高密住宅项目全程策划报告样本.doc

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1、高密凤临水岸项目全程策划汇报目录第一部分：定位分析汇报第二部分：项目地块SWOT分析汇报第三部分:消费者市场分析汇报第四部分:房地产市场分析汇报第五部分：项目计划营销提议第六部分：项目新楼盘命名提议第七部分：物业管理提议汇报第八部分：提升产品价值其它提议第九部分：营销体系建立附件：1、高密市基础情况2、论顶层阁楼营销策划第一部分:定位汇报1、高密住宅市场不一样档次项目标竞争定位和还未饱和空间因为历史原因高密房地产市场正式开启，现在全部在建项目仍以低级商品房开发为主，中等房为辅，没有高级小区。各项产业政策还很不完善，高密市房地产业还没有培育成拉动高密经济快速增加支柱型产业；地方房地产政策还干扰和

2、制约者当地商品开发，这从即使全国取消福利制度，高密仍然许可部分单位集资建房，许可城市村庄以招商引资名字进行遍地开花般进行旧村改造，整年开发了40万平方米，消化了30多万平方米，今年政府审批忽然放量，估计开发面积在70多万平方米；由此我们不难看出高密房地产市场开发混乱。总体而言高密房地产市场处于刚刚岂不阶段，房地产开发政策环境在逐步规范，政府现在还没哟一个完善扶持和发展房地产行业计划，所以房地产开发 市场存在较大上升开发利润空间同时业包含者较大开发风险。这从高密宏观经济等方面也能够验证这个道理。总体来说高密是经济基础在潍坊地域较高，企业景气指数很好，不过目前经济和社会发展中仍然存在部分不容忽略矛

3、盾和问题，突出表现在：经济性结构矛盾突出，第三产业所占百分比不高，人均可支配收入较低，在岗职员人均年收入才8848元，社会需求不足；不过好一面我们也要肯定，最近这几年高密经济实现了快速增加，人民生活质量有了较大提升，部分消费者开始追求舒适生活模式，且对未来市区经济发展信心十足，伴随新一轮土地开发烧潮进行，高密市房地产竞争格局将在尽一两年年发生巨大改变。（具体宏观统计数据见高密统计年鉴）综合上述情况，因为我项目是外来企业，运行成本显著高于当地开发商，毫无品牌美誉度和消费认可度；如开发低级商品房能够说毫无市场，此计为开发下策；如开发中等商品房则有浪费了较多资源（包含政府东迁带来升值效应，胶河优美原

4、生态风景），且我们开发面积太大当地人群极难在短期消化，此计为开发中策；只有开发高级房，建立品牌小区引导休闲，舒心生活模式建立市场差异化，才可能形成便于开发市场竞争优势，扩大潜在用户群存在区域，用高品质物业带来高附加值，用低开高走营销推广策略逐步提升盈利点，降低开发风险，此计才是开发上策。2、我项目最好开发定位项目最好开发定位“高密首席原生态健康教育小区”依据项目所在区域地理位置和我们现在计划思绪，发觉项目含有以下几大卖点：项目毗邻新市政府，有着巨大政治，金融，科技优势，未来升值潜力巨大是新城市生活中心；沿河居住自然生态保留完整，景观丰富，适合休闲和养老；周围没有污染源，空气清新，含有发展健康住

5、宅条件；项目周围计划了小学和幼稚园，为了教育有确保，假如能够引进名牌学校或引进特色教育更能够满足家长望子成龙心情；项目要建成一个高级小区，居住在这里是一个身份和地位象征；综合上述情况项目标最终开发专题是：“高密首席原生态健康教育小区”。在营销策划推广上，我们将主推河居文化，因为人类发展史就是河居历史。所谓：“仁者乐山，智者乐水”。得水而静，得水而畅，水因其善变灵性发明着寂静和平和。经过引入西方住房高节奏和明快舒适居家理念又溶入东方人尤其是潍坊人宽容大度居住情结，打开河居时代门，提倡“河居文化”。但假如仅仅把河居了解为在河边居住未免过于狭隘，应该上升到一个文化高度来看待，它是休闲/健康/旅游/观

