房地产市场调查报告样本.doc
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1、涉县房地产市场调查汇报市场部-3-7涉县房地产市场调查汇报一 涉县房地产市场环境调查(一)涉县整体环境介绍涉县在太行山东麓,河北省西南部,晋冀豫三省交界处。涉县县境在北纬3617-3655,东经11326-114之间,东西横距37.5公里,南北最大纵距64.5公里。涉县东以东郊山、古脑、老爷山为界,和武安市、磁县比邻;西以黄栌垴、大寨垴、黄花山为界,和山西省黎城、平顺县相连;南和河北省安阳、林州市隔漳河、浊漳河相望;北面有羊大垴、界牌山、左权岭和山西省左权县接壤,属深区。全县总面积1509.26平方公里,耕地33万亩,宜林宜牧荒山157亩,辖9镇8乡,308个行政村,513自然村,个总人口38
2、6,404人。,全县生产总值完成110亿元,增加20%,财政收入11亿,同比增加36%,城镇居民可支配收入达成7040元,同比增加10%,农民纯收入3300,同比增加16.6%。涉县境内公路通车总里程已达923公里,其中:国道一条、省道两条、县道两条、农村公路143条。邯长铁路连接邯郸和长治,途经涉县,阳涉铁路连接阳泉和涉县,邯郸连接京广线;向西南可通长治连接太焦线。因为邯郸市为冀门户和河北省关键枢纽之一,京广线、邯长线、阳涉线铁路和北京、广州、山西长治相通,纽连河北、河南、山西三省七县(市)。所以,涉县能够以邯郸为中转站通往全国各地。涉县还是晋煤外运关键通道、区域关键交通枢纽之一,境内有大型
3、煤炭转运站300余家。涉县素有“秦晋之要冲,燕赵之名邑”之称,“八山半水分半田”是涉县总特点。涉县自古乃商贾云集、兵家必争之地。涉县经济开发区在涉县新城区中心地带,占地面积6.03平方公里。交通便利,紧邻高速公路出入口,309国道依区而过,邯长铁路穿越全区,龙井大街、开元大街、崇州路等主干道路便捷地连接县城。(二)涉县房地产市场现实状况涉县房产分布关键集中在铁道以北,龙山公园周围。原因是这片区域属于涉县高开区,新建政府办公机构也比较多,整体空气环境很好,没有大厂矿企业分布,尤其适合居住条件。在铁道以南,属于涉县老城区,因为地域环境制约,老城区发展节奏比较缓慢,城市改造也是从近几年刚刚起步,现在
4、正在铺设县区几条关键交通干道。老城区住宅小区关键是以前所建设部分单位家眷院,新建楼盘较少。现在涉县成规模住宅小区受到居民青睐,她们喜爱小区整体环境,生活气氛,物业管理和小区配套设施。所以涉县比很好小区(如金源小区和君子居小区)开盘时间不到六个月就已售出85%以上,从各售楼部调查发觉,现在所剩房源寥寥无几,销售异常火爆。(三)房地产市场发展趋势伴随城区人口由8万人增加到14万人,城区面积由4平方公里扩大到23平方公里,城区计划面积由9平方公里发展到45平方公里,到人均居住面积由30平方米增加到到37平方米,所以涉县房产发展成上升势头,现在在建和将建项目标规模和价格全部比往年有较大上涨。伴随房地产
5、市场发展,县城土地供给量也较前几年有很大增加。从市场调查了解到,和此同时,伴随房产市场发展,大家住房观念也发生了很大改变,现在大家也逐步把投资眼光转变到了房产市场上来,首先用于自己居住,其次作为一个长久投资。由此看来,涉县房产市场现在正处于一个起步阶段,未来发展空间很大。伴随新开发区公共配套设施完善,部分房地产开发商纷纷把眼光投向了新城区计划和建设当中。涉县城区发展主力方向是向北新城区,和向西涉县新一中周围发展。二 涉县房地产市场调查(一) 房地产产品调查分析现在涉县销售房地产产品关键有以下多个特点:1、开发规模,数量相对较少现在在售最大楼盘如君子居总共3000套,其中一期总共销售1000户左
6、右,现在销售量在90%以上,空置率较低。金源小区共586户,现在已经售罄,现在正在办理协议签署工作。卧龙居共300套左右,现在销售情况较差,空置率在40%以上,销售情况不好,关键原因是项目所在区域道路及其它设施不完善。从市场实地调查能够看出,现在涉县所开发楼盘,规模最大君子居小区占地242.3亩,计划房屋总套数3000余户,是涉县现在开发面积最大小区。其中,它分为1、2、3期三个阶段开发,现在一期已经全部售完,二期正在销售中,在三期将会有高层建筑,开盘价格可能会超出3000元每平方米。金源小区开盘时间较早,现在3期也已经全部售罄。金源小区占地116亩,其中不包含占地30亩金源广场,因为涉县一中
7、西迁,给金源小区开发带来了很大机遇,大部分消费者全部是考虑到儿女以后上学近,而在金源小区购置房子。其它涉县县城各大队建设全部是小面积商品住宅和村民自建住宅,规模不大。2、建筑结构、功效、质量分析现在,涉县大部分产品关键是以多层为主,也有极少数小高层(卧龙居两栋11层小高层),户型关键以120-150为主,户型偏大。房屋配套全部备有双气,其中煤气3000元初装费,暖气采取地暖,价格从56-96元每平方米不等。对应钱款不包含在房款内。多层绑定地下室,地下室售价在1200元每平方米左右,付款方法为一次性付款,不包含在总房款内。房屋交房为毛坯房,带有防盗门,墙体粉刷,屋内配有有线电视接口,电话线接口,
