与群租有关的相关法律法规专项规章.doc

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1、最高院关于房屋租赁合同纠纷司法解释问题一：第一种状况：出租人懂得承租人擅自转租，未予制止视为批准转租。第十六条出租人懂得或者应当懂得承租人转租，但在半年内未提出异议，其以承租人未经批准为由祈求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。因租赁合同产生纠纷案件，人民法院可以告知次承租人作为第三人参加诉讼。【解读】合同法第224条规定，承租人未经出租人批准转租，出租人可以解除合同。为督促出租人及时行使合同解除权，维护交易稳定性，本条将出租人懂得或者应当懂得承租人转租，但在6个月内未提出异议，推定为出租人批准转租。该6个月期限性质为除斥期间，不合用诉讼时效关于中断与中断、延长规定。承租人未经出租

2、人批准转租行为，在效力上属无效行为，出租人既可起诉规定确认转租合同无效，亦可行使合同解除权。出租人解除合同后，承租人丧失租赁权，转租合同也因其赖以存在基本不复存在而归于终结，善意次承租人（订立转租合同步不懂得也不应当懂得承租人未经出租人批准转租）可以规定承租人补偿损失。为保护次承租人利益，承租人拖欠租金违约，次承租人可以代付租金、违约金来制止出租人解除权。第十七条因承租人拖欠租金，出租人祈求解除合同步，次承租人祈求代承租人支付欠付租金和违约金以抗辩出租人合同解除权，人民法院应予支持。但转租合同无效除外。次承租人代为支付租金和违约金超过其应付租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。合同法第227

3、条规定，承租人无合法理由不支付或迟延支付租金，出租人经催告后可以解除合同。在转租合同有效场合，若出租人因承租人不支付或迟延支付租金而行使合同解除权时，次承租人可以代偿祈求权抗辩出租人合同解除权。第十五条承租人经出租人批准将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限，人民法院应当认定超过某些商定无效。但出租人与承租人另有商定除外。【解读】合用本条应注意如下几种问题：（1）群租，可分为自主群租和她主群租两种，自主群租即房屋所有人将房屋出租给各种承租人，她主群租普通体现为房屋中介与“二房东”将房屋出租给各种承租人，后者属于本条转租行为。（2）再转租、多手转租行为符合转租法律特性，应合用本

4、条规定。承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建危及房屋安全出租人受到损害时，出租人即业主有权解除合同，并随时规定承租人恢复原状，不受任何期限限制，法律根据：租赁合同司法解释第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人规定合理期限内仍不予恢复原状，出租人祈求解除合同并规定补偿损失，人民法院依照合同法第二百一十九条规定解决。合同法第二百一十九条承租人未按照商定办法或者租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失，出租人可以解除合同并规定补偿损失。问题二相邻关系民法通则第83条规定：“不动产相邻各方 ，应当按照有利生产、以便生活、团结互助、公平合理精神，对的解决截水、排水、通行、通

5、风、采光等方面相邻关系，给邻方导致妨碍或损失，应当停止侵害，排除妨碍，补偿损失。”物权法第七章规定： 第七章 相邻关系 第八十四条 不动产相邻权利人应当按照有利生产、以便生生活、团结互助、公平合理原则，对的解决相邻关系。 相邻关系第八十五条 法律、法规对解决相邻关系有规定，依照其规定；法律、法规没有规定，可以按照本地习惯。 第八十六条 不动产权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要便利。 对自然流水运用，应当在不动产相邻权利人之间合理分派。对自然流水排放，应当尊重自然流向。 第八十七条 不动产权利人对相邻权利人因通行等必要运用其土地，应当提供必要便利。 第八十八条 不动产权利人因建造、修缮建筑

6、物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必要运用相邻土地、建筑物，该土地、建筑物权利人应当提供必要便利。 第八十九条 建造建筑物，不得违背国家关于工程建设原则，妨碍相邻建筑物通风、采光和日照。 第九十条 不动产权利人不得违背国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。 第九十一条 不动产权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产安全。 第九十二条 不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等运用相邻不动产，应当尽量避免对相邻不动产权利人导致损害；导致损害，应当予以补偿。民通意见：相邻关系：102、解决相邻房屋滴水纠纷时，对有过错

7、一方导致她方损害，应当责令其排除妨碍、补偿损失。问题三：物业公摊问题：群租侵害了邻居啥权利：物权法：第六章业主建筑物区别所有权第七十一条业主对其建筑物专有某些享有占有、使用、收益和处分权利。业主行使权利不得危及建筑物安全，不得损害其她业主合法权益。第七十三条建筑区划内道路，属于业主共有，但属于城乡公共道路除外。建筑区划内绿地，属于业主共有，但属于城乡公共绿地或者明示属于个人除外。建筑区划内其她公共场合、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第七十九条建筑物及其附属设施维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有某些维修。维修资金筹集、使用状况应当发布。第八十三条业主应当遵守