6、光等方面现代综合体。打河居文化牌有别于高密市场上老城区牌，也不一样于青岛等沿海建筑观海牌，轻易树立市场形象，便于寻求差异化消费置业者认同并购置我们项目多个物业。3、项目初步市场定位国际化景观生态文化小区，最具购置价值新市中心水景豪宅所谓“国际化”借此提升高密居住小区档次品质，同时，本项目以一个开发式态度，以市场为基础，大胆吸收国际化产品理念、品牌理念、文化理念打造居国际化水准生活住宅。所谓“景观生态”绝佳生活福地，超大生态小区-提倡自然和人文友好共融，以极富特色建筑计划、优美舒适环境和超凡脱俗人文气质，营造临水而居高尚生活小区，发明纯粹纯正生态小区生活。所谓“文化小区”汲取高密浓郁历史文化底蕴

7、，挖掘历史名人典故，展现历史，弘扬高密文化，提升其国际化影响力。所谓“最具购置价值”这是本项目对消费者承诺，将为买家打造低价格、高价值、高附加值真正物美价廉产品，为买家构筑超值生活环境、享受高品质生活。所谓“新市中心水景豪宅”以产品取信于人，以热情服务于人，以国际化水准打造理想中生活小区。努力争取打造潍坊首席水景住宅。中国水景住宅开发，从设计角度来看，有三个方面趋势：在自然水景开发上，临湖设计尤其重视水景空间开发；另外，开发商对水景开发已经从“观景”向“用景”转变，给居住者日常休闲带来很多便利，强调居住者和水环境融合和参与性；第三个方面是和国际接轨趋势，就是从“人造水景”向“亲自然水景”转变。

8、在亲水设施上，现在设计在朝着多元化趋势发展。对于水环境开发，强调户户见水，并发掘高密文化传统特色，将文化和景观融为一体；配套上，强调商业和娱乐多元化结合。依靠胶河，突出水景同时，也为城市景观生态建设做出了一定贡献，成为城市地标性建筑4、项目形象定位项目形象定位为纯粹纯正生态小区，以健康、活力、清爽、现代、耳目一新形象作为主导。并经过计划设计、建筑单体设计、园林景观设计等要素充足表示出来。5、项目消费者定位用户群定位中上收入消费阶层，二次置业者。本项目标潜在消费群体定位方位应该是立足当地，辐射青岛、潍坊。高密市党政机关、机关，私营企业中高层管理人员和个体工商企业主是我们关键目标市场。（具体分析见

9、“消费者市场分析”）第二部分：项目地块SWOT分析汇报依据我地块现实状况河设计院提供设计图稿，能够把建设用地大致分成五个区域，现把整个地块SWOT分析以下。1、整个地块SWOT分析 机会高密房地产市场缺乏综合品质较高高端物业项目，开发空间较大；周围还没有成型大规模小区，竞争对手较少；当地居民有远离污染严重老城区置业心理；高密物业管理混乱，能够引进品牌物业，形成绝佳口碑效应；当地居民置业意识还是停留在产品主义时代，我项目能够从小区内外景观和智能化等方面提升小区品质，做成品牌小区。当地户型设计不到位，室内空间布局不合理，使用空间浪费严重；靠近新市政府和体育场，业主有较多活动空间；威胁市政府对面项目

10、开发定位是高品质物业，一段时间以内她将和我项目将共同争夺有限高端用户置业群体；政府将在很快未来把新市政府周围用地继续拍卖，竞争形式会越来越严峻；当地房地产开发市场不够规范，违规操作很多；政府没有一个统一计划整个城市四处搞开发；政府许可单位联建房，所以不利于商品房销售。估计高密房地产快速开启，会有越来越多外地规模开发企业进入当地开发，竞争形式很严峻优势市政府要东迁，项目周围未来会形成新行政、教育、金融办公中心，升值潜力巨大地势相对平坦，即使项目南高北低，不过高差仅为2米；项目南临风景优美胶河风景带，空气清新；企业开挖了人工湖，在高密地域这是独一无二景观资源；企业职员水平显著高于当地很多开发企业；

11、项目要进行多项创新，能够形成物业差异优势。劣势当地房产市场刚刚开启，当地消费者素质又较低，旧消费习惯短期内极难消除，她们对新置业理念有一定排斥心理，引导有风险；政府什么时间东迁不定，对我项目标营销推广影响很大；吸引外地置业者只有别墅物业，所以价格是个门槛假如项目不在多个方面创新，将极难吸引众多消费者，不过这么也间接加大了开发成本；只有部分当地人认可我下项目所在地，推广难度很大，需要长久引导，倘若不能够借政府东迁之势，企业将投入巨额宣传资金；地块东西长600多米，东西宽为500多米，交通路线长；当地房产按揭政策过于死板，当地人一次性付款大笔资金难度很大。2、项目各个区域价值综合分析2.1、临湖滨

