花园整体营销策划方案样本.doc
《花园整体营销策划方案样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《花园整体营销策划方案样本.doc(11页珍藏版)》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。
1、山东天润花园项目整体策划书目录一、市场背景二、项目分析三、项目定位四、客源定位五、产品提议六、推案策略七、广告策略八、销售实施九、企业介绍十、合作模式 一、市场背景济南房产市场日趋规范,整体处于上升态势,在市场发展过程中,本企业认为可分为两个阶段,每个阶段市场组成要素特征,简析以下:(一)九九年之前,被动销售暴利阶段:客源特征:以高收入者为主,追求身份和地位显示,此时市场选择范围小,用户购置存在一定盲目性。开发商特征:政府对开发企业实力要求不严,开发商实力良莠不齐,受传统观念束缚严重,不重视客源心理及市场发展特征,主观开发,追求暴利,无品牌意识,对专业销售机构极度排斥。项目特征:产品形式单一(
2、多层为主),缺乏特色,不重视整体规划,且有显著区域性特征(集中在千佛山周围)。销售特征:无整体营销思绪,盲目追求高利,定价偏高,且无有效表现及宣传手法,不重视品牌培养和树立。(二)以后,振荡中走向规范过渡阶段客源特征:客源层次广泛,需求多样化,在楼盘选购及消费心理上趋于理性,此时散户消费逐步成为市场主力。开发商特征:迫于竞争压力,开发商主动寻求新开发理念,对营销策划理念逐步接收,同时专业销售人才带来优异理念也影响了开发商思想,开始重视客源需求,逐步向以产定销路线靠拢。品牌意识已大大增强,大量实力雄厚、理念优异外地开发企业着眼于济南房产市场良好发展前景,进而纷纷抢占济南市场。同时因为政府对土地资
3、源进行统一管理,地价开始上升,而促进开发企业走出暴利阶段,利润趋于合理,此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧小企业将面临严峻考验。项目特色:产品多元化,在仍以多层为主同时,小高层逐步为市场认可,高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破,小区计划趋于合理,特色鲜明,而且小区品质不停提升。销售特色:价格趋于合理,市场出现整合态势,营销理念随专业销售机构介入逐步为市场接收,人员日趋专业化,宣传手段不停翻新。在上述市场背景下,用户、市场及开发商多个方面全部发生了较大改变:1、用户需求改变能承受价格在2500元/m2以下楼盘用户,已由先期单纯追求满足居住要求、工程质量,向追求舒适性、安全性、
4、私密性方向转变。对于能承受2500-4000元/m2价格用户,在追求上述要求基础基础上,愈加重视楼盘个性、内涵及升值潜力,对小区整体计划要求较严格。能承受4000元/m2以上用户,相对前两种用户来说已经有了质提升,在选择楼盘时,最重视是享受,追求一个理念和内涵,同时对开发商资质、楼盘著名度、小区环境也很重视。2、市场环境改变:地理环境:逐步打破了地域限制,市场全方位发展,从传统利用地段创品牌,到创品牌而创地段。产品环境:产品多元化,多层仍为主力,小高层发展较快,并逐步为市场所接收。其中:小高层发展分三个阶段:(1)以九九年开发小高层小区泉景x四季花园为标志,小高层做为新开发理念进入济南市场,并
5、引入了南方优异营销模式并进行包装策划,重视了前期宣传,引发巨大冲击,前期销售达成良好效果。(2)以金泰花园、洪西花园、大明翠庭、金冠花园等点式小高层大规模开发为标志,小高层市场进入猛烈竞争阶段,此时开发商追求高容积率、高利润率,造成小高层价位偏高,而且点式小高层建筑弊端逐步暴露,所以点式小高层展现昙花一现势态。(3)市场以客源选择为导向,再次转向小区化板式小高层方向发展,而且日益展现出规模化、品牌化特征,此时代表楼盘为历东花园、汇苑家园。3、开发商改变趋势开发理念由传统单一模式向多样化、人性化、特色化、理念化方向转变,并逐步建立了品牌观念,含有了较强竞争意识。营销方面:竞争猛烈带动了销售手段不
