2023年物业维修管理制度.docx

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1、2023年物业维修管理制度2023年物业维修管理制度1为规范小区维修基金的收取、使用及管理工作，根据有关规定，结合小区物 业管理实际情况，特制定本制度。（一）基金用途小区维修基金仅限于支付小区开业前管理筹备费用及日后小区设施设备大 型维修、保养及更换的费用。（二）基金收取小区交付使用时，每一位业主都必须缴纳相当于其名下单元一个月管理金额 的小区维修基金，该基金不可退还，但可以在业权发生变更时，转至新业主名下。（三）收入管理1、每一户业主按小区入伙时规定的时间缴纳。2、本基金由公司收取，也可以由发展商代收后统一划入公司账户。3、公司设立专门账户进行单独核算和反映。4、在会计核算账务系统进行总账控

2、制，并在电脑客户管理系统中进行记 录，同时应设置备查簿，登记各业主维修基金的缴纳情况。（四）支出管理一般情况下，公司不能动用维修基金。需动用维修基金，必须取得原业主委 托书及新业主产权证明资料，然后办理基金明细账户的变更处理。（五）结存管理11、各当班维修人员原则上（除值班人员外）无维修单时应在值班室等候待命。12、各当班维修人员出去维修，（含有偿服务和公共维修），应注明时间，回 来交单时应注明完成时间，并且尽量让业主写上业主意见，以备查单考核，具体 见维修单。13、所有的维修，主任（副主任）及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机 处理。（三）零星工程申报与施工管理规定1、本物业管理处所辖范围

3、内零星工程须尽量做到自检自修，在人力或技术 方面确有困难时可申请对外委托施工。2、零星工程对外委托施工，须由维修责任人申请，填写对外委托维修申请 单，由工程主任组织相关人员现场考查，报经理审批后方可施工。3、所有外委零星工程申报同时须做好材料预算，工期预计、所需人工费用 及施工开始日期等。4、对外委施工单位或个人须考察其技术力量和人员素质以保证工程质量和 工期。5、施工前工程主任须组织维修责任人及施工方拟定详细施工方案，施工方 人员须按所拟定方案进行，施工时对施工地点是否有水、电、气等经过应作详细 了解，如有须作明显警示牌，施工完毕后恢复原有水、电、气等标志。6、施工前须对施工人员进行安全防范

4、教育，做到文明施工，如施工中有对 行人或车辆等造成安全隐患时，须作相应警示或防护。7、施工期间维修责任人应对施工全过程跟踪，工程主任应定时巡查，对施工所用材料须严格发放和保管，杜绝材料损失。8、施工完毕后由施工方申请，由工程部主任组织相关人员验收，填写相关 验收报告呈报经理审批。（四）客户报修服务管理规定1、工程维修人员从前台接维修单或按口头通知接获维修内容。2、由前台或工程人员预约大致上门维修服务时间，非特殊情况不得超过预 约时间10分钟，特殊情况须与客户沟通并取得同意。3、上门快捷为原则。4、维修人员到达现场后，对报修项目进行确认，并向客户告之收费标准， 客户同意后才能开始维修。5、上门维

5、修整个过程应注意文明礼貌，现场清洁卫生，移动室内设施须有 业主同意，损坏东西要致歉并按价赔偿。6、维修工作完成后，维修人员应清整工作现场，检查试用。按维修项目 收费标准，在维修单上注明各项费用金额，并请客户签名认可。7、维修人员在维修单中维修情况栏内注明情况，并签上维修人名字， 将第一联交客户，第二联交回工程部主任存档，第三联交前台转财务部作为计收 服务费用的依据。8、月底对维修内容进行统计，填写工程部有偿服务登记表，并对维修 内容进行抽查回访，统计零修及时率与合格率。9、工程组报修处理程序。2023年物业维修管理制度91 .接班人员应准时接班。2 .接班人员应认真听取交班人交代,并查看交接班

6、记录，仔细检查工具和其 他物品是否齐全。3 .有下列情况之一者不准交班：(1)上一班运行情况未交代清楚。(2)记录不规范、不完整、不清晰。(3)设备间不干净。(4)接班人未到岗。(5)事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理，班人 协助进行。2023年物业维修管理制度10一、值班管理制度1、值班员工必须严格坚守岗位，不得私自离岗、串岗。未经批准擅自脱离 岗位者，作违反劳动纪律处理;造成损失的，追究其经济责任。2、值班员工必须集中精力，保持警觉，认真工作，不得麻痹大意或做任何 与值班岗位无关的事情。3、值班员工必须服从调度主管的安排，听从调配，执行组长的工作指令。4、值班员工必

