物业服务项目概况.docx

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1、物业服务项目概况一、物业服务项目概况物业服务区域建筑面积约73400平方米。其中：沿江中大 道100号，建筑面积28076平方米（共19层，电梯3台、卫 生间46间、办公室约150间、会议室约22个、公用活动室约 4个）；洪都中大道145号，建筑面积14843平方米（共15 层，电梯3台、卫生间30间、会议室1个、公用活动室3 个）；赣江南大道2666号，建筑面积30505平方米（共22层、 电梯6台、会议室5个、公用活动室1个）；以上除建筑面积 依据房产证外，其他描述（如卫生间、办公室等数量）以现场 建筑物内部实际情况为准。物业类型：办公大楼。二、物业管理的范围、事项及人员配备（一）委托管理

2、范围：物业委托服务项目范围：保安、保洁、会务、工程服务等。保洁范围主要包括赣江南大道2666号所有办公室，洪都中 大道145号所有办公室，沿江中大道100号办公楼（不包括4楼、 5楼招待所），但如有特殊情况可根据采购人要求提供保洁服 务。其余保安、会务、工程等物业服务范围涵盖全区域（含办 公区所有办公室、门厅、公共走廊、电梯、车库、外围、楼梯定时清理、保证正常使用。14、临时性突击清扫任务包括大型会议、重要接待任务、各级领导来单位视察检查 工作等特殊时间段布置的临时突击清扫任务无条件服从采购人 的安排。（二）保安（秩序维护）内容：设立专业保安（秩序维护）人员以保证采购人的人身、财 产、消防等方

3、面的安全。标准：1、秩序维护员要求：1）专职保安（秩序维护）人员，以中青年为主，身体健康, 工作认真负责并定期接受培训。2）能处理和应对大楼区域公共秩序维护工作，能正确使用 各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾 害事故的应急预案。3）上岗时佩带统一标志，穿戴统一制服，装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐。4）配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。2、门岗1）各出入口 24小时值班看守，并有详细交接班记录和外 来人员、车辆的登记记录。2）对外来人员进入大楼区域，必须持有效证件登记，经允 许方可放行。3）对进出大楼区域的车辆进行管理和疏导，保持出入口环 境整洁、有序、

4、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3、巡逻岗1）秩序维护员按指定的时间和路线每一小时巡查一次，重 点部位设巡更点，监控中心有巡更记录。2）接到火警、警情后五分钟内到达现场，协助保护现场， 并报告管理人员与警方。3）在遇到异常情况或客户紧急求助时，五分钟内赶到现场, 采取相应措施。4、车辆管理1）地下、地面停车场按车辆道路行驶要求设立指示牌和地标，车辆行驶有规定路线,车辆停放有序。2）有车管人员巡视和协助停车事宜。3）车辆停放有序，地下、地面停放场按车辆道路行驶要求 设立指示牌和地标，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏、无 积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。5、监控室

5、监控室要实行24小时监控值班，做好值班记录和进出人 员登记，杜绝非工作人员进入，保证仪器和设备的安全，随时 提供监控资料。6、消防设备定期进行消防设备的检查和保养，保证消防设备始终处于 良好状态，发现火灾事故或隐患，及时处理并上报有关部门。7、停车场停车场的车辆要排列整齐，随时指导车辆停放位置，督促 车辆锁闭情况，检查车库的安全性，严防偷盗和交通事故的发 生。8、其它突发事件严防刑事案件和治安事件的发生，随时处理紧急情况和制 止突发事件，维护工作秩序，确保正常办公环境。9、根据采购人的要求在特殊情况下或举办接待活动时增 派临时安保人员。（三）工程内容：设备、设施小损、小坏的维修，保持房屋完好为

6、目的的日 常养护工程。标准：1、电气随时更换和修复损坏的照明设施、插座、开关等电器设备, 保证各种电气设施和元件的完好。2、水暖上下水保养，水设施、漏水的止水和修补，水阀、便器具、 管道的疏通检修和更换等，排水、排污管道通畅，无堵塞溢出 现象。3、土建房屋的主体结构，各种墙、梁、板柱和门窗洞口的修复。4、设备各种机械设备和电器设备的简单修复。如：开水器、热水 器、空调器、供电开关、盘柜、窗帘、办公桌椅等。5、维修率维修及时率达到100%,人员15分钟到位。电气、水暖 维修不超过24小时，土建维修不超过3天。（四）电梯及高压水泵内容：对电梯、高压水泵进行日常维护，保养、检修、处理随机 问题。标准

