苏州房地产市场年报精选文档.ppt

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1、目录丨CONTACT整体房地产市场分析整体房地产市场分析2018年苏州市场预判年苏州市场预判细分物业市场分析细分物业市场分析123整体房地产市场分析整体房地产市场分析 1PART没有加码没有加码限购、限购、限贷限贷限限签、限价签、限价稳稳字当先字当先土地市场土地市场/年度走势年度走势2017苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率下苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，土地成交溢价率下跌至近五年最低，上涨势头控制住。跌至近五年最低，上涨势头控制住。0.812016年成交地宅比年成交地宅比0.752017年成交地宅比年成

2、交地宅比2016年土拍溢价率年土拍溢价率102%2017年土拍溢价率年土拍溢价率23%溢价率38%32%72%102%23%土地市场土地市场/土拍走势土拍走势成交楼板价：15160元/溢价率：34.7%现房率：86.7%2017年年1-10月（月（282万方）万方）成交楼板价：18149元/溢价率：152%2016年年1-8月（月（298万方）万方）成交楼板价：15012元/溢价率：74.7%现房率：48%2016年年9-12月（月（344万方）万方）成交楼板价：11394元/溢价率：2.1%现房率：12.5%2017年年11-12月（月（110万方）万方）2016年8月，苏州出台新十五条实施

3、现房销售政策2017年10月，十九大召开，坚持房子是用来住的不是用来炒的，持续严厉的调控政策2017年，全国各地调控政策持续加码房热带动地热房热带动地热地王频出地王频出土拍热度微降土拍热度微降溢价率仍高溢价率仍高房冷地热房冷地热现房率提高现房率提高房冷地冷房冷地冷土拍首度降温土拍首度降温新进房企入苏新进房企入苏土地市场土地市场/现房率及拿地房企现房率及拿地房企深耕房企补仓深耕房企补仓2017年整体现房率约年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达10家，不输家，不输2017年。年。现房

4、销售地块非现房销售地块现房销售率：71%土地市场土地市场/土地市场支撑点土地市场支撑点苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数漂亮的宏观市场数据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企强房企34家布局苏州。家布局苏州。商品房市场商品房市场/同比变化同比变化2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成

5、交量同比降幅最大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。大，类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。全线全线下滑下滑商品房物业形态商品房物业形态2017年年2016年年环比环比普通住宅（万方）421608-30.79%别墅（万方）104184-43.53%酒店式公寓（万方）6797-30.94%商业（万方）3962-36.15%办公（万方）25.825.9-0.15%苏州楼市同比情况苏州楼市同比情况备注：统计时间均为备注：统计时间均为1.1-12.31房企房企/排名排名苏州主城区苏州主城区企业销售金额企业销售金额排名排名TOP10（权益）（权益）排名排名2016年

6、年排名排名2017年年房企房企成交金额（亿元）成交金额（亿元）市场份额市场份额房企房企成交金额（亿元）成交金额（亿元）市场份额市场份额1旭辉108.865.8%1旭辉79.36 5.89%2苏高新96.385.2%2万科66.29 4.92%3中海67.923.6%3苏高新50.82 3.77%4万科60.143.2%4阳光城48.17 3.57%5融创54.992.9%5路劲37.06 2.75%6九龙仓47.932.6%6融创36.53 2.71%7中新36.642.0%7中锐35.60 2.64%8中航33.381.8%8招商35.51 2.63%9招商33.341.8%9建发33.35

7、 2.47%10正荣33.091.8%10新城32.88 2.44%小计小计/572.6630.7%小计小计/455.5633.8%市区市区/1867.34100%市区市区/1348.13100.0%2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅小幅提升。提升。30.7%2016年年十强房企市场份额十强房企市场份额33.8%2017年年十强房企市场份额十强房企市场份额房企房企/排名排名苏州主城区苏州主城区企业销售金额企业销售金额排名排名TOP10（流量）（流量）排名排名2017年年房企房企成交金额（亿元）成交金额（亿元）成交面积（万方）成交

8、面积（万方）1旭辉97.41 44.58 2万科92.49 47.76 3苏高新60.64 28.76 4中新49.74 24.54 5新城47.80 30.78 6阳光城47.77 27.92 7招商46.06 18.06 8中海39.91 21.97 9路劲37.06 12.86 10融创36.47 13.32 小计小计/555.35270.552017年前十房企市场流量总额年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。万方，规模房企合作开发成常态。555亿元2017年年十强房企流量总额十强房企流量总额细分物业市场分析细分物