7、须严格执行巡检制度;做到腿勤、眼尖、耳灵、脑活、手快, 及时发现隐患，迅速排除故障，保证设备安全运行。5、值班员工外出作业必须随身携带对讲机，保持联系。6、值班员工必须掌握并正确实施应急处理方案。遇突发性事件，应保持冷 静，果断处理。7、值班员工必须做好事故现场的保护工作，收集有关数据和原始记录，等 候上级到场处理。8、值班人员必须做好当班的工作记录，按栏目要求认真如实填写。二、运行记录管理制度1、巡视值班记录表每班记录一次，电气设备运行记录、每半天记录一次， 设备运行记录表（空调系统）每班记录一次，由相关专业的管理员检查后每月月底 将表格汇总交调度主管存档。2、设备维修保养记录由维修人员填好

8、后交班组长，相关专业的管理员审查 后签名，每月月底将记录表格汇总交调度主管存档。3、巡查签到表每日均由当值员工巡查设备后签名，由相关专业的管理员抽 查监督，月底汇总后交调度主管存档。4、巡视值班记录表每日由当值员工填写，每周部门经理签名后交调度主管。5、值班表每月月底由维修班填写，物管部经理审阅后交调度主管。6、设备检查必须认真、仔细，记录须填写认真、字迹清晰。7、所有记录必须按时完成，不准弄虚作假。三、工程档案管理制度1、工程设备档案资料由调度主管。调度主管者应严守公司档案管理制度和 保密守则。2、各类档案应按系统分类:强、弱电;给排水;暖通、空调;消防报警;房屋结构;等系统资料由调度主管存

9、放于档案盒内并贴上标签。3、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。4、外单位交来图纸由调度主管统一签收，并将有关图纸交各相关专业核对 实物，如图纸无误则由调度主管按系统归档；图纸有误，则由调度主管联系交图 单位更正。5、档案及图纸是工程维修保养的重要依据，应妥善保存。6、借阅档案须经相应调度主管以上人员批准，调度主管登记并指定归还日 期，由调度主管按期追还，需续借的要重新登记。四、设备设施管理制度设施设备巡检规定为保证设备正常运行，及时发现并消除故障隐患，设施设备组必须对所辖设 备进行日常巡检。1、巡视值班人员必须按本系统规定的时间和项目巡视检查管辖下的设备。2、巡视值班人员外出巡检，必须随

10、时与部门保持联系。3、巡视值班人员每次巡检均须在相应的巡查记录上依顺序做好巡查情况和 结果记录。4、巡视值班人员应根据当班设备的具体运行情况，对手动运行的设备和 有异常苗头、运行不稳定的设备加强巡检和监控。5、发现设备仪表和电流表、电压表、压力表、电度表、水表等有缺陷，发 现设备运行状态指示灯有损坏，发现安全保护元件有变化，均应即时通知维修人 员调整或更换，保证设备的监控元件在完好状态下运行。6、发现有不正常的噪音、压力、振动、泄露等又不能迅速排除的，必须立 即报告维修人员，并采取适当的防护措施，防止事故的发生或扩大。7、相关专业人员每周一次对巡查情况和结果进行抽查，发现问题追查原因, 如属人

11、为应追究当事人责任。五、设备管理制度1、设备的维修保养分月度、季度、半年、年度，由相关专业人员按维修保 养项目、内容、达标参数制订保养计划，交各班组实施。2、各班组每次完成常规保养后，责任人和班组长填写保养记录并存档。3、设备的维修分小修、中修、大修三种，由相关专业的人员根据设备的性 能等规划编制维修方案，交班组执行。4、如检修保养中发现有可能导致严重故障的缺陷事项，必须立即填入维修 保养记录表，上报调度主管实施整改。5、每次检修保养后必须填写相应的表格，调度主管负责监督执行。六、机房管理制度物管部辖下的设备机房有:开闭所变配电房、弱电机房、电梯机房、热交换 机房、水泵房、空调机房等;它们都是

