资产评估项目案例分析课件.ppt

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1、 资产评估项目案例分析资产评估项目案例分析1主要内容n资产评估行业标准建设资产评估行业标准建设 n房地产企业评估房地产企业评估n无形资产评估无形资产评估n法人股评估法人股评估n企业价值评估企业价值评估 n金融不良资产评估金融不良资产评估2第一部分评估行业标准建设评估行业标准建设3评估行业遵照执行的制度体系评估行业遵照执行的制度体系 n国务院第91号令国有资产评估管理办法及其施行细则；n财政部（2001）第14号令公布的国有资产评估管理若干问题的规定；n财政部财评字199991号关于印发的通知；n中国资产评估协会制定的资产评估操作规范意见(试行)；n其他评估相关法律、法规和规章制度等。4评估行业

2、准则体系评估行业准则体系已发布已发布 n2001年9月资产评估准则-无形资产n2003年3月注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见 n2004年2月资产评估准则基本准则n资产评估职业道德准则基本准则n2004年12月企业价值评估指导意见n2005年3月金融不良资产评估指导意见5评估行业准则体系评估行业准则体系制定中制定中n资产评估程序准则n资产评估报告准则n工作底稿准则及推荐格式n机器设备评估准则n抵押资产评估准则n评估业务约定书n不动产评估准则n价值类型n资产评估基准日6第二部分房地产企业评估7房地产企业评估高风险领域之一n房地产企业的转让成为上市公司资产转换的重点对象n可以通过操纵在建

3、房地产项目隐含的利润，控制转让价格8房地产企业评估两个典型案例n某上市公司的母公司将其控股的房地产公司以成成本本价价转入上市公司，当年实现利润5000万元，美化报表为配股创造条件n某上市公司的将其控股的房地产公司以高高价价卖给关联公司，年报因此笔交易每股收益由0.24元变为赢利0.06元。9房地产企业评估目前的规范要求资产评估规范资产评估规范n企业整体成本加和法前提下产成品和在产品评估n企业整体成本加和法前提下土地使用权、房屋建筑物、在建工程评估n收益法前提下企业价值评估10房地产企业评估目前的规范要求房地产估价规范房地产估价规范n最高最佳使用 highest and best use法律上允

4、许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。11房地产企业评估目前的规范要求n假设开发法n待开发房地产价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利息-销售税费-开发利润-投资者购买待开发房地产应负担的税费n预测开发完成后的房地产价值，宜采用市场比较法，并应考虑类似房地产价格的未来变动趋势。n开发利润=待开发房地产价值与开发成本之和（或取开发完成后的房地产价值）*同一市场上类似房地产开发项目相应的平均利润率n必必须须考考虑虑资资金金的的时时间间价价值值。在在实实际际操操作作中中宜宜采采用用折折现现的的方方法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方

5、法。法；难以采用折现的方法时，可采用计算利息的方法。12房地产企业评估如何操纵评估n低价的由来低价的由来n使用成本法，按核实后的成本计开发项目的评估值n为回避产成品和在产品隐含利润，将开发项目按房屋建筑物和在建工程评估13房地产企业评估如何操纵评估高价的由来高价的由来n使用收益法，操纵利润预测和折现率的选取n利用最高最佳使用假设，忽视法律上允许、技术上可行、经济上可行的限制n使用假设开发法，将开发项目可能实现的全部利润量化，而未按原投资人投资资金应分摊的利润进行估算n忽略产权上的瑕疵n简单地利用土地估价报告和房地产估价报告141、您认为此报告存在哪些问题？2、如果由您来承做此项目，您打算从何途

6、径收集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方面重点关注哪些问题？天顺房地产公司评估案例天顺房地产公司评估案例151、评估风险分析、评估风险分析2、评估方法的选择评估方法的选择3、重要参数的选取、重要参数的选取 4、评估假设、评估假设天顺房地产公司评估案例天顺房地产公司评估案例16对房产与地产的关系认识模糊对房产与地产的关系认识模糊对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一对房地产市场价值的内涵应包括哪些因素认识不一采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面采用市场法时，参照案例不足，比较因素考虑不全面划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧划拨用地评估价值是否包括土地出让金存在分歧使

7、用假设开发法使，假设前提过于乐观使用假设开发法使，假设前提过于乐观房地产评估存在的主要问题房地产评估存在的主要问题17房产和地产的价值内涵房产和地产的价值内涵 房产和地产的联系、区别房产和地产的联系、区别 房地产市场因素房地产市场因素重置成本法中成本的构成重置成本法中成本的构成市场法市场法假设开发法假设开发法划拨土地使用权评估划拨土地使用权评估房地产评估存在的主要问题房地产评估存在的主要问题18第三部分无形资产评估19无形资产评估高风险领域之二n用于注册资金用于注册资金n用于融资计划或寻找战略投资人用于融资计划或寻找战略投资人n用于上市公司关联方转让用于上市公司关联方转让20无形资产评估目前的

8、规范和准则n资产评估操作规范意见资产评估操作规范意见n第十章第十章 第九十二条至第一百条第九十二条至第一百条n资产评估准则资产评估准则无形资产无形资产n共共22条，自条，自2001年年9月实施月实施21无形资产评估无形资产准则的突出贡献n强调了总体应关注的事项强调了总体应关注的事项（1）有关无形资产权利的法律文件或其他证明资料；（2）无形资产的性质、目前和历史状况；（3）无形资产的剩余经济寿命和法定寿命；（4）无形资产的使用范围和获利能力；（5）无形资产以往的评估及交易情况；（6）无形资产转让的可行性；（7）类似的无形资产的市场价格信息；（8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；（9）可能影响

9、无形资产价值的宏观经济前景；（10）可能影响无形资产价值的行业状况及前景；（11）可能影响无形资产价值的企业状况及前景；（12）对不可比信息的调整。22无形资产评估无形资产准则的突出贡献n强调了使用三种方法时应关注的事项强调了使用三种方法时应关注的事项成本法成本法成本法成本法：（1）无形资产的重置成本应当包括开发者或持有者的合理收益；（2）功能性贬值和经济性贬值。收益法：收益法：收益法：收益法：（1）合理确定无形资产带来的预期收益，分析与之有关的预期变动、受益期限，与收益有关的成本费用、配套资产、现金流量、风险因素及货币时间价值；（2）确信分配到包括无形资产在内的单项资产的收益之和不超过企业资

10、产总和带来的收益；（3）预期收益口径与折现率口径保持一致；（4）折现期限一般选择经济寿命和法定寿命的较短者；（5）当预测趋势与现实情况明显不符时，分析产生差异的原因。23无形资产评估无形资产准则的突出贡献n强调了使用三种方法时应关注的事项强调了使用三种方法时应关注的事项市场法：市场法：市场法：市场法：（1）确定具有合理比较基础的类似的无形资产；（2）收集类似的无形资产交易的市场信息和被评估无形资产以往的交易信息；（3）依据的价格信息具有代表性，且在评估基准日是有效的；（4）根据宏观经济、行业和无形资产情况的变化，考虑时间因素，对被评估无形资产以往交易信息进行必要调整。24无形资产评估无形资产准

11、则的突出贡献n强调了应在报告中披露的事项强调了应在报告中披露的事项n声明声明-（1）评估报告陈述的事项是真实和准确的；（2）对评估所依据的信息来源进行了验证，并确信其是可靠和适当的；（3）评估报告的分析和结论是在恪守独立、客观和公正原则基础上形成的，仅在假设和限定条件下成立；（4）与被评估无形资产及有关当事人没有任何利害关系；（5）利用了专家的工作，并对专家工作的结果负责（如果没有利用专家工作，则不用声明）；n（6）评估报告只能用于载明的评估目的，因使用不当造成的后果与签字注册资产评估师及其所在评估机构无关。25无形资产评估无形资产准则的突出贡献强调了应在报告中披露的事项强调了应在报告中披露的

12、事项 （1）无形资产的性质；n（2）评估范围；（3）重要的前提、假设、限定条件及其对评估价值的影响；（4）无形资产的权属；n（5）使用的信息来源；（6）宏观经济和行业的前景；n（7）无形资产的历史状况；（8）无形资产的竞争状况；n（9）无形资产的前景；（10）无形资产以往的交易情况；n（11）使用的评估方法及其理由；（12）评估方法中的运算和逻辑推理方式；n（13）折现率等重要参数的来源；（14）各种价值结论调整为最终评估价值的逻辑推理方式。26无形资产评估案例中的主要问题n只依据委托方提供资料只依据委托方提供资料一份可行性报告做出多个价值一份可行性报告做出多个价值n未对权属进行必要的调查和披

13、露未对权属进行必要的调查和披露从诞生到确权从诞生到确权n未未对对无无形形资资产产的的范范围围和和性性质质进进行行必必要要的的描描述述多多次次转转让让、多多家家使使用委估资产性质不明用委估资产性质不明n只按只按91号文报告披露要求披露号文报告披露要求披露披露是否完整如何判断披露是否完整如何判断27无形资产评估案例中的主要问题n将运用待估无形资产的产品价值计入无形资产价值将运用待估无形资产的产品价值计入无形资产价值n将待估无形资产领域的价值计入无形资产价值将待估无形资产领域的价值计入无形资产价值n将将无无形形资资产产产产生生的的间间接接价价值值乃乃至至社社会会价价值值计计入入无无形形资资产产价价值

14、值无无形资产价值是无形资产所有人通过无形资产获取的收益形资产价值是无形资产所有人通过无形资产获取的收益n职业道德问题职业道德问题n（1）使用无限年期或脱离实际的收益期间n（2）预测收益远高于历史情况而无任何理由n（3）任意调控折现率n28“甲、乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例1、您认为此报告存在哪些问题？2、如果由您来承做此项目，您打算从何途径收集哪些资料、选择什么评估方法、在报告披露方面重点关注哪些问题？29“甲、乙型肝炎联合疫苗”专有技术评估案例1、评估方法的选择2、评估程序3、权属的清查验证与披露4、重要参数的选取及依据5、按无形资产准则要求报告需披露的内容 6、如何写咨询报告30无形

15、资产评估存在的主要问题未独立获取评估所依据的信息，参数确定随意性大 缺乏无形资产价值分析过程收益法评估时，对收益额的确定存在问题31无形资产评估存在的主要问题无形资产存在的认定无形资产存在的认定无形资产价值分析：历史、现在、未来无形资产评估信息的搜集：内部、外部无形资产评估方法的选择收益法的应用、收益法评估的问题探讨专利、专有技术、商标、商誉的评估商誉评估问题探讨32第四部分法人股评估33法人股评估待规范的新增业务n90%90%的证券机构从事此项业务的证券机构从事此项业务n截截止止2001年年4月月底底，全全国国共共有有发发行行A股股的的上上市市公公司司1102家家。第第一一大大股股东东为为国

16、国家家持持股股的的公公司司，占占全全部部公公司司总总数数的的65%，第第一一大大股股东东为为法法人人股股东东的的，占占全全部部公公司司总总数数的的31%，两两者者之之和和所所占占比比例例高高达达96%。n截截止止2002年年5月月底底，深深沪沪两两市市发发行行总总股股本本37,099,893万万元元，其其中中国国家家股股19,695,677万万元元，占占全全部部股股本本的的53%，法法人人股股3,186,120万万元元，占占全全部部股股本本的的9%，两两者者之之和和所所占占比比例例高高达达62%。n截截止止20022002年年6 6月月底底，已已在在交交易易所所公公告告冻冻结结股股权权的的上上

17、市市公公司司共共9494家家，占占全全部部上上市市公公司司的的8.5%8.5%。冻冻结结国国有有股股及及社社会会法法人人股股共共796,971796,971万万股股，占全部国有股及社会法人股的占全部国有股及社会法人股的3.5%3.5%。34法人股评估待规范的新增业务n使机构受到行政受罚最多的业务使机构受到行政受罚最多的业务n处处罚罚的的直直接接原原因因是是评评估估机机构构未未进进入入股股权权所所在在企企业业实实施施现场调查和工作程序，而出具了评估报告现场调查和工作程序，而出具了评估报告n处处罚罚的的基基本本原原因因是是法法人人股股每每股股评评估估价价值值远远低低于于每每股股净净资产，造成了国有

18、资产的流失，受到社会的关注资产，造成了国有资产的流失，受到社会的关注35法人股评估政策风险n法法释释（20012001）2828号号文文关关于于冻冻结结、拍拍卖卖上上市市公公司司国国有有股股和和社社会会法法人人股股若若干干问问题题的的规规定定第第十十三三条条规规定定：“股股权权拍拍卖卖保保留留价价，应应当当按照评估值确定。按照评估值确定。”n财财企企（20012001）656656号号关关于于上上市市公公司司国国有有股股被被人人民民法法院院冻冻结结、拍拍卖卖有关问题的通知第五条也规定拍卖保留价应按评估值确定。有关问题的通知第五条也规定拍卖保留价应按评估值确定。n国国家家国国有有资资产产管管理理

19、局局和和体体改改委委联联合合发发布布的的股股份份有有限限公公司司国国有有股股股股东东行行使使股股权权行行为为规规范范意意见见第第十十七七条条规规定定：“转转让让的的价价格格必必须须依依据据公公司司的的每每股股净净资资产产、净净资资产产收收益益率率、实实际际投投资资价价值值（投投资资回回报报率率）、近近期期市市场场价价格格以以及及合合理理的的市市盈盈率率等等因因素素来来确确定定，但但不不得得低于每股净资产。低于每股净资产。”36法人股评估市场风险n涉案的债权人和债务人存在严重的冲突涉案的债权人和债务人存在严重的冲突 n拍卖中的操纵行为拍卖中的操纵行为n市市场场的的蓄蓄意意利利用用通通过过拍拍卖卖

20、渠渠道道低低价价实实现现国国退退民民进进“郑州宇通郑州宇通”事件事件 37法人股评估评估中的技术障碍n在何种情况下实施现场程序，如何实施现场程序在何种情况下实施现场程序，如何实施现场程序n“清算前提清算前提”OR”OR”持续经营前提持续经营前提”n拍卖底价是拍卖底价是“市场价值市场价值”OR“”OR“非市场价值非市场价值”n特殊的报告使用者和特殊的报告披露特殊的报告使用者和特殊的报告披露38法人股评估几点建议n市场法和收益法并用市场法和收益法并用n市场法应考虑的重点：根据转让性质、转让内容、转让条件、上市公司所属行业等，选取各方面与评估对象接近的转让实例作为参照物，通过对企业股权结构、主营业务

21、及行业前景、竞争地位、历史收益情况和未来盈利能力、股权转让时间、转让条件、法人股总量、流通股市盈率、公司效率、公司规模大小等影响法人股股权价格的因素进行深入分析，调整确定股权转让溢价率。n充分依赖市场信息充分依赖市场信息上市公司信息及法人股投资信息上市公司信息及法人股投资信息n依据风险控制原则确定现场勘察是否进行及进行的深度依据风险控制原则确定现场勘察是否进行及进行的深度39法人股评估几点建议报告特殊披露报告特殊披露：n方法的选取思路方法的选取思路n重要参数的选取过程重要参数的选取过程n评估程序的实施过程评估程序的实施过程n提提供供了了多多种种价价值值类类型型的的，应应对对价价值值类类型型进进

