商业街物业管理方案.docx

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1、商业街物业管理方案 V:1.0 精选管理方案 商业街物业管理方案 2022- -6 6- -8 8 商业街物业管理方案 书目 一、项目架构及岗位简介.2 二、各岗位的详细工作支配.3 三、阶段性进场方案.5 四、物业费收费模式7 五、特色化服务11 商业街物业管理方案 一、 项目架构及岗位简介 项目负责人：1 名 名 负责整个项目的管理工作，代表物业与开发商代表、商户代表、商业专家共同组成商户管理委员会。每月初组织商户代表召开一次商户座谈会，就整月的活动安排及现场布置做一下规划。 客服：3 名 名 日常接听接待来电来访商户，并协调其他部门帮助商户解决问题，客服两名员工工作时间为交叉工作制，两名

2、员工工作时间为早 7:30-11:30,13:00-17:00;另一名员工工作时间为 13:00-16:30,17:00-21:30。客服人员只能周一到周五任选一天休息，但确保每天 7:30-21:30 都有客服值班 工程：3 名 名 主要负责日常公区巡查、商户报修，工作时间与客服一样，假如遇到商业街活动，时间另行调整。 安管：13 名 名 夜班 5 人，早班 7 人，安管主管 1 人。 安管主管： 工作时间早 8:00-17:00，协调各个班的各项详细工作，中午 11：00-13:00 还要帮助南侧门头指挥来访车辆，确保治安。 项目经理 1人 客服 3 人 工程 3 人 保安 13 人 保洁

3、 6 人 商业街物业管理方案 早班： 地下菜市场 1 人；南侧门头前 2 名疏导车辆及治安巡查保安；商业街内侧 1 名保安；流淌岗 1 名，不替班时与内侧保安共同巡查商业街内部状况；监控岗 1 名保安；收费岗 1 名保安。早班工作时间为 10:00-22:00，12 小时工作制，每周休息一天。 夜班： 监控岗 1 人，巡逻岗 2 人，流淌岗 1 人，收费岗 1 人。工作时间 22：00-10:00,12小时工作制，每周休息一天。其中 1 名巡逻岗每天负责关闭和开启菜市场通道大门。 保洁：6 名 名 保洁班长 1 名，保洁员 5 名。 保洁班长： 平常主要从事检查和管理工作，同时有员工休班时代替

4、休班员工打扫，遇到商业街活动组织员工刚好清理。 保洁员： 南侧门头前广场打扫卫生 1 人；摊位集中点打扫 1 人；菜市场打扫 1 人；内侧商业街打扫 2 人。 二、各岗位详细工作支配 项目经理: 1、每月 25 号到次月 3 日之间抽一天召开商户座谈会，就全月活动安排、活动主题、活动内容、现场布置进行协商，并按协商结果进行执行。 2、每月 1-5 号为商户办理各种手续证件，其余时间不予递交资料。 3、每周组织一次员工会议，传达总部的工作支配，了解各岗位状况，并依据活动状况对人员进行支配。 4、不定期对项目进行巡查，对各岗位工作中的不足进行记录，并落实到人刚好整改。 5、督促客服催收房屋租金和水

5、电费，遇到收缴困难的商户，上门进行沟通。 6、帮助商户管理委员会处理日常工作。 商业街物业管理方案 7、项目的常规管理工作。 8、客服帮助业主填写办证所需表格，由项目经理统一到相关部门办理手续。 客服： 1、 接听商户来电来访报事。 2、 催收水电费和租金。 3、 协调工程、安管、保洁帮助业主解决物业管辖范围内的问题。 4、 听从项目经理支配，参加活动前的活动布置和协调工作。 5、 各种档案的管理。 工程： 1、 依据业主报事处理服务范围内的修理问题。 2、 每月检查一遍设施、设备的运行状况。将检查的状况记录在对应的表格上。 3、 每月初逐户抄写水电表，并将抄表数汇总给客服，由客服按表数催收水