12、河区域就整个地块而言，临湖区域是景观资源最好位置，为了最大化利用这种资源，显然把这里做成别墅区是最适宜不过了；原因在于纵观世界各地所谓“豪宅”，就是要讲究物业对稀缺性资源独占性，产品创新和配置高低倒是次要。此处不仅有开挖蝴蝶湖还有滨河绿化带，青岛设计院设计道路系统也便于把别墅和消费多层一般用户居住区域形成隐性分割，优美景色，平静环境，能够满足购置别墅业主尊贵心理需求。假如做成别墅概念区，这里将是树立小区高级小区形象关键，也是我项目取得高额利润关键区域。2.2、中心区域根据青岛设计院设计理念，元宝内空间能够算是中心区域，这里部署了大量景观小品，设计了丰富水系，且容积率也较低，楼座全部由二至三个单

13、元而成组合，在加上她在中心位置，在加上设计师精心部署视觉走廊，所以在全部多层住宅中，它综合资源价值是最高，所以这么好资源显然能够放在三期销售，同来拉升价格。2.3、西部区域应该认可在全部资源布局中，这里资源共享性最差，市政配套递进性也需要在西部要数次开挖道路铺设管线；为了满足业主交通需求，西部可能要增设公交路线，和考虑到外环线近一两人气极难过去，大部分人流到了小区西部就要停止了，所以嘈杂声污染比较厉害比较。还有一个不利原因就是为了满足业主生活需求，我们必需要建部分网点，这些网点后期经营项目我们极难控制，那么这么事必也要破坏小区高级品味。综合上述原因，西部必需降低网点部署，用通透视野和优美绿化吸

14、引用户关注眼光，提升小区休闲，平静高级气氛；同时还要增加公共活动空间，毕竟这个区域建筑面积要在10万平方米左右。这个区域以多层为绝对主力，辅以少许别墅物业；假如说在计划批下来以后我项目能够和多个大单位谈成集团购置意向，那么就能够沿着西部开发，开发量要结合政府东迁时间。倘若政府没有具体东迁时间，我项目也没有谈下一个集团户，那么我们就只能开发沿滨河绿化带别墅区，吸引高端用户。2.4、东部区域这个区域相对比较平静，即靠近滨河绿化带，又离学校和幼稚园比较近，湖北侧有休闲广场，文化长廊和亭台楼榭，所以能够建少许别墅，即使景观资源不如中心区域和滨河绿化带南部区域，不过它显著优于西部和北部区域，鉴于此这个区

15、域应该放在第四期开发比较适宜，它价位能够中心区域持平。从以往多家设计院设计草图来看，全部没有充足挖掘这一区域资源最大化，活动空间和提升小区品味休闲小品也不够多，作为一个开发面积近10万平方米区域这是不要要考虑，另外为小区居民服务网点应该放到道路北侧，而不是放在南侧，不然一样是网点不过价格会大大折扣。2.5、北部区域这个区域北接54米宽城市主干道凤凰大街，南临中心板块，位置现对通常，因为凤凰大街还没有把项目接壤地方修好，即便是修好了这里作为城市主干道噪音污染肯定很大，较大车流量肯定会影响出行安全，且项目西北角还有一个天然大坑，面对这些不利原因我们当然还能发觉部分有利开发东西，一是利用这个天然大坑

16、做地下停车位，经过4期开发我项目完全有把握估计到以后几年业主汽车持有量，二是利用宽广凤凰大街，把小区主入口设置在这里（当然风险也是有，那就是大门最终一期才形成，对项目标推广有一定干扰）；三是倘若要开发到这个区域，这个区域已经含有了比较明朗开发态势，到底是开发一层网点还是二层网点我们心中也有数。综合上述五个区域多角度分析，我认为项目分成五期开发比较理想，每期各成组团开发面积大约在7万平方米左右，这应该算是每期现在开发面积最大组团了，依据现在销售情况6万平方米左右小区，十二个月能够消化调80左右，从这个角度来说如此分配开发风险相对较小，所以总开发面积最好控制在35万平方米左右。第三部分:消费者市场

