维修服务手册模板.docx

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1、引言物业工程部负责项目范围内房屋日常维护管理工作。关键负责水、电、消防、电梯、弱电设施、设备日常运行维护、保养工作，确保水、电正常供给，弱电信号正常，电梯运行安全可靠，并立即接收其它部门和业主维修要求。每十二个月更新设备清单并于年底前完成制订年度设备维修保养工作计划，以达成设施设备管好、用好、修好、改造好之目标，从而延长设施设备使用寿命确保服务质量稳定和提升，实现物业保值、增值。维修服务手册目录序号文件名称文件编号版本页码备注1强电设备管理YGPM-Sm-AAO2-52弱电设备管理YGPM-Sm-AAO6-93空调暖通设备管理YGPM-Sm-AAO10-114给排水设备管理YGPM-Sm-AA

2、O12-165公共维修日常管理要求YGPM-Sm-AAO17-207内部管理控制要求YGPM-Sm-AAO21-258管理制度YGPM-Sm-AAO26-329应急预案YGPM-Sm-AAO33-39强电设备管理1.0目标：确保小区内强电设施、设备处于良好运行和备用状态 2.0适用范围：阳光城集团物业强电设施管理 3.0 术语：4.0 职责：4.1工程技术人员负责设施设备日常操作和维护保养4.2 工程责任人进行工作安排、巡查、监督5.0 方法和过程5.1配电房/间5.1.1天天应巡视各关键配电房，并确保日常应上锁，未经许可非工作人员不得入内。5.1.2做好防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防小动物等

3、进入配电房/间。5.1.3巡视时需检验环境卫生、灯光照明、母线母排、开关、接触器、仪表、指示灯、电表是否正常，并统计相关数据。5.1.4若巡检时发觉有异味、异声、不正常发烧应立即切断对应回路检验，同时通知工程责任人。5.1.5配电房/间环境温度应在40摄氏度以下，超出上述温度时应采取有效方法降温。5.1.6对停止使用六个月以上设备（依据各地域实际环境条件），在恢复送电前，必需作绝缘电阻测试，避免发生意外。5.1.7高压配电房若需作业操作，需依据高压配电房安全操作制度进行。5.1.8每十二个月两次依据低压控制柜、配电柜及电气设备保养统计表进行维护保养作业，并在夏天高峰期测量、统计关键母排、母线槽

4、、电缆等连接处温度情况。5.1.9各类水泵电机应依据“给排水设备”维护周期每六个月进行电机绝缘测试（如需要更换电机轴承）等。5.2发电机5.2.1对发电机房天天最少一次巡检签到并每个月试运行一次。5.2.2巡检时需包含以下内容：消防设施有效性、门锁功效、送排风机是否正常、油箱和油管系统有没有渗漏、环境卫生情况、光照效果、隔音墙有没有受损（若有）、发电机是否在“自动”状态、发电机各预热电加热工作是否正常、蓄电池有没有漏液或连接处氧化现象、蓄电池充电系统是否正常等。5.2.3日常发电机维护保养需依据发电机组维护保养制度进行。5.3户外电控箱和用电设备5.3.1户外电控箱应确保门锁常闭，箱体和箱体四

5、面穿线孔做好防水、防潮及散热处理，箱体应有“有电危险”等警示标识，箱体无显著腐蚀生锈迹象。5.3.2路灯、庭院灯、泛光照明、围墙灯等启停时间依据节假日及天气改变调整，并报工程责任人和项目经理，若有时间控制器需每七天校按时间和漏电保护一次。5.3.3全部户外照明灯具固定应牢靠，灯具接头处安全可靠，照射角度正确，无显著锈蚀现象。5.3.4每七天目测“航空灯”运行是否正常。5.4电梯5.4.1日常管理要求5.4.1.1电梯机房门锁良好，机房内无异味、无显著异声，通告牌清楚挂于显眼处。5.4.1.2使用中电梯需张贴电梯使用须知及多种警示、提醒标识。5.4.1.3机房通风良好，温度不得超出35C，相对湿

6、度小于85%，确保没有雨水侵入可能。5.4.1.4 机房灭火器材确保有效性。5.4.1.5机房紧抢救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在显著处。5.4.1.6 机房照明、电源插座要保持良好。5.4.1.7机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有显著灰尘。5.4.1.8赔偿链运行时无碰撞及显著异声。5.4.1.9当电梯出现故障时，立即通知并要求电梯维保人员排除故障，并通知用户中心按用户服务手册进行派工处理。 5.4.1.10故障排除后在机电设备故障统计表及派工单上完善相关统计。 5.4.1.11发觉电梯困人事件时，中控室人员不间断和被困人员通话进行抚慰工作，工程维保人员20分钟内施救完成。

