟检查每个烟感器报警日勺对日勺性。 （二）烟、温感器系统日勺保养程序： 1、平常状况下，主控器自检时若发

10、出烟感报警信号。应赶到报警现场检查报警原因，若为误报警，应对该报警作 消音和复位处理。 2、每月抽取总烟感器日勺5%,用熏烟法试验敏捷度，应当所有合格，若其中不合格，则应此外抽取总数日勺10%直 至所有合格为止。 3、对因楼层跑水而危及烟感及其电路日勺地方，应及时做出尤其检查。 4、温感日勺保养参照烟感进行，试验报警敏捷度时应加温，使其报警。 （三）自动喷淋灭火系统保养程序 1、每天巡查系统日勺供水总控制阀、报警控制阀及其附属配件，进行外观检查，保证系统处在无端障状况。 2、每月检查一次警铃与否正常，报警阀与否灵活。打开试警铃阀，报警阀阀瓣应自动启动，延迟器延迟5-90 秒，水力警铃应发出报警

11、信号，假如警铃不动作，应检查整 个警铃管道，排除水垢及泥沙等污物，使水流畅通，以防报 警失灵。 3、每月应对喷头进行一次外观检查，发现不正常日勺喷头应及时更换。4、每月检查系统控制阀门处在启动状态，若损坏应 及时修理更换，保证控制阀门不会误关闭。5、每二个月应对系统进行一次综合测试，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统敏捷性。观测阀门启 动性能和密封性能。如阀门启动不畅或密封不严，应将供水 阀门关闭，打开放水阀将系统中水放掉，然后打开阀门盖检 查，视状况调换阀门密封件，排出水垢及杂物等。检查流动 水压，压力表所显示日勺压力值不应明显下降，若明显下降， 应检查闸阀与否阻塞；若压力下降明显且

12、警铃不报警，应检 查测试报警阀口勺阀瓣与否锈蚀。观测系统中水流指示器、压 力开关、报警控制器各部件的联动性能，应能及时报警。 6、当系统因试验或因失火启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常工作状态。 （四）消火栓日勺保养程序： 1、消火栓箱内部配件应齐全、完好。 2、检查栓门把手与否完好、栓开关有无卡阻，锁、玻璃有无损坏、报警系统按纽与否完好。 3、测试报警按纽日勺敏捷性和检查指示灯显示日勺对日勺性。 4、检查消防水带有无磨损，发黑、发霉现象，如有,应立即进行修补、清洁或更换。 5、将栓内阀门开闭一次，检查与否灵活，并清除阀口附近锈渣，将阀杆上油防锈。 （五）风机保养规程： 1、保养前应先断

13、开风机主电源，并挂上标识牌。 2、手摇转动风轮，观测转动状况，调整好皮带日勺松紧度，或连轴器间隙及对中度。 3、检查各接合面日勺垫片及密封填料，必要时应予更换。 4、清洁风叶、机壳外部及电机外表面。 5、给各转动部位加润滑油，调整风阀转动机构，应动作灵活可靠。 6、检查电机绕组日勺绝缘电阻，紧固电源线日勺接线端子，检查接地与否良好。 7、检查风机控制柜内各电器与否完好，紧固各接线端子。 8、检查风机转动机构与否灵活可靠，电线有无破损、电线接头紧固与否良好。 9、合上风机主电源，检查电源指示与否正常。 10、开机持续运行半小时，观测各仪表、指示灯与否正常、运行时应无异常声响。 防火卷帘门保养程序

14、： 1、外观检查门轨、门扇有无变形、卡阻现象。卷帘门电控器指示信号与否正常。箱体与否完好； 2、在接纽操作上升（或下降）日勺过程中，操作人员应亲密注意卷帘门上升（或下降）到端部位置时。能否自动 停车，若不能，应迅速手动停车，且必须待限位装置修复（或 调整）正常后 小区设施、设备运行维护管理制度提纲：水泵房 管理制度：1、未经有关部门许可，非泵房工作人员不得随 便入内口更多精品：总结口，方可重新操作。 3、对卷帘门清洁除尘。若有油漆脱落及局部变形日勺地方，要进行修复，保证清洁美观。 3、每周清洁一次水泵房内日勺设施，做到地面、墙壁、天花板、门窗、设备设施表面无积尘、油渍、锈蚀，整洁光 元0 二次