17、分析汇报 1、对项目潜在用户群初步分析1.1、项目潜在用户群购房消费心理特点分析高密作为一个县级城市，民风朴实，购房者心理比较复杂，即看重形象档次又深谙精打细算。对于高密来说，消费主力是从精神、物质基础全部能接收商品房概念人群。表现在以下多个特点：对价格敏感，尤其对总价敏感性高和单价，整体购置力并非尤其强；对户型设计较为挑剔，看重方正实用房子，对南北朝向很在意；对城市人和乡下人心理差异大，郊区大盘引导工作难度大；硬件条件是影响消费者关键决定原因，软件次之；首次置业比重较大，但本项目更多需要二次置业者；伴随城市改造发展，市民对郊区购置欲望逐步增强；消费者对本项目区域偏远意识很强；消费者看重相关配

18、套：交通、生活、教育等；以三口之家为主，年纪集中在3550岁；多数用户现在没有私家车，她们关键以自行车和摩托车为关键交通工具，部分人做公交车。购房目标以自住和便于儿女成长为主，少数人是为孝敬父母而置业；多数人对精装修显示了很高热情。大部分用户购房以三居室为主，辅以少许四居室和二居室，没有些人选择一居室；购房面积集中在80130平方米之间；消费单价普遍偏低，以1200元/平方米以下选择居多。1.2、潜在用户群不一样层面消费心理分析对比表潜在用户群销售对象分析对比表用户层面家庭收入水平产品类型销售对象关键用户高消费层6-10万，和10万以上多层、小高层、别墅公务员、老师、医生、金融工作者、个体企业

19、主、企业中高层、商人、投资者关键用户中等消费层3-6万多层个体企业主、市区及外地高收入者潜在用户其它消费层6-10万多层外地商，和外企职员1.3、目标用户职业特征多种经济类型企业经理、企业家；改革开放以来涌现出高素质私营企业主行政或公共事业专职管理者；含有中高级职称教、工程师，和各类市场匮乏高级专业技术人才；各级政府机构高等级公务员；金融工作者、医疗机构；商业、服务业中佼佼者；三资、外资企业中各级各类白领；传媒、文艺界人士等；项目周围村镇二委领导和集体企业责任人；青岛和潍坊高端物业投资者；青岛和潍坊追求舒适生活格调和受低廉房价房价吸引人。2、依据官方统计资料（统计局）对消费者消费能力和消费心态

20、分析2.1、对房地产行业最近二年统计资料分析类别增加幅度房地产开发投资总额2.07亿元3.11亿元50.6%固定资产投资总额26.89亿元52.94亿元96.9%从上表统计数据分析来看，即使比房地产开发投资总额幅度增加很快，涨幅达成了近50.6，不过总额并不大，也就是平均高密市每家房地产企业，也不过是近3000万元。所以估计近二年房地产投资放量可能性很大。2.2.对高密市我项目潜在用户群体统计分析高密人均收入对比表类别增加幅度全部职员年平均工资7345元/人8169元/人10.7%在岗职员年平均工资8005元/人8848元/人10.5%农民人均纯收入3422元/人3755元/人9.1%根据在岗

21、职员年平均工资数，以每家三口人，二人上班计算，家庭年收入在17696元，扣调日常开支和人情事故费用能够有1万元节余理想结果计算，她们工作3年左右年就应该有购房需求，假如她们做银行按揭，能够不依靠其它人经济帮助购置1015万一套房子，这也是为何现在高密市1015万/套热销原因。根据统计统计职职员资数额市平均了一般工人和企业管理层平均数额，所以能够预见企业管理层职员工资能够支付总房款也就是在1520万/套之间；部分效益很好企业和有摸高心理消费群体总购放款应该在2025万/套之间。2.3、全市不一样行业单位职员统计和薪酬情况总计单位个数人员职职员资总额（千元）职员平均工资（元）企业150301522

22、286786542机关4211669217330710643机关14443215248411949从上表我们不难发觉，企业工作人员和党政机关机关工作人员薪金差距较大，从固定工资而言几乎差了一倍，另外在福利待遇和补助津贴差距更大，即使党政机关福利待遇和补助津贴各个单位不一样也从对外公布，不过通常这部分人工作一定年限以后工资是基础不花，可见这笔隐形收入还是很大；而企业职员即使有福利待遇不过数额极少，相比之下企业高级管理人员收入要相对多些不过通常也就是一般职职员资1倍差距而已；所以在高密市比较有消费实力人还是党政机关机关及企业高级管理人员。2.4.不一样单位收入差异对比表单位单位从业人员（人）职员平

23、均工资（元）金融机农业发展银行2515000农业银行高密支行16811631工商银行高密支行15618659构中国建设银行高密支行7811515中国银行高密支行7117809人民银行高密支行3913907高密市农村信用联社5108742事业单位邮政局1947994气象局1314769地方税务局（事业）15316870国家税务局21815138市工商局22710330市公安局51214978市公安局交警大队1998538市计划国土资源局9411364市建设局5613889市司法局2711852市卫生局3317444市房产管理局4913469市民政局2613400市林业局4212707市交通局20