7、 5.4.1.12电梯机房、井道、底坑不得有杂物和渗水现象。5.4.1.13日常电梯管理维护由物业专业人员及电梯维保企业相关专业人员负责实施。 5.4.1.14专业电梯保养企业每个月依据电梯维保协议（不低于 15天 1 次标准）对电梯进行全方面检验保养，并做好各项数据检测维修统计，物业工程部留底。 5.4.1.15物业电梯专业人员负责对电梯作周检。并按电梯周巡检统计表要求填写巡检情况。 5.4.1.16工程部责任人每个月对巡检情况进行审核签字。 电梯年检 5.4.2.1物业专业人员配合，电梯维保单位负责实施，每十二个月填写电梯检测申请表并报送当地省（市）特种设备安全检测中心进行年检。 5.4.

8、2.2在电梯使用合格证到期前必需完成年检工作并取得新电梯使用合格证（电梯限速器每两年年检一次）。合格证需在电梯轿箱内张贴。 5.4.2.3电梯检测汇报由物业资料室统一归档管理。 5.4.3日常保养及维修 5.4.3.1依据国家电梯相关规范制订并签署电梯维修保养协议，监督电梯维保企业严格根据协议要求进行保养及检测，并保留相关统计。 5.4.3.2电梯保养需提前 24 小时通知用户中心，方便打印、张贴维保通知。 5.4.3.3在电梯检修或保养过程中需安放警示标识牌。工作完成后必需认真清理现场，清点工具和物品，预防遗留。 5.4.3.4电梯维保企业在每个月 25 日前须提交次月电梯维保计划，并由物业

9、项目工程责任人审核后实施。 6.0 相关统计： 6.1 R-Sm-01-A绝缘电阻测试统计 6.2 R-Sm-02-A电气工作票 6.3 R-Sm-03-A机电设备故障统计表 6.4 R-Sm-04-A柴油发电机保养统计表 6.5 R-Sm-05-A配电柜、控制柜保养统计表 6.6 R-Sm-06-A低压配电房巡检统计 6.7 R-Sm-07-A电梯周巡检统计表弱电设备管理1.0目标：保障园区弱电设施设备正常运行及可靠性2.0范围：适适用于阳光城集团物业弱电设施管理3.0术语：无4.0职责：4.1工程技术人员负责日常操作和维护保养4.2 工程部责任人进行工作安排和巡查、监督及联络外部资源5.0

10、过程和方法控制:5.1消防控制系统5.1.1消防系统控制主机应独立设置统计本（统计内容包含但不限于时间、事件、处理情况、统计人等），发生任何非正常情况须统计在案，并将主机打印多种统计完好保留以备查阅（或黏贴在统计本对应报事统计旁边），工程部责任人天天查阅复核。5.1.2系统内突发各类报警，消控中心当值人员应立即通知对应巡查人员赶扑报警点处警（要求5分钟内），并将现场情况立即反馈于消控中心。5.1.3因装修不可避免相关报警，应事先做好交接统计和安全临时处理及主机上悬挂相关通告。5.1.4因装修需要增减喷淋头时，相关放水及补水作业必需于施工当日内完成，确保水系统处于工作状态。5.1.5每三个月需进

11、行消防设施设备联动测试。5.1.6每个月需进行紧固接线桩头、清灰及末端设备测试检验（包含温感、烟感、手报、防火卷帘、备用电源等），每六个月为一个循环周期。5.1.7每两年需将全部温感、烟感进行清洗（依据实际情况调整）。5.1.8遇设备损坏，标准上需当日完成修复；若不能修复需请示工程主管及协调其它部门做好安全防范方法，直至修复。5.2电子围栏和红外对射：5.2.1每个月定时进行现场实地模拟测试并查对报警区域。5.2.1.1电子围栏短路测试：用金属线短路两个负极或两个正极，约过5秒左右（依据使用产品型号），主机对外输出报警，撤销短路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。5.2.1.2电子围栏开路

12、测试：任意拔掉接线柱上一根绝缘线，约过5秒（依据使用产品型号）主机对外输出报警，撤销开路情况机器30秒后恢复正常（或手动复位）。5.2.1.3电子围栏断电测试：拔掉电源插头，此时若有后备蓄电池电源，可由蓄电池单独供电。5.2.1.4红外对射：人为阻断红外线光束，主机对外输出报警，查看报警防区和阻断位置是否一致，确定后复位。5.2.2每个月定时检验系统各支架、线路牢靠度和松紧度和树叶绿化影响，必需时紧固调整和修剪（如因乔木生长造成误报则应即时进行修剪）。5.2.3每个月需进行主机清灰和户外电箱锁具、箱体防水和散热检验保养，每六个月需紧固各接线柱和线路整理。5.2.4电子围栏需每隔10米左右悬挂一