8、法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违背规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害她人合法权益行为，有权依照法律、法规以及管理规约，规定行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、补偿损失。业主对侵害自己合法权益行为，可以依法向人民法院提起诉讼。最高法关于审理建筑物区别所有权纠纷案件司法解释第三条除法律、行政法规规定共有某些外，建筑区划内如下某些，也应当认定为物权法第六章所称共有某些：（一）建筑物基本、承重构造、外墙、屋顶等基本构造某些，通道、楼梯、大堂等公共通行某些，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等构造某些；（二）其她不

9、属于业主专有某些，也不属于市政公用某些或者其她权利人所有场合及设施等。建筑区划内土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有整栋建筑物规划占地或者城乡公共道路、绿地占地除外。问题四、房屋失火对邻居损失补偿责任，业主责任，承租人既二房东责任，次承租人责任侵权责任法第二十一条侵权行为危及她人人身、财产安全，被侵权人可以祈求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。物件损害责任第八十五条建筑物、构筑物或者其她设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落导致她人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人补偿后，有其她负责人，有权向其她负责人

10、追偿。中华人民共和国侵权责任法司法解释第十一章 物件损害责任第一百二十五条 【建筑物等设施及其悬挂物搁置物脱落、坠落致害责任其她负责人】侵权责任法第八十五条规定“其她负责人”，是指建筑物等设施所有人、管理人或者使用人之外，对损害发生负有责任第三人。建筑物等设施及其悬挂物、搁置物脱落、坠落致人损害，所有人、管理人或者使用人丧失补偿能力，无法承担侵权责任，被侵权人可以直接向对此负有责任“其她负责人”祈求补偿。第一百二十六条 【建筑物等设施及其悬挂物搁置物损害负责人不真正连带责任】建筑物、构筑物或其她设施所有人、管理人或使用人与搁置物、悬挂物所有人、管理人或使用人不是同一人，被侵权人可以祈求其中任何

11、人一方承担补偿责任。承担责任一方对于其她应当承担最后责任所有人、管理人或者使用人享有追偿权。第一百二十七条 【建筑物等设施崩塌损害责任建造缺陷】侵权责任法第八十六条第一款规定建筑物等设施因建造缺陷崩塌导致她人损害，不是因建筑单位或施工单位责任导致，建设单位和施工单位应当先承担补偿责任，其承担责任之后，有权向其她负责人追偿。建设单位和施工单位没有能力承担侵权责任，其她负责人对此应当承担侵权责任，被侵权人可以直接向其她负责人祈求承担补偿责任。该款规定“其她负责人”，是指建设单位和施工单位以外设计单位、勘测单位、监理单位以及其她关于单位等第三人。第一百二十八条 【建筑物等设施崩塌损害责任管理缺陷】侵

12、权责任法第八十六条第二款规定是建筑物等设施崩塌致人损害管理缺陷。该款规定其她负责人，是指建筑物所有人、管理人或者使用人。因管理缺陷致使建筑物等设施崩塌损害，所有人、管理人或者使用人承担责任，依照本司法解释前条第一款规定承担责任。第一百二十九条 【建筑物抛掷物、坠落物加害人不明补偿责任合用】侵权责任法第八十七条规定建筑物抛掷物、坠落物加害人不明补偿责任，不是过错责任，应当合用侵权责任法第二十四条规定拟定。具备如下情形之一，可以认定为该条规定“可以证明自己不是加害人”：(一)损害发生时，证明人不在该建筑物之中;(二)损害发生时，证明人所处建筑物位置无法实行该特定行为;(三)证明人无法完毕该行为;(

13、四)证明人实际没有致损之物。第一百三十条 【建筑物抛掷物、坠落物损害责任补偿责任】“也许加害建筑物使用人”依照侵权责任法第八十七条规定承担补偿责任，为按份责任，而不是连带责任。“也许加害建筑物使用人”，是指实际使用该建筑物所有人、管理人或者使用人。第一百三十一条 【补偿责任范畴】依照侵权责任法第八十七条规定拟定补偿责任，以不超过被害人实际损失50%为限。第一百三十二条 【关于单位或个人理解】侵权责任法第八十九条规定“关于单位或个人”，是指堆放人、倾倒人、遗撒人，以及对公共道路负有管理职责法人或者自然人。对公共道路负有管理职责法人或者自然人承担了补偿责任后，对于应当承担侵权责任堆放人、倾倒人或者