24、211200市水利局9611875市农业局10210418高密市公路局16017338市农业机械局4512533市级机关后勤处6012150医疗机构市人民医院62213281市立医院13613807市中医院23110223第二人民医院9612719市妇幼保健医院10511356市卫生防疫站12713452开发区医院7813282市计划生育服务站5413981文教市第一试验小学16512200市第二试验小学12311303市育才试验中学8813437市第一中学30411664市第二中学23510996市第三中学23315527市第四中学20210868市第五中学19611964市文化馆31108

25、00市档案局2012600市艺术剧院548021市成人中专25511297高密中专18911886新华书店5816948企业烟草企业7016667高密市政工程处13416079省石化企业高密分企业1238707高密市通信企业（地方）22213432高密市高源企业集团13497702高密市供电企业48710792高密市自来水企业34311586高密市邮政局1947994高密市菲达巴士企业2227568雪龙皮革企业2088188家乐佳超市6914954孚日家纺股份74168893高密化纤股份22367780从上表各个不一样性质单位和人员组成来看，党政机关和机关和金融机构和教育系统和垄断性质国企人均

26、年收入全部在1万余元左右，属于我项目标潜在购置者，这部分可能绝大部分全部有住房，她们假如要买房话应该是二次置业，所以需求特征比较显著:大面积房子，户型设计合适超前，对置业位置比较敏感，追求生活舒适度，她们不仅关注小区内部景观设计和布局，更关心儿女求学受良好教育问题，另外对物业管理收费和提供服务内容也很重视。2.5、从高密市参与养老保险人数统计资料分析市区在职人数全市有754个单位参与了养老保险，参保人数达成61336人，其中包含退休13215人。也就是高密市有6万多人能够经过公积金形式来投资置业，从这个数据也能够显示现在高密市真正有购置实力单位职员也就在6万人左右，可见她们数量是很小。各类金融

27、机构发放消费信贷贷款余额达成2.9亿元，从这个数字我们也能够解读出高密房地产按揭贷款百分比也是很低，经过市场调查很多小楼盘为了快速回笼资金往往不接收用户贷款，在用户一次性付款以后给个比较大销售折扣。3、青岛代理企业对消费者市场市调汇报汇总依据多家代理企业对潜在用户调查，我们能够发觉高密当地我项目潜在用户很多共性。.（略）第四部分:房地产市场分析汇报1、房地产市场发展概述1.1、市场发展历程是高密市房地产发展里程碑高密市房地产发展正式开启实在，那是最活跃就是沿街商铺开发，市场上极少有商品房在售，且市场接收度业不高，房价多数在100元/平方米以下，销售情况通常，KK商贸城就是在那时进入这个市场，留

28、给高密房地产却是挥之不去伤痛。是高密房地产市场试探发展十二个月高密房地产市场吸引了众多开发商关注眼光，政府审批许可开工项目，建筑面积达成了40余万平方米，当年实现了80以上消化率，大大增强了全部开发商信心。市场商品房全部是多层，小区计划设计初步得到了重视，政府开始尝试采取揭标方法运作土地，“密水景苑”项目就是第一个吃螃蟹人，可惜美中不足是该项目是由青岛开发企业运作，这说明当地开发企业对房地产市场良好走向缺乏信心。中心区域和南部区域是房地产发展热点区域，依据地理位置，价格，产品等特点，高密市房地产板块格局初步形成，能够划分为四个板块，分别是北部板块，中心板块，南部板块，经济技术开发区板块；房地产

29、价格略有分成，相比去年平均涨幅200元/平方米，让当地消费者初步感受到了房产经济“魅力”。是高密房地产市场蓬勃发展十二个月房地产土地供给量、开发量，消化量忽然得到释放，从政府相关部门得悉，今年政府估计开发量在7080万平方米。产品综合品质有了显著提升，产品建筑计划设计，户型设计，小区景观文化内涵，小区综合配套，建筑风格，单体外力面，全部有了较大改善。从营销角度来看，全部开发企业全部认识到竞争残酷，所以加强了对营销工作重视力度，青岛代理企业纷纷进入高密当地市场，代理企业有上海鹏祥，青岛和志行，青岛世纪恒昌，青岛昊海代理企业介入在提升当地房地产营销水平同时，也带来了房价炒作空间，使房价基础符合价值

