物业设施设备运行 巡视和维保作业标准全.docx

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1、物业设施设备运行巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准三、消防系统运行、巡视和维保作业标准四、中央空调运行、巡视和维保作业标准五、给排水系统运行、巡视和维保作业标准六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准一、电梯运行、巡视和维保作业标准项 目工 作 要 占 八、工作标准管理控制责 任 人工作记 录支持 文件1、开1.写字楼电梯L在清空轿电电梯电运启开闭时间（各公厢，确认无梯机房日梯管行及司自定）人时才能启技常维护理作关2.公寓电梯开动及关闭工保养记业规闭闭时间（各公司2.业务特殊录表范自定）要求需使用3.普通住宅电电梯的，电垂直梯开闭时间（各梯

2、主管批准电梯运项 目工 作 要 点工作标准管理控制责 任 人工作 记录支持文件消消1.专职技工每日对喷淋L弱工消消防防系统、消火栓系统进行检电主程防设防系设设查1次，填写设施设备管每主备月统设备备日常维护保养（检查）记录周对管保养备维管维表完好率应为100%,第1-记录护保理保发现故障应在2小时内4项进养规进行处理，修复时间不超行检消范过12小时查1次防安2.专职技工每周对消防2.工全月水泵房、稳压泵房清洁1程主检查次管每表3.专职技工每月对火灾月对报警联动控制系统、防火第5-卷帘门、疏散指示、消防7项进通道照明、屋而消防风行检机、防火阀、按消防系查1次统设备检查维护规范进3 .管行检查1次故

3、障率不得理处超过2%,发现故障应在总经2小时内进行处理，修复理每时间不超过12小时半年4.专职技工每周对报警对第打印系统测试1次1-7项5.每月进行消火栓泵、进行喷淋泵测试、维护；喷淋检查1系统放水测试、维护；气次体灭火系统维护、报警器主机维护6 .每半年对管网阀门、电 机润滑保养1次，消防风 机、防火阀进行外观保养 1次7 .每月按10%的比例抽查 测试、维护烟感探测器、 温感探测器、风机、防火 阀、手报按钮、联动反馈分1.专业技工全程陪同维1.T工包保公司的维保检测工作程主程方并实施监督管每主监2.工程主管每月按建筑周检管管消防设施功能检测、维修查1次要保养合同约定检查消防2.管求维保单位

4、维保工作完成理处情况设施设备完好率应总经为100%,故障排除率应理每为100%发现故障应在2月检小时内进行处理修复时查1次间不超过12小时8 .工程主管每月审查确 认消防维保单位出具的建筑消防设施技术测 试报告9 .管理处总经理每年审 查确认消防维保单位出 具的建筑消防设施年检 报告四、中央空调运行、巡视和维保作业标准项 a工 作 要 点工作标准管理控制责任 人工作记 录支持 文件1、巡1.主机巡视：1.定时抄录数运行冷水空运视每1小时1据，填写运行技工机组运调系行次日志行记录统管2.室内外温2.测温时必须表理作度：每2小定点，详见空业规时1次调系统管理作范3.冷却塔：每业规范相关4小时2次4

5、.水泵：每1 小时1次规定操1.根据标准1.主管每周测运行作营业时间提试两次效果技工前半小时开2.定时抄录数关机据或运行状态2.根据实际3.挂状态标识情况（室内牌，当值班长外温度、冷 冻进山水 温、冷却进 出水温）调 整参数3.主机及阀 门的开关状 态每天检查一次2、主1.每天白班空调主管每周运行设施空维机擦拭外观1至少抽检1次技工设备定调系保次第一项工作效期维护统管2.每月检测1果，2至5项保养理作次主机为外保单位实（检业规3.4000小时施，运行技工查）记范进行一级保现场跟踪，空录表养，8000小调主管及时检时进行二级 保养，12000 小时进行三 级保养4 .每两年换1 次油5 .电控柜

6、每 月进行除 尘、紧固查维保效果水1.每天白班1.空调主管每运行泵擦拭外观1周至少抽检1技工次次第1项工作工程2.每年冬季效果主管停机加油12.工程主管监负责次督第2项工作组织落实情况加油冷1.每天开机1.空调主管每运行却前检查风机周至少抽检1技工塔皮带1次次1-3项工作负责2.每天开机效果1-2前开启补水2.工程主管监项阀督4-5项落实工程3.每天关机情况主管后关闭补水 阀4 .每年冬季 停机加油1 次5 .每年冬季 管道外观上 漆1次负责 4-5 项末1.每月清洗1-4项外保单运行端风机盘管滤位施实，运行技工设网1次，技工现场跟备2.每年清洗进，空调主管风机盘管翅 片1次3 .每年清洗 冷

7、冻水过滤 器1次4 .每年清洗 电机风叶除 尘1次及时检查效果水1.每月投药11-5项外保单运行处次位施实，运行技工理2.每月出具技工现场跟权威部门的进，空调主管水质检测报 告3 .每月清洗 冷却塔1次4 .每三个月 清洗过滤器1次及时检查效果3、 检 修5.每月清洁 冷却塔及周 边环境1次附 属 设 备编 制 计 划检修交底1 .每年对管 道外观保养1次2 .每年对阀 门外观及润 滑保养1次3 .每年对标 识完善1次1 .空调系统 发生故障 时，由部门 主管组织相 关人员现场 查看故障情 况2 .由主管制 定维修计划 并经部门经 理审批1.维修人员 将检修内 容、范围告 知运行人员 2.运行

8、人员 在运行日志 中填写故隙 情况1-3项运行技 工实施，综合 维修主管及时 检查效果1 .维保范围 外，要进行维 修2 .突发重大故 障，按紧急故 障处理3 .维修时，按 中央空调维 修保养规范 进行，注意人 身及设备安全 4.维修中，设 置设备检修警 示牌5 .维修后，恢 复设备周边状 态运行技工工程主管设施 设备故 障维修 记录 表3.维修人员 作好相应的 安全保护措 施并进行维 修试 机1 .维修完毕 后，由运行 人员试机2 .维修人员 将试机内 容、范围告 知运行人员3 .运行人员 试机时，维 修人员应观 察运行情况交 付 使 用1 .由空调主 管确认维修 效果2 .告知运行 人员可

9、投入 使用3 .由维修班 长填写维修 记录及工作 日志4、紧 急 故控 制 措 施1.发现紧急 故障时，立 即按空调 系统管理作1 .禁止违规停 机2 .在操作时， 保证人身及设空调 主管业规范停 机2 .切断相应 电气开关及 水路阀门3 .运行人员 通知空调主 管4 .开启备用 机1 .保护现场, 在必要时， 告知保险公 司及时定损2 .作好必要 的隔离3 .由空调主 管与营运部 沟通，并告 知受影响业 户4 .按中央空 调检修要求 实施备安全3.做好相应阀 门及开关的警示措施五.给排水系统运行.巡视和维保作业标准项工工作标准管理控制责工作记支持目作任录文件要人点1、巡1.每班次对水空调主管

10、每运生活给给视泵、电源双投周检查巡更行水泵房排水水柜内的计量点及记录表技巡更检系统系电度表、水泵格1次工查表作业统变频控制柜、 水箱的水位给排规范巡视1次水运行2.夜班对浮球巡视记阀检查1次3 .每月抄录水 表数据时，对 主要的管道 及阀门进行 检查4 .对上述检查 形成记录录表维1.每周对水1.空调主管运设施保泵、电源双投每月对第行设备定柜、变频控制1、2项抽技期维护柜进行清洁检两次工保养（检除尘1次2.维修主管维查）记录2.每周对水泵对第3项工修表房卫生清洁1作填写维保技次表格工3.每年第一季3.空调主管度对电机轴每季检查给承加油1次水泵维保效4.填写相应的维保记录果检1.给水系统发1.突

11、发重大综设施修生故障时，由故障，按紧合设备故空调主管组急故障处理维障维修织相关人员2 .维修时，按修记录表现场查看故给排水系主障情况统作业规管2.由空调主管范进行，制定维修计注意人身及划设备安全3.由维修主管3.维修中，设组织维修置设备检修4.填写相应表警示牌格4.维修后，恢 复设备周边 状态2、巡1.每班对污水空调主管每运污水排视泵、污水泵控周检查巡更行井巡更水制箱、止回阀点及记录表技记录表系巡视1次格1次工统2.每月对污水给排坑情况进行水运行检查1次巡视记3 .特殊天气时 每小时对地 下室出口排 水情况进行 检查4 .巡视人员填 写相应表格录表维1.每季度对污空调主管每运设施保水泵控制箱季

12、检查污水行设备定公司自定）后方可进行 3.电梯主管 每周抽检1 次电梯开关 时间是否正 确L每班次对直 梯机房进行巡 视1次（室内温 度、电网电压、 屏内各电器动 作情况，曳引机 运行情况） 2.每班次巡视 电梯运行状态1 次（轿厢运行状 况，声响、平稳 性、平层精度 等）确保电梯不 带故障、安全运 行L巡视时发 现问题能及 时解决的， 及时解决。 不能及时解 决的，通知 维保方并作 好记录。2.电梯主管 每周抽检1 次电 梯 技 工行巡视 记录 表手扶 电梯运 行巡视 记录 表2、维保外包单位每半 个月进行1次维 保，每月相邻两 次维保间隔不 少于10天，电 梯技工按电梯 维保监督管理 标准

13、现场跟踪1 .外包单位 工作人员工 作前须签到2 .维保工作 单须得到 维修班长签 字确认3 .发现违规 维修保养 时，报维修工 程 主 管电 梯维 保监 督管 理标 准紧固，除尘1 次2.每月对止回 阀检查，并清 理杂物1次泵维保效果， 并抽检其它 项目技工期维护 保养（检 查）记录 表检1.主管组织相1.维修主管维设施修关人员现场填写维修表修设备故查看故障情格主障维修况2.由维修主管记录表2.主管制定维管确认维修修计划3 .由维修主管 组织维修4 .填写相应表 格效果巡1.每班对天面1.空调主管运外环视雨排口巡视每周检查巡行境污水检查1次更点及记录技井、雨水2.特殊天气时表格1次工井定期每

14、小时对天2.特殊天气清理记面雨排排水时当班主管录表情况检查对雨排系统维1.每月对天面情况随时跟 踪保雨排口清理 杂物1次2.每次下大雨 后须对天面 雨排口清理3、 雨 排 系 统六、弱电系统运行、巡视和维保作业标准1、停 车 场 收 费 系 统工 作 要 点工作标准管理控制责 任 人工作记 录巡L每天对系统1.及时协助运设施视进行检查测车管员解决行设备日试1次因故障导致技常维护2 ,填写相应记车辆堵塞问工保养（检录题查）记录2.满足车管表维L每天用干布员对停车系保擦拭卡机、道统的硬件操设施闸1次（保洁作培训需求设备故员完成）3.维修主管障维修2 .每月测试1 次卡机、道闸 的机械性能3 .每季

15、度对道 闸进行加油 保养确认维修效 果记录表检1.技工接到车修管员关于发 卡机出现故 隙信息时，及 时赶往现场 处理2.不能及时维 修时，向车管 员解释原因，支持文件并向弱电主 管汇报2、 电 话、 网 络 系 统安 装 管 理1.电信部门进 入电信机房 时要求其填 写相关信息， 方可进入机 房作业2 .弱电主管负 责每月统计 电话数量3 .维护网络系 统1.运行技工 确认填写信 息的准确性 2.弱电主管 在每月月底 向行政部报 送电话数量 前，抽检统 计的准确性弱 电 主 管人员 出入登 记表设施 设备日 常维护 保养（检 查）记录 表机 房 管 理每月查看租 赁机房设施 状况并抄录 电表读

16、数运行技工发 现违规情况 时及时向弱 电主管报告3、安 防 系 统红 外 线 监 控 系 统L每月1次开 启红外系统 测试2.发现故障时 及时维修发现问题时 尽可能在一 天内解决， 如超过一天 的,则及时 与安管员沟 通、一 运 行 技工设施 设备日 常维护 保养（检 查）记录 表防盗防盗 监控系 统维护 保养规 范闭 路 监 控 系 统1 .每日对摄像 头进行转动、 调焦动作2 .每日用干布 擦拭监视器3 .每月对硬盘1-2项由监 控室安管员 完成，3-5 项由运行技 工填写相应 记录表格维 修 主 管监视系 统月保 养记录消控 中心每 日检查4、背 景 音 乐 系 统录相机、降温 风扇等进

17、行 除尘清洁1次 4.每月对各弱 电井内控制 箱进行紧固、 清洁1次5.每季度擦拭 摄像头防尘 罩1次，并检 查室外摄像 系统的防风、 防雨、防尘罩 的密封性表功L保洁员每天第1项由监维设施放用干布擦拭控室商管员修设备日设机柜1次监督，2-3主常维护备2.每月对功放项由运行技管保养（检机进行调试1工完成查）记录次3.每季对机柜表内进行除尘设施清洁1次设备故终端每月对场内 的音控器进 行抽检1次运行技工障维修记录表备注：各项目根据所配备的弱电系统进行补充。过 程 安 全 控 制交 付 使 用1 .维修保养人 员在对电梯进 行保养、检修 时，应先在各层 厅门前挂上“电 梯保养、检修 告示牌2 .检

18、修完成后 确保现场卫生1 .由电梯主管 确认维修效果2 .由维保单位 提供维修记录工 程 主 管主管对其发 整改通知书4.维保工作 须在各业态 用梯闲时进 行检 测每年进行1次政 府强制检测1 .合格证到 期前一个月 组织检测2 .电梯主管 负责工 程 主 管3、计1.每月底前维工设施检划保单位提交下程设备故修月检修计划2.由工程主管审批主管障维修 i己录 表4、电 梯 紧 急 故 障 处 理L扶梯停机由 维修技工进行 重新启动2 .重启失败时, 汇报总值并通 知维保单位3 .直梯停机先 停止直梯电源4 .启动直梯困 人解救预案通知维保单位 进行检查总 值 人 员进入检修程序维 保 单 位二、

19、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准项 目工 作 要 点工作标准管理控制责 任 人工作记 录支持文件1、巡1.每二小时巡L强电主变高压/供运视视10KV配电室管每天检电低压配配电行1次，发现异常查抄录数所电室运系统及时向主管报据运行巡视告2.工程主行表2.每二小时巡管每周检人视低压配电室1查抄录数员变电次，发现异常及据及运行所运行时向主管报告日志强数据记3.按平均间隔3.管理处电录表时间，每天至少总经理每主抄录配电室电月检查抄管变电度表数据四次录数据及所设备4.特殊天气时运行日志温度日每小时巡视配测表作业 规范电室1次5 .每天 15： 00点、21： 00测 量变电所主要 设备开关触头 的

20、温度并记录 在设备温度日 测表上6 .强电主管每 天对前日运行 数据进行分析， 发现数据异常 及时处置7 .运行人员完 成当班运行日志，主管每天对 昨日运行日志 进行审核操 1.高压操作须作 由运行人员获 得强电主管以 上领导授权后， 按供配电系统 作业规范进行 2.某路高压回 路外线路停电、 来电时，按照供配电系统 作业规范执行 低压母联倒闸 送电及善后工 作3.楼层维修工 要求停、送某回 路开关时，按照 供配电系统作业规范执行 4.对停电回路 开关及时悬挂 “禁止合闸”警 示牌5.当主、备高压 都停电时启动 紧急故障处理 预案2、高1.每月对电柜1.强电主维压外观清洁1次管检查配保酉己2.

21、每半年对直电柜外观电流屏紧固除尘1清洁情况室次2.强电主设施 设备定 期维护 保养（检 查）记录管制定配 电柜停电 检修计划, 并跟踪检 修过程表3 .每年对配电 柜停电检查，并 进行除尘、紧固1次4 .每年对配电 柜进行高压试 验1次变 1.每月对配电 压 柜外观清洁1 器 次5 .每年对变压 器停电检查，并 进行除尘、紧固 保养1次6 .每年对变压 器进行直流电 阻试验、耐压绝 缘试验1次低 1.每月对配电压 柜外观清洁1配 次电 2.每年对低压 室 配电室停电检查，并进行除 尘、紧固1次3、编1.供电系统发1.突发重强设施检制生故障时，由主大故障时，电设备故修计管组织相关人按紧急故主障维

22、修划员现场查看故障处理管记录表障情况2.维修前，填写工作 票并做好 安全措施 及技术措 施3 .维修时， 按电业安 全操作规 程操作， 注意人身 及设备安 全4 .维修中, 设置设备 检修警示 牌5 .维修后， 恢复设备 周边状态2 .由强电主管 制定维修计划 并经工程主管 审批检1.维修人员将修检修内容、范围交 告知运行人员底2.运行人员在运行日志中填 写故障情况3 .维修人员作 好相应的安全 保护措施并进 行维修试 1.维修完毕后， 运 由运行人员试 行 运行4 .维修人员将 试运行内容、范 围告知运行人 员5 .运行人员试 运行时，维修人 员应观察运行 情况交 1.由强电主管 付 确认维修效果 使 2.告知运行人 用 员可投入使用6 .由强电主管填写维修记录 及工作日志4.运行人员做 好故障维修记 录4、控1.发现紧急故1.禁止违运高压供紧制障时，立即切断规操作行室运行配电急措故障电源2.在操作人记事系统故施2.运行人员通时，保证人员变电作业障知强电主管及身及设备所运行规范处工程主管安全强记事理3.启动备用电3.做好相电源应设备警主4.及时将故障 时间、现象等相 关记录填写于示措施管运行记事善1.保护现场，在后必要时，告知保 险公司及时定 损2 .作好必要的 隔离3 .由管理处总 经理与客服沟 通，并告知受影 响业户三、消防系统运行、巡视和维保作业标准