与群租有关的相关法律法规专项规章.doc
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1、最高院关于房屋租赁合同纠纷司法解释问题一:第一种状况:出租人懂得承租人擅自转租,未予制止视为批准转租。第十六条出租人懂得或者应当懂得承租人转租,但在半年内未提出异议,其以承租人未经批准为由祈求解除合同或者认定转租合同无效,人民法院不予支持。因租赁合同产生纠纷案件,人民法院可以告知次承租人作为第三人参加诉讼。【解读】合同法第224条规定,承租人未经出租人批准转租,出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权,维护交易稳定性,本条将出租人懂得或者应当懂得承租人转租,但在6个月内未提出异议,推定为出租人批准转租。该6个月期限性质为除斥期间,不合用诉讼时效关于中断与中断、延长规定。承租人未经出租
2、人批准转租行为,在效力上属无效行为,出租人既可起诉规定确认转租合同无效,亦可行使合同解除权。出租人解除合同后,承租人丧失租赁权,转租合同也因其赖以存在基本不复存在而归于终结,善意次承租人(订立转租合同步不懂得也不应当懂得承租人未经出租人批准转租)可以规定承租人补偿损失。为保护次承租人利益,承租人拖欠租金违约,次承租人可以代付租金、违约金来制止出租人解除权。第十七条因承租人拖欠租金,出租人祈求解除合同步,次承租人祈求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权,人民法院应予支持。但转租合同无效除外。次承租人代为支付租金和违约金超过其应付租金数额,可以折抵租金或者向承租人追偿。合同法第227
3、条规定,承租人无合法理由不支付或迟延支付租金,出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效场合,若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时,次承租人可以代偿祈求权抗辩出租人合同解除权。第十五条承租人经出租人批准将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限,人民法院应当认定超过某些商定无效。但出租人与承租人另有商定除外。【解读】合用本条应注意如下几种问题:(1)群租,可分为自主群租和她主群租两种,自主群租即房屋所有人将房屋出租给各种承租人,她主群租普通体现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给各种承租人,后者属于本条转租行为。(2)再转租、多手转租行为符合转租法律特性,应合用本
4、条规定。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建危及房屋安全出租人受到损害时,出租人即业主有权解除合同,并随时规定承租人恢复原状,不受任何期限限制,法律根据:租赁合同司法解释第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建,在出租人规定合理期限内仍不予恢复原状,出租人祈求解除合同并规定补偿损失,人民法院依照合同法第二百一十九条规定解决。合同法第二百一十九条承租人未按照商定办法或者租赁物性质使用租赁物,致使租赁物受到损失,出租人可以解除合同并规定补偿损失。问题二相邻关系民法通则第83条规定:“不动产相邻各方 ,应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理精神,对的解决截水、排水、通行、通
5、风、采光等方面相邻关系,给邻方导致妨碍或损失,应当停止侵害,排除妨碍,补偿损失。”物权法第七章规定: 第七章 相邻关系 第八十四条 不动产相邻权利人应当按照有利生产、以便生生活、团结互助、公平合理原则,对的解决相邻关系。 相邻关系第八十五条 法律、法规对解决相邻关系有规定,依照其规定;法律、法规没有规定,可以按照本地习惯。 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要便利。 对自然流水运用,应当在不动产相邻权利人之间合理分派。对自然流水排放,应当尊重自然流向。 第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必要运用其土地,应当提供必要便利。 第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑
6、物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必要运用相邻土地、建筑物,该土地、建筑物权利人应当提供必要便利。 第八十九条 建造建筑物,不得违背国家关于工程建设原则,妨碍相邻建筑物通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违背国家规定弃置固体废物,排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等,不得危及相邻不动产安全。 第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等运用相邻不动产,应当尽量避免对相邻不动产权利人导致损害;导致损害,应当予以补偿。民通意见:相邻关系:102、解决相邻房屋滴水纠纷时,对有过错