6、电费。 4、 依据月活动安排表，提前将活动所需的电线连接好。 保洁： 1、 根据公区划分完成每天常规性的打扫工作。 2、 依据项目经理统一支配完成临时性的打扫工作。 3、 遇到活动时，由保洁班长带头在其次天上午 10 点前将活动现场卫生打扫干净。 4、 保洁班长每天上班前 5 分钟开次早会，对一天的工作进行简洁支配。每周组织不少于 1 次的集中培训，培训内容包括礼仪、礼节；工具运用；打扫标准；团队合作等等。 5、 保洁班长依据培训要求制定考核打分标准，每月对全部员工进行考核，考核表由客服进行备案。 安管： 安管队长： 1、 依据商业街的详细状况制定消防救援预案特别事务应急预案防暴应急预案三个预

7、案，并将三个的预案的细微环节落实到人，每月演习不少于一次，确保特别事务发生能够刚好有效的实行措施应对。 2、 每月检查消防设备设施状况，对有问题的刚好上报，全部检查记录全部填写在对应的表格里，由客服备案。 3、 每周进行一次集中培训，白班与夜班分开进行，培训内容可以是军事训练、 商业街物业管理方案 服务的礼仪礼节、相关的法律法规、案例的解析等等。 白班： 1、 南街岗 2 名保安主要指挥车辆有序停放，并在不忙的时候轮番参加整条商业街的巡逻，特殊是小吃摊四周和客户相对集中的店铺。 2、 内侧 1 名保安为固定巡逻路途，与监控岗每 2 小时进行替换一次，2 小时内必需始终处于巡逻状态。 3、 流淌

8、岗 1 名除了代替各岗位休班外，以内侧巡逻为主，侧重于小吃摊四周和客户相对集中的店铺。 4、 地下菜市场保安设独立岗亭，每小时巡查不少于 1 次，除巡查和特别任务外不得脱离岗亭。 5、 监控岗 1 名，和内侧巡逻岗相互替换，时刻监管整个商业街的动态，并调动各岗位保安执行特别任务。 6、 收费员一名，对进入停车场的车辆进行监管，凭吃饭的小票放行，无小票按停放时间收取费用。 夜班： 1、 收费岗从夜间交接班 22 点起到次日凌晨 5 点车辆只允许出不允许进。 2、 巡逻岗全面负责商铺内外的夜间巡查工作，每两小时与监控岗更换一次，夜班巡查严格根据要求打巡更点。并在次日上午 5 点到 10 点间协作车

9、辆停放到指定位置。 3、 夜班一名巡逻岗负责早晚开关菜市场门，并在关闭菜市场门后与巡逻岗共同巡查地上部分。 4、 监控岗与白班监控岗性质一样。 5、 流淌岗除替岗外，帮助巡逻岗对夜间的商业街平安进行巡查，及协作次日上午 5 点以后车辆的管控。 三、阶段性进场方案 物业进场暂定为三个阶段，每个阶段会根绝不同的工作目标配置不同的人员数量，并支配详细的工作， 第一阶段时间： 春节前到正式交付之间。 工作目标： 与开发企业交接工作，打算正式入场所需的资料明细，对小区的设 商业街物业管理方案 备、设施进行检查。 人员配置： 项目经理 1 人；客服 1 人；工程 1 人；保安 2 人；保洁 2 人。 费用

10、结算方式：根据人员数量结算工资，结算标准可参照本文的人工费用测算。 详细工作内容： 项目经理： 1、与工程一起对纸质版施工图纸进行交接，并交由客服进行存档。 2、打算物业合同模板，并组织相关资料的印刷。 3、对接办证机关，根据办证要求打算相关的纸质版材料，并将材料填写规范要求以纸质版形式表现出来。 4、组织管理委员会的筹备工作。 5、跟进工程上报的各类设施、设备的损坏、老化、丢失、报废等状况，并与开发企业商讨修理事项。 6、对商业街的布局和管理提出合理的建议，协作营销公司做好宣扬工作。 7、组织员工进行岗前培训，严格根据公司标准约束员工的行为。 8、支配全体员工一起对商业街整体的卫生进行全面开

