实用房地产市场调查手册完全版模板.doc
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1、房地产市场调查完全实用手册在信息技术时代,信息变得如此关键,已和资金、材料、设备和人力等并列为管理五大资源。伴随房地产市场由卖方市场向买方市场转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争发展,使得对房地产市场营销信息需要比过去任何时候全部更为强烈。市场调查是企业营销活动中必不可少关键组成部分。实践证实,在十分复杂、猛烈竞争经营环境中,只有经过认真细致、有效市场调查,才能制订出切实可行营销战略,使企业立于不败之地。 第一节 房地产市场调查内容 房地产市场调查,就是以房地产为特定商品对象,对相关市场信息进行系统搜集、整理、统计和分析,进而对房地产市场进行研究和估计验。因为土地和房屋位置固定性(不动产),
2、房地产市场调查也烙有很深地域特征。我们对房地产市场切入,也习惯依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不停循环往复,融会贯通,才可真正把握市场脉搏。 市场调查有广义和狭义之分。狭义市场调查是以科学方法搜集消费者购置和使用商品动机、事实、意见等相关资料,并给予研究。比如进行住房市场购置力调查,只有经过一定数量多种年纪结构人员进行抽样调查,才能分析消费者房地产购置力情况。广义市场调查则是针对商品或劳务,即对商品或劳力从生产者抵达消费者这一过程中全部商业活动资料、情报和数据作系统搜集、统计、整理和分析,以了解商品现实市场和潜在市场。所以,
3、广义市场调查不仅是 1、 房地产市场调查关键性 我们知道,企业生存环境是不停改变,环境改变既给企业带来发展机遇,也带来生存威胁。经过市场调查,企业能不停发觉新市场机会,规避市场风险。在美国,企业界人士就把“非创新,即死亡”看成自己座右铭,以激励自己不停进取。依据马斯洛“需要层次论”理论,大家需求也是不停改变,刚开始大家对住房要求,能确保遮风、挡雨、睡觉、休息就心满足了,然而伴随生活水平提升,经济条件改善,大家对住房又提出了部分功效要求:厨房、卫生设备俱全,房间布局合理,朝向位置很好等等。伴随科技发展、新材料诞生,人口、家庭结构及大家活动范围也全部发生了改变。今天大家不仅追求住房功效完善、舒适,
4、而且还着重考虑空间体系利用,家庭住房多功效性,室内家俱、装修友好一体化等。最近中国住宅设计和建造一项重大改革-新支撑体模式出现,便是在消费者出现新要求情况下产生,并在江苏无锡市完成试点工程,且经过了相关部门判定。所以企业必需经过市场调查,了解消费者对住房需求,和对现有住房意见,以引找住房开发最好市场切入点,从而不停开拓市场,提升企业在市场上拥有率。 现代营销理论认为,企业在制订生产任何产品产品策略、价格策略、营销渠道策略、促销策略时,必需在认真搞好市场调查基础上进行。只有经过市场调查,才能了解消费者需要什么样住房,需要多少住房,进而组织生产经营。建造好房屋因为符合消费者需求,销路通畅,也就可能
5、达成企业预先制订效益目标。 2、 房地产市场调查关键内容 房地产市场调查内容关键包含以下多个方面。 (1) 房地产市场环境调查。 1 政治法律环境调查 (1) 国家、省、城市相关房地产开发经营方针政策。如房改政策、开发区政策、房地产价格政策、房地产税收政策、房地产金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和产业发展政策、税收政策等。 (2) 相关房地产开发经营法律要求。如房地产开发经营管理条例、中国房地产管理法、中国土地管理法。 (3) 相关国民经济社会发展计划、发展计划、土地利用总体计划、城市建设计划和区域计划、城市发展战略等。 2 经济环境调查 (1) 国家、地域或城市经济特征, (2) 包含
