菏泽旭日食品有限公司房产及土地使用权市场价值评估报告书.docx

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1、荷泽旭日食品有限公司房产 及土地使用权市场价值 评估报告书正衡资产（山东）评字2018第072501号评估项目名称：荷泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土 镇北裕城路房产及土地使用权市场价值评估估价委 托人：山东产权交易中心有限公司资产评估机构：正衡资产评估（山东）有限公司注册资产评估师：衣奎树、杨敬海评估报告出具日期：二O一八年七月二十五日注册资产评估师：H 、评估基准日2018 年7 月 17 0o十二、评估作业期2018年7月17日至2018年7月25日。正衡资产评估（山东）有限公司二O一八年七月二十五日附件一、委托方提供的产权资料等复印件 二、资产局部现状照片三、估价对象位置图四

2、、评估机构资格证书复印件五、评估机构营业执照复印件六、注册资产评估师执业资格证书复印致估价委托人函山东产权交易中心有限公司：受贵公司委托，我公司根据国家有关资产评估的规定，本着独立、 客观、公正的原则，按照公认的资产评估方法和规范，对估价对象为荷 泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北裕城路房产及土地 使用权市场价值进行了评估，评估目的为网络司法拍卖提供价值参考。根据以上评估工作，在评估前提和假设充分实现的条件下，选用适 宜估价方法得出如下评估结论：在评估基准日2018年7月17日，荷泽 旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北裕城路房产及土地使用 权市场价值为：元，大写人民币贰仟

3、贰佰玖拾伍万伍仟玖佰叁拾玖元 整。（其中房产价值为元，大写人民币陆佰柒拾肆万贰仟贰佰柒拾伍元 整；土地使用权价值为元，大写人民币壹仟陆佰贰拾壹万叁仟陆佰陆 拾肆元整）详见下表；权利人估价 对象幢号房屋所有 权证号规划用途结构总层 数所在 层建筑面积 （m2）单价（元 /m2）总价（元）备注荷泽旭 日食品 有限公 司房产1荷房权证 牡字第 057155 号非居住混合1127. 52400110082非居住混合31-31941.66503非居住混合1125. 84400103364非居住混合11689. 755203586705非居住混合11252. 004001008006荷房权证 牡字第 05

4、6351 号非居住混合11594. 004202494807非居住混合11174. 25420731858非居住混合11138. 72300416169非居住混合1157. 503001725010非居住混合1135. 753001072511荷房权证 牡字第 057156 号混合612.042025704012混合826.542034713013混合404. 2542016978514混合6968.0052015混合242. 25房屋 已拆 除16带房权证 牡字第 057157 号混合11382. 5042016065017荷房权证 牡字第 069358 号混合11123. 00400492

5、00小计13495.43地用机 土使本土地证号用途剩余抬 （七用年限 年）土地 性质使用权面 积（m2）单价（元 /m2）总价（元）荷国用（96）字沙 分第06号工业划拨50667. 70160荷国用（2000）字 第3号工业划拨50667. 70160合计注：本估价结果为拍卖参考底价，不具有法律强制性，也不作为成交的直接依 据，成交与否由双方协商确定。正衡资产评估（山东）有限公司法人代表：刘波二O一八年七月二十五日一、注册资产评估师声明4二、评估假设和限制条件.5三、评估报告书正文6（一）、估价委托人.6（二）、资产评估机构6（三）、评估目的.6（四）、评估对象6（五）、评估基准日.7（六）

6、、价值类型.7（七）、评估依据.7（八）、评估方法8（九）、评估结果.8（十）、注册资产评估师9（H-一）、实地查勘期.9（十二）、评估作业期.9四、附件10注册资产评估师声明、我们在执行本资产评估业务中，遵循相关法律法规和资产评估 准则，恪守独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中收集的资 料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法 律责任。二、评估对象涉及的相关数据是在委托人监督下，我公司评估人员 现场测量所得，本公司不因评估数据有误承担相应责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系； 与相关当事方没有现存或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏

7、见。四、我们出具的评估报告中的分析、判断和结论受评估报告中假设 和限定条件的限制，评估报告使用者应当充分考虑评估报告中载明的假 设、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。五、我们对评估对象的价值进行估算并发表的专业意见，是经济行 为实现的参考依据。我们出具的评估报告及其所披露的评估结论仅限于 评估报告载明的评估目的，仅在评估结论使用有效期限内使用。评估假设和限制条件一、1、估价委托人提供了房地产权属资料，估价师进行了审慎的检 查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定 估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整。2、估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大