15、供水设备卫生监管规程： 1、露天水箱入孔应加盖锁好，室内水箱应加锁，钥匙统一保管。 2、水箱清洁员需持有有效日勺“健康证”操作。 3、每六个月清洗水箱一次，清洗后取水样检查色度、有无异味、沉淀、测试PH值，做好清洁记录。 4、水箱清洗工作程序： (1)所有清洁物品及人员装备均需事先消毒 (2)清洁水箱内沉淀、杂物等： (3)投药消毒： (4)放水冲洗2-3遍，以清除异味： (5)取样检查，合格后恢复正常供水。 给排水设施维护规程： 1、每年4月、10月应对水泵机组进行一次清洁、保养。每年至少进行一次控制阀门日勺开关试验。 2、泵日勺维护保养： (1)检查轴承与否灵活，如有阻滞现象，鉴定与否需要

16、更换。 （2）检查泵叶、泵壳日勺腐蚀状况，清洁泵叶、泵壳日勺内外表面。 （3）检查密封磨损状况，密封效果差日勺应更换。 （4）校对轴线、检查键日勺磨损状况。 （5）检查电机绕组日勺绝缘。 （6）清洁水泵外表。铲除脱落层油漆，重新上漆。 3、闸阀维修保养 （1）检查密封件与否需要更换。 （2）闸阀杆涂黄油润滑、防锈。 （3）止回阀弹力与否足够，如太软须更换。 （4）浮球阀连杆与否弯曲，如弯曲则应校直，连杆插销如磨损严重，也应更换。 4、明装给排水管维修保养： （1）检查支持托架与否牢固，否则应加强。 （2）检查流向标示与否鲜明醒目，检查保护漆与否完好。 （3）各连接处与否有漏水现象，并作处理。（

17、三）、供配电设备电气维修安全管理规程: 1、电气维修人员必须持证上岗。 2、在电气维修时，维修人员应穿戴好安全防护用品,配置绝缘良好日勺电工工具。 3、维修和保养电气设备时，应按规定做好保证安全日勺组织和技术措施，维修组长应在分派工作时向维修人员讲 明工作中日勺安全注意事项，并在工作中检查、监督执行状况。 4、在配电干线、变压器、低压配电箱作业时，应设专人监护，并至少二人进行。 5、一般状况下，应尽量防止带电作业，若因特殊需要必须带电作业时。应安装隔离挡板，并有专人监护。 6、在一经合闸即可送电到工作地点日勺开关和刀闸日勺操作手柄上，要挂“严禁合闸，有人作业“日勺标识牌。 7、维修或养护后日勺

18、电气设备或线路，经检查无误，拆除安全措施。全体维修人员撤离工作现场后，方可送电。 配电室管理制度： 1、未经有关部门许可，非工作人员不得入内。 2、室内照明、通讯保持良好，墙上配挂温度计。 3、值班员必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作措施和安全注意事项。4、建立配电运行记录，每班巡查，亲密注意电压表、 电流表、功率因数表日勺指示状况，严禁变压器，空气开关超 载运行。查出问题应及时处理，并做好记录。不能处理日勺问 题要及时上报。 5、配电设备日勺倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只做监护，严禁两人同步操作，以免发生错误。 6、保持配电室消防设施日勺齐备完好，保证应急灯在停电状况下能正常使用

19、。做好防水、防潮工作，堵塞漏洞， 严防蛇、鼠等小动物进入配电室。 7、供电回路操作开关标志要明显，停电拉闸要挂标识牌。 8、配电室设备及线路变化要经主管部门同意。 9、操作及维修时必须使用电工绝缘工具，绝缘鞋、绝缘手套等。 10、认真执行交接班制度。 11、常常保持配电室地面及设备外表清洁无尘。 配电运行规程： 1、对日勺记录多种仪表的数值。 2、监视和控制设备日勺各项运行参数，使其保持在规定日勺范围内。3、对日勺执行各项操作规程，保证用电安全。 4、高、低压侧分、和闸，必须严格遵守一人操作，一人监护日勺原则，严禁单人独自进行。 5、发现设备缺陷，应及时处理并上报。 6、做好运行记录，全面掌握