6、经济发展规模、趋势、速度和效益。 (3) 项目所在地域经济结构、人口及其就业情况、就学条件、基础设施情况、地域内关键开发区域、同类竞争物业供给情况。 (4) 通常利率水平,获取贷款可能性和预期通货膨胀率。 (5) 国民经济产业结构和主导产业。 (6) 居民收入水平、消费结构和消费水平。 (7) 项目所在地域对外开放程度和国际经济合作情况,对外贸易和外商投资发展情况。 (8) 和特定房地产开发类型和开发地点相关原因调查。 (9) 财政收支。 对于不一样物业类型,所需调查经济环境内容有很大不一样,须结合具体项目情况展开有针对性调查。这部分能够参考“房地产市场调查”一章。 3 小区环境调查。 小区环
7、境直接影响着房地产产品价格,这是房地产商品特有属性。优良小区环境,对发挥房地产商品效能,提升其使用价值和经济效益含相关键作用。小区环境调查内容包含:小区繁荣程度、购物条件、文化气氛、居民素质、交通和教育便利、安全保障程度、卫生、空气和水源质量及景观等方面。 (1) 房地产市场需求和消费行为调查 1 消费者对某类房地产总需求量及其饱和点、房地产市场需求发展趋势。 2 房地产市场需求影响原因调查。如国家相关国民经济结构和房地产产业结构调整和改变;消费者组成、分布及消费需求层次情况;消费者现实需求和潜在需求情况;消费者收入改变及其购置能力和投向。 3 需求动机调查。如消费者购置意向,影响消费者购置动
8、机原因,消费者购置动机类型等。 4 购置行为调查。如不一样消费者不一样购置行为,消费者购置模式,影响消费者购置行为社会原因及心理原因等。 (3) 房地产产品调查。 1 房地产市场现有产品数量、质量、结构、性能、市场生命周期。 2 现有房地产租售用户和业主对房地产环境、功效、格局、售后服务意见及对某种房地产产品接收程度。 3 新技术、新产品、新工艺、新材料出现及其有房地产产品上应用情况。 “ 4 本企业产品销售潜力及市场拥有率。 5 建筑设计及施工企业相关情况。 (4) 房地产价格调查。 1 影响房地产价格改变原因,尤其是政府价格政策对房地产企业定价影响。 2 房地产市场供求情况改变经趋势。 3
9、 房地产商品价格需求弹性和供给弹性大小。 4 开发商多种不一样价格策略和定价方法对房地产租售量影响。 5 国际、中国相关房地产市场价格。 6 开发个案所在城市及街区房地产市场价格。 7 价格变动后消费者和开发商反应。 (5) 房地产促销调查。 1 房地产广告时空分布及广告效果测定。 2 房地产广告媒体使用情况调查。 3 房地产广告预算和代理企业调查。 4 人员促销配置情况。 5 多种公关活动对租售绩效影响。 6 多种营业推广活动租售绩效。 (6) 房地产营销渠道调查。 1 房地产营销渠道选择、控制和调整情况。 2 房地产市场营销方法采取情况、发展趋势及其原因。 3 租售代理商数量、素质及其租售
10、代理情况。 4 房地产租售用户对租售代理商评价。 (7) 房地产市场竞争情况调查。 市场竞争对于房地产企业制订市场营销策略有着关键影响。所以,企业在制订多种关键市场营销决议之前,必需认真调查和研究竞争对手可能作出种种反应,并时刻注意竞争者多种动向。房地产市场竞争情况调查内容关键包含: 1 竞争者及潜在竞争者(以下统称竞争者)实力和经营管理优劣势调查。 2 对竞争者商品房设计、室内部署、建材及隶属设备选择、服务优缺点调查和分析。 3 对竞争者商品房价格调查和定价情况研究。 4 对竞争者广告监视和广告费用、广告策略研究。 5 对兑争情况销售渠道使用情况调查和分析。 6 对未来竞争情况分析和估量等。
11、 7 整个城市,尤其是同(类)街区同类型产品供给量和在市场上销售量, 本企业和竞争者市场拥有率。 8 竞争性新产品投入时机和租售绩效及其发展动向。 第二节 调查方法和条件 1、 调查方法 市场调查有很多方法,企业市场调查人员可依据具体情况选择不一样方法。市场调查方法可分为两大类,第一类按选择调查对象来划分,有全方面普查、关键调查、随机抽样、非随机抽样等;第二类是按调查对象所采取具体方法来划分,有访问法、观察法、试验法。下面简明分析每一个调查方法特征。 (1) 按调查对象划分。 1 全方面普查。全方面普查是指对调查对象总体所包含全部个体全部进行调查。能够说对市场进行全方面普查,可能取得很全方面数