22、行行定定义义并并在在报报告告中中明明确确限制使用的条件限制使用的条件40法人股评估20032003年拍卖案例总结年拍卖案例总结n总总体体情情况况：法人股网站共统计拍卖案例的样本245个，其流通折扣率平均为0.22，净资产倍率为0.80；流通折扣率在0.03至0.51之间，净资产倍率在0.29至3.0之间。n有效样本分析：有效样本分析：n扣除掉流通折扣率在10%以下(主要为庄股或净资产为负的。其流通折扣率已失真)n扣除净资产在0.5元以下的部分（这种情况下其净资产倍率会很高）n扣除川投长钢、太化股份、鲁北化工、大冶特钢、粤富华五支股票，共计出现了15次n其余样本的平均净资产倍率为0.79，平均流

23、通折扣率为0.246。41股权分置的基本思路n非流通的法人股要获得上市流通权，就要为取得流通权支付相应的代价，这就是解决股权分置过程中所称的对价。这一对价是由非流通股东支付给流通股东的。因为股票的流通量大了，供需关系发生了变化，股票的价格会降低，流通股东的利益会受到损失。42三一重工的案例n三一重工股份有限公司实施股权分置改革对价方案为：以方案实施的股权登记日公司总股本24000万股、流通股6000万股为基数，流通股股东每持有10股流通股股票将获得非流通股股东支付的3.5股股票和8元现金对价。n三一重工在05年3月31日的净资产为8.16元，非流通股为18000万股，流通股6000万股。按上述

24、方案实施后，原法人股东的股份变为15900万股（18000-6000*0.35）。n方案实施的股权登记日三一重工的股价为23.82元。理论上讲，股权分置的实施不影响流通股的股价，但实际上证券市场会自然进行除权，因为前一天收盘买入的股票市值不会因为第二天的实施日而自动增值，所以市场会进行自动除权。三一重工除权日的自然除权价为17.05。43三一重工的案例n三一重工非流通股东所拥有的权益价值=15900*17.05-0.8*6000=266295万元。n法人股在未实施股权分置方案前的价格与当时的流通股价的比例为：原 法 人 股 的 每 股 价 格=权 益 价 值/原 拥 有 的 股 数=26629

25、5/18000=14.8元。n与股权登记日流通股价的比例=14.8/23.82=62.11%n与原净资产的倍率=14.8/8.16=1.8144紫江企业的案例n与股权登记日流通股价的比例=1.68/2.78=60.53%n与原净资产的倍率=1.68/1.9=0.885 45ABC上市公司法人股评估案例46法人股评估问题探讨n股权评估的现行规定n我国企业价值水平模型47第五部分企业价值评估48对企业价值的错误认识n1991年年91号号令令第第三三条条规规定定国国有有资资产产占占有有单单位位在在“企企业业兼兼并并、出出售售、联联营营、股股份份经经营营”等等情情况况下下需需进进行行资资产产评评估估，

26、企企业业已已做做为为资资产产交交易易的的对对象象，然然而而第第七七条条又又规规定定“国国有有资资产产评评估估范范围围包包括括：固固定定资资产产、流流动动资资产产、无无形形资资产产和和其其他他资资产产”。由由此此看看出出，最最早早的的国国有有资资产产评评估估的的法法律律文文件件并并未未认认识识到到作作为为交交易易对对象象的的企企业业与与单单项项资资产产之之间间的的差差异异，因因此此资资产产评评估估一一开开始始对对企企业业价价值值的的概概念念是是建建立立在在企企业业整整体体资资产产之之上上的的，而而企企业业整整体体资资产产被被认认为为是是企企业业各各单单项项资资产产的的简简单单加加总。总。n资资产

27、产评评估估操操作作规规范范意意见见（试试行行）在在第第十十三三章章专专门门对对整整体体企企业业资资产产评评估估进进行行了了规规定定，指指出出“整整体体企企业业资资产产评评估估是是指指对对独独立立企企业业法法人人单单位位和和其其他他具具有有独独立立经经营营获获利利能能力力的的经经济济实实体体全全部部资资产产和和负负债债所进行的资产评估。整体评估的范围为企业的全部资产和负债所进行的资产评估。整体评估的范围为企业的全部资产和负债”。49对企业价值错误认识引起的不良后果此种导向造成评估实务上的偏颇，更严重地影响了评估行业的定位，限制了评估的发展，体现在以下几个方面：n企业评估的对象演化成对企业资产负债

28、表列示资产及负债的评估；n会计处理问题直接影响了评估价值，评估师的大量工作变成了审计工作；n资产评估师的执业队伍主要由财务人员构成，评估机构为控制经营成本，设备、房产、土地等单项资产评估多聘用不懂评估的专业技术人员完成，严重影响了评估的执业水平，房产、土地评估业务逐渐被房地产评估行业所占领；n对会计报表的评估造成对账外资产的忽视和遗漏，评估不断地遭到质疑；n对货币资产、应付福费、应交税金等不存在评估估价问题的会计科目采用何种评估方法，成为评估理论上一个尴尬的难题；n在报表列示资产评估价值不能体现企业价值的前提下，证监会形成了新的发行定价机制，评估报告只能用来设立股份公司，其评估价值不能用来作为

29、发行定价的参考，评估行业错失了巨大的证券发行市场；n在报表列示资产评估价值不能体现企业价值的前提下，评估报告只能做为委托方完成国有资产管理部门相关手续的文件，不能为交易方提供有用的定价参考，丧失了股权交易市场的有效需求。50企业价值评估指导意见革命性之一企业价值评估指导意见革命性之一，从根本上扭转了对企业价值概念的认识，澄清了企业价值评估所指的对象，即“企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值”。此概念的引入并非是我国独创，在欧洲评估准则指南7中指出，评估师应当将企业价值评估业务分为两类，一类是评估企业价值（enterprisevalue），即企业的整体价值，另一类是评估权益价值（equi

30、tyvalue）。企业整体价值指股东权益与有息债务之和，即企业的整体价值是由股东投入资本和筹集的有偿资金共同创造的。引入企业整体价值的意义，在于评估中应区分股东权益创造价值与股东贷款成本，将国际上已成熟的资本资产定价模型引入国内的评估实务。股东全部权益价值，即企业整体价值中由全部股东投入资产创造的价值，本质上是构造企业（法人实体）的一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益，而非会计报表上反映的资产与负债相减后净资产的价值。引入股东全部权益和部分权益价值的意义，在于明确地将股权作为评估的对象，而非过去将净资产这样一个会计科目作为评估的对象，同时说明了部分股东权益与全部股东权益之间并非一个简单的按持

31、股比例的计算关系，还存在着控制权溢价和少数股权的折价问题。51企业价值评估指导意见革命性之二企业价值评估指导意见革命性之二n罢除了成本法在企业价值评估中的垄断地位，强调了收益法和市场法是企业价值评估最为适用的方法，同时对使用各种方法提出了具有操作性的规定。52在市场法方面，具体有在市场法方面，具体有n提出采用市场法可使用参考企业比较法和并购案例比较法，明确指出市场比较案例的来源可以是上市公司，也可以是市场上可收集资料的买卖、收购及合并公司。改变了以往实务界认为资本市场尚不活跃，无法收集交易案例的传统观念，为市场法的使用提供了具有操作性的思路。n提出具有可比性的公司应当是属于同一行业、或受相同经

32、济因素影响的公司，同时要求对参考企业报表进行分析调整，使其与委估企业报表具有可比性。n提 出 选 择、计 算、使 用 价 值 比 率 应 考 虑 的 因 素。53在收益法方面，具体有在收益法方面，具体有n提出采用收益法可使用收益资本化法和未来收益折现法两种具体方法。未来收益折现法往往适用于成熟的企业，基于对其正常经营的预测，其收益通常是稳定的和可预测的。n提出了预期收益可以采用多种口径，包括现金流量、各种形式的收益或现金红利等，打破了传统上只用净利润作为预期收益的传统观念。n提出在预测过程中委托方、相关当事方和评估机构的相互配合和沟通。委托方和相关当事方应提供委估企业未来经营状况和收益状况的预