12、生产重地，为规范各机房的管理，特制定 本规定。1、机房门口醒目位置悬挂机房名称，并张贴机房重地，谢绝来访或生产 重地，请勿进入的告示牌。2、凡易燃易爆的设备场站，高电压、高温等设备场所，在外围的入口或通 道等显眼位置挂贴规范的警示牌。3、各系统的设备必须在显眼位置张贴有统一规格的标识。4、各系统按有利工作和安全原则在相应的设备管道阀门和电器开关上挂贴表明用途和状态的告示牌。5、机房钥匙是专用钥匙，任何员工不得随意配制机房钥匙。6、未经部门领导批准，外来人员（包括参观学习和施工等）禁止进入机房； 经批准进入机房的外来人员必须遵守机房有关规定，服从机房工作人员的安排指 导。7、供电局突然到场检查或

13、抽查相应的机房如开闭所、变配电房等，当值人 员在查验证件核实身份后，应热情接待，主动配合，并应立即通知调度主管或部 门领导。8、保持机房的安静、严肃、整洁，严禁在机房内聚会、聊天、嬉戏、喧哗 等，不得有影响工作、分散注意力的行为。9、严禁携带火种进入易燃易爆的设备场站和电子类设备机房，严禁在机房 内吸烟。未经书面批准并落实安全措施，不得在机房内进行动火类作业。10、机房的.内线和外线电话，均为值班专用电话，应时刻保持待机状态， 严禁打私人电话或长时间占用电话。n、各机房工作员工必须按要求如实认真填写各种表格，主要设备的参数记 录必须齐全，工作记录应清晰明了。七、设备机房防火制度1、不得在机房内

14、吸烟。2、维修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。 机房内不得存放易燃物品。3、需要动火作业时，由相关专业人员填写机房动火作业申请表，工程部经 理签名同意后方能施工。施工前应清除动火现场的易燃物品，准备好灭火器;施 工后认真检查，确认无火种后方能离开。4、部门人员在当值期间，应注意检查机房内的灭火自救措施，并教导员工 掌握各种灭火器械的性能及处理各种消防信号的正确方法。5、当值人员应巡查、记录责任管辖区域内消防报警探测器和消防设备的情 况，及时报告、处理火警信号。6、机房内的楼梯、走道、出人口要保持畅通无阻，严禁堆放物件。7、机房内的火灾探测器、喷淋头、防火门、防排烟设

15、备、灭火器、疏散标 志和指示灯等设施，必须保持完整好用。8、发生电气火灾时，当值员工施救时应坚持先断电，后灭火原则;如油路 发生火灾，应立即关闭油闸并用沙袋堵截油路，防止扩散，并用二氧化碳及其他 干式灭火器扑救。9、火灾时设备操作应按各工种的安全操作规程操作，并做好防火措施。10、遇火灾时，要及时上报消防中心，并采取相应的灭火措施。灭火后，要 详细记录火灾成因及灭火情况，书面上报公司领导。八、机房卫生管理制度为做好机房内外和设备的清洁工作，保证设备的最佳运行环境，特制定本卫 生制度。1、机房内不得吸烟、随地吐痰、乱丢杂物。2、各班员工必须按时清洁机房地面，做到无明显污渍，无杂物、无粉尘。3、机

16、房内各设备必须按时擦拭，使设备表面光洁无尘。4、机房值班员工必须按时清洁机房通风系统滤尘网。5、机房内电气控制箱及电器开关表面必须按时清洁除尘。6、维修人员负责制定本机房清洁卫生时间表，并对机房卫生负责。2023年物业维修管理制度111、0目的为使安全工作落到实处，确保按安全操作规程开展工作，保护人身和财产安 全C2、0适用范围适用zz城服务中心工程维修技术人员在工作中应遵守的规程。3、0职责3、1服务中心经理负责安全操作的教育、检查、考核工作；3、2工程维修主任负责工程技术人员的安全培训、严格按安全操作规程开 展工作；3、3工程维修人员严格按安全操作规程开展工作。4、0程序要点4、1工作前，