30、。今年房价估计在均价在14001500元/平方米左右，和去年同期相比涨幅估计在300元左右。几年房地产市场还未出现小高层和高层住宅，不过已经在新行政中心出现了由上海某房地产开发少许单体别墅，高端市场竞争正在初露端倪。1.2、市场特征高密房地产市场经过多年发展，初步形成以下特征：市场供给量猛增，多层住宅是市场上绝对主力，未出现小高层和高层住宅；小区规模普遍不大，零星住宅单体开发较多，56万平方米小区已经算是现在较大开发规模；开发项目多集中在中心区域和南部地域，北部地域次之；房地产企业开始加大提升开发项目标综合品质工作力度，产品有所创新；高密当地市场还是属于卖方市场，用户需求不显著，购房心理不成熟

31、，没有投资意识和旅游度假意识；即使房地产价格涨幅较大，不过销售周期普遍较短市场上鲜见小户型开发项目，大面积户型是绝对被消化主力；物业管理落后，没有服务意识，即使物业管理收缴率较高达成90，不过收费较低普遍是0.15元/平方米，低廉费用不足以吸引外地品牌物业企业介入。 2、不一样板块竞争项目标市场分析2.1、中心板块竞争格局区域界定：高密市振兴街以南，城南街以北，交通路以西，西关路以东区域。区域环境：本区域为高密市市政府所在地，也是高密市人口最密集区域，关键政府部门全部在这个区域，市政配套完善，交通便利。区域内商业地产发育很好，气氛较浓，大配套成熟，交通便利，大型购物广场多座落在本区域，也是新建

32、商品房比较集中区域。案名位置总开发量平均单价主力户型主力面积主力总价密水景苑利群路和凤凰大街交界处60800平方米1500元/平方米三室二厅二卫131平方米18.4万元碾头小区顺和路以东，农丰街以南48000平方米1324元/平方米二室二厅一卫87平方米12.5万元莲花苑利群路和立新街交界处0平方米1488元/平方米二室二厅一卫96平方米15.2万元凤凰公寓古城路中段8000平方米1380元/平方米二室二厅一卫90平方米13.8万元醴泉商住楼人民大街和利群路交界处10800平方米1394元/平方米三室二厅二卫130平方米14.1万元中心区域板块是高密市房地产发展最快区域，房产均价也最高，也是外

33、来势力介入最多，开发商品房档次显著高于其它板块；从整体计划来看，新建项目重视了小区内部景观营造，出现了休闲广场，健身场所，中心广场，喷泉水景等，有了人车分流概念，建筑风格突破了原来“鸽子笼”宿舍楼窠臼，引进了现代海派风格和欧路风情，并加了部分智能化设备，采取了部分新材料，新施工工艺，建筑成本略高于其它板块。能够说该板块是高密房产领跑者，从销售角度看，本区域房产多是在年末至年初开始推广，楼盘多数属于短平快小项目，销售周期普遍很短，个案达成了较高销售率，开发商短期内取得了较高开发利润。2.2、北部板块竞争格局区域界定：振兴街以北区域，交通路以西，铁道二侧区域环境：本区域为高密市火车站，长途汽车站，

34、10条公交总站所在地，交通即使便利，不过路况较差，生活配套不完善，是高密市传统工业区，环境较差。案名位置总开发量平均单价主力户型主力面积主力总价交运小区健康路和经贸街交界18000平方米1200元/平方米二室二厅一卫81.6平方米9.8万元华达新苑振兴街和交通路交界30000平方米1135元/平方米二室二厅一卫89.8平方米10.2万元北王新区顺和路以东，站北街二侧28000平方米1123元/平方米二室二厅一卫89.9平方米10.1万元北部板块在全部板块中算是发展相对比较缓慢，这和她最初城市定位工业园区造成，这里周围环境差，污染企业多，配套不全，消费者多是收入较低工薪阶层有很大相连关系，所以本

35、区域价格多数在9001200元/平方米之间，主力户型总房款控制在10万元左右，开发商品房全部是低级物业，消费者多是周围工作人群，即使在建项目销售率较高不过消化周期普遍较长，产品缺乏特色，市场接收度不高，产品去化抗性较大。 2.3、南部区域竞争格局分析区域界定：城南街以南，康成大街二侧，交通路以西，西关路以东区域。区域环境：本区域为新兴城区，交通便利，路况很好，空气清新，不过市政配套不完善，生活成本略高于中心板块。案名位置总开发量平均单价主力户型主力面积主力总价中国北方鞋城西关路和城南二街交界处1075二室一厅一卫9610.3康成花园康成大街西段1350三室二厅一卫100.613.1翠华庭康成大