13、块专用“电子围栏，严禁攀爬”警告牌。5.3视频监控系统5.3.1每个月进行末端摄像机角度调整工作（依据实际和中控人员管理要求），同时调整查阅影像资料保留时限、清楚度和矩阵操作灵活性。5.3.2每个月定时清洗摄像头防护罩，每六个月为一个保养周期。5.3.3每个月测试摄像机电压，确保在正常电压范围内。5.3.4每个月进行清灰工作（包含录像机、显示器、监视器），每季需进行录像机内部清灰工作，并检验散热风扇工作情况，如需则进行更换或加注润滑油。5.4安防系统5.4.1门对讲5.4.1每个月需现场测试各功效使用效果（包含影像、语音、报警、开门等功效），同时检验各门口机固定、防水、遮阳效果。5.4.2每季

14、需测试电源、紧固模块、接线柱，进行清灰和线路整理。5.4.3定时测试户内门对讲系统各功效系统（包含影像、语音、报警、开门等功效），测试周期为十二个月。5.4.2户内紧急报警按钮5.4.2.1每季需紧固和整理主机、各模块、电源及接线柱线路，并进行清灰工作。5.4.2.2定时测试户内紧急报警按钮灵活性、功效性和复核报警地址码，测试周期为十二个月。5.4.3电子巡更5.5.3.1每次使用前需确定巡更棒电池电量，避免数据丢失及不能正常使用。5.5.3.2每次使用前需确定巡更棒存放空间，避免无法数据存放。5.5.3.3定时校核时间，及查对巡更数据是否有丢失或线路错误。5.5.3.4每次巡更须留心固定巡更

15、点有没有松脱、变形及接触不良，若有应立即修复或更换。5.6机动车道闸系统5.6.1道闸在工作时，严禁打开箱盖和箱门，避免发生意外。5.6.2落杆时严禁在档杆（栏）下摆放物品或人员站立、走动。5.6.3停电时应关闭总电源后用手把手动摇摆旋至闸杆（栏）在垂直位置。5.6.4严禁调整平衡弹簧、限位开关及光电开关限位，如需要调整应有供给商或专业人员进行，并做好统计。5.6.5每个月进行清灰和线路整理及紧固保养，包含箱体和各电子设施防水、防潮处理。5.6.6确保整体设施设备整齐归一，不得有显著腐烂、生锈、线路外露、箱体（盖）关闭不严等现象，如需要则进行防腐、防锈处理和更换密封条工作。5.6.7若有无偿车

16、辆（如消防、公安及其它特殊车辆）应在系统内设置免单功效健及手动统计相关信息（如抓拍照片，事由等）。5.8背景音乐5.8.1每个月定时清灰及紧固线路、测试电压和紧急事故广播切换试验（户外实施需检验其防水、防潮功效，尤其是线途经渡盒）。5.8.2如长时间不使用应定时（依据现场天气情况）通电，可利用本身元器件发烧来去除潮气。5.8.3开关设备电源之前，把功放音量旋钮旋至最小，避免因误操作而对音箱危害。5.9弱电设施注意事项5.9. 1严禁非工作存放设备进入系统主机。 5.9.2严禁利用计算机进行无关作业。 5.9.3严禁私自修改任何运行程序文件。 5.9.4严禁私自修改任何 IP 地址和运行数据。

17、5.9.5设备设施标识清楚，无显著锈蚀，线路敷设情况良好、绑扎整齐。5.9.6定时备份系统及运行数据。5.9.7设置使用、修改权限。5.9.8设备保养运行参数符合产品使用要求。 6.0 文件统计 6.1 R-Sm-08-A 消防、视频保养统计6.2 R-Sm-09-A 周界、门对讲、红外报警保养统计表6.3 R-Sm-10-A 背景音响系统检验测试统计6.4 R-Sm-11-A 车管系统保养统计6.5 R-Sm-12-A 消防报警系统联动测试统计空调、通风设备管理1.0目标：规范送风机、排烟风机、加压风机操作，确保风机正常运行。为地库提供良好通风条件及火警发生时风机能自动联动运行。2.0范围：

18、适适用于阳光城集团物业空调、通风设施管理3.0术语：无4.0职责：4.1工程技术人员负责日常操作和维护保养4.2工程责任人进行落实工作和巡查、监督及联络外部资源5.0过程和方法控制:5.1送排风机5.1.1天天按要求进行启停及巡检工作（采取闻、听、看、摸等手段进行），确保正常运行5.1.2每七天进行一次风机房日常保洁工作，确保作业场地整齐无杂物。5.1.3每个月对消防送排风机（或不常常见风机）试运行测试（每次不少于10分钟），确保有效待机状态。5.1.4每三个月进行一次风机保养工作：5.1.4.1检验轴承润滑情况，视运行频率合适增补或更换相匹配润滑油（测量温度、运行电流及有没有异声）。5.1.