17、必须检查工具，测量仪表和防护用具是否完好。4、2任何电器设备未经验电，一律视为有电，不准用手触及，二次回路必 须有一个明显的断口点。4、3电气设备及其带动的机械部分需要修理时不准在运行中拆卸修理，必 须在停车后切断设备电源，取下熔断器，挂上禁止合闸，有人工作的标示牌, 并验明无电后，方可进行工作。4、4在配电总盘及母线上进行工作时，在验明无电后应挂临时接地线;装拆 接地线都必需由值班电工进行。4、5临时工作中断或每班开始工作前都必须重新检查电源确已断开，并验 明无电。4、6每次维修结束时，必须清点所带工具、零件，以防遗失和留在设备内 造成事故。4、7低压设备上必须进行带电工作时，要经过负责人批

18、准，并要有专人监 护。工作时要穿长袖衣服、绝缘手套，使用有绝缘柄的工具，并站在绝缘垫上进 行，临近有带电部分和接地金属部分应用绝缘板隔开，严禁使用铿刀、钢尺等进 行工作。4、8动力配电箱的闸刀，禁止带负荷拉开。4、9带电装卸熔断器管时，要戴防护眼镜和绝缘手套，必要时使用绝缘夹 钳、站在绝缘垫上。4、10熔断器的容量要与设备和线路安装容量相适应。4、11电气设备的金属外壳必须接地（接零）。接地线要符合标准（不小于0、 511m）。有电设备不准断开外壳接地线。4、12电器或线路拆除后，可能来电的线头必须用绝缘胶布包扎好。4、13安装灯头时，开关必须接在火线上，灯口螺纹必须接在零线上。4、14使用梯

19、子时与地面之间角度60度为宜，不准垫高使用，在滑的地面 上使用梯子时要有防滑措施。没有搭钩的梯子，在工作中要有人扶住梯子，使用 人字梯时有拉绳必须牢固。4、15使用电动工具时，要戴绝缘手套，并站在绝缘垫上工作。1、公司应根据小区运作情况，对本基金进行管理，尽可能让其保值及增值。2、公司应及时向业主反映其增减变动情况，在财务报告中予以说明。3、其结余情况应每半年向业主公布一次，接受业主监督。2023年物业维修管理制度2一、维修电工、强弱电维修电工、电梯维修电工每人领用一套个人常用工具 并填写工具卡。二、各班组专用和公用工具，由主管统一领出集中保管。三、属贵重而又不常用的仪器、仪表及特殊工具，由工

20、程部门统一保管并保 证完好，用时填写借用证明，由经理签署后才可使用。四、工具一律不准带出大厦（大楼），特殊情况由工程部门经理批准办理出入 手续，若因私造成损坏者，全额赔偿。五、个人工具若在正常工作过程中损坏，原则以旧换新，填写报废单后才能 申领，因保管不善遗失者，按折旧率赔偿。六、调离工程部门，工具如数归还，不归还者从工资中扣除。七、工程部门不定期对各班组的专用、公用工具及个人工具进行抽查、核对, 如有缺损，由专业主管酌情处理。2023年物业维修管理制度31、遵守学院的各项规章制度，物业管理科必须24小时有人在岗值班。2、值班员工要全面了解和掌握学校各处水、电、暖等设施具体情况。4、16电气设

21、备发生火灾时，要立即切断电源，并使用二氧化碳灭火，严禁 用水灭火。4、17遵守国家规定的有关安全操作规程。5、0支持性文件无6、0质量记录无2023年物业维修管理制度121.目的规范维修部工具管理,确保维修工具的完整及维修工作的开展。2、适用范围适用于维修部的工具管理。3、职责3.1 工程维修主管负责工具的申购、发放控制、使用的监督检查。3. 2负责确定个人和公共工具的使用的监督检查。3. 3维修员负责个人工具的保管,合理使用。3. 4各维修员根据工作需要,可以配备个人常用工具及小组公用工具,个人工具由本人负责保管,公用工具由主管或指定专人负责保管。3. 5所有工具都要进行建账管理，做到帐物相

22、符,每人必须在各自的工具领 用登记表上签字。3. 6所有的工具必须正确使用,特别是电动工具必须正确、合理地使用，发现 问题必须立即停止使用。要严格遵守安全操作规程,不准违章使用。3. 7所有工具坚持交旧领新的原则,在领用新工具时必须交回旧的工具,交 回的工具统一由库房处理,不准外流。3. 8专业工具未经培训不得随意使用。3. 9较大型的专业工具应随用随借,当日归还。3. 10新增加的工具必须经维修主管批准后,方可购买。新工具在领用时也必 须进行登记、建帐签字。3.11所有工具实行丢失赔偿的原则。3. 12建立工具管理档案,实行工具报损制度；3.13对部分易损工具采取交旧领新的方式进行；3. 1