7、一方导致她方损害,应当责令其排除妨碍、补偿损失。问题三:物业公摊问题:群租侵害了邻居啥权利:物权法:第六章业主建筑物区别所有权第七十一条业主对其建筑物专有某些享有占有、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑物安全,不得损害其她业主合法权益。第七十三条建筑区划内道路,属于业主共有,但属于城乡公共道路除外。建筑区划内绿地,属于业主共有,但属于城乡公共绿地或者明示属于个人除外。建筑区划内其她公共场合、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。第七十九条建筑物及其附属设施维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、水箱等共有某些维修。维修资金筹集、使用状况应当发布。第八十三条业主应当遵守
8、法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违背规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害她人合法权益行为,有权依照法律、法规以及管理规约,规定行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、补偿损失。业主对侵害自己合法权益行为,可以依法向人民法院提起诉讼。最高法关于审理建筑物区别所有权纠纷案件司法解释第三条除法律、行政法规规定共有某些外,建筑区划内如下某些,也应当认定为物权法第六章所称共有某些:(一)建筑物基本、承重构造、外墙、屋顶等基本构造某些,通道、楼梯、大堂等公共通行某些,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等构造某些;(二)其她不
9、属于业主专有某些,也不属于市政公用某些或者其她权利人所有场合及设施等。建筑区划内土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有整栋建筑物规划占地或者城乡公共道路、绿地占地除外。问题四、房屋失火对邻居损失补偿责任,业主责任,承租人既二房东责任,次承租人责任侵权责任法第二十一条侵权行为危及她人人身、财产安全,被侵权人可以祈求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。物件损害责任第八十五条建筑物、构筑物或者其她设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落导致她人损害,所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错,应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人补偿后,有其她负责人,有权向其她负责人
10、追偿。中华人民共和国侵权责任法司法解释第十一章 物件损害责任第一百二十五条 【建筑物等设施及其悬挂物搁置物脱落、坠落致害责任其她负责人】侵权责任法第八十五条规定“其她负责人”,是指建筑物等设施所有人、管理人或者使用人之外,对损害发生负有责任第三人。建筑物等设施及其悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害,所有人、管理人或者使用人丧失补偿能力,无法承担侵权责任,被侵权人可以直接向对此负有责任“其她负责人”祈求补偿。第一百二十六条 【建筑物等设施及其悬挂物搁置物损害负责人不真正连带责任】建筑物、构筑物或其她设施所有人、管理人或使用人与搁置物、悬挂物所有人、管理人或使用人不是同一人,被侵权人可以祈求其中任何
11、人一方承担补偿责任。承担责任一方对于其她应当承担最后责任所有人、管理人或者使用人享有追偿权。第一百二十七条 【建筑物等设施崩塌损害责任建造缺陷】侵权责任法第八十六条第一款规定建筑物等设施因建造缺陷崩塌导致她人损害,不是因建筑单位或施工单位责任导致,建设单位和施工单位应当先承担补偿责任,其承担责任之后,有权向其她负责人追偿。建设单位和施工单位没有能力承担侵权责任,其她负责人对此应当承担侵权责任,被侵权人可以直接向其她负责人祈求承担补偿责任。该款规定“其她负责人”,是指建设单位和施工单位以外设计单位、勘测单位、监理单位以及其她关于单位等第三人。第一百二十八条 【建筑物等设施崩塌损害责任管理缺陷】侵
12、权责任法第八十六条第二款规定是建筑物等设施崩塌致人损害管理缺陷。该款规定其她负责人,是指建筑物所有人、管理人或者使用人。因管理缺陷致使建筑物等设施崩塌损害,所有人、管理人或者使用人承担责任,依照本司法解释前条第一款规定承担责任。第一百二十九条 【建筑物抛掷物、坠落物加害人不明补偿责任合用】侵权责任法第八十七条规定建筑物抛掷物、坠落物加害人不明补偿责任,不是过错责任,应当合用侵权责任法第二十四条规定拟定。具备如下情形之一,可以认定为该条规定“可以证明自己不是加害人”:(一)损害发生时,证明人不在该建筑物之中;(二)损害发生时,证明人所处建筑物位置无法实行该特定行为;(三)证明人无法完毕该行为;(
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