7、：1、维护按有关规定及时维护，处理随时发生的问题，使机械始终 处于最佳运行状态。保证设备运行率达98%以上。2、保养应定期对电梯和高压水泵进行保养。如：管道刷防腐漆、 电梯抹润滑油等。3、检修按照设备说明书规定时间和操作规程进行检修，消除各类 事故隐患。4、应急情况处理设备因停电、机械故障或其它原因造成停运、损坏时的人 员反应，事故原因的查明，事故处理的结果和当事人受处罚及 受教育情况。5、各项记录值班的人员安排及时间，安全责任及规章制度，运行记录, 检修记录，保养记录等。6、费用统计设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各 项费用数据的统计。（五）供电、供水、空调内容：设立专业人员

8、对供电、供水、空调设备进行日常维护、保 养，按时对各种设备进行检查、保证设备的正常运行。标准：1、运行记录做好人员安排、工作职责和交接班记录，设备正常运行的 各项数据，计划停电、停水、停气应提前12小时通知采购人 并做好解释工作，确保设备正常运行。2、检修记录依据设备规定要求及操作规程按时检修并做好记录工作， 定期派专业人员对系统进行测试、检查，消除事故隐患，确保 系统安全、可靠。3、日常保养定期对设施设备进行更换和修补，定期擦拭灰尘、污渍和 刷防腐漆等。4、事故处理发生设备事故造成停电、停水、停气的，要提交事故报告, 说明事故原因、事故处理意见、当时人的责任及受教育情况。5、应急情况处理接到

9、紧急情况报告时，维修人员应15分钟内到位并立即 修复，在最短时间内处理突发性影响并向采购人详细解释清楚 有关情况，做到小修12小时内完毕，大修要连续修复并安排 工程人员24小时值班，对在时限内不能完成的，要说明原因。6、费用统计设备每次维护、正常运行、定期检修及处理突发事故的各 项费用数据的统计。（六）收发内容：负责海关内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。对关员个人的报刊、信件、包裹等及时通知领取。标准：1、登记对邮寄和收取的报刊、文件、信函、包裹等及时登记，保 管好收据以便查询。2、收取对从邮局或邮递员中领取的物品、报刊、信函和各种单据 要逐一登记，不得冒领或错领，对有问题的，要提出疑议。3

10、、分发分发报刊、文件、信函等要做到准确无差错。同时制止内 部的冒领或错领行为。如有错误，要追究当班人的责任。4、服务及时通知收件人领取邮件，做到准确无误，文明礼貌，热 情周到。5、保密对海关的机密、重要文件、信函负有保密责任。（七）客服、会务工作服务内容：按要求布置和保障每场会议和各项接待任务。标准：1、接到会议通知后，准确登记每场会议的时间和地点， 按要求提前布置好会场；准确摆放话筒和投影，并确保可正常使用；调试音箱效果；桌椅、茶杯、毛巾、矿泉水摆放准确、干净、整齐；配备齐全相关会务用品；打 扫干净场休息室及内场外卫生。2、与相关部门进行提前沟通，保证会议的顺利进行。3、开会当天，按要求的时

11、间提前到达会场，充分做好会 前准备工作，调试室内空调至适宜温度，并逐一检查会议所涉其它事项，进行查漏补 缺。4、会中，按要求做好会议日常茶水、毛巾等服务工作， 并时刻关注会场动态，遇事反应迅速，妥善处理，服务细致入微。5、会议期间须派安保人员进行巡逻。6、会后，做好桌椅、物品归位，及时关闭电灯电器，及时清洁消毒茶杯毛巾，及时打扫干净卫生。五、检查考核为规范物业管理行为，依据本招标物业管理服务内容及标准的相关条款，对本项目拟定以下考核办法。（一）考核形式：1、采取定期检查并实行打分制；2、征求机关或隶属关意见形式。（二）考核标准：1、以物业管理服务内容及标准中所列标准项进行考 核，并辅以打分形式

12、，分值为100分；2、按考核标准，80分（含）应为物业管理达标标准分。（三）考核方法：1、每月由后勤管理中心人员负责检查并打分；一2、每月根据其他各部门或隶属关提出的意见，结合评分 标准扣减分。（四）奖惩1、由于物业公司原因影响招标方工作秩序、工作环境， 每发生一次罚款300-500元。2、中标方工作质量达不到物 业管理服务内容及标准所规定，经考核后低于80分的，当 月物业管理费按95% （同比例）削减。间、卫生间、绿化、道路、会议室、休息室、活动室、设备间 等）。（二）委托管理事项：1、24小时秩序维护（保安）服务：按照采购人要求，维护办公场所内公共秩序，做好定点值 勤、定时巡查、人员进出管

13、理、外来人员预约联系的登记、防 火、防盗等安全防范工作；做好门前庭院内停车的维护与管理 工作；做好大楼电子监督控制设施、设备的操作、维护与管理 工作；代办报刊、邮件、信件的收发；交通与车辆停放秩序的 管理。2、保洁环境卫生服务：（1）大楼外场包括前庭院、道路、绿化、公共区域等 进行卫生清扫、保洁，定点收集垃圾。（2）大楼内区域，除仓库、技术机房等有特殊要求外， 其他全部区域进行卫生清洁和保洁（含门厅、公共走廊、电梯、 车库、楼梯间、卫生间、会议室、休息室、活动室、设备间、 所有办公室、附属设施用房等）。3、会务保障服务：全部会议室、休息接待室以及采购人要求提供的保障服务。4、水电维修服务：3、

14、中标方工作质量基本达到物业管理服务内容及标准 所规定，经考核后为80分以上的，物业管理费全额支付。水电设施设备的保养与维护，水电维修、水电灯具、器材 的更换等，中央空调与分体式空调、电梯、消防、配电、监控 设备及其他设备设施等的运行操作、维护与保养，确保空调、 电梯、电气设备正常运行（水电及其它维修材料，电梯维保和 年检费用由采购人承担）。5、市政公用设施的维修、养护、管理。包括：道路、化 粪池、沟渠、停车场等。6、管理与物业相关的工程图纸，档案与竣工验收资料。（三）人员配备及相关要求：1、人员配备项目经理1人，客服主管1人，保安主管1人，保安队长 3人，保安员24人，会务班长1人，会务接待1

15、人，保洁员 20人，工程班长3人，工程维护7人，合计62人。2、相关要求a、投标人必须按照民法典的相关规定，切实保障物 业服务人员的合法权益，依法为其员工缴纳社保、医保等，人 员工资不得低于当地最低工资标准，按时足额支付人员工资、 加班费、劳保及福利，购买意外伤害保险等。在人员使用上， 如有违法违规行为，产生的一切后果均由投标人负责。b、保安、保洁、会务、工程等人员必须统一着装，严格 遵守采购人有关管理规定，服从采购人工作安排，严禁进入与 本职工作无关区域。c、人员年龄在55周岁以下，身体健康，无违法记录，能 胜任岗位工作要求，有资质要求的岗位，需提供资质证书或上 岗证等（如保安人员须经培训并

16、取得相应证书，工程人员须取 得高、低压证）。保安形象岗年龄应在35周岁以下，身高 1.75米以上，五官端正，具有大专以上学历。三、委托管理服务期限委托管理期限为两年。即2021年9月1日始至2023年8 月31日止；合同一年一签，第一年合同期满，经采购人考核 合格，续签第二年合同，否则终止合同。四、物业管理服务内容及标准（一）保洁：内容：区域内的日常清洁，设立专职卫生保洁人员以确保为采购 人提供一个清洁、舒适的工作环境。标准：1、侯梯厅及走廊1）前厅地面清扫、清拖，做到无尘、无杂物、无垃圾，循环巡保，每日清扫多次清拖两次。2）楼层通道清扫、清洗，做到无尘、无污渍、无垃圾，循 环保洁，每日清拖一

17、次，每月清洗一次。3）扶手、栏杆清抹，做到无尘、无污渍，每日清抹一次。4）踢脚线清擦，做到无污渍、无积灰，每周清擦一次5）开关、插座清抹，做到无污渍、无积灰，每日清抹一次。6）标识牌除尘，做到无污渍、无积灰，每周清抹一次。7）天花吊顶清抹，做到无灰尘、无蛛网。每周清抹一次， 每月清榛一次。8）铝合金窗框清抹，做到无污渍、无灰尘，每日清抹一次, 每月清抹一次。9）楼梯台阶每日清拖一次，每月清洗一次，做到无污渍、 无垃圾，循环保洁。10）楼梯扶手除尘、清抹，做到无尘、无污渍，每日清抹一次。11）楼梯间顶部除尘，做到无积灰，每日清扫一次，每月 除尘一次12）废物箱每日更换垃圾袋、清洗，做到无污渍、无

