拒交物业费的原因 谈判技巧和催收办法全.docx

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1、拒交物业费的原因谈判技巧和催收办法01业主拒交物业费的原因1、因工程遗留问题，如房屋内外墙开裂或有裂纹，屋顶、天花或者外墙渗漏水，门窗变形，玻璃起雾等原因拒交物业费；2、因家中财物被盗，如电动车、自行车、私家小轿车被盗或被损毁等等原因拒交物业费；3、因为没入住，以房屋空置为由拒交物业费；4、老赖”业主，无任何正当理由拒交物业费；5、以物业企业工作人员服务态不好、服务意识不到位拒交物业费。02因房屋质量问题拒交物业费的对应谈判技巧和催收办法1、从法律、法规和相关管理规定的角度出发，物业工作人员要耐心解 释，晓之以理，动之以情。用物业管理条例和物业服务合同等 与业主沟通、解释。虽然如今许多物业服务

2、企业和开发商隶属同一个集 团公司，但从法律角度上属于不同的独立法人单位。2、物业服务企业与业主之间是物业服务合同关系，而开发商与业主之 间是商品房买卖合同关系，房屋质量等问题属于业主与开发商之间的商 品房买卖合同的范畴，因此业主不能以房屋质量问题拒交物业费。在现 实的物业管理服务中，许多业主混淆了物业管理服务质量与房屋工程质 量问题的本质区别，把本不属于物业服务范畴的工程质量问题误认为是 物业服务质量问题。3、要让业主明白工程遗留问题不是物业公司造成的，物业公司收取的 物业费中并不包含保修期内的工程维修费用。4、让业主明白已享受了物业服务的权利物业服务，就必须履行其 义务按时足额缴纳物业服务费

3、。5、积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。物业 公司通过上述沟通和努力，如果业主还是拒交物业费，物业公司首先可 以进行电话催缴，之后发催费函，直至根据拖欠情况，如欠费时间长短 和欠费金额大小决定是否向法院起诉。03因家中财产被盗（车辆被盗、损毁） 而拒交的情形之应对方法业主家因财物被盗或车辆摧毁而拒交物业费分两种情形:04房屋空置也要交物业费 司法解释：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业 主不能因自身原因未居住，以房屋空置、未享受或者无需接受相关物业 服务为由，要求减免物业费或拒交物业费的，法院一般不予支持。同时物业服务企业有权视情况决定是否给予减免物业费。

4、最高院民一庭负责人介绍，实践中，有的业主以未享受物业服务企业已 经提供的服务（比如业主提出其因出国而未享受服务）或者无需接受相 关物业服务（比如低楼层业主提出其从未乘坐电梯等）提出抗辩。该负责人表示，选聘物业服务企业是业主共同作出的决定，只要物业服 务企业按照合同约定提供了相关服务，则物业费的交纳义务对全体业主 而言都是均等的。除非管理规约或者物业服务合同等有另外的规定或者 约定。空置房屋物业费优惠的具体操作依照物业服务收费管理办法一发 改委2003 1864号规定执行。各地也有一些具体规定，可参照执行。05对无任何理由”拒交物业费的采取电话催缴等方式进行催收物业管理条例第四十二条规定，业主享

5、受了物业服务的权利，就应 当根据物业服务合同的约定，履行按时足额交纳物业服务费用的义务。 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定, 业主负连带交纳责任。否则，物业服务企业有权向人民法院提起诉讼, 维护自身权益。1、发“催收信息，一般是两周一次，参考内容：尊敬的业主，至* 年*月您户已欠缴物业费*元,请尽快到物业管理处缴交，以免增加 额外的滞纳金。多谢合作!*物业管理处。电话：*2、电话催收，先了解一下业主的欠费主要原因。要明确告诉业主欠费 的金额，并追问业主可以确定几时过来交。3、发“催收单”，寄信或贴住户门口或梯口。（另附内容）4、上门沟通，先了解一下业主欠费的主要原因