8、因素 给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构 进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常、安全使用。3、估价对象在估价基准日的房地产市场为公开、平等、自愿的交易 市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。二.本评估报告没有考虑将来可能出现的因拍卖、变卖抵（质）押 物对评评估值的影响，也未考虑发生产权变动时特殊的交易方可能追加 付出的价格等对评评估值的影响。三.本估价报告有效期自报告出具

9、之日起一年内有效，即：2018年 7月25日至2019年7月24日。黄泽旭日食品有限公司房产及土地使用权市场价值评估报告书正文一、估价委托人名 称：山东产权交易中心有限公司二、资产评估机构机构名称：正衡资产评估（山东）有限公司法定代表人：刘波住 所：济南市市中区民生大街22号三箭银苑B座2501室。电话：三、评估目的为网络司法拍卖提供价值参考。四、评估对象本次评估对象为荷泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土 镇北裕城路房产及土地使用权，其中房产17幢证载建筑面积为13495. 43 平方米（本次评估建筑面积为13253. 18平方米，第15幢房屋已拆除）， 土地2宗，使用权面积合计为10

10、1335.40平方米，本次评估面积为101335. 40平方米。详见下表;权利人估价 对象幢号房屋所有 权证号规划用途结构总层 数所在 层建筑面积 （m2）实物状况荷泽旭 日食品 有限公 司房产1荷房权证 牡字第 057155 号非居住混合1127.52估价对象外墙刷涂 料，维护状况较差， 成新率较低。2非居住混合31-31941.63非居住混合125. 844非居住混合11689. 755非居住混合1252. 006荷房权证 牡字第 056351 号非居住混合1594. 007非居住混合11174. 258非居住混合1138.729非居住混合157. 5010非居住混合135. 7511荷房

11、权证 牡字第 057156 号混合612.012混合826. 513混合404. 2514混合6968.0015混合242. 25房屋已拆除16荷房权证 牡字第 057157 号混合11382.50估价对象外墙刷涂 料，维护状况较差， 成新率较低。17荷房权证 牡字第 069358 号混合11123. 00小计13495.43土地土地证号用途剩余4E用年限土地使用权面实物状况使用 权（年）性质积(m2)荷国用（96）字沙 分第06号工业划拨50667.70实际开发程度已达 “五通”（通上水、 通下水、通路、供电、 通讯）荷国用（2000）字 第3号工业划拨50667. 70五、评估基准日201

12、8年7月17日。（实地查勘之日）六、价值类型本次评估所选用的价值类型是市场价值。中国资产评估准则对市场价值的定义为：市场价值是自愿买方与自 愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评基准日 进行正常公平交易的价值估计数额。注册资产评估师执行资产评估业务的目的仅是对评估对象价值进行 估算并发表专业意见。评估结果系指评估对象在评估基准日的经济环境 与市场状况以及其他评估师所依据的评估前提和假设条件没有重大变化 的情况下，为满足评估目的而提出的价值估算成果，不能理解为评估对 象价值实现的保证或承诺。七、评估依据1、中国资产评估协会资产评估准则和资产评估职业道德准则 （财企2004 20

13、 号）2、中国资产评估协会注册资产评估师关注评估对象法律权属指导 意见（会协2003 18号）3、中国资产评估协会资产评估准则评估程序（中评协 2007189 号）4、中国资产评估协会资产评评估值类型指导意见（中评协 20071189 号）5、本评估机构掌握的房地产市场相关资料;6、资产评估师实地查勘的资料；八、评估方法本次对评估选择采用成本法、基准地价系数修正法。九、评估结果根据国家有关资产评估的规定，本着独立、客观、公正的原则及必 要的评估程序，我们对荷泽旭日食品有限公司所涉及的房地产市场价值 进行了评估。根据以上评估工作，在评估前提和假设充分实现的条件下, 得出如下评估结论：在评估基准日2018年7月17日，估价对象持续正 常使用的前提下，菊泽旭日食品有限公司所属位于荷泽市牡丹区沙土镇北 裕城路房产及土地使用权市场价值为：元，大写人民币贰仟贰佰玖拾伍 万伍仟玖佰叁拾玖元整。（其中房产价值为元，大写人民币陆佰柒拾肆 万贰仟贰佰柒拾伍元整；土地使用权价值为元，大写人民币壹仟陆佰 贰拾壹万叁仟陆佰陆拾肆元整）详见明细表；十、机构法定代表人及注册资产评估师机构法定代表人：注册资产评估师: