房地产行业税收专项检查报告样本.doc

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1、房地产行业税收专题检验1、检验对象辖区内房地产企业。2、检验年度通常检验税款缴纳情况，有包含税收违法行为，应追溯以前年度。3、检验内容此次专题检验要落实各税统查标准，关键检验营业税、企业所得税、个人所得税申报缴纳情况。（1）营业税关键检验内容1）按协议要求时间应收取而未收到销售款是否纳税；2）预收款（预收定金）是否立即纳税；3）多种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠和房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁赔偿（安置）等行为是否按要求足额纳税；4）以投资入股名义转让土地全部权或不动产全部权，但未和接收投资方共担风险，且收取固定收入或按销售收入一定百分比分成

2、行为是否纳税。（2）企业所得税关键检验内容1）各项应税收入是否真实、完整。关键是多种经营收入、附件收入是否全部按要求入账，有没有已实现收入不确定、长久挂往来或做账外收入情况；2）税前扣除项目是否真实、正当。要结合行业特点关键检验各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目。（3）个人所得税关键检验内容根据个人所得税法和国家税务总局相关深入加强对高收入者个人所得税征收管理通知（国税发57号）等法规、文件要求，检验房地产行业个人所得税代扣代缴和自行缴纳情况，尤其要将房地产企业经营者作为检验关键。要着重查处以下行为：1）纳税人

3、和扣缴义务人签定假协议、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税行为；2）扣缴义务人有意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或不缴个人所得税行为。4、时间安排（1）此次专题检验从7月1日开始至9月30日结束。（2）10月底前，各地以省级税务机关名义向总局报送此次专题检验总结汇报。一、营业税一、相关纳税义务人和扣缴义务人应注意事项1、企业租赁或承包给她人经营，以承租人或承包人为纳税人。单位和个体户职员，雇工在为本单位或雇主提供劳务，不组成纳税人。2.建筑安装业务实施分包或转包，以总承包人为扣缴义务人。建筑业总承包人将工程分包或转包给她人，以工程全部承包额减去付出分包人或转包人价款后余额为营业额。

4、二、征税范围营业税征税范围是：在中国境内提供给税劳务，转让无形资产或销售不动产。只要是在境内不动产，且不管其是否为境内或境外单位、个人开发，或是否在境内或境外销售，全部是属于营业税征税范围。确定应税行为是否成立，能够从两个方面把握：1、是否提供了应税劳务，转让了无形资产或销售不动产；2、提供劳务，转让无形资产或销售不动产行为是否属于有偿或视同有偿。只有同时符合这两个条件，应税行为才能成立，不然，就不成立。具体征收范围1、建筑业：是指建筑安装工程作业。其征收范围包含：建筑、安装、修缮、装饰、其它工程作业。2、服务业：是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务业务。其征收范围包含：代理业、

5、旅游业、饮食业、仓储业、租赁业、广告业、其它代理服务业。租赁业，是指在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让她人使用业务。但融资租赁不属于“租赁业”征收范围，应按“金融业”征税。凡从事房地产出租业务单位和个人，以其租金收入为征税对象，按本税目征收营业税。3、转让无形资产，是指转让无形资产全部权或使用权行为。其征收范围包含：转让土地使用权、转让商标权、转让专利权、转让非专利技术、转让著作权、转让商誉。转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权行为。土地全部者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地全部者行为，不征收营业税。以无形资产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同负担投资

6、风险行为，不征收营业税。但转让该项股权，应征税。4、销售不动产，是指有偿转让不动产全部权行为。其征收范围包含：销售建筑物或构筑物，销售其土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物全部权行为。以转让有限产权或永久使用权方法销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其它土地附着物，是指有偿转让其它土地附着物全部权行为。凡从事房地产开发经营单位和个人，在房地产销售后，以其销售收入额为征税对象，按“销售不动产”税目征收营业税。单位将不动产无偿赠和她人，视同销售不动产。在销售不动产时连同不动产所占土地使有权一并转让行为，比照销售不动产征税。以不动产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同

7、负担投资风险行为，不征营业税。但转让该项股权，应征税。三、计税依据（一）建筑业1、建筑业营业额为承包建筑、修缮、安装、装饰和其它工程作业取得营业收入额，即建筑安装企业向建设单位收取工程价款（即工程造价）及工程价款之外收取多种费用。其中，工程价款由下列四项内容组成：依据实际完成工作量和预算单价计算直接费；依据直接费数额和管理费收费标准计算间接费；依据直接费、间接费和要求标准计算计划利润；依据直接费、间接费、计划利润，按国家要求税（费）标准计算营业税、城市建设税和教育费附加。用公式表示为：工程价款直接费间接费计划利润税金所以，建筑安装企业向建设单位收取临时设施费、劳动保护费和施工机构迁移费，和施工

8、企业收取材料差价款、抢工费、全优工程奖和提前完工奖，全部应并入营业额征收营业税。2、纳税人从建筑、修缮、装饰和其它工程作业，不管和对方怎样结算，其营业额均应包含工程所用原材料及其它物质和动力价款在内。3、纳税人从事安装工程作业，凡所安装设备价值作为安装工程产值，其营业额应包含设备价款在内。4、建筑业总承包人将工程分包或转包给她人，以工程全部承包额减去付出分包人或转包人价款后余额为营业额。5、自建行为营业额依据同类工程价格确定，没有同类工程价格，按下列公式核定计税价格：计税价格工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）上列公式中成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。6、包工包料

9、、包工不包料工程营业额。7、招标，投标工程营业额。（二）销售不动产1、代收代付费用2、以房换地营业额在一方出地，一方出资合作建房过程中，出资方发生了销售不动产应税行为，出地方发生了转让土地使用权应税行为，因为双方是经过比较原始“以物易物”方法进行交易，所以必需正确核定其营业额。例 假设在一合作建房事件中，出地方出地1000平方米，建成房屋总面积为10000平方米，双方按5：5百分比房屋，那么对出资方来说，就相当于将5000平方米房屋销售给了对方，其营业额就是那5000平方米房屋价值，对出地方来说，就相当于将500平方米土地使用权转让给对方，其应税营业额就是500平方米土地使用权价值。因为双方未

10、进行货币结算，就应按营业税暂行条例实施细则第十五条核定房屋营业额。即：（1）按纳税人当月销售同类不动产平均价格核定；（2）按纳税人最近时期销售同类不动产平均价格核定；（3）按下列公式核定计税价格：计税价格营业成本或工程成本（1成本利润率）（1营业税税率）对以房换地行为征税时，假如没有可供参考同类不动产，只能核定计税价格。假定建造房屋共耗资1000万元，建成后房屋以5：5百分比分成，则等于是出资方将工程成本为500万元房屋销售给了对方。500万只是投资方工程成本，并不能作为投资方销售不动产营业额。而应按组成计税价格计算投资方营业额。假定当地税务机关核定其成本利润为20%，那么其销售不动产营业额为

11、：500万元（120%）（15%）632万元。3、以不动产抵顶贷款营业额核定不动产原全部些人（以下简称借款人）营业额时，应依据不一样情况分别核定，假如在贷款期满以前，不动产仍归借款人使用，这是借款人营业额并非其所欠银行贷款本金，而是其还未归还银行本息累计。假如在贷款期间就已将不动产和银行使用，以不动产租金抵充贷款利息，那么借款人销售不动产营业额就为其所欠银行贷款本金。当然在实际借贷业务中，所抵押不动产，其价值往往大于贷款金额。这时通常经过公开拍卖或银行估价用大于欠款金额部分，再扣除拍卖费用后，将剩下部分归还借款人，对此就应按实际拍卖价格作为借款人销售不动产营业额，不能扣除拍卖费用。假如是由银行

12、和借款人双方估价，由银行将不动产实际价值大于所欠款项部分补给借款人，则借款人销售不动产营业额就为欠款金额加上银行支付不动产余款。例 某借款人以房屋作抵押，向某银行贷款10万元，贷款期限为5年，年贷款利率为20%，则5年后银行应收本息累计20万元，因该借款人无力归还，银行将所抵押房屋收归已经有，经双方协商，核定该房屋价值25万元，银行又向借款人支付了5万元，那么借款人销售不动产营业额为20万元加上5万累计25万元。4、以“还本”方法销售建筑物营业额5、单位将不动产无偿赠予她人行为，营业额由主管税务机关确定。四、营业税纳税义务发生时间（一）通常要求营业税纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或

13、取得索取营业收入款项凭据当日。这一要求明确了纳税人在何时发生纳税义务，即只有含有了下面两个条件中一个，纳税义务即告发生：1、纳税人收讫营业收入款项当日；2、纳税人取得和索取营业收入款项凭据当日。（二）特殊要求1、纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方法，其纳税义务发生时间为收到预收款当日。2、纳税人自建建筑物后销售，纳税义务发生时间，为其销售自建建筑物并收讫营业额或取得索取营业额凭据当日。3、纳税人将不动产无偿赠和她人，其纳税义务发生时间，为不动产全部权转移当日。五、销售不动产征税若具体问题（一）以不动产作抵押向金融机构贷款征税问题（二）以不动产投资入股界定问题（三）伴随企业吞并、合并

14、发生不动产全部权转移行为是否征税问题（四）销售不动产纳税义务发生时间（五）个人将不动产无偿赠和她人行为征收营业税问题（六）以“还本”方法销售建筑物征税问题（七）相关个人从事房地产经营业务征收营业税问题（国税函1996718号）（八）外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题 对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应该根据中国营业税暂行条例相关要求，就其取得营业额计征营业税；对偿还面积和拆迁建筑面积相等部分，由当地税务机关按同类住宅房屋成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算住宅区配套公共设施（如居委会用房、车棚、托儿所等），凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税，不再征收营业

15、税。（九）中外合作开发房地产征收营业税问题 1、相关中外双方合作建房征税问题 中方将取得土地和外方合作，办理土地使用权转移后，不管是按建成商品房分配面积，还是按商品房销售后收入进行分配，均不符合现行政策相关“以无形资产投资入股、参与接收投资方利润分配、共同负担投资风险行为，不征营业税”要求，所以，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得全部收入，包含价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入当日。 同时，对销售商品房也应征税。假如采取分房（包含分面积）各自销房，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；假如采取统一销房再分配销售收入，则就统一销售商品房收入按“销售不动产

16、”征营业税；假如采取对中方支付固定利润方法，则对外方销售商品房全部收入按“销售不动产”征营业税。 2、相关中方取得前期工程开发费征税问题 外方提前支付给中方前期工程开发费用，视为中方以预收款方法取得营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除，可直接冲减中方当期营业收入。 3、对中方定时获取固定利润视为转让土地使用权所取得收入，计算征收营业税。（十）房地产境外代销、包销征收营业税问题自年月日起，从事房地产业务外商投资企业和境外企业签署房地产代销、包销协议或协议，委托境外企业在境外销售其在中国境内房地产，应按境外企业向购房人销售价格

17、，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。 六、服务业-相关房产开发企业销售不动产征收营业税问题（国税函1996684号） 在协议期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得手续费收入或价差应按“服务业代理业”征收营业税；在协议期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。七、转让无形资产-以无形资产投资入股以无形资产投资入股，是指无形资产全部者，以无形资产为资本，和其它单位合资，成为合资单位全部者之一，和合

18、作方共担经营风险，所得收入从合资企业税后利润中分成。这里关键是看无形资产全部者是否参与利润分配，共同负担投资风险。假如是按销售额或营业额一定百分比提取应提转让费，或取得固定收入，不负担风险，就不属于投资入股，而属于转让无形资产。 八、合作建房 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房方法通常有两种： 第一个方法是纯粹“以物易物”，即双方以各自拥有土地使用权和房屋全部权相互交换。具体交换方法也有以下两种： （一）土地使用权和房屋全部权相互交换，双方全部取得了拥有部分房屋全部权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分

19、房屋全部权，发生了转让土地使用权行为；乙方则以转让部分房屋全部权为代价，换取部分土地使用权，发生了销售不动产行为。所以合作建房双方全部发生了营业税应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。因为双方没有进行货币结算，所以应该根据中国营业税暂行条例实施细则第十五条要求分别核定双方各自营业额。假如合作建房双方（或任何一方）将分得房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。 （二）以出租土地使用权为代价换取房屋全部权。比如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁

20、期满后，乙方将土地使用权连同所建建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权行为，对其按“服务业租赁业”征收营业税；乙方发生了销售不动产行为，对其按“销售不动产”税目征收营业税。对双方分别征税时，其营业额也按中国营业税暂行条例实施细则第十五条要求核定。 第二种方法是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式合作建房，则要视具体情况确定怎样征税。 （一）房屋建成后假如双方采取风险共担、利润共享分配方法，根据营业税“以无形资产投资入股，参与接收投资方利润分配、共同负担投资风险

21、行为，不征营业税”要求，对甲方向合营企业提供土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得收入按销售不动产征税；对双方分得利润不征营业税。 （二）房屋建成后甲方假如采取按销售收入一定百分比分成方法参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称投资入股不征营业税行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业行为，那么，对甲方取得固定利润或从销售收入按百分比提取收入按“转让无形资产”征税；对合营企业则按全部房屋销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 （三）假如房屋建成后双方按一定百分比分配房屋，则此种经营行为，也未组成营业税所称以无形资产投资入股，共同负担风险不征营业税行为。所以，首

22、先对甲方向合营企业转让土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条要求核定。所以，对合营企业房屋，在分配给甲乙方后，假如各自销售，则再按“销售不动产”征税。 二、企业所得税一、相关开发产品销售收入确定问题（一）采取一次性全额收款方法销售开发产品，应于实际收讫价款或取得了索取价款凭据（权利）时，确定收入实现。（二）采取分期付款方法销售开发产品，应按销售协议或协议约定付款日确定收入实现。付款方提前付款，在实际付款日确定收入实现。（三）采取银行按揭方法销售开发产品，其首付款应于实际收到日确定收入实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确定收入实现。（四）采取委托方法销售开发产品，应按以下标正

23、确定收入实现：1.采取支付手续费方法委托销售开发产品，应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确定收入实现。2.采取视同买断方法委托销售开发产品，应按协议或协议要求价格于收到代销单位代销清单时确定收入实现。3.采取包销方法委托销售开发产品，应按包销协议或协议约定价格于付款日确定收入实现。包销方提前付款，在实际付款日确定收入实现。4.采取基价（保底价）并实施超出基价双方分成方法委托销售开发产品，应按基价加按超基价分成百分比计算价格于收到代销单位代销清单时确定收入实现。委托方和接收委托方应按月或按季为结算期，定时结清已销开发产品清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品名称、地理位置、编号、数量、单价

24、、金额、手续费等。（五）将开发产品先出租再出售，应按以下标正确定收入实现：1.将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方法租出或以融资租赁方法租出以后再出售，租赁期间取得价款应按租金确定收入实现，出售时再按销售资产确定收入实现。2.将待售开发产品以临时租赁方法租出，租赁期间取得价款应按租金确定收入实现，出售时再按销售开发产品确定收入实现。（六）以非货币性资产分成形式取得收入，应于分得开发产品时确定收入实现。二、相关开发产品预售收入确定问题估计营业利润额预售开发产品收入利润率三、相关开发产品视同销售行为收入确定问题（一）下列行为应视同销售确定收入1.将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告

25、、样品、职员福利、奖励等；2.将开发产品转作经营性资产；3.将开发产品用作对外投资和分配给股东或投资者；4.以开发产品抵偿债务；5.以开发产品换取其它企机关、个人非货币性资产。（二）视同销售行为收入确定时限视同销售行为应于开发产品全部权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确定收入实现。（三）视同销售行为收入确定方法和次序1.按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；2.由主管税务机关参考同类开发产品市场公允价值确定；3.按成本利润率确定，其中，开发产品成本利润率不得低于15%(含15%),具体由主管税务机关确定。四、相关代建工程和提供劳务收入确定问题房地产开发企业代建工程和提供

26、劳务不超出12个月，可按协议约定价款结算日或在协议完工之日确定收入实现；连续时间超出12个月，可采取完工百分比法按季确定收入实现。五、相关成本和费用扣除问题下列项目按以下要求进行扣除：（一）销售成本。房地产开发企业发生当期准予扣除开发产品销售成本，是指已实现销售开发产品成本，按当期已实现销售可售面积和可售面积单位工程成本确定。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本总可售面积销售成本=已实现销售可售面积可售面积单位工程成本（二）土地征用及拆迁赔偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生土地征用及拆迁赔偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分

27、配，并按要求在税前进行扣除。1.属于成本对象完工前实际发生，直接摊入对应成本对象。2.属于成本对象完工后实际发生,首先应按要求在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担部分，在已实现销售可售面积和未实现销售可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售可售面积分摊部分，准予在当期扣除。（三）借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生借款费用，如属于成本对象完工前发生，应按其实际发生费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生，应作为财务费用直接在税前扣除。（四）开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业根据相关法律、法规或协议要求，因对已售开发

28、产品共用部位、共用设施设备负担维护、保养、修理、更换等责任而发生费用，可按实际发生额进行扣除，提取维修基金不得扣除。（五）土地闲置费。房地产开发企业以出让方法取得土地使用权进行房地产开发，必需根据土地使用权出让协议约定土地用途、动工开发期限开发土地。因超出出让协议约定动工开发日期而缴纳土地闲置费，计入成本对象施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成损失，可作为财产损失按要求进行扣除。（六）成本对象报废或毁损损失成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险企业赔偿后净损失，计入继续施工工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按要求直接在当期扣除。（七）广告费和业务宣传费新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生，和建造、销售开发产品相关广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按要求标准扣除。（八）折旧房地产开发企业将待售开发产品按要求转作经营性资产，能够按要求提取折旧并准予在税前扣除；未按要求转作本企业经营性资产和临时出租待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。