资产管理部测算与运营介绍-文档资料.ppt

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1、SUNSEA PAKING资产管理工作培训资产管理中心1测算类项目信息收集表目录目录01ECA300米商圈图表制作02SEM项目评分表03智能车流统计PAD工具使用04分公司与资产管理部的配合05判断一个停车场项目的投资价值06自营类项目投后管理流程072Information table测算类项目初始测算类项目初始信息表信息表3测算类项目信息收集表测算类项目信息收集表1.1.基本信息基本信息停车场收入成本测算申请表停车场收入成本测算申请表项目基本信息项目名称楼上业态构成主力业态项目建立时间项目开业时间楼上平均租金 元/平米楼上出租率及主力租户请在附表2中列出主力业态、租户名称及租约起止年限。

2、楼上平均售价 元/平米停车场目前权属情况停车场（有/无）抵押情况，如有，请就抵押项目进行说明并提供借款合同、抵押合同、以及其他与该抵押有关的资料等文件。停车场的产权期限年 月 年 月招商定位高端 中端 小业主购买产权后独自负责招商项目地址停车场层数出入口数量 个收费口数量个出入口类型单进或单出 可同时进出停车场基本情况及收费信息地下停车场层数是否有地上车场是/否是否都已收费备案停车场总面积承包车位信息地面M：B1M：B2M：B3M：备注R:R:R:R:M代表用机械车位；R代表平面车位；若地下超过三层请按平面及机械车位分别注明其它层车位信息承包总车位数量信息总计平面车位 机械车位人防车位产权车位

3、承包车位被占用情况占用车位数量占用车位位置占用车位原因说明被占用车位在承包前是否有恢复的判断及具体实施计划是否需要施工改造车场环境全部改造 地坪 墙柱面 坡道 交通引导标识 道路与车位划线 档车器装修档次建议简单 标准 豪华是否需要智能化改造智能视频识别收费系统 卡式收费系统 自助缴费机 车位诱导标识4测算类项目信息收集表测算类项目信息收集表2.2.地上项目经济与技术指标信息地上项目经济与技术指标信息停车场附属建筑物面积信息、建筑指标信息、构成业态相应面积信息、停车场面积信息等。附表附表2 2：楼上出租率及主力租户情况：楼上出租率及主力租户情况楼上出租率情况主力租户情况主力租户情况物业类型总建

4、筑面积（平米）使用面积（平米）出租率（%）主力租户名称商业类型租赁面积（平米）租期到期日主力租户名称商业类型租赁面积（平米）租期到期日商业办公楼住宅住宅其它5测算类项目信息收集表测算类项目信息收集表3.3.停车场项目产权与收入构成信息停车场项目产权与收入构成信息停车场项目是否具备合作（产权买断或承包）的产权基础，产权证、人防证、土地证、规划证等是否齐全，是否存在我方 进行交易合作的法律政策障碍等。项目证件情况项目证件情况停车场土地证、规划证、产权车位产权证、人防证（是/否）齐全，请提供附印件，并说明业主方向人防办缴纳人防车位使用费金额及使用期限情况。项目经营权归属及期限项目经营权归属及期限该车

5、场所有方是否为产权方？是否存在中间转包情况？该车场所有方是否具有车场经营权、转包权？车场所有方与开发商具体合作起止期限是什么？车场是否可以提供其与产权方的承包合同？（请逐一回答）合作模式建议合作模式建议1、合作模式：承包/BOT/融资 2、合作期限：3、合作方对承包费预期金额：备案的收费内容备案的收费内容增值业务合作信息增值业务合作信息停车场以外的收入是否在双方合作的范围之内？比如汽车美容、广告位、充电桩、万户仓等。6测算类项目信息收集表测算类项目信息收集表4.4.停车场收费政策停车场收费政策停车场收入即临停收入与月租收入，收入信息包括月租价格、临停价格、管理费价格、时租与月租车位数量信息、真

6、实的 收费记录及车流信息等。现实行的收费标准现实行的收费标准临停：临停收费优惠政策：注：建议设置优免惠券上限、免费小时上限及优惠折扣券方式降低车场损失月租：附加：现有平均每月月租用户有多少个 月租车位（是/否）固定车位。月租收费优惠政策：产权车位管理费：对地上商户租约中是否存在提供免费车位或者优惠停车的约定，如果有，请详细说明具体免费或者优惠的情况。地下停车场与地上物业用户所签订的长期租赁情况如何，如果有，请详细列出租户名、租期和租赁价格。这些长期租约能否在出售前取消？7测算类项目信息收集表测算类项目信息收集表5.5.成本构成信息成本构成信息 人员运营成本，需要注意的是，外地分公司在无法确定人