8、宽带接口。3、消费者对现有产品反馈评价从消费者调查了解到,现在市场上房地产产品基础能满足消费者需要,用户对其它配套设施要求不是很高,关键是以满足最基础居住需要为主。消费者现在购置房屋含有盲目性,对户型,性能,配套设施等方面全部不是很重视,最关心还是价格问题,其次是交通条件,最终是配套。消费者对和现在产品最大反应就是产品价格较高,从通常一般老百姓考虑,现在房价相对于她们收入来说,还是稍高部分,她们能接收房价普遍反应在元以下,假如超出2500元,也就超出了一般消费者所能承受范围。(二)涉县住宅项目市场价格调查涉县环境好点小区关键分布在新城区东部,老城区除金源小区外大多数全部是单位家眷院,具体情况见
9、下表2-1表2-1 涉县住宅项目调查情况序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积(平方米)1君子居住宅小区龙山大街(龙山宾馆对面)250000平方米邯郸市君子居房地产开发230010%以下901241402卧龙居住宅小区商贸城桥西50米邯郸市康企房地产开发1900地下室1200元/ m230%(包含两栋高层)8月951021391493平安小区平安大街和青塔路交叉口南2栋72户元/ m2序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积(平方米)4龙华苑开元街东95套60万元/套3005金源小区振兴路和迎宾街交叉口南部116亩邯郸兴亚达房地产开发企业1800元
10、/ m2商铺4200元/ m210.42%6月86 90112 121133 134135 1381391446温州商业步行街三期体育路龙山商场对面69户住宅46户商用邯郸市恒亚房地产开发2118元/ m2地下室1390元/ m2阁楼1118元/ m25.8%9月65761051211251261571627龙凤小区中兴路和龙山大街交叉口东南角6栋180户1800元/ m20%8龙城小区龙山大街和铁道交叉口东北角5栋120户城大队开发1800元/ m2地下室800元/ m2车库5万元/ 个0%5月1209龙西小区龙山大街和清泉路交叉口西南角5栋144户邯郸宏祥房地产开发1900元/ m20%1
11、0呈祥小区保险企业对过老粮食局仓库4栋216户粮食局开发1600元/ m20%87 100119 12513511龙祥小区消防队北边5栋258户城关镇建元/ m20%序号项目名称位置规模开发商均价元/ m2空置率开盘时间户型面积(平方米)12康达物流商住楼振兴立交桥北1栋125户邯郸向阳房地产开发企业1763元/ m25.6%8月103 121122 12312913北何建材市场小区滨河路和贸易街交叉口西北角2栋96户滩里村建1700元/ m20%14未命名迎春街和牌坊路交叉楼口南3栋滩里村建刚打地基15未命名龙兴大街和中兴路交叉口西南角4栋240户北关村建16未命名龙兴大街和中兴路交叉口东南
12、角48户村里建17民政局家眷院民政局东农林路北5栋204户民政局建对内1500元/ m2对外元/ m20%100至16018林业局家眷院林业局后2栋24户林业局建1580元/ m20%19别墅区龙山公园西南角6栋18户40万/套0%260数据起源:调查得到从上表能够看出,现在涉县在售楼盘,多层市场均价在元每平方米左右,其中金源小区均价在1800左右,现在已经全部售完。君子居小区均价在2300元每平方米左右,一期已售出90%。卧龙居多层均价在1900元每平方米左右,现在空置率较高,高层均价在2400元每平方米。空置率在40%以上,关键原因是地理位置限制,道路配套较差。另外,从调查得悉,君子居房价
13、在年后每平方米上涨了200元,关键原因是钢筋及其它建材价格上涨比较大。(三)涉县商业项目价格调查涉县商场关键分布在温州步行街周围,物业经营情况以下表2-2所表示。表2-2 涉县商业物业租金情况项目位置单层面积总面积租金租期出租方法金帝大厦振兴路和龙山大街交叉口西南角500 m2 m2580元/年/层5年整层出租奥力商城振兴路和龙山大街交叉口东北角1500 m26000 m2400元/年/ m21年零租龙山商场温州步行街路北 m28000 m2833元/年/ m21年零租太行商场贸易街和温州步行街交叉口偏南400元/年/ m21年零租数据起源:调查得到从上表2-2中能够看出,涉县没有大型商场,面
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