6、停翻新,由炒绿化、炒智能化、炒生态化、炒付款方法,到今天炒理念、规模、品牌,而且营销已越来越成为一个全程性策划行为,必需重视前期准备工作,要熟悉当地情况并和之结合,了解用户心态。二、项目分析1、基础情况:本案在济南市解放路东首,西临济南市CID(科技商务中心区)山大路,这是市政府关键项目,它兴起肯定会辐射到周围,从而拉动区域经济繁荣。东临高新技术产业开发区,众多著名国际中国大企业投资于此,本案正处于这两个发展区域中间位置,交通方便,地段升值潜力巨大。2、区域消费能力分析:经济水平:整体消费群体主力仍为比较重视生活质量中高阶层,社会层次也以机关工作人员为主。伴随周围生活设施不停完善和齐全,该区域
7、将集中成为高级楼盘聚集之地。这也将打破原有区域内消费群体和范围,成为跨区域消费一块热土。3、客源定位:因为本案属中高级楼盘,受价格限制,客源面相对狭窄,依据客源所处区域、社会地位、购房意图、购房时间等差异作以下分析:(一)当地客源:这类客源为本案客源之基础,且为先期客源之主力,本企业认为关键有以下类型:私营业主:有较为雄厚经济基础,事业相对稳定,有广泛社交关系,而且有足够休闲时间去品味、享受生活,对新理念有较强接收度,但有着冷静思索和判定,大多为二次置业。对地段及对应升值潜力较为重视。政府官员:这类人士含有较高社会地位、稳定收入,大多已经有单位分配住宅,但期望一个更为私密、高级生活空间。这类人
8、群对档次、安全、私密及小区计划、配套有较高要求。高级白领:这类用户含有高学历、高收入特点,追求高品味生活气氛,以突显自己价值。这部分客源对小区档次、配套、著名度等较为关心。年青成功人士:此部分人有着灵活思索、较高收入,社会地位起点高,追求现代上流生活。这类客源关键选择小户型,但百分比有限。小结:当地客源大多为二次或三次置业,且以标准户型为关键需求。(二)外地客源这类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需,可分为以下类型外地驻济企业高层管理人员:这类人群大多为外派人员,收入高、单身,重视生活品味和个性张扬,同时期望有一个温馨、私密生活环境,对品牌、地段、交通、配套、娱乐
9、较为重视。外资企业驻济高层管理人士:加入WTO后,外商投资将大大增加,外来管理人员增多,这类客源关键对配套、交通、物业管理、智能化较为重视,将成为本案后期客源开发关键。三、项目定位本案在济南市,生活设施及市政配套完善,有良好自然及人文环境,相对于其它竞争楼盘在未来市场竞争中占有其它楼盘难以比拟优势,所以本企业提议将本案定在:会养人房子滋养城市贵族。总而言之,在本案目标客源中,关键需求点有以下几方面:1、地理位置优越。2、交通动线充足。3、市政和小区配套皆较为齐全。4、小区计划合理。5、智能化水平高。6、有强大升值潜力。7、户型实用、舒适。五、产品提议因为本案不含有突出规模优势,国此在配套上应做
10、到“人无我有”人有我精”,依靠独特内部设施深入提升本案所处层次,具体提议以下:(一)小区配套设施1、采暖:采取韩式地面供暖系统理由:A无暖气片及其支管,增加使用面积,而且宜摆放家俱。B室温均衡、稳定,各房间温度可独立调整控制,含有健身功效。C辐射供暖,无空气对流,卫生、洁净。D便于设落地窗。2、门、窗:分户门配可视对讲防盗门,室内采取木质夹板门,客厅设落地窗,其它房间配双层中空塑钢窗。3、保安系统:全方位防盗自动控制系统,红外线报警系统,设消防电梯,公共场所安装自动感应装置,随时监测火情。4、信息系统有线电话:市区标准有线电视信号及卫星电视系统。通讯设施:预留两部IDD电话插口。网络:宽带网入
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 花园 整体 营销策划 方案 样本
限制150内