7、员工资成本时，需完成周边至少6个停车场的人员工资情况调研（详见下图），为后期测算提供详实依据。距离项目距离项目300300米范围内停车场员工工资水平调研情况汇总米范围内停车场员工工资水平调研情况汇总序号车场名称楼上业态员工月工资水平平均每天工作时长平均每周工作时长是否给缴纳社保社保范围平均年龄现状备注1 险 金2 险 金3 险 金 能源成本、设备维保成本等信息，特别需要注意的是在收集能源成本信息与设备维保等信息时，特别是设备在不能直接获取相关详细金额数据的情况下，需要去市场咨询厂家和当地维保商的价格情况。需要附件内容：需要附件内容：1 1、近三个月收费明细表。或项目近一年月收入明细；、近三个月

8、收费明细表。或项目近一年月收入明细；2 2、项目、项目CADCAD图纸。图纸。停车场运营成本信息停车场运营成本信息能源费水费 电费 （建议不负责水费）停车场设备维保费灯具 收费设备 交通标识与设施 机械车位 地坪消防设施年检费 维保费 （建议我方不负责）人员成本经理 人，主管 人，员工（含保洁）数量 人，实际二包一岗位明细见附表1。8ECAECA300300米商圈图表制作米商圈图表制作Chart production9工作流程表工作流程表工作流程工作流程过程输入过程输入过程输出过程输出主要活动或要求主要活动或要求项目停车供需调研收集调研项目交通、区位、开发商等基本信息信息通过网络查找相关信息，

9、熟悉周边主要建筑物分布300米调研地图熟悉ECA调研所需数据内容，安排需要调研人数熟悉根据项目周边业态构成情况与安排调研人员调研区域调研收集数据表与调研路线表组织人员现场调研根据调研收集数据表调研相应项目信息，根据实际情况需求拍摄相关照片调研信息汇总表，现场照片汇总调研信息整理核实（重要）汇总项目完整信息，不完整或有疑问的信息进行再次核实和网络、电话查询调研项目信息表与周边项目信息汇总表调研表格汇总整理整理修正后项目调研表格与调研地图进行汇总整合出具正式ECA调研报告10完成效果图完成效果图11完成效果图完成效果图12300300米商圈制作分解米商圈制作分解13300300米商圈制作分解米商圈

10、制作分解14300300米商圈制作分解米商圈制作分解15SEMSEM项目评分表项目评分表Score table16新建类新建类SEMSEM的使用的使用Current Parking Demand and Supply Ratio in Economic Catchment Area(ECA)周围商圈现有停车场的供需比例周围商圈现有停车场的供需比例1.13.1.35.1.5Potential Change in Demand at Site within Holding Period 持有期间需求可能的改变持有期间需求可能的改变1.No change 不变3.10%5.20%Current Ho

11、urly Parking Ratio at Site 该场地目前的计时停车费率该场地目前的计时停车费率1.60%3.70%5.80%Potential Change in Hourly Parking Ratio at Site within Holding Period 持有期间，计时停车费率可能的调整持有期间，计时停车费率可能的调整1.No change 不变3.5%5.10%1.1.周围周围300300米商圈供求关系米商圈供求关系17Vehicle and Pedestrian Accessibility of Site Entrances and Egresses 车辆和行人进出的便捷

12、程度车辆和行人进出的便捷程度1.Very inconvenient 非常不方便3.Partially inconvenient 有些方便5.Convenient 方便Potential to Increase Number of Bays at Below Acquisition Costs within Holding Period 持有期间，以低于收购价的成本增加停车位的可能性持有期间，以低于收购价的成本增加停车位的可能性1.No change 不变3.5%5.10%Site Restrictions Which Require Restoration/Improvement within

13、 Holding Period 持有期间，因场地限制需要装修持有期间，因场地限制需要装修/改进改进1.A lot 许多3.Some 一些5.None 没有2.2.场地情况场地情况新建类新建类SEMSEM的使用的使用18Current Hourly Parking Ratio at Site 该场地目前的计时停车费率该场地目前的计时停车费率1.RMB 63.RMB 85.RMB 10Potential for Hourly Parking Fee Uplift within Holding Period持有期间，计时停车费率上涨的可能性持有期间，计时停车费率上涨的可能性1.30%3.40%5.5

14、0%Current Parking Rate at Site 目前该场地停车费率目前该场地停车费率1.RMB 6003.RMB 8005.RMB 1,000 Potential for Monthly Parking Fee Uplift within Holding Period 持有期间，月租停车费率上涨的可能性持有期间，月租停车费率上涨的可能性 1.30%3.40%5.50%Current Non-parking Recurring Income 目前非停车费经常性收益目前非停车费经常性收益1.RMB 100,000 per annum3.RMB 300,000 per annum5.R

15、MB 500,000 per annumPotential Increase in Non-parking Recurring Income within Holding Period 持有期间非停车费之经常性收益可能的增加持有期间非停车费之经常性收益可能的增加1.25%3.50%5.100%3.3.财务指标财务指标新建类新建类SEMSEM的使用的使用194.4.法务法务Land ownership or lease/BOT 土地持有者或是租赁土地持有者或是租赁/BOT1.10 years 10年租赁3.20 years 20年租赁5.Land ownership 土地持有者Deal Comp

16、letion Time(time needed before car park is acquired and operated by LTC)完成交易时间完成交易时间（完成收购并运营停车场前所需时间）（完成收购并运营停车场前所需时间）1.Deal is expected to be completed within 24 months 预计在24个月内完成交易3.Deal is expected to be completed within 18 months 预计在18个月内完成交易5.Deal is expected to be completed in less than 12 mon

17、ths 预计在少于12个月内完成交易5.5.时间点时间点新建类新建类SEMSEM的使用的使用20承包管理类承包管理类SEMSEM的使用的使用Current Parking Demand and Supply Ratio in Economic Catchment Area(ECA)经济圈内现有供给与需求经济圈内现有供给与需求 1.13.1.55.2Potential Change in Demand at Site within Holding Period投资持有期内项目潜在需求变化投资持有期内项目潜在需求变化1.No change 没有变化没有变化3.5%5.10%Current Hour

18、ly Parking Ratio at Site 项目现行时租车位数占总车位数比例项目现行时租车位数占总车位数比例1.20%3.30%5.50%Potential Change in Hourly Parking Ratio at Site within Holding Period投资持有期内项目时租车位数占总车位数比例潜在变化投资持有期内项目时租车位数占总车位数比例潜在变化1.No change 没有变化没有变化3.10%5.20%1.3001.300米经济圈内供给与需求米经济圈内供给与需求21Vehicle and Pedestrian Accessibility of Site Ent

19、rances and Egresses项目进出口的车辆和行人可达性项目进出口的车辆和行人可达性1.Very inconvenient 非常不方便非常不方便3.Partially inconvenient 部分地方不方便部分地方不方便5.Convenient 方便方便Potential to Increase Number of Bays after re-plannig within Holding Period投资持有期内通过重新规划增加停车位数量的可能性投资持有期内通过重新规划增加停车位数量的可能性1.No change 没有变化没有变化3.5%5.10%Site Restrictions

20、 Which Require Restoration/Improvement within Holding Period项目场地限制项目场地限制-投资持有期内需要修复投资持有期内需要修复/改善场地情况改善场地情况1.A lot3.Some5.None 承包管理类承包管理类SEMSEM的使用的使用2.2.项目所在地情况项目所在地情况22Current Hourly Parking Rates at Site or in ECA项目本身或经济圈内现行时租收费水平项目本身或经济圈内现行时租收费水平1.RMB 43.RMB 65.RMB 8Potential for Hourly Parking Fe

21、e Uplift within Holding Period 投资持有期内项目时租收费潜在变化投资持有期内项目时租收费潜在变化1.30%3.40%5.50%Current Monthly Parking Rates at Site or in ECA项目本身或经济圈内现行月租收费水平项目本身或经济圈内现行月租收费水平1.RMB 5003.RMB 8005.RMB 1,000 承包管理类承包管理类SEMSEM的使用的使用3.3.财务财务Potential for Monthly Parking Fee Uplift within Holding Period 投资持有期内项目月租收费潜在变化投资

22、持有期内项目月租收费潜在变化1.30%3.40%5.50%Contract Length合约期限合约期限1.3 year lease 3年合约年合约3.5 year lease 5年合约年合约5.10 year lease 10年或以上合约年或以上合约CAPEX per Bay(Carpark renovation cost,upgrade cost)平均每个车位固定资本投资额平均每个车位固定资本投资额（主要为停车场翻修、升级改造费（主要为停车场翻修、升级改造费用）用）1.RMB 5,7003.RMB 4,700 5.RMB 3,800 23承包管理类承包管理类SEMSEM的使用的使用2.2.

23、项目所在地情况项目所在地情况Deal completion time交易完成时间交易完成时间1.Deal is expected to be completed within 9 months3.Deal is expected to be completed within 6 months5.Deal is expected to be completed in less than 3 months24智能智能车流统计车流统计PADPAD工具使用工具使用Tool use25智能车流统计智能车流统计PADPAD工具使用工具使用车流统计车流统计PADPAD设备设备 每台PAD设备需要校对手机日期

24、、时间，提前设定使用人的姓名、调研项目名称、所在出入口位置，专人专口专用，便于调研结束后数据处理。操作方法：点击“设置”填写项目名称及统计人员姓名，然后点击“保存”，如图1所示。点击“开始统计”即可开始车流统计，如图2。图1 置项目名称与统计人员图2 点击“开始统计”即可统计车流26车流统计车流统计PADPAD设备的使用设备的使用早间统计在场停放车辆数量早间统计在场停放车辆数量 根据停车场大小与停放车辆数量，合理安排时间人员，在车流统计开始之前对在场停放车辆进行统计，输入操作为：图3 早间在场车辆统计 如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要

25、记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因,无牌车可以不用记录。操作方法：输入双星号“*”+车牌号码后五位，点击“入车”，如图3。27车流统计车流统计PADPAD设备的使用设备的使用入口车辆统计入口车辆统计 开始统计入口车流，如果入口设备可以区分临停与固定车辆，临停车输入操作方法：可区分固定车辆与临时车辆时，月租车输入车牌后五位+单星号“*”，临停车输入车牌后五位，点击“入车”如图4，点击“入车”；不可区分时，都只输入车牌后五位，点击“入车”，如图5。图5 不可区分时统计入场车辆 如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错

26、误的车牌信息、时间、错误原因,无牌车可以不用记录。图4 可区分时统计入场车辆28车流统计车流统计PADPAD设备的使用设备的使用出口车辆统计出口车辆统计 出口临停车输入操作方法：临停车辆出场，输入车牌后五位，点击“出车”如图6；固定车辆出场时输入车牌后五位+单星号“*”，点击“出车”，如图7图5 可区分时统计出场车辆 如输入信息错误并录入的，需马上输入正确的信息再次录入，将错误的信息记录在随身携带纸本上，需要记录的信息包括：错误的车牌信息、时间、错误原因，无牌车可以不用记录。图4 不可区分时统计出场车辆29车流统计车流统计PADPAD设备的使用设备的使用夜间统计在场停放车辆数量夜间统计在场停放

27、车辆数量 统计结束前半个小时（可视情况调整安排）开始安排人员进行在场停放车辆统计（需要注意的是出入口的车辆统计工作需要在过夜车统计完毕后才能结束），夜间在场停放车辆操作方法：输入车牌后五位+“*”，点击“出车”。图8 夜间在场车辆统计30数据导出与分析数据导出与分析 各个出入口与过夜车统计车流PAD设备，收集到一起，统一导出，删除错误信息后发送给总部资产管理部进行分析。操作方法：回到初始界面，点击“设置”，点击“导出CSV文件”,并确认，如图9。退出统计软件，打开手机界面的“文件管家”，下滑即可看到保存的车流数据文件，如图10。图9 导出车流数据文件图10 文件保存于手机的“文件管家”中31分

28、公司与资产管理部的分公司与资产管理部的配合配合Coordination32第一阶段第二阶段第三阶段业务流程图业务流程图33业务流程图业务流程图一阶段配合一阶段配合 分公司项目数据收集与周边停车供给需求调研，为资产管理中心进行成本收入测算提供有力的支撑。分公司高管停车场项目现场实地考察，确认提报给资产管理中心的信息真实、完整、准确。34业务流程图业务流程图二阶段配合二阶段配合 分公司现场车流统计调研，为资产管理中心最终报价调整，提供准确无误的调研数据，总部资产管理中心配合分公司车流统计调研，对调研人员提前进行调研培训；35业务流程图业务流程图三阶段配合三阶段配合 资产管理中心对分公司项目承包/B

29、OT推进进度进行跟踪。36判断判断一个停车场项目的投资价值一个停车场项目的投资价值judgment37如何判断一个经营类停车场项目质量的优劣如何判断一个经营类停车场项目质量的优劣所处城市区位、商圈、地段信息、周边交通及地铁修建情况。开发商与物业背景调查，停车场产权构成情况是否清晰，有无抵压性质及经营权、转包权；业态定位与细分构成，楼上业态与车流的关系，月租/临停车位数量比例有无调整空间，（写字楼月租为主，商业临停为主、三甲医院临停为主）。项目停车场内部环境、车场建筑工艺形式、使用材质、智能停车诱导、反向寻车设备设 施情况。我方承担的责任与车场收入间的关系，（负责越多，利润越低）。车场项目所在地

30、政府停车价格规定与项目执行收费标准。免费车位、低于月租水平的车位、优惠券使用政策与补偿方式。项项 目目 地地 理理 位位 置置 ：项项 目目 背背 景景 调调 查查 ：项项目目业业态态：如何判断一个停车场项目投后是否有利润提升空间如何判断一个停车场项目投后是否有利润提升空间承包期内有无收入提升空间承包期内有无收入提升空间承包期内有无成本降低空间承包期内有无成本降低空间临停临停/月租涨价空间月租涨价空间人员数量缩减空间、人员年龄配比结构调整人员数量缩减空间、人员年龄配比结构调整车场增值服务收入提升空间；车场增值服务收入提升空间；水水/电能源费用成本电能源费用成本变更收费设备后总收入提升空间变更收

31、费设备后总收入提升空间车场清洁成本车场清洁成本通过运营疏导手段提高车位周转率通过运营疏导手段提高车位周转率车场地坪、设备维修成本车场地坪、设备维修成本通过规划设计手段增加车位数量、入口停车标识通过规划设计手段增加车位数量、入口停车标识运营办公成本运营办公成本随着招商率与业态不断变化，平均停车时间变化随着招商率与业态不断变化，平均停车时间变化车场突发事件损失与保险理赔额度（三甲医院、商业广场）车场突发事件损失与保险理赔额度（三甲医院、商业广场）39自营类项目投后管理自营类项目投后管理流程流程Technological process40项目投后管理阶段项目投后管理阶段入场前期准备阶段（入场前期准

32、备阶段（1-21-2个月）个月）入场交接阶段（入场交接阶段（2-32-3个月）个月）收入提升阶段（入场收入提升阶段（入场3 3个月后）个月后）41入场前期准备阶段入场前期准备阶段工作内容主要负责人协助人审核人审核备注分公司设立分公司总经理行政中心分公司帐户设立、税务登记分公司总经理财务中心备案证登记/变更项目经理资产管理部提交项目工程/智能设备/运营管理方案各部门项目经理沟通工程进度、智能设备安排进度项目经理资产管理部员工招聘、岗位布置、岗前培训、收费设备及流程培训项目经理分公司总经理/资产管理部项目物资准备：服装、租房、员工餐等项目经理分公司总经理临停/月租收费定价、优惠政策、财务表格、财务

33、制度、税点构成等项目经理财务中心或分公司财务人员收费定价公示（入场前15天公示）项目经理资产管理部42入场交接阶段入场交接阶段 建立交接小组建立交接小组,确定交接具体时间及进度确定交接具体时间及进度 根据合同根据合同,梳理交接清单梳理交接清单 验收工程验收工程/智能设备是否合格的情况智能设备是否合格的情况 月租月租/仓库合同交接仓库合同交接 月租合同转签通知月租合同转签通知 划分月租划分月租/仓库收入时间点及金额数量仓库收入时间点及金额数量 车场设备设施及维保合同交接车场设备设施及维保合同交接 确定项目成本核算方式、成本范围（能源设施、消防设施等）确定项目成本核算方式、成本范围（能源设施、消防

34、设施等）43收入提升阶段收入提升阶段 常规调研：半年进行一次项目周边常规调研：半年进行一次项目周边300300米调研、楼上业态调研、车场数据汇总分析；米调研、楼上业态调研、车场数据汇总分析；月租月租/临停车位配比调整：增加临停车位配比调整：增加/缩减月租车位数量；缩减月租车位数量；价格调研：确定临停与月租价格上调比率价格调研：确定临停与月租价格上调比率 制定增值推广方案制定增值推广方案:闲时车位营销、引进增值服务供应商、时刻关注楼上业态变化及大型公司入驻时间；闲时车位营销、引进增值服务供应商、时刻关注楼上业态变化及大型公司入驻时间；运营成本控制：人员、能源、维保、办公成本；运营成本控制：人员、能源、维保、办公成本；管理流程梳理：收费流程梳理及检查、员工岗位重新布置及职责梳理；管理流程梳理：收费流程梳理及检查、员工岗位重新布置及职责梳理；车场影响收入的数据提升：车位周转率提升、平均停车时间提升；（运营疏导手段、车位营销手段）车场影响收入的数据提升：车位周转率提升、平均停车时间提升；（运营疏导手段、车位营销手段）44THANKSTHANKS资产管理中心45