19、4.2检验传动皮带松紧度（运行时确保皮带在最松状态且不跳动和打滑）和主动轮从动轮确保在同一直线上（若发觉传动皮带有老化或开裂现象需更换）。5.1.4.3检测电动机运行电流及风阀启闭动作和电机绝缘情况。5.1.4.4紧固控制柜内全部接线柱、校按时间及进行清灰工作。5.1.5每十二个月对设备系统整体进行防腐保养作业，包含支架、法兰、螺栓、风阀和金属风管等（去除已锈蚀表面，刷涂两道防锈漆和两道面漆）。5.2机房分体空调：5.2.1每个月定时清洗空调过滤网（若运行环境差可两周一次）并做好清洗统计。5.2.2每十二个月5月份进行一次散热翅片清洗、制冷剂测试压力、测试运行电流及紧固接线柱（采取翅片专用清洗

20、液配合清水冲洗）。5.2.3每十二个月6月至10月天天对电梯机房、监控中心等特殊机房进行巡查测温。5.3换气扇5.3.1厕所、设备机房、储物间等场所换气扇需每个月进行清灰及润滑保养。5.4故障处理5.4.1送排风机不开启或效率下降：5.4.1.1检验电源是否到位、正常5.4.1.2检验控制柜是否有异味、烧焦现象或接线柱松脱5.4.1.3检验皮带松紧度和叶轮有没有受损5.4.1.4联络外部售后维修专业企业5.4.2分体空调不工作或效果不佳：5.4.2.1遥控器失灵，先确定遥控器和电池有效性，（可将遥控器红外发射端对准手机摄像头操作，若有发光代表该按键功效正常）。5.4.2.2将空调主电源进行失电

21、、上电动作，再进行遥控操作5.4.2.3根听说明书指导，进行手动操作。5.4.2.4检测其运行电流和高低压侧压力和额定名牌比对，若低于正常范围需补充对应制冷剂。5.4.2.5拨打对应售后服务维修电话5.4.3换气扇异声或不工作5.4.3.1检验叶轮是否变形或运动部件固定情况5.4.3.2检验电源和电机5.4.3.3更换6.0文件统计6.1 R-Sm-13-A 通风机巡查统计表 给排水设备管理1.0目标：1.1确保项目供、排水正常及符合卫生检验标准1.2确保在任何情况下消防系统设备能正常开启运行1.3确保给排水系统通畅，为业户发明良好工作和生活环境1.4预防故障发生和扩大2.0范围：适适用于阳光

22、城集团物业给排水设施管理3.0术语：无4.0职责：4.1工程技术人员负责给排水设备日常操作和维护保养4.2 工程责任人进行工作安排、巡查、监督5.0过程和方法控制:5.1水箱：5.1.1每七天检验每个水池（箱），应结构完好、无渗漏，检验口应加盖，水池（箱）周围及定盖应清洁、洁净、上锁。5.1.2水池（箱）应每隔6个月（依据当地政府要求）清洗、消毒一次（清洗时间宜跳开正常工作时间或高峰时段），清洗员应持有卫生防疫站认可健康证，并取得政府部门认可“水质监测汇报”。5.1.2.1在水池（箱）内作业时，光源应使用手电筒、应急灯，或供电电压在36v以下安全照明灯。5.1.2.2水池（箱）消毒人员需要戴防

23、护眼镜和口罩，假如在水池（箱）内感到头晕、气喘，则应立即离开水池（箱）到外面呼吸新鲜空气。5.1.2.3排放水时应提前关闭水池（箱）进水闸阀，经使用让水池（箱）水位降到最低控制水位，以免浪费。5.1.3水箱内液位控制装置应每六个月进行测试、保养。5.1.3渗漏水故障，选择符合国家饮用水标准相关建材维修5.2减压阀组：5.2.1每七天巡检一次，统计相关运行数据。感官应无渗水和锈蚀现象，各阀门及压力表处于正常范围5.2.2一用一备应每七天切换使用，确保备用阀组处于待工作状态5.2.3生活供水应依据水箱清洗频率清洗保养减压阀组5.2.4故障处理：5.2.4.1维修保养时使用备用阀组，确保不影响正常使