23、4对部分常用而又不容易损坏的工具应采取定期更换的制度；3.15对部分大型工具应建立严格的报损制度,按照报损（损坏原因）、申购、 采购（应有相关工程人员陪同并提出相关数据）、领取的程序进行；3. 16对工具实行个人负责制,谁掉谁负责赔偿的制度；3.17对于公共工具及大件工具应由班长负责进行统一管理,并进行缺陷记 录；3. 18对在工作中损坏的工具应填写报损单后（同时将损坏的工具交回库房）方可领取;3. 19对于损坏的工具应定期进行统一销毁（应有相关负责人签字）;4. 20对于损坏的工具应由专人保管,并建立专用工具档案,不得轻易损坏、 更换,一旦损坏应填写损坏原因，如属人为损坏则需进行适当赔偿,如

24、属自然损坏 （需有相关部门负责人出具损坏凭据）则按照报损程序办理。4.记录4.1 工具领用登记表4. 2公用工具领/借用登记表5. 3公用工具外借登记表2023年物业维修管理制度131 、保卫部档案建立在本部门办公室（原则上由秘书管理）;2、消防档案包括：上级文件、公函；工程消防验收报告；防火检查记录单； 火险隐患通知单，向上级呈送的各类消防请示和报告，各级消防组织、灭火力量, 消防设施、设备的分布；3、内保档案包括：上级文件、公函，重点要害部位及人员政审，公安机关 对案情案卷，保卫部对案情的调查案卷，公安机关出具的传唤、搜查、逮捕、拘 留、劳动教养通知书，司法机关送达的判决通知书，公安机关的

25、外调介绍信，案 情通报；4、其它档案包括：上级文件、通知、会议纪要，向上级请示的各类行文、 饭店各项安全管理制度，对饭店各级安全检查的记录单、通知单、隐患通知书， 整改措施、意见和建议，各项安全培训与考核记录，有关安全会议纪要，交通事 故、违纪开除、非正常死亡，工作计划和总结；5、档案分类装存，编排序号，建立目录，严格履行借还登记手续。6、建立新类别档案需经部门经理，撤消旧档案须经部门经理办公会确定， 报上级批准。2023年物业维修管理制度14（一）仓库管理员要熟悉掌握各种材料的性质，坚持分区、分类摆放。（二）出入库要有手续，借东西要有借条,无论是出库还是借此都要有领导批 字。（三）对易燃易爆

26、的物品一定要单独保管,保管人员必须具有一定程度的安全 防火知识技能。（四）仓库重地严禁闲杂人进入，库内严禁吸烟。人离开时,严格检查灯、门、 水等的安全状况。（五）保管员应及时记帐、对帐，做到帐物相符,经常整理仓库中的物品，摆放 合理，留出安全通道。2023年物业维修管理制度15档案管理作为物业管理的重要组成部分，应严格重视。切勿丢失、泄密，以 确保工作的有序正常进行。2 .所有文档实行统一管理，并指派专人负责；3 .所有收、发文件由专人统一登记，文件传阅后应及时归档，其他人员不得 擅自处理；4 .对性质不同的文件，实行分类立卷保管，以便日后查找;5 .对于客人档案应建立详细档案，未经上级领导同

27、意，不得擅自将客人资料 告知他人；6 .所有文件作到不泄密、不失密，定期检查所有文件；7 .对欲销毁文件必须经过部门经理批准后进行销毁工作，严禁向废品回收站 出售。3、值班员工要认真遵守学院的各项规章制度，值班期间不能做与工作无关 的事情，严禁喝酒，不得擅离工作岗位，对待报修项目要及时处理，按要求认真 填写值班记录。5、维修值班的电话是保持与学校各部门联系的重要通讯工具，不得私用， 保持线路畅通。6、值班员工要有高度的责任心，严格执行值班制度、安全操作规程等。7、值班员工要做到文明、主动、优质的为师生服务。2023年物业维修管理制度4(1)维修档案属工程档案的一部份，由工程部文员统一管理。(2