18、积水, 每日清理一次，每周清洗一次。13）消防设施除尘、清抹，做到无积灰、无污渍，每周清 抹一次，每月除尘一次。14）走道除灰、除尘、清扫，做到无垃圾、无积灰，循环 保洁，每日清扫两次，每月冲洗。2、电梯1）不锈钢壁面及按钮部分清抹、除尘，用干毛巾配合不锈 钢清洁保养剂随时清抹污渍、手印，循环清洁，每日清抹一次。2）地面地毯清扫、清拖两次，并随时清除杂物、口痰，循 环保洁，每日清拖二次。3）天花及风口除尘、打扫，做到无灰尘、无蛛网，每周打 扫一次。4）以保持电梯清洁无杂物、污渍。3、卫生间每日对卫生间进行彻底清洁。包括：垃圾及时清走，墙面 便器具、洁具、墙瓷砖、地砖的洗刷，拖布和日用品要摆放整

19、 齐，循环清洁，随时冲洗污垢，每周对卫生间彻底冲刷一次， 保证无异味、无污垢、干燥、明洁光亮，循环清洁，每日冲洗 多次。4、消防通道1）地面及台阶清扫、清拖，做到无垃圾、无杂物，循环清 洁，每日清扫、拖一次。2）墙面、天花板除尘、抹灰，无积灰、无蛛网，每月除尘 一次。3）扶手、铁栏清抹、除尘，做到无污渍、无积灰，每日清 抹一次。4）风口栅栏清抹、除尘，做到无污渍、无积灰，每日清抹 一次。5、办公室、会议室等1）办公室、会议室、活动室、休息室等场所每天清扫、拖 一次，定期进行彻底保洁。2）随时擦拭桌椅、各种会议牌、装饰物、花卉等，要求无灰尘、无污渍，椅罩、沙发罩、布窗帘等要定期洗涤、更换。会前、

20、会后要及时倾 到垃圾、矿泉水瓶等。3）门窗和玻璃要随时擦拭，要求完好无灰尘，做到窗明几 净。4）室内物品要摆放整齐。5）定期开窗通风，保持室内环境整洁、空气清晰。6）会前要摆放好各种会议用品，会间要随时更换需要的用 品，同时讲究文明礼貌，热情周到，会后要及时清理会场，达到随时具备使用条件。6、道路主干道必须在每天早上8:00之前彻底全面清扫完成，之 后再进行巡回保洁，道路地面上无杂物、无积水、无明显污迹、 泥沙等。7、室内外停车场、院内场所、草地、水池、绿化带1）每天彻底清扫地面上的的果皮、纸屑、石块、树叶等垃 圾；及时清理草地、绿化带中的枯枝、断枝；及时清理水池水面上的漂浮杂物、定 期换水；

21、每1个小时循环保洁一次，保持场地的清洁干净（重要区域每30分钟巡回保洁）；2）做到无烟头、果皮、纸屑、饮料罐等垃圾杂物、无明显枯枝落叶。8、自行车、电动车棚每天2次清扫，做到自行车电动车棚内无果皮、纸屑、灰 尘、蜘蛛网、垃圾、堆放杂物等；棚内的自行车、电动车停放 整洁。9、垃圾桶、果壳箱垃圾桶、果皮箱每天清倒两次，并用刷子刷洗干净，附近 地面每天上、下午用水各冲洗一次，做到无污渍、油渍。10、排水明沟排水明沟的清洁应每天进行一次，做到干净整洁，无污渍、 青苔、杂草，排水畅通无堵塞、不积水、无臭味。11、标识牌，指示牌、宣传牌室内外标识牌，指示牌、宣传牌等每周用湿毛巾擦拭一次, 做到无灰尘、污渍。12、垃圾所有的办公生活垃圾一律袋装，每天到各楼层、办公室收 集袋装垃圾两次，上、下午各一次，遇有特殊情况需增加次数, 所有收集到的袋装垃圾一律运送到指定地点。