33、测，评估机构应对其进行必要的分析、判断和调整，确信其合理性，并在此基础上确定其他重要参数，得出评估结论。区分了资产评估收益预测与审计盈利预测审核，在委托方与中介机构责任划分方面的不同。n提出折现率和资本化率的确定原则，应考虑利率、市场投资回报率、加权平均资本成本及委估企业、所在行业的特定风险等因素确定，回应了目前评估行业内对折现率和资本化率考虑因素的不同争论。54在成本法方面，具体有在成本法方面，具体有n提出成本法评估的范围，应当包括被评估企业所拥有的所有有形资产、无形资产以及应当承担的负债。此规定真正从企业拥有权益的角度揭示出评估对象，而非以往将评估对象对应为会计科目。n提出企业价值评估中所

34、采用的成本法，其实质就是资产基础法，就是将构成企业的各项资产进行评估或调整，将结果加合后减去企业应当承担的全部负债，各项资产可以根据情况选用适当的具体评估方法。消除了以往对会计科目确定评估方法的尴尬局面。n提出长期投资项目是否单独评估的原则，是其对企业价值的影响程度，而非其是否为委估企业的控股单位。给予评估机构根据重要性原则判断评估范围和工作量的可能。55企业价值评估指导意见革命性之三企业价值评估指导意见革命性之三引入了国际上一些成熟的企业价值评估的理念，使中国的企业价值评估尽早与国际接轨。目前，国外投资人在国内投资时，往往不相信国内评估师的胜任能力，但限于中国评估市场对国外评估机构的资格限制

35、，在中国企业聘请国内评估机构的同时，仍聘请外资机构对评估结果进行复核，由于过去对企业价值评估没有一套成熟的体系，国内的评估师对评估中出现的问题不能寻求合理的解决途径，而常常遭到外资机构的质疑。国际企业价值评估理念的引入，使中国的评估师少走弯路，迎接国际资本市场对国内评估业的挑战。这些先进的理念包括：n1、对财务报告的分析、调整和利用；n2、收益法前提下，对非经营性资产、负债和溢余资产进行单独分析；n3、持续经营前提下企业价值与清算前提下企业价值的关系；n4、多种业务状况下分别分析的原则；n5、控股权溢价和少数股权折价；6、流动性对企业价值的影响。56企业价值评估指导意见革命性之四企业价值评估指

36、导意见革命性之四报告披露方面与以往的相关规定有了质的区别。强调了报告应披露的重要信息，从评估报告使用人的角度，提出对报告披露内容的基本要求。由于资产评估报告准则一直未出台，在该指导意见中指出应“根据相关评估准则和本指导意见编制并由所在机构出具评估报告”。指导意见从报告披露的内容方面进行了较为详细的规定，而未对报告形式进行任何的规定。与号文相比增加的内容包括：、评估报告使用者；、价值类型和定义；、评估假设和限制条件；、评估程序实施过程和情况。57企业价值评估指导意见尚待解决的问题企业价值评估指导意见尚待解决的问题1、一些新的概念如何理解和定义，如有形资产、溢余资产、控股权、少数股权、价值比率等。

37、尽早出台相关释义，帮助广大评估师对指导意见形成正确的理解；2、实务上仍存在操作上的困难，如溢价、折价、流动性等因素的考虑，必然需要大量的案例数据作支持，而国内的数据和相关研究相对匮乏。但这些思路的提出必将引导国内企业价值评估的理论研究和实务探索。3、与现行法规的接口问题一直是困扰准则制定工作的难题。如在报告披露方面于91号文的衔接、收益法和市场法评估结论如何满足公司法关于投资注册资本金的规定等。4、与未出台准则的相互关系。由于评估程序准则、评估报告准则尚未出台，企业价值评估指导意见（试行）中的相关内容仍需在一系列相关准则出台后得到更全面的理解。5、价值类型的问题仍未得到解决。基本准则将价值类型