28、)设备维修档案按强电、弱电、机管、电梯、空调、装修、用户单元内设 施分类。(3)用户单元维修档案用标签按不同档案分开，其他档案按类别存放，在相 应的档案盒上贴上标签。(4)文员根据返回工程部的维修单每天填写维修档案记录表，并录入电脑中 已设置密码的“维修管理”项目。(5)文员每天核对发出和返回的维修单，将有关内容如实录入维修档案记录 表，如发现不符马上追查原因。(6)文员每月对维修档案记录、维修单等进行整理，并分类归档。(7)维修档案为评估大厦设备运行情况和用户室内设备状况的根据，应妥善 保存。保存期限一般为一年，重大维修项目保存期至少为两年。过期档案由工程 部经理、系统工程师组成的鉴定小组统

29、一审定后销毁。2023年物业维修管理制度5一、接班人必须提前15分钟接班，交班人员在接班人员未到场或未完成接 班检查工作前不得擅自离岗。二、交班人员应将本班情况及遗留工作作详细记录，并向接班人员如实反映。三、接班人员应认真阅读值班记录，了解上一班的工作情况，如接班人员休 假后上班，应同时阅读休假期间的工作记录，了解整个工作运行情况。四、交班人员应明确回复接班人员提出的问题，并和接班人共同核实、检查 设备的运行情况及运行参数，包括各安全附件、运行设备、工具、钥匙、环境和 设备卫生等。五、接班人员发现交班人员未认真完成有关工作及已检查中发现问题，应向 交班人员提出，如交班人员不能给予明确的回复或不

30、加以改善，接班人员可拒绝 接班，并报上级领导处理。六、在处理设备及附属设备事故时，不得进行接班，交班人员应坚守岗位， 继续进行事故处理，并有权指挥接班人员配合工作，在此情况下交班人员应经上 级主管同意方可进行交班工作。七、当接班检查工作完成，并且接班人员无其他疑问后，方可进行交接班签 名工作。八、交接班工作一旦完成，接班人员则负责全系统的安全运行操作。九、调休、事假、公休应提前通知主管。2023年物业维修管理制度6第一章维修人员工作标准一、维修人员在维修电器、电焊、电梯、消控设备等特种工作时必须持证上 岗，严禁无证上岗、无证操作、违章操作。二、严格遵守公司各项制度和员工守则，不准违反公司规定，

31、私自行动。三、发生应急维修时，维修人员在接到报修任务后，无特殊情况下在20分 钟内必须到达现场，并且应迅速处理设备设施故障，保障小区的正常运作，不得 故意拖延时间，不准刁难物业负责人或业主，不准向业主索要财物，言行要文明 礼貌。四、维修人员在物业日常检查、维修、保养时必须按照规定着装，佩戴工作 证，在和业主接触时言行举止要得当。五、日常检查维修时发现问题要及时处理修复，不得以各种理由拖延时间或 故意推脱延误，维修设备设施时潦草了事等。六、维修人员必须完成物业管理区域内的报修任务和设备设施保养任务，维 修完好率必须达到95%以上。七、维修人员必须做好各物业管理区域内的设备设施台帐及更新工作，同时

32、 要做好工作日志。八、每月上报的维修工时和维修完好率必须属实，不得作假、蒙骗。九、维修人员平时要对所辖物业小区的设备设施多了解、多研究，熟练掌握 设备设施的原理和运行状况，以防发生故障时能快速解决处理。十、维修人员要主动学习各方面技术知识和业务知识，多学习、多掌握，不 断提高自己的技术能力和业务水平。第二章物业维修工工作职责及工作流程一、工作职责1、严格遵守国家规定的对特殊行业、岗位、工种必须持证上岗的规定，严 禁无证上岗，无证操作，违章操作。2、严格遵守公司制度，严禁私自向业主索要服务费和香烟等财物，保障公 司良好形象。3、严格遵守公司员工守则和各项规章制度，服从领导安排，除完成日常调 派维