36、街以北，国税据以西1278三室二厅一卫92.411.5华易家园康成大街以南。国税据以东1280三室二厅一卫10012.8南湖小区南湖路以西，康成大街以南1590三室二厅一卫8813.5文苑小区康成大街和南湖路1200三室二厅一卫9010011.8南部区域是高密市房地产发展较早区域，本区域住宅项目自计划和景观绿化设计道建筑户型结构设计，四处表现了中等小区应有理念，从户型百分比分析来看以三房居多，主力户型面积不过并不大，集中在90100平方米左右，所以能够判定出本区域用户群消费能力通常。2.4、经济技术开发区板块房地产竞争格局分析本区域房地产起步较晚，在才出现商品房，售价在9001100元/平方米

37、左右，在售项目较少，较大规模小区是紫薇花园，周围市政配套不到位，销售周期较长，销售律不高；不过伴随市政东迁力度加大，区域成长空间较大，这里必将成为高密高端物业集中板块，也是竞争最猛烈板块。第五部分：项目计划理念营销提议“计划是房地产开发第一生产力”。经过严格、科学、正确市场调研，定位为符合市场需求计划，把本项目做成“深思熟虑含有创新意识产品”。1、总平面计划设计1.1、设计思绪构筑建筑生态、环境生态、人文生态高度协调统一新型居住模式。计划设计系统性和分期开发阶段性相结合。在环境景观均好性基础上，合适依据建筑类别、户型大小给一定环境景观差异化分层。比如：景观动线改变，组团景观和中心景观和其它公共

38、建筑相互协调；和周围人文气息链接；和区域总体建设环境相结合。1.2、设计细化关键点1.2.1、总平面布局形式。蝴蝶泉景观，胶河风景带应该和本项目内部环境结合，增加水景景观含量。所以观景以小组团为主、中心广场景观为辅，所以关键以围合布局组团方法排列楼宇。围合布局以开敞围合式为主，结合其它形式。围合建筑不应将组团景观和组团外空间完全封闭隔离，而是连为一体，自然过渡。1.2.2、楼宇朝向和景观关系。本楼盘依据高密气候和住房消费特点，遵照“朝向第一，兼顾景观”标准。1.2.3、单元户数：一梯两户为主。1.2.4、绿地：绿地分为公共绿地、宅基绿地、配套公建绿地、道路绿地。从实用、可利用性、经济目标出发，

39、其中小区中心绿地或中心花园（也就是会所位置）不宜太大，组团绿地应做开阔些。1.2.5、道路网络和人车关系：遵照方便、经济、安全和无障碍标准，尽可能避免直线交割式路网，关键采取放射状、环状路网设计，降低交通死角、增加道路层次、确保各区域连接畅顺。整个小区采取人车分流设计，单元入口设残疾人通道。2.项目景观设计提议据调查高密全部以开发和正在建设项目即使容积率很低，不过并没有很高绿化率，大部分项目标绿化率介于2535之间，绿化手段单一，绿化目标是仅限于不让地表裸露，树木多是草皮和冬青，效果呆板，只有最近多个新开发项目出现了小型中央广场和喷泉等小景观。2.1、设计理念景观设计理念是强调生态化和参与性，

40、使居民在丰富多彩生活中最大程度地享受大自然清新，同时又向小区住户提供足够可供交流参与小区活动空间。景观设计目标是要营造一个含有城市化休闲，居住环境。整个小区景观以人工湖为轴心向其它三大组团引入南北轴线步行景观来贯穿；一期以小区入口为起点，向东延伸形成通透性中轴线景观；而且每四栋围合而形成庭院景观；整个项目分区中心景观和环湖中心景观形成整个小区景观四大焦点。提倡人和自然，生活和景观友好共融，巧具匠心“漾、碧、游、怡”四专题，塑造了一个宁静舒适园林之梦，让居者俯仰之间尽感远离城市平和和回味。本项目内部景观部署以水景为主，大量设置流动活水小溪、造型各异喷泉、开阔活跃涌泉生态水池、层层叠水、室内室外任