14、遗撒人可以行使追偿权。噪声扰民是侵犯相邻权：相邻权指不动产所有人或使用人在解决相邻关系时所享有权利。详细来说，在互相毗邻不动产所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有规定其她相邻方提供便利或是接受一定限制权利。相邻权实质上是对所有权限制和延伸。当相邻不动产使用人对其不动产使用导致对邻人妨害(涉及危险)时，其邻人有权予以排除。“免受相邻不动产妨害”是不动产所有权固然内容。于是擅自变化房屋构造，拆除墙体开凿窗户，危及了房屋安全，楼上邻居朱某将汪某诉至法院建筑物区别所有权涉及专有某些所有权和共有某些所有权，专有某些所有权与普通所有权并无不同，所有人在行使专有某些权利时，不得妨

15、碍建筑物正常使用以及其她建筑物区别所有权人共同利益；共有某些所有权是区别所有建筑物及附属物共同某些，涉及建筑物支柱、屋顶、外墙等基本构造某些，以及建筑物楼梯、走廊、电梯、自来水管、贮水塔、消防设备、大门等公用某些。公用走廊，属于典型建筑物区别所有权中共有某些。群租房把房屋做成隔断房，损害谁权利：都市异产毗连房屋管理规定（1989年11月21日建设部令第5号发布，8月15日依照建设部关于修改都市异产毗连房屋管理规定决定修正）第二条本规定合用于都市（指直辖市、市、建制镇，下同）内异产毗连房屋。本规定所称异产毗连房屋，系指构造相连或具备共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所有房屋。第三条异产毗连

16、房屋所有人按照都市房地产行政主管部门核发所有权证规定范畴行使权利，并承担相应义务。第五条所有人和使用人对房屋使用和修缮，必要符合都市规划、房地产管理、消防和环保等部门规定，并应按照有利使用、共同协商、公平合理原则，对的解决毗连关系。国内都市异产毗连房屋管理规定第六条规定：所有人和使用人对共有、共用门厅、阳台、屋面、楼道、厨房、厕因此及院路、上下水设施等，应共同合理使用并承担相应义务；除另有商定外，任何一方不当多占、独占。所有人和使用人在房屋共有、共用部位，不得有损害她方利益行为。第八条规定：一方所有人如需变化共有部位外形或构造时，除须经都市规划部门批准外，还须征得其她所有人书面批准。商品房屋租

17、赁管理办法第六条有下列情形之一房屋不得出租：（一）属于违法建筑；（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性原则；（三）违背规定变化房屋使用性质；（四）法律、法规规定禁止出租其她情形。北京市房屋租赁管理若干规定 （第194号令）第二条我市行政区域内住宅租赁和非住宅房屋租赁她人居住，依照本规定管理。 第七条我市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。 第八条出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容: (一)出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员姓名、身份证件种类和号码、户籍地； (二)出租房屋基本

18、状况、租金和租赁期限； (三)房屋权属证书或者房屋来源证明； (四)我市规定其她内容。 第十二条出租房屋安全由房屋所有人负责。房屋承租人应当对其使用行为负责。 房屋所有人将出租房屋委托她人管理，应当书面报告房屋所在地基层管理服务站。 第十三条出租房屋建筑构造和设备设施，应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面安全条件，不得危及人身安全。 禁止将违法建筑和其她依法不得出租房屋出租。 第十四条出租人有权对承租人使用房屋状况进行监督。出租人不得向无身份证明人出租房屋；不得以出租房屋方式为非法生产经营活动提供便利条件；发现承租人运用出租房屋有犯罪活动嫌疑，及时向公安机关报告。 对多人居住出租房屋，出租人应

19、当建立居住人员登记簿，并按规定报送基层管理服务站。 出租人出租房屋收入，应当依法纳税。 第十五条承租人应当配合出租人进行房屋出租登记；不得运用租赁房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染病病原体等危险物质和其她违法活动，不得损害公共利益或者妨碍她人正常工作、生活。 第十七条房屋管理单位应当按照下列规定对房屋进行安全管理: (四)发现危及房屋使用安全或者其她违法行为，及时制止，并督促负责人改正；拒不改正，及时报告房屋所在地关于行政部门依法解决。 第二十五条经房屋安全鉴定机构鉴定，出租房屋属于危险房屋，建设(房屋)行政部门应当告知房屋所有人、承租人按规定采用解危