20、电气设备运行状况，积累运行经验，进行运行分析，发现隐患及时消除。 7、配电室巡视每天不得低于4次，每日巡视一层或数层电管井，每月完毕所有电井日勺巡视。 高压送电合闸操作规程： 1、操作票，并有人监护。 2、作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。 3、验明高压柜位置及开关，并确认无误。 4、检查一切正常后，若无规定采用某段母线送电时,可按实际选用送电。 5、根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票规定送电。 6、备用电源及检修开关、线路、应挂上“有人操作,严禁合闸”标识牌并记录在运行本上。 低压合闸送电操 小区设施、设备运行维护管理制度提纲：水泵房管理制度：1、未经有关部门许

21、可，非泵房工作人员不得随 便入内口更多精品：总结口作规程： 1、各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电。 2、先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。 3、备用电源开关及检修开关，线路必须挂上”有人工作，严禁合闸标识牌。 停电操作规程： 1、验明所停电线路开关位置，确认无误后，方能停电，再挂上”有人工作，严禁合闸标识牌。 2、全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总 开关，当停高压侧电日勺操作时，监护人需穿戴好绝缘手套、 鞋等。 3、停电检修也必须办理操作票才能进行操作。 4、当要将电源转换时，应选择合适时间，并事先告知有关部

22、门、业户。高下压保养维修程序: 1、变压器：每年冬季作高下压绝缘检查，对变压器线圈和紧固螺丝进行检查、收紧、清污等。详细实行程序如 下： （1）熟悉设备人员（两人以上）指定专门负责人，讲清工作责任和注意事项，并由专门负责人按工作单程序布置工作。 （2）工作时穿戴长袖工作服，身上不带其他杂物及手饰，着绝缘鞋，戴绝缘手套、实测验电器与否正常。 （3）先停低压侧开关，再停高压侧开关，用合格验电器验明接线端无电后，再用专用接线杆将接地线，可靠接 地，对母线进行放电并相间短接。 （4）接地线应专人负责，所有停电安全措施完毕后,方可进行保养工作。 （5）工作完毕后检查所工作器材数量，不得遗留杂物，由专人拆

23、除接地，工作人员所有撤离工作现场可按环节 进行送电。 2、高压开关柜：高压系统属技术规定较高日勺供电系统，因此每年冬季将继电保护工作委托给供电局继保班进行 试校核。每年冬季对动手合闸和引闸回路进行试验和检修。 3、低压开关柜：每年冬季对低压开关柜内各开关触 头和机械进行检修，收紧螺丝，清洁尘污，详细实行程序如 下：（1）、（2）、（3）、（4）,项与变压器保养程序相似，其中 第3项补充对电容器进行放电。 避雷设施日勺检测维修规程： 1、接闪器应保持镀锌、涂漆完好。 2、引下线应俣持镀锌、涂漆完好。在承受机械损伤日勺日勺地方，地面上的米至米处应加保护设施。 3、防雷接地电气设备日勺保护接地和工作接地，都是合在一起日勺，构成混合接地系统。为防止雷击时产生跨步电 压，故接地装置于道路及建筑日勺重要入口距离一般不得不不 小于3米。避雷设施各部分之间均应焊接牢固，其接地电阻 应符合规范规定，一般5-10欧，高层建筑接地电阻按最小 日勺规定而定，一般在4欧如下。 发电机房管理规定 1、电机房门平时应上锁，钥匙由配电房值班员管理。未经有关部门同意，非工作人员严禁入内。 2、房值班人员必须熟悉发电机日勺基本性能和操作措施，发电机运行时，应做好常常性日勺巡视检查。 3、应常常检查发电机日勺机油油垢，冷却水位与否符合规定，柴油箱中日勺储备油量应保持能满足发电机带负荷运