6、。然后再上门沟通。（计 划一下业主有可能问的问题，并准备好如何回答与解释。）5、法律途径，经以上四种方式不见效且欠费金额超5千元或一年的， 可以考虑发律师信催收，如果都无效果的，就采取最严厉的措施: 向法院申请强制执行“支付令。06针对几种特殊情况的催费方式1、炒楼群体（未装修未入住的空置房）针对该类型单位业主的特点多为炒楼及财产保值增值为主，业主对于物 业的关注度比较低。拟进行每月定期电话进行催缴，说服业主办理银行 托收手续，若物业费用达到一定额度标准后统一进行律师信的派发，通 过法律途径进行催缴，费用以每户3千元为基准。2、针对一般性欠费单元一类型为入住单位，该类型业主已经装修完毕并且已经

7、入住，对于该类 型业主特点，拟进行加强性电话催缴及夜间上门催缴工作，在进行夜间 上门催缴期间需要物业财务配合进行夜间上门收费。一类型为商铺、别墅，该类型业主由于管理费用比较多，拟进行重点跟 进处理，安排人员长期进行上门工作，在经过一定时间累计后仍然不交 付的拟进行法律手段进行催缴，初步计划从5千元为基准。3、对于一些确有困难的“特殊户”若真正知道此户有实际生活困难的，则可以考虑给予适当的优惠或分期 付款。催款单（样式）No.第一次催款单元：您已经拖欠一月管理费一元，一月房屋公共维修金元，月水费元，月电费一元，月气费一元，合计金额 元。请您 在一月一日前到管理处缴交，否则将按管理公约及*物业管理

8、 服务协议的有关规定按日加收所欠费用千分之*的滞纳金，并将暂停 对贵单元的有关服务。谢谢合作！*物业管理有限公司一年一月一日07针对不同业主采取不同的收款方式 物业公司应尽可能合理的划分业主的构成，针对不同业主，采取不同的 收款方式，加强沟通，更人性化的体谅业主的难处，制定灵活的收费方 案，有计划、有目标的开展收缴工作。以下列举几种欠费催缴的方式方 法：1、事出有因适度减免如住户因财物失窃、车辆失窃、房屋质量小缺陷（渗 水、小裂缝）未能及时处理、公司经济出现状况等原因而拒交物业费， 虽然并非是物业管理公司的责任，物业管理公司也无赔偿义务，但是从 人性化管理的角度出发，物业企业可以给住户适当的补

9、偿（非现金）或采 取适当减免滞纳金及分期付款等优惠措施，从而达到催缴目的。2、责任不清快刀斩乱麻如部分住户欠费时间长、纠纷多、牵涉面广， 扯不断理还乱。如不及时处理就会越积越多越难收，不如壮士断臂一切 从新开始，此后让住户无拒缴的”理由。3、物业无过失依法办事住户拒缴费用的理由无奇不有，有对开发 商的不满、有对设施设备的不满、有对周边环境的不满、有嫌物业管理 费用太高、有的因房屋质量问题得不到解决的、有的借口物业管理公司 管理不善等等。这些住户打心眼里是想搭车消费，因此，物业企业只有 拿起法律的武器，依法维护自身的合法权益。4、责任到人定时催讨加强收费管理应从职能部门抓起，树立收费意识 和责任

10、感，定期落实项目收费情况，并协助制定解决方案。项目负责人 服务和收费两手都要抓，两手都要硬，要了解本项目的收费情况，分析 欠费原因寻求解决方案，责任到人层层落实。收款员与客服人员分工不 分家，信息共享，充分发挥业主档案的作用，定时催讨。做好每月业主 欠费清单并详细说明具体情况，提出收费合理化建议，制订适当的回款 奖励制度。5、加强宣传正确引导业主有按时交纳物业费的义务，这是物业管理条 例明确规定的，为什么还有部分业主无理拒交物业服务费用呢? 一方面 是由于个别业主的素质问题，另一方面是宣传力度不够。因此我们需要 通过各种形式、各种渠道广泛宣传物业管理的一些基本知识，让业主了 解物业服务企业的权利和义务，并明确自己享有的权利和应履行的义务, 正确引导业主的缴费观念。