38、作为重要观点提出后，实务界处在一片茫然的状态，大部分机构不理解价值类型具体的含义，更无法对其进行准确的定义。对价值类型进行研究，结合国内的评估业务，定义不同种类的价值类型成为目前评估界急需解决的问题。58企业价值评估热点领域n三种角度看企业价值评估三种角度看企业价值评估n买方买方协同效应下的最高出价协同效应下的最高出价n卖方卖方机会成本下的最低售价机会成本下的最低售价n公开市场价值公开市场价值本质上是构造企业（法人实体）的一本质上是构造企业（法人实体）的一系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益系列的经济合同与各种契约中蕴含的权益59企业价值评估三种方法的应用n应收集尽可能多的资料对企业进行整体分

39、析应收集尽可能多的资料对企业进行整体分析n应优先采用收益法评估应优先采用收益法评估n在某些领域资本市场已相当活跃，应考虑采用市场法的可能在某些领域资本市场已相当活跃，应考虑采用市场法的可能n侧重于企业整体清查和资产有效性分析方面，成本法可做为验证侧重于企业整体清查和资产有效性分析方面，成本法可做为验证方法使用方法使用 60企业价值评估应关注的重点n对非经营性资产和溢余资产的可变现净值进行单独分析和估算对非经营性资产和溢余资产的可变现净值进行单独分析和估算n采采用用适适当当的的方方法法对对被被评评估估企企业业的的财财务务报报表表进进行行分分析析-绝绝对对数数量量比比较分析法、比率分析法和比较结构

40、百分比法较分析法、比率分析法和比较结构百分比法n如如果果相相关关权权益益所所有有者者有有权权启启动动被被评评估估企企业业清清算算程程序序时时，应应当当考考虑虑企业在清算前提下价值大于在持续经营前提下价值的可能性企业在清算前提下价值大于在持续经营前提下价值的可能性n在在对对具具有有多多种种经经营营业业务务、涉涉及及多多种种行行业业的的企企业业进进行行企企业业价价值值评评估估时，应当针对各种业务类型，分别进行评定估算时，应当针对各种业务类型，分别进行评定估算61企业价值评估应关注的重点n在在适适当当及及切切实实可可行行的的情情况况下下考考虑虑控控股股权权和和流流动动性性等等因因素素的的溢溢溢溢价价

41、价价和和和和折价折价折价折价企业整体价值与企业整体价值与企业整体价值与企业整体价值与1%1%1%1%股权价值不是简单的乘数关系股权价值不是简单的乘数关系股权价值不是简单的乘数关系股权价值不是简单的乘数关系n当当对对同同一一评评估估对对象象采采用用多多种种评评估估方方法法时时，应应当当对对取取得得的的各各种种价价值值结结论论进进行行比比较较，在在分分析析考考虑虑不不同同价价值值结结论论的的相相相相对对对对可可可可靠靠靠靠性性性性及及及及所所所所使使使使用用用用数数数数据据据据的的的的质质质质量量量量和和和和数数数数量量量量的的基基础础上上，充充分分利利用用其其专专业业判判断断来来确确定定最最终终

42、的的评估结论。评估结论。n某某种种评评估估方方法法的的使使用用可可能能由由于于收收集集信信息息的的不不完完整整，使使得得该该方方法法不不能能得得出出一一个个绝绝对对的的评评估估结结论论，但但一一个个相相对对的的结结论论足足以以对对最最后后确确定定评评估估方方法法产产生生影影响响。实实务务中中更更需需要要的的是是一一个个经经过过市市场场检检验验的的合合理理的价值而不是一个通过完美推理计算出的一个价值。的价值而不是一个通过完美推理计算出的一个价值。62A科技公司企业价值评估案例63案例分析n关注交易背景n报表分析和资产清查n评估方法n委托方预测的合理性分析64B生产性企业企业价值评估案例65企业价值评估存在的问题n整体性资产采用收益法评估应具备的条件n贴现现金流模型的应用n财务预测的一致性和相关性n亏损企业是否可以采用收益法评估66企业价值评估存在的问题收益法的前提收益法的应用要点收益法的适用性和局限性亏损企业的企业价值评估（市场乘数的应用）n共同努力，开创评估事业美好的明天！n谢谢大家！68