12、据,能正确反应客观实际,效果显著。假如把一个城市人口、年纪、家庭结构、职业、收入分布情况系统调查了解后,对房地产开发将是十分有利。因为全方面普查工作量大很大,要花费大量人力、物力、财力,调查周期较长,通常只在较小范围内采取。当然,有些资料能够借用国家权威机关普查结果,比如能够借用全国人口普查所得到相关数据资料等。 2 关键调查。关键调查是以总体中有代表性单位或消费者作为调查对象,进而推断出通常结论。采取这种调查方法,因为被调查对象数目不多,企业能够较少人力、物力、财力,在很短时期内完成。如调查高级住宅需求情况,可选择部分购置大户作为调查对象,往往这些大户对住宅需求量,对住宅功效要求占整个高级商
13、品住宅需求量绝大多数,从而推断出整个市场对高级住宅需求量。当然因为所选对象并非全部,调查结果难免有一定误差,市场调查人员应引发高度重视,尤其是当外部环境产生较大改变时,所选择关键对象可能不含有代表性了。比如,1993年国家加强了宏观调控,部分房地产企业贷款受到限制,资金不足,开工不正常,水泥等材料需求量急剧降低。在这种情况下,企业应立即调整,重新选择调查对象,并对调查结果认真分析,只有这么市场调查结果才能为企业制订策略提供有用依据。 3 随机抽样。随机抽样调查是在总体中随机任意抽取个体作为样本进行调查,依据样本推断出一定概率下总体情况。随机抽样在市场调查中占相关键地位,在实际工作中应用很广泛。
14、随机抽样最关键特征是从母体中任意抽取样本,每一样本有相等机会,即事件发生概率是相等,这么能够依据调查样本机会,即事件发生概率是相等,这么能够依据调查样本空间结果来推断母体情况。它又能够分为三种:一是简单随机抽样,即整体中全部个体全部有相等机会被选作样本;二是分层随机抽样,即对总体中全部个体全部有相等机会被选作样本;二是分层随机抽样,即对总体按某种特征(如年纪、性别、职业等)分组织(分层),然后从各组中随机抽取一定数量样本;三是分群随机抽样,立即总体按一定特征分成若干群体,随机抽样是将部分作为样本。分群抽样和分层抽样是有区分:分群抽样是将样本总体划分为若干不一样群体,这些群体间性质相同,然后将每
15、个群体进行随机抽样,这么每个群体内部存在性质不一样样本;而分层抽样是将样本总体划分为几大类,这几大类间是有差异,而每一类则是由性质相同样本组成。 4 非随机抽样法。非随机抽样法是指68 市场调查人员在选择样本时并不69 是随机选择,70 而71 是先确定某个标72 准,73 然后再选择样本数。这么每个样本被选择机会并不74 是相等,75 非随机抽样也分为三种具体方法。 (1) 就便抽样。 也称为随意抽样调查法,即市场调查人员依据最方便时间、地点任意选择样本,如在街头任意找部分行人问询其以其对某产品见解和印象。这在商圈调查中是常见方法。 (2) 判定抽样。 即经过市场调查人员,依据自己以往经验来
16、判定由哪些个体来作为样本一个方法。当样本数目不多,样本间差异又较为显著时,采取此方法能起到一定效果。 (3) 配额抽样。 即市场调查人员经过部分控制特征,将样本空间进行分类,然后由调查人员从各组中任意抽取一定数量样本。比如某房地产企业需要调查消费者购置房屋潜力,尤其要了解中、低收入消费者购房欲望,方便使企业把握机遇,做好投资准备。现依据收入和年纪将消费者进行分,按收入分为高、中、低级,年纪依据中国国情划定为27岁以下和28岁35岁、36岁55岁、55岁以上四组,调查人数为300人,在对每个标准分配不一样百分比后,得出每个类别样数。详见表41 表41 不一样年纪收入情况(%) (2) 根据调查方
17、法划分。 1 访问法。 这是最常见市场调查方法。科学设计调查表,有效地利用个人访问技巧是此方法成功关键。 (1) 设计调查表。 调查表要反应企业决议思想,是本企业营销部门最关心、最想得到关键信息起源之一。所以要想搞好调查,就必需设计好调查表。 设计调查表步骤: 一是依据整个研究计划目标,明确列出调查表所需搜集信息是什么。比如对房地产企业来说,它需要得到在它所投资地域消费者对购房爱好、消费者收入和购房承受能力,还有消费者对住房标准要求等等。 二是根据所需搜集信息,写出一连串问题,并确定每个问题类型。房地产企业要想占领市场,既要了解现在该城市人口分布、年纪情况、家庭结构、住房面积、消费者拥有房子情