33、修任务外，按照工程部计划地做好各物业设备设施的保养；4、努力学习技术，熟练掌握现有物业设备设施的原理及实际操作与维修， 积极配合各物业小区的工作，出现紧急事故时无条件地迅速到达，全力做好抢修 工作；5、严格执行所管辖设备的检修计划，按时按质按量地完成，并填好记录表 格，做好设备台帐。6、对各物业小区的维修情况，维修工时按照规定做好记录，按时报工程部二、工作流程1、正常工作流程2、正常工作流程细则1）准时上班：根据公司上班制度规定时间，准时上班，不迟到。2）换好工作服：按公司规定穿着工作制服，佩戴工作证，工作服要干净整 洁，工作证要清晰易辨。3）检查维修工具：检查使用的维修工具数目是否对，使用状

34、况是否完好。 如果缺失应立即报告维修组负责人，若维修工具有故障，应立即予以修复。4）查看记录：查看记录的报修情况和维修记录，如果有报修记录或维修记 录中有未维修好的，应立即填好设备维修单，安排维修次序，若没有报修记录或 维修中没有未维修的，应查看保养计划，根据保养计划安排工作。5）维修或保养设备：带齐维修或保养所需要的工具，持设备维修单或设备 保养单，到达设备所在区域，按照维修或保养的正确工作程序进行维修或保养， 严禁无证操作，违章操作。6）维修或保养完成：设备维修或保养完成后，请业主或负责人认可，并在 设备维修单或设备保养单上签字。7）维修单登记：将已经完成的维修单或保养单带回，先予以工时登

35、记，再 对维修情况予以记录，并根据维修或保养设备的情况对设备台帐予以记录更新， 将维修或保养单入档存放。8）工作日志记录：对一天的工作情况予以整理记录，维修完成和未完成的 要记录清楚。9）检查和保养工具：检查维修工具在一天的使用中是否有损坏或缺失，如 发现有遗失或损坏应及时查找或修理，对使用一天的维修工具进行保养，擦拭干 净，加油润滑。10）按时下班：根据公司下班制度规定时间，按时下班，不早退。3、紧急维修工作流程4、紧急维修工作流程细则1）接到紧急维修任务：应急维修人员应保证24小时电话开通。2）携带工具迅速到达现场：应急维修人员应随身携带一般常用工具包，以防紧急维修时没有工具，并且要备好交

36、通工具，以便能快速及时到达现场。2023年物业维修管理制度71、除值班人员掌握一套外,其余钥匙交维修部统一保管。2、任何人不得私自配钥匙。3、凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备 发生紧急情况后,能打开机房门。4、无关人员不得借用机房钥匙。5、遗失钥匙须立即报告。6、无人值班机房借用钥匙需登记。2023年物业维修管理制度8（一）维修服务承诺1、维修员工一定要努力学习，不断提高自身的业务素质，以达到维修时能 准确判断，处理快速。2、讲究文明礼貌，注重言行举止，尊重业主，急业主所急。3、工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。4、尽力做到当天的维修投诉

37、当天处理完，实在无法完成的必须向业主解释 清楚，做到维修及时率达到99%以上，维修合格率达到95%以上。5、确保业主用水用电安全正常，维护业主利益，做到有错必纠。6、所有员工必须定期参加培训，持证上岗，确保大厦内所有机电设备处于良好的运行状态。7、经常回访，征求业主意见，倾听业主声音。（二）工程组日常工作管理规定1、按时上下班，上午11:30分和下午17:30分前不能提前下班或吃饭，中 午上班不能迟到。2、上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，需外出巡查设备情况 时须告知主任，不得办私事。3、上班时须配戴工作证，穿着整齐，不得穿拖鞋。4、及时处理维修申请单，不得积压。上午11:10和下午

38、17:10以前的维修 单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或业主有特殊要求的，不管加班与 否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在维修情况栏内注明原因, 每个维修单处理完毕后须业主与维修人员签名。5、上门维修时须带工具袋（箱），必备工具都放在里面，以节省时间，增加 工作效率，少跑路，多干活。6、服从主任安排，每天上班后先在办公室报到，等候分配一些重点的突出 的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。7、紧急情况时工程人员（接到通知）须立即赶到现场，等候分配工作或作应 急处理，直到事故处理完毕才能离开。8、服务态度作为上门维修服务的一部份，每个工作人员必须提高自身素质, 工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。9、工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配也 房、或高空作业等须严格按照操作规程和相关注意事项工作。10、团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。