11、荒。 9、编辑各岗位的岗位职责，操作规范，考核标准等。 客服： 1、做好客服各类用表的打算工作。 2、帮助项目经理编辑一些文案类的工作。 3、学习收取物业费、水电费、房屋租金，并与总部财务进行工作对接。 4、做好仓库管理，并对固定资产，物料的出入库进行登记。 5、帮助项目经理完成办公室用品的选购工作及网络、电话开通工作。 6、将现有商户资料进行汇总，编制电子表格进行备案。 7、参与全体员工对商业街保洁的开荒工作。 工程： 1、参照设计图纸，对园区的水管、电路、管道井、设备机房、消防栓、栏杆扶手、基础建筑、门窗等进行全方位的检查，将全部问题排列在问题汇总表上，交由开发企业统一修理。个别小问题可自

12、行修理。 2、对新租赁的商户进行装修检查，严格杜绝破坏承重墙、乱接水电、违规搭建等现象，并督促排油较多的商户搭建排污池，确保排污管道的运用年限。 3、依据园区的状况在项目经理的帮助下编制设备、设施巡查记录表。 商业街物业管理方案 4、和全员一起对商业街进行保洁开荒。 保安： 1、依据区域状况编制打点路途，并结合监控布局找到监控盲点，在图纸上进行标注。 2、对商业治安进行管控，并进行常规性的治安巡查。 3、帮助项目经理对商业街进行开荒。 保洁： 1、帮助项目经理对商业街进行开荒。 2、依据实际打扫工作量帮助项目经理将保洁区域划分完成。 其次阶段时间 ： ：交付以后到商铺租赁率达到 80%。 工作

13、目标： 根据管理方案使物业该做的工作逐步走向正轨。 人员支配： 以管理方案为依托，客服、工程、南边商铺车辆停放指挥岗、内侧商铺巡逻岗、安管主管、保洁员依据商铺租赁状况择情配备，收费岗、监控岗、菜市场安管可选择性配备。 费用结算方式：如合作方式用酬金制，则人员根据管理标准满额配置。如运用包干加租金的形式，我公司会依据收入状况逐步增加人员配置。 详细工作内容： 各岗位根据入职前的岗前培训，严格执行管理方案规定的岗位工作，此处不做赘述。 第三阶段： 商铺租赁率达到 80%以上。 工作目标： 完全进入物业服务正轨，全部人员通过专业化的培训都有良好的服务意识，给客户供应酒店式服务的感觉。 人员支配： 按

14、管理方案满额配置人员。 费用结算方式：酬金制或者包干与租金相结合的形式 详细工作内容： 在其次阶段基础上人员的服务意识、礼仪礼节、专业程度更上一个档次，着装、行为都进入统一标准化。 四、合作方式 商业街物业管理方案 酬金制： 商业收费总面积为 31947 ，地下菜市场面积 3000 ，经测算根据地上部分元/平米.月，地下部分元/平米.月，物业酬金为物业费总额的 10%，即每月*10%=万。其余费用全部用于正常支出，并于每年进行公示。物业酬金不管费用收取金额多少首先扣除，剩余费用依据实际花销金额，多出部分自动转到下一年，不足部分全部业主共摊。物业代收商户租金单独收取 1%的手续费。 包干与租金相

15、结合： 地上部分元/平米.月，地下菜市场元/平米.月，停车场费用另行商讨，将实惠反馈给商户，物业代收房屋租金中的 10%为物业全部，一切花销由物业自行负担。 酬金制 费用预算： 为 服务经营支出为 126475 元/ 月。 费用项目 月支出额 人工管理费、服务人员工资及社保等附加费用 95213 办公费 1815 固定资产折旧费 666 保洁易消耗品摊销费 2400 设备设施维护修理费 4601 工程修理低值易耗品 300 公共区域、物业办公水电费及损耗 5000 物业利润 12440 商业街物业管理方案 法定税费根据收入% 4040 合计 126475 物业总收入*31947+*3000=1

16、258101 人工费用测算 单位：元 序号 名称 人工标准/月 人数 金额 备注 1 项目经理 4000 1 4000 2 客服人员 2600 3 7800 3 工程修理 2600 3 7800 4 安管主管 3500 1 3500 5 安管人员 2800 12 33600 6 保洁班长 2200 1 2200 7 保洁人员 2000 5 10100 8 社会保险 2910*%*26 26 20731 合计 26 89631 办公费用测算 单位：元 类目 测算依据 折旧月份 费用合计 前台电话费 101 元/月 101 员工服装折旧 项目经理 1人 24 54 客服 3 人 24 163 安管