24、用5.2.4.2减压效果不佳：先调整减压控制导阀，再检验各控制阀门及连接管是否有堵塞现象5.2.4.3拆卸清洗阀体，查看内部器件有没有受损，若有即可更换5.3给水泵：5.3.1巡检要求：5.3.1.1每两小时对设备巡视签到一次，对下列情况应增加巡视次数5.3.1.1.1水泵有过负荷或负荷有显著增加时5.3.1.1.2刚安装完成投入使用或检修、改造及长久停用后重新投入使用5.3.1.1.3水泵缺点近期有发展或运行中有可疑现象5.3.2.巡检项目5.3.2.1支架无锈蚀、损坏；螺栓、螺丝无松动断裂；防振垫无损坏。5.3.2.2运行过程中有没有异常振动、噪音。5.3.2.3检验轴承温度不许可比环境温

25、度高出60，且轴承温度不超出90。5.3.2.4检验轴封有没有渗水、水管和水泵连接完好，接口无松动、泄露。5.3.2.5水泵进出端阀门动作灵敏、正确、无锈蚀、无滴漏、标示牌按设备状态悬挂。5.3.2.6压力表完整无损坏，连接牢靠无滴漏，表面清洁，读数正确，指针灵敏。5.3.3水泵保养（每六个月保养）5.3.3.1检验泵体外观应无破损，铭牌完好，水流方向指示及水轮转向指示明确清楚，整体外观整齐，各部油漆完好。如有不妥应进行处理或油漆。5.3.3.2检验润滑油情况，进行补充，若油质改变或变色，有杂物等应给予更换。5.3.3.3检验机械密封器密封情况，若有漏水现象应更换机械密封器等元件。5.3.3.

26、4联轴器联接螺丝和橡胶垫圈若有损坏应予更换。5.3.3.5检验或校正泵体和电机联接轴心线，紧固机座螺丝并做除锈防锈处理。5.3.3.6生活水泵等运转频繁，每十二个月应拆卸两端轴承进行清洗和更换润滑脂，如有磨损应更换轴承。5.3.3.7用手转动联轴器2-3圈，应感觉轻松且轻重均匀，并注意分辨泵体内有没有摩擦声和异物滚动等杂声，如有则应设法排除，并将联轴器护罩安装好。5.3.3.8泵关键易损件包含弹性联轴器、机械密封、动静环、O型橡胶卷、轴承、填料压板等，维保时需注意仔细检验，如损坏应立即更换。5.3.4 闸阀、管道及附件保养（2米内和水泵相连同时保养）5.3.4.1 各阀门检验，阀门开、关灵活可

27、靠，内外均无渗漏现象。如有不灵活、不可靠、渗漏情况应进行处理或更换。5.3.4.2单向止回阀动作应灵活自如，阀体内外均无渗水现象，阀芯间隙正常无锈蚀（可利用阀体前后压力表判定止回阀性能），若有不妥应进行修复或更换。5.3.4.3检验压力表情况，压力表指示应正确，表盘清楚（若压力表有问题应进处理、送检或更换）。5.3.4.4 检验管道及各隶属元件，表面应整齐洁净，油漆应完整无脱落现象。如有问题应进行修复、处理、更换、刷漆。5.3.5故障处理：5.3.5.1汽蚀异音：检验进水系统是否顺畅（或清洗进水过滤器和检验单向阀）并排气处理5.3.5.2松动异声：检验水泵叶轮、轴套在轴上是否松动（若有会周期性

28、发出“咯噔咯噔”撞击声），及检验轴承润滑和磨损情况。5.3.5.3泵体温度偏高：依据汽蚀方法排查及检验水泵出口阀门和管道是否通畅5.4消防水系统5.4.1：消防泵同5.3给水泵5.4.2消火栓泵和喷淋泵不低于每季进行一次试运行（手动和自动切换操作，确保在火警状态下能正常开启），每次运行时间不少于5分钟，管网顶部（屋面）试验消火栓出口喷水射程需满足国家及地方要求5.4.2.1启泵前需检验各地角螺栓、管线及法兰是否松动，阀门开关是否灵活。5.4.2.2用手转动联轴器2-3圈，应感觉轻松且轻重均匀，并注意分辨泵体内有没有摩擦声和异物滚动等杂声并排除泵体内气体。5.4.2.3对消防计量表示数做好统计5

29、.4.2.4开启水泵后需关注压力上升情况，并时刻注意泄压装置动作压力（若抵达设定泄压压力不动作应关闭水泵同时进行紧急泄压操作，并对泄压装置检修）。5.4.2.5水泵开启后全方面检验有没有异常，如发觉严重泄漏、振动、尖锐声响、温升过高等现象，立即停泵处理查找原因。5.4.2.6消防水泵定时开启方法：5.4.2.6.1现场手动开启：直接在消防和喷淋电柜上选择“1#”或“2#”按开启按钮，水泵开启。5.4.2.6.2监控远程开启：监控中心联动柜上将消防或喷淋开启按钮按下，消防或喷淋泵开启运行。如要停止，可在联动柜上进行停止操作，按停止按钮。也可在水泵房现 场进行停止运行，需要将转换开关拨打到“停止”

30、位置5.4.2.6.3消防火警方法开启：当消防喷淋末端有大量水流失，消防稳压泵无法进行压力恒定，使湿式报警阀动作，消防主机报警，同时消防喷淋泵开启运行。5.4.2.6.4消防火警开启：当楼层任一个消防栓报警器动作时，消防栓泵开启运行 5.5地库集水井系统5.5.1排水泵同5.3给水泵。5.5.2每七天轮番转换水泵使用。5.5.3地库集水井：5.5.3.1每个月进行各信号装置模拟测试检验污水池浮球或水位开关动作灵敏度，控制正确可靠，水位超高能报警。5.5.3.2每个月查看井盖完整性和保养防护情况，杜绝安全隐患。5.5.3.3每个月查看井内清洁情况（若积泥超出2cm立即清除），每六个月根本清理杂物

31、和淤泥5.5.4隔油池：天天进行清掏（可依据实际排放量），并检验清掏口密封情况或确保隔油池房间处于负压状态（防串味）。 5.6外围排水系统：5.6.1每七天对屋面地漏、户外明沟、水篦子等排水设施进行巡检工作，确保排水顺畅无阻碍物（雨季前应增加频率）。5.6.2每个月进行雨水井、污水井、化粪池（若有可依据实际排量定时）检验清疏工作（雨季和国定假日前增加一次）。5.6.2.1管网走向位置是否有渗漏现象（可观察覆土部分有没有不明塌陷或沉降现象），发觉渗漏立即组织维修。5.6.2.2检验孔或盖是否被土或其它覆盖，发觉立即清除。5.7卫生间、洗涤间公共设施5.7.1水龙头长流水应立即维修（重新紧固、更换

32、密封圈或更换新水龙头），小便感应器开关不灵应检验电池、电源，如有故障立即维修或更换。5.7.2 马桶有摇动或漏水应做固定工作，每个月紧固一次，如堵塞用“皮泵”通，通不了拆开检验看是否有异物落入，或用疏通机疏通。5.7.3如有渗漏应先检验原因然后关掉水源更换零件。紧固松动变形管网、管件。6.0文件统计6.1 R-Sm-14-A 公共厕所、洗涤间巡查表6.2 R-Sm15-A 集水井巡查表6.3 R-Sm-16-A 减压阀巡查表6.4 R-Sm-17-A 每个月雨水井巡查表6.5 R-Sm-18-A 每个月污水井巡查表6.6 R-Sm-19-A 喷淋消防泵每个月测试统计6.7 R-Sm-20 -A

33、 水泵、水箱房巡查统计表6.8 R-Sm-21-A 水泵保养统计表公共维修日常管理要求1.0目标根据房屋维护保养要求进行预防性维护，延长其使用寿命。2.0适用范围适适用于阳光城集团物业设施设备维护管理。3.0术语无4.0职责4.1工程部制订公共区域维护保养要求及要求，并组织培训。4.2工程责任人制订计划、审核。4.3工程责任人定时抽查、监督。5.0过程和方法控制5.1建筑物本体设施5.1.1楼顶日常抽查，对发觉损坏等问题立即处理。每三个月对楼顶全方面检验一遍，对隔热层、防水层、伸缩缝存在变形、裂缝立即维修。5.1.2外墙饰面每三个月全方面检验一遍，对显著空鼓、脱落、污染立即维修，若包含到安全隐

34、患同时需做好防护和警示。5.1.3内墙饰面日常抽查，发觉破损、污迹、起壳、开裂、污染、掉砖、缺损等立即处理。每个月全方面检验一次，发觉严重破损、污迹要立即修补，对发觉有安全隐患须立即处理或临时围护、警示。5.1.4楼梯间同5.1.35.1.5单元门每三个月全方面巡查一次，发觉单元门松脱、闭门器脱落、掉漆应立即补漆等修复，每十二个月全方面保养一次，对生锈、掉漆或油漆起皮部位应重新刷漆，做防腐防锈处理并刷原风格面漆。对合页及闭门器有计划循环检验及紧固固定螺丝、上油润滑，并有计划依据实际使用情况结合理论使用寿命周期性更换。5.1.6防护栏杆日常巡查，发觉问题立即处理。公共防护栏每半月巡视一次安全稳固