41、意转换游泳池，和小区外湖和胶河水景相互呼应、相互融合，让每一个业主由内而外全部能感受邻水而居、亲水而息浪漫和情趣。组团设置专题园林景观，充足表现小区绿地景观平面区域层次感，营造全方位绿色立体空间，每一处景观追求精细化、实用化、可使用性、可参与性、可观赏性、人景互动、人景融合。2.2园林景观总体布局从每个组团主入口步行景观大道通向中央专题广场，延续到湖心景观，以中央专题广场为每一组团景观中心，向围合式建筑群参透，形成建筑、景观、自然一体化。在小区园林不一样角度配以不一样花木发明不一样季节色泽、质感及香气。2.3主入口景观设计主入口强调其视觉效果上气势，而中心景观则更重视小区观和参与性，关键利用胶

42、河风光带和人工湖，串起组团中央专题广场，会所、步行街形成统一体，并形成一个标志性建筑景观。2.4部分景观设施提议合适拉大楼间距，达成绿化丰富层次感，用精巧园林小品加以点缀，做到移步换景效果，各有特色及千秋。不一样娱乐设施、健身设施分散在中央专题广场和宅间。景观设施关键包含铺地、喷水、小品雕塑等。铺地中通常部分，是依据行道树和照明柱间隔部署进行设置，使行人感受到含有导向性韵律感。在广场部分铺地则可采取较灵活铺装方法，以限定空间。喷水、小品雕塑等则从尺度、色彩等方面加以推敲。休息设施关键包含座椅、连廊等。座椅设置可和绿化布局综合考虑，充足利用树池、花坛边缘。木制连廊可为广场组成要素之一，结合露天茶

43、座等设置。同时还考虑了一定供行人避雨设施。绿化以草坪为基调，辅以灌木、乔木，丰富绿化在空间上层次感。局部路段还可采取可移动式花架，以多种形式发明一个绿荫园区。3.项目标建筑风格总体布局到空间组合和单体造型借鉴西方古典即“现代欧洲”简约、明快设计手法进行，努力争取和自然景观遥相呼应组合模式空间。结合四大组团之考虑，可又有所不一样。形成建筑群体风格时注意使其在建筑形式上单体有个性、群体有共性，即改变中求统一、整体协调中求改变。建筑形式要突出个性，基础上幢幢有改变。为了确保群体统一感受，采取控制整体空间、尺度协调，建筑材料及色彩采取局部改变整体一致做法。嘎呐风情组团嘎呐是法国著名风景历史小城，以蓝色

44、和白色为主调古典浪漫主义风格建筑是城市关键建筑风格。格调清新、高雅“水岸小区”，源于巴黎塞纳河畔左岸生活。-提倡自然和人文友好共融，以极富特色建筑计划、优美舒适环境和超凡脱俗人文气质，营造临水而居高尚生活小区，发明纯粹纯正生态小区生活。米兰风情组团米兰是意大利著名文化艺术、经济中心，其建筑现有传统巴洛克风格、罗马风格、文艺复兴风格，也有现代主义建筑风格美国建筑师斯特恩提出后现代主义建筑有三个特征：采取装饰；含有象征性或隐喻性；和现有环境融合。后现代就是经过非传统方法组合传统部件。取集传统风格和现代风格和一体米兰风情能够吸引到对老市区有情结消费者。尼斯风情组团尼斯是法国地中海区域著名度假城市，充

45、满古典主义风格和歌特式建筑。严谨结构、古朴格调、庄重造型、宏伟气势，表现出了歌特式建筑高昂艺术特色。其拱廊、凉廊、尖顶、阳台、窄窗、豪华雕刻、高门巍然等无不表现了新歌特式经典风格。巴斯风情组团巴斯在英格兰，含有浓厚贵族气质，被漂亮田野和独特乡村所包围，田园风格和乡村别墅是其建筑特色，含有经典英国建筑风格，被誉为英格兰最美城市。引入巴斯风情关键突出别墅和类别墅产品景观性和休闲友好性，给予生态、亲和、健康田园风情为背景乡村别墅，打造一个风光生态、亲和人家英式田园小镇。4.楼座顶部到底应该怎样处理？能够分区域，顶部各不一样，有阳光室，观景阁楼，平顶三种形式。为何要分区域而不是分组团，因为根据项目标规模分成4个大组团比较合理，不过顶部处理比很好只有三种形式，所以提议小区主入口以南位置住宅顶部设计成阳光室和大露台；小区景观轴以西，楼座顶部设计成平顶；小区景观轴以东，楼座顶部设计成阁楼为主，平顶为附样式；这么就既能够丰富小区鸟瞰后视野美感，也能够避免为单一引导某种顶部设计费尽心机（现在高密人还不怎么接收阁楼设计）。5.项目南