18、况,又要了解居民收入水平(基础工资、奖金收入,消费者购置生活必需品和部分耐用消费品以后随意可支配货币有多少),还要了解消费者现在是否有存款,并要了解消费者对购房爱好、欲望和了解消费者对住房最低要求(设计方案、四面环境、建筑套型等)和当地政府对房产相关政策,银行金融系统对消费者购房相关政策等。 三是根据问题类型、难易程度,题型(单选填充,多选填充,是非判定,多项选择题)并安排好问询问题次序。四是选择部分调查者作调查表初步测试,请她们做题,然后召开座谈会或部分谈话征求意见。五是根据测试结果,再对调查表作必需修改,最终得出正式调查表。 设计调查表应注意事项:首先,问题要短。因为较长问题轻易被调查者混
19、淆。其次,调查表上每一个问题只能包含一项内容。再次,问题中不要使用专门术语,比如容积率、框架结构、剪力墙结构、筒中筒结构等。通常消费者是搞不清楚这些专门术语。 第四,问题答案不宜过多,问题含义不要模棱两可,一个问题只代表一件事。最终,要注意问问题方法。有时直接问问题并不见得是最好,而采取间接方法反而会得到愈加好答案。比如最近房地产企业为了销售某一处商品房做了不少广告,调查员想知道、想了解这些广告效果时,和其直接问询被调查者见解怎样,还不如用迂回方法去了解她们有多少人知道该处房产情况。 访问法形式。 调查表设计好以后,根据调查人员和被调查人员接触方法不一样,可将访问法划分为三种形式。 答卷法。
20、调查人员将被调查人员集中在一起,要求每人答一份卷,在要求时间答完,这么被调查人员不能相互交换意见,使个人意见充足表示出来。 谈话法。市场调查人员和被调查人员进行面对面谈话,如召开座谈会,大家畅所欲言。然后还可针对某种关键调查对象进行部分谈话,深入调查。这种方法最大特点是十分灵活,能够调查很多问题,包含部分看上去和事先准备好问题不太相关问题,能够填补调查表所遗漏部分关键问题,谈话气氛好,不受拘束。 电话调查。 这种方法是市场调查人员借助电话来了解消费者意见一个方法。如定时问询关键住户对房产设计、设备、功效、环境、质量、服务感觉怎样,有什么想法并请她们提出部分改善方法等。 观察法。 这种方法是指调
21、查人员不和被调查者正面接触,而是在旁边观察。这么被调查者无压力,表现得自然,所以调查效果也较理想。 观察法有三种形式。 直接观察法。 派人到现场对调查对象进行观察。比如可派人到房地产交易所或工地观察消费者选购房产行为和要求,调查消费本企业信赖程度。 实际痕迹测量法。 调查人员不是亲自观察购置者行为,而是观察行为发生后痕迹。比如,要比较在不一样报刊杂志上发表广告效果很好。 行为统计法。 在取得被调查同意以后。 用一定装置统计调查对象某一行为。比如,在一些家庭电视机里装上一个监听器,能够统计电视机什么时候开,什么时候关,收哪一个电台,收了多长时间等。这么能够帮助营销管理人员以后选择哪一家电视台,在
22、什么时间播广告效果最好。 调查人员采取观察法,关键是为了取得那些被观察者不愿或不能提供信息。有些购置者不愿透露她们一些方面行为,经过观察法便能够较轻易地了解到,但观察事物表面现象,不能得到另外部分信息,如大家感情、态度、行为动机等等,所以调查人员通常将观察法和其它方法组合起来使用。 试验法。 试验法是指将调查范围缩小到一个比较小规模上,进行试验后取得一定结果,然后再推断出总体可能结果。比如调查广告效果时,可选定一消费者作为调查对象,对她们进行广告宣传,然后依据接收效果来改善广告词语、声像等。试验法是研究因果关系一个关键方法。比如研究广告对销售影响,在其它原因不变情况下,销售量增加就能够看成完全
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