35、性（人为摇动牢靠性，查看有没有掉漆、变型及易至人伤害地方），损坏应立即修复；每十二个月全方面检验，并对掉漆、生锈、掉焊等损坏进行维修刷漆。5.1.7公共门窗日常抽查，发觉问题立即处理。每三个月巡视一遍启闭灵活性、密封情况及牢靠度，对窗门破裂、松脱、变形应立即修复；每十二个月全方面检验一遍，除对前述问题进行维修外，应检验玻璃松动、窗结构变形、掉焊和防雨水情况，对存在问题作全方面维修。5.1.8吊顶日常抽查，发觉缺损、脱落、开裂、变型、起皮、显著色差等立即修复。必需时揭开天花板检验吊顶龙骨是否松动、吊顶螺杆是否锈蚀，对松动龙骨、锈蚀螺杆进行更换。5.1. 9露天管道日常抽查，发觉管道渗漏水、保温破

36、损、管道扭曲变型、支架生锈腐烂、管道及构件生锈受损应立即维修。5.1.10楼顶避雷针（线）每十二个月全方面检验各节点是否有脱焊、变形、生锈及牢靠度，若有应立即进行维护保养。依据政府文件要求，每十二个月联络相关单位（有资质或政府认可单位）对防雷接地情况进行检测，并取得相关汇报。5.1.11挡雨蓬每十二个月全方面保养一次，包含金属件防腐防锈，紧固多种螺丝、螺栓，查看密封胶有没有松脱、断裂或老化等现象，日常巡查发觉问题立即维修。平时进行同常巡查（设有排水沟因每七天清理一次，确保排水通畅）。5.1. 12玻璃幕墙日常巡查。每十二个月全方面检验一遍，确保其灵活性、牢靠性、防水性和美观性（若发觉五金件松动

37、、玻璃爆碎、密封胶老化等应立即更换修复），同时须依据政府相关文件要求定时由第三方检测，并取得相关检测汇报。5.1.13水管闸阀每六个月全方面检验一次，对生锈应做好防腐防锈处理，对各螺丝、螺栓及螺纹阀杆涂抹黄油；对漏水、开关不灵活、关不住水应立即维修或更换。5.1.14公共地砖公共部位地砖每十二个月应全方面检验一次，对日常巡查中发觉空鼓、松脱、破损等问题立即修复，在维修及养护期内需做好围护提醒。5.1.15水泥路面日常巡查，发觉破损立即处理。每三个月定时对路面检验一遍，发觉路面起砂、塌方、破损、路沿石破损作全方面检修，在维修及养护期内需做好围护提醒。5.1.16健身游乐设施日常检验，发觉损坏应立

38、即维修。每个月对全部设施设备使用、检验。对特殊位置易造成碰撞需包扎做好防护；每十二个月全方面保养一次设施设备（做好防腐、防锈和紧固螺丝螺栓等），对有安全隐患应即时停用，并做好围护和提醒工作，同时进行维修或更换。5.1.17建筑饰品、雕塑：每个月巡查一次牢靠性，对破损、污染、变色进行修补。5.1.18对公共区域维修和保养情况要立即填写在房屋、公共区域检验保养统计表上。工程责任人每个月抽查2次，并在房屋、公共区域检验保养统计表签字。5.2人防设施设备5.2.1工程结构5.2.1.1防护密闭设备、设施性能良好, 防护门、防护密闭门等完好，胶条完好，密闭性能好，金属件无锈蚀，油漆层完好，人为启闭其灵活

39、性，多种零部件完好，确保正常待命状态。5.2.1.2扩散(活门)室无杂物，进出口道路通畅。5.2.2其它设施5.2.2.1进、排(烟)风口保持干燥清洁，无杂物（运行无显著振动）；5.2.2.2照明设备固定牢靠无松动、清洁，无任意接线用电，应急照明设备性能良好；5.2.2.3防汛设施安全可靠，水泵定时进行保养。5.3入户维修5.3.1接到报修信息，工程人员除携带事先准备好备用配件外，上门维修需切记（四带）即：一带工具、二带地垫、三带抹布、四带鞋套。5.3.2身着工作服、佩带工作牌，文明礼貌，按维修派工单上维修时间，如约到户提供维修服务或进行公共设备设施维修。5.3.3入户维修时，应穿上自带鞋套，

40、持企业服务收费价目表，在检验所需维修项目后，将维修收费标准通知业户，经业户认可后再动手维修。5.3.4对业户大项维修项目或短期内需反复查验和维修项目，工程人员应耐心地向业户讲解，取得业户同意后，方可进行。5.3.5当业户提供产品要求安装时，工程人员在安装前应对业户提供产品数量、外观、合格证、质量等方面进行查验，符合安装要求方可进行安装。对不待合安装要求，应向业户说明原因，请业户自行处理。假如业户坚持要求安装，要向业户尤其说明：我方验证不能免去业户提供可接收产品责任，并请业户在维修派工单签字确定。5.3.6标准上不提供为业户购置产品配件材料服务，对确有困难要求我方帮忙，应将购置产品配件材料价格和