17、主管 1人 24 54 安管白班巡逻岗 5 人 24 273 工程 3 人(工程装) 24 75 收费白、夜班 2 人 24 75 菜市场保安2班共2人 24 75 夜班巡逻岗 3人 24 113 保洁 6人 24 150 办公耗材 墨盒 60/3 月+A4 纸 35/月+笔、本等办公用品 30/月 85 交通费 101 其他 各类表格印刷、活动布置配件、办公室装饰物折旧、其他费用等 500 合计 1815 注：正装 1300元/套；工程修理人员服装 600元/套；保洁绿化人员服装 600元/套；保安人员 商业街物业管理方案 服装 900 元/套。 固定资产折旧 单位：元 序号 设备名称 规格

18、类型 数量 价格 折旧年限 月折旧额 1 电脑 组装 2 6000 3 167 2 打印机 兄弟牌 1 1800 3 50 3 办公桌椅 定做 4 3200 5 54 4 对讲机 8 4000 3 111 5 沙发 定做 1 600 5 6 茶几 定做 1 300 5 7 档案柜 花城 2 1600 5 27 8 饮水机 立式 1 300 2 9 铝梯 不同用途 3 1010 3 10 小推车 翻斗 1 400 3 11 11 工程配 套工具 1 2500 3 73 14 清雪车 清理积雪 1 4000 3 111 合计 666 保洁易消耗品摊销费 单位：元 名称 用途 需求量 单价 折旧月份

19、 金额 玻璃擦 擦玻璃灰尘 6 38 6 38 铲刀 清洁地面 6 4 12 2 清洁车 组合清洁 5 500 24 尘推 清洁地面 5 35 3 大扫帚 清扫垃圾 6 25 4 条帚 清洁地面 6 15 5 18 垃圾斗 清扫垃圾 6 20 12 10 洗衣粉 洗涤物品 5包/月 2 10 洁厕灵 清洁便池 1 30 3 10 消毒液 杀菌 1 15 1 15 垃圾袋 装垃圾 50个/月 胶皮手套 爱护用品 5 10 5 10 生活垃圾清运费 5 箱 5000元/年 12 2084 合计 2400 设备设施维护修理费 单位：元 类目 子项目 测算依据 月度分摊 电梯 9 部 维保修理费 12

20、 2850 年检费 12 450 商业街物业管理方案 修理配件更换 12 750 消防系统 修理费 尚未验收 保养费 尚未验收 给排水系统 修理费 167 配件费 84 中心空调系统 修理费 付款不明确 配件费 照明系统 修理费用 0 更换配件 300 监控系统 修理费 付款不明确 添加或更换费用 合计 4601 五、特色化服务 1、 统一为商户办理相关证件，凡是租赁商业街的商户，都可依据自身状况由物业代办相关证件，全部办证所需表格均可到物业填写，由物业统一提报。物业每月 1 号、10 号、20 号三天代办相关证件。 2、 由物业代收水电费及房屋租金。 3、 建议商业街东边空地规划为商户停车位

21、，设置刷卡或者蓝牙道闸杆，全部商户依据租住面积大小每户安排若干个免费车位，如需增加则需额外缴纳车位租赁费。营销公司在租赁时可作为福利进行宣扬，先租先送，送完为止。 4、 建议商业街西边空地统一规划夜市摊位街，让东边商户统一搬到西边，在规划时每个摊位大小、样式都固定，使摊位街看起来整齐一样。 5、 组建由开发商代表、商户代表、商业专家、物业代表共同组成的管理委员会，对商业街的重大决策、商户纠纷等问题进行商讨。 6、 全部商户在租赁时都须要交纳保证金，并签署装修保证协议，装修结束后在确认装修无问题予以退还，确保全部装修都根据物业统一标准进行。 7、 物业进场后全部新租赁的业主统一根据新合同约定的租金和物业费执行，合同期两年之内的业主待合同到期后根据新合同执行，超过两年的逐户进行协调，将原合同期限缩短至两年。 第17页 共17页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页第 17 页 共 17 页