20、办法。采用解危办法，需要承租人或者其她使用人暂时迁出，承租人或者其她使用人应当及时迁出。出租房屋危及人身安全，并且房屋所有人、承租人回绝对出租房屋采用解危办法，建设(房屋)行政部门应当依法采用强制加固、修缮办法，并可以责令承租人或者其她使用人限期迁出。 强制加固、修缮发生费用由负责人承担，因阻碍加固、修缮导致损失，由阻碍加固、修缮负责人承担。 外来人员数据记录：北京市记录局发布记录数据：以11月1日零时为原则时点全市常住人口为1961.2万人，全市常住人口中，外省市来京人员为704.5万人，占常住人口35.9%。其中涉及400万农民工，新生代农民工为250万。农民工重要分布在建筑业、生活服务业

21、等领域。从北京日报理解到：北京市按照“以区为主，全市统筹”建设思路，北京市筹划建设公租房6万套。而第一季度全市今年已初步贯彻租赁房项目27个，建筑面积约110万平方米，建成后可提供公租房房源约1.7万套。 市住建委有关负责人表达，当前公开配租公租房对象是获得备案资格廉租房、经济合用房和限价房轮候家庭。同步，勉励产业园区和重点公司运用自有土地建设公租房，为引进人才和务工人员提供居住服务。公共租赁住房，是指政府提供政策支持，限定户型面积、供应对象和租金水平，面向我市中低收入住房困难家庭等群体出租住房。（涉及已通过廉租住房、经济合用住房、限价商品住房资格审核尚在轮候家庭以及其他住房困难家庭）。北京市

22、房屋建筑使用安全管理办法第四条房屋建筑使用安全责任由房屋建筑所有权人承担。所有权人对房屋建筑使用安全可以自行管理，也可以委托物业服务公司以及其她单位、个人管理，受托管理人应当按照规定和商定承担房屋建筑使用安全管理责任。自行管理单位和受托管理物业服务公司应当配备房屋建筑安全管理员。安全管理员应当具备房屋建筑构造和设施设备安全管理专业知识。第五条房屋建筑使用人应当安全使用房屋建筑，及时向所有权人、受托管理人报告发现安全问题，配合开展对房屋建筑检查维护、安全评估、安全鉴定、抗震鉴定、安全问题治理等活动。第七条房屋建筑所有权人或者受托管理人应当对房屋建筑进行检查维护，发现危及房屋建筑使用安全问题时，应

23、当及时向住房城乡建设行政主管部门报告，并有权对危害房屋建筑使用安全行为进行制止。自行管理单位和受托管理物业服务公司应当按照住房城乡建设行政主管部门规定建立房屋建筑使用安全管理档案。第八条禁止下列影响房屋建筑使用安全行为：(一)擅自变动房屋建筑主体和承重构造；(二)违法存储爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性等危险物品；(三)超过设计使用荷载使用房屋建筑；(四)损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；(五)占用、堵塞、封闭房屋建筑疏散通道、安全出口以及其她妨碍安全疏散行为；(六)在人员密集场合门窗上设立障碍物；(七)损坏或者擅自拆改供水、排水、供电、供气、供热、防雷装置、电梯等设施设备；(八)其她

24、违背法律、法规、规章行为。第九条区别所有权房屋建筑主体和承重构造属于房屋建筑共有某些，进行装饰装修活动需要变动建筑主体和承重构造，须经全体所有权人共同决定后，方可委托具备相应资质设计单位出具设计方案，装饰装修公司应当按照设计方案进行施工。第十一条房屋建筑有下列情形之一，房屋建筑所有权人应当委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定：(四)未按照规定变动建筑主体和承重构造；(五)进行构造改造或者变化使用用途也许影响房屋建筑安全；(六)毗邻建设工程施工也许影响房屋建筑使用安全；第十七条委托人及利害关系人对房屋建筑安全鉴定结论有异议，可以向市房屋安全鉴定管理机构申请重新鉴定，市房屋安全鉴定管理机构可以组织重新

25、鉴定。第二十四条住房城乡建设行政主管部门建立房屋建筑安全信息档案，记载房屋建筑安全有关信息。发现下列状况时应当及时记载并予以发布：(一) 擅自变动建筑主体和承重构造；第三十条违背本办法第八条第(三)项规定，超过设计使用荷载使用房屋建筑，由住房城乡建设行政主管部门责令限期改正；拒不改正，处1万元以上3万元如下罚款。第三十四条房屋建筑所有权人下落不明或者权属不明，本办法规定房屋建筑所有权人责任由实际占有人承担。第三十六条本办法自5月1日起施行。1991年1月5日北京市人民政府批准，1991年3月9日原北京市房地产管理局发布，依照6月1日北京市人民政府第150号令修改北京市实行都市危险房屋管理规定若干规定同步废止。