41、质量可能产生问题事先向业户做好讲解，并让业户在报修单上署名确定。5.3.7维修完成，工程人员应对维修后项目进行自检。自检合格，请业户在维修派工单上就维修费用、服务质量等相关项目签字确定；并按对外公告收费标准收取维修费用。5.3.8维修过程要尽可能保持周围环境不受污染。维修结束时做好现场卫生清理工作，随手带走用自备垃圾袋装入维修过程产生垃圾。对维修中更换下来零配件，在取得业户同意后方可带走。5.3.9工程人员负责将已完成工程人员作统计在维修派工单上，并即时将此维修派工单和收取维修费交给物业服务中心管家客服。5.3. 10对业户报修项目，物业服务中心管家客服主管应根据维修量50%、工程责任人根据维

42、修量30%、项目经理应根据维修量10%回访抽查；公共设备设施维修项目，管家、工程责任人应100%抽查验证。6.0 相关文件及统计6.1 R-Sm-22-A房屋、公共区域检验保养统计表6.2 R-Sm-23-A维修派工单内部管理控制要求1.0目标发明良好工作环境，提升组织管理效率。2.0适用范围适适用于阳光城集团物业设施设备维护管理3.0术语无4.0职责4.1工程责任人依据要求对节省能源和控制成本采取有效方法，职能部门负责审核监督实施成效。4.2非公共性钥匙，其使用人即为保管人，应对钥匙安全合理使用负全责。4.3公共性钥匙应存放在指定钥匙箱内，由各部门及项目指定责任人进行管理。5.0过程和方法控

43、制5.1特种作业日常管理5.1.1特种作业人员要责任心强，热爱本职员作，遵章守纪，服从指挥，按技术规范办事。5.1.2对所配置特种作业人员必需经政府相关部门培训合格，持证上岗，并按期复查，参与再培训 5.1.3严禁特种作业人员无证上岗或酒后作业。 5.1.4对特种作业人员上岗前要进行技术交底，无技术交底不得进行上岗作业，上岗后要严格实施安全方法。5.1.5各安全用具必需按要求进行摆放，每次使用前后必需认真进行检验，发觉问题或不可靠原因，应立即停止使用，将其单独放置并向工程责任人汇报。5.1.6高空作业时，必需配戴好安全带和安全帽，并有专员负责监护。 5.1.7使用汽油、天燃气等易燃易爆物时，首

44、先必需确定，现场无任何火源、火种（包含潜在、可能产生火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种操作。5.1.8使用电焊、切割机等设备时，必需清除完现场易燃物，确定无危险原因后，方可动工使用。 5.1.9标准上不带电作业，如必需，则应做好绝缘方法，且必需有专员监护。 5.1.10对不含有安全施工条件，而必需立即施工，必需有专员在场监护，且施工前必需备好应急方案，做好应急方法，如在现场备齐灭火器，找好水源等。5.2能源日常管理5.2.1职能部门对能源消耗统计、分析和技术改造及节能进行指导。5.2.2应加强给排水管网维修和保养，避免跑、冒、滴、漏。5.2.3工程责任人对水、电、气、油

45、等能源消耗情况进行统计汇总，并以报表形式上报企业职能部门，确保能源使用合理性。5.2.4工程部对关键用电设施设备进行监测（在预算范围内对监测结果不理想，可采取更换节能灯具、加设变频器等方法节能降耗）。5.2.5经过加强对电脑、空调、照明等系统维护管理，做到人走机停，提升能源利用效率，降低日常能耗，延长使用寿命；对上述设备明确管理责任人。5.2.6空调开停机时间需按季节调整，夏天公共区域空调温度不低于26摄氏度，冬天不高于22摄氏度；5.2.7工程人员每七天进行水、电抄度，进行水、电费对比，发觉问题立即处理。5.3易燃易爆材料日常管理5.3.1采购回来易燃易爆品应立即办理验收手续并入库妥善保管，

46、不得放置在临时存放地点。5.3.2危险物品必需储存在专用仓库内，并设专员管理。5.3.3危险物品入库前，必需进行检验登记，入库后应该定时检验。5.3.4危险物品专用仓库，应该符合国家相关安全、防火要求，并依据物品种类、性质，设置对应通风、防爆、泄压、防火、防雷、报警、灭火等安全设施。5.3.5存放危险物品，应该符合下列要求：5.3.5.1分类、分库存放。5.3.5.2遇火、遇潮轻易燃烧、爆炸或产生有毒气体危险物品，不得在露天、潮湿、漏雨和低洼轻易积水地点存放；5.3.5.3受阳光照射轻易燃烧、爆炸或产生有毒气体危险物品和桶装、罐装等易燃液体、气体应该在阴凉通风地点存放；5.3.5.4化学性质或防护、灭火方法相互抵触危险物品，不