9、业市场分析 2PART商品住宅商品住宅/年度走势年度走势2017年苏州商品住宅成交年苏州商品住宅成交525万方，月均成交万方，月均成交44万方，创近万方，创近5年新低。年新低。万万元元/37%830万 2013-2016年年均成交年年均成交525万 2017年成交年成交2017成交较年均成交较年均34%2017成交较成交较2016商品住宅商品住宅/月度走势月度走势在严厉调控下，在严厉调控下，2016年年10月市场进入观望；月市场进入观望；17年年3月受限价因素影响，部分楼盘性价比攀升，这些楼盘月受限价因素影响，部分楼盘性价比攀升，这些楼盘的热销带动市场小幅回暖；的热销带动市场小幅回暖；7月以来

10、受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩，年底翘尾。月以来受利率上涨、市场观望情绪提升影响，市场二次收缩，年底翘尾。万方万方元元/热销期热销期观望期观望期回暖期回暖期市场二次收缩市场二次收缩76.2万方万方/月月31万方万方/月月50.4万方万方/月月46万方万方/月月利率上浮利率上浮商品住宅商品住宅/区域成交结构区域成交结构从成交热力图可以看出，吴中、相城是市场供求主力，但从供求上可以看出，园区、姑苏、新区供小于从成交热力图可以看出，吴中、相城是市场供求主力，但从供求上可以看出，园区、姑苏、新区供小于求，市场更为稳健；从成交热力图上可以看出，刚需新兴板块和核心改善外溢板块是这轮成交的热

11、点求，市场更为稳健；从成交热力图上可以看出，刚需新兴板块和核心改善外溢板块是这轮成交的热点太湖新城太湖新城尹山湖尹山湖甪直甪直唯亭唯亭湖东：路劲澜山澜湖东：路劲澜山澜大狮山大狮山木渎木渎高铁新城高铁新城阳澄湖板块阳澄湖板块元和元和浒墅关浒墅关科技城科技城太湖度假区太湖度假区东山东山漕湖漕湖区域区域园区园区姑苏区姑苏区新区新区吴中区吴中区相城区相城区全市全市成交量成交量-41%-50%-49%-34%-3%-34%成交价成交价18%11%13%10%18%10%表：各区域量价环比变化表：各区域量价环比变化主流型面积段主流型面积段90-144较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进

12、入改善时代，较为集中，且呈现增加趋势，两头面积段占比收缩；苏州已经进入改善时代，但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至但严厉限购限贷政策出台后，改善需求受冲击，住宅成交套均面积持续走低至124商品住宅商品住宅/户型面积结构户型面积结构1698618098229282557924589商品住宅商品住宅/在售存量在售存量万万月月自自2016年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，年国庆高压调控政策始，存量及去化周期持续提升，2017年年11月末市区商品住宅在售存量为月末市区商品住宅在售存量为521万，去化周期万，去化周期11.4个月，未来有进一步提升趋势。个月，

13、未来有进一步提升趋势。去化周期去化周期=当前存量当前存量/近半年的月均流速近半年的月均流速商品住宅商品住宅/库存结构库存结构主力库存面积段在主力库存面积段在90-144,但但120以下户型健康度高，以下户型健康度高，120-180处于市场稳定状态，处于市场稳定状态，180以上以上户型受调控影响去化压力大。户型受调控影响去化压力大。套套月月34364套套库存套数库存套数11.5 个月个月去化周期去化周期90-144主力库存面积主力库存面积商品住宅商品住宅/区域库存区域库存各区域库存去化周期（月）各区域库存去化周期（月）各区域库存量各区域库存量市区存量合计：市区存量合计：527万万市区存量去化周期

14、：市区存量去化周期：11.5个月个月存量主要集中在吴中区，占比近存量主要集中在吴中区，占比近5成，其次是相城区和新区；成，其次是相城区和新区；姑苏区存量最少，但去化周期较长。姑苏区存量最少，但去化周期较长。商品住宅商品住宅/集中度集中度集集中中度度2017年以来年以来排名排名1-20位的项目成交占比明显上升位的项目成交占比明显上升备注：成交套数占比市场集中度呈上升趋势，由于待入市项目延期及高价地项目去化困难，目前成交以限价刚需盘为主。市场集中度呈上升趋势，由于待入市项目延期及高价地项目去化困难，目前成交以限价刚需盘为主。商品住宅商品住宅/销售排行销售排行2017年套数年套数TOP10项目全部为

15、非核心区的刚需楼盘；金额项目全部为非核心区的刚需楼盘；金额TOP10仍旧为吴中区和园区项目领跑仍旧为吴中区和园区项目领跑，改善，改善型楼盘过半。型楼盘过半。2017年苏州主城区年苏州主城区项目销售金额项目销售金额排名排名TOP10排行排行项目项目区域区域金额金额（亿元）（亿元）套数套数（套）（套）均价（元均价（元/）套均面积套均面积（）（）1万科湖西玲珑吴中区31.601223226591142铂悦犀湖园区30.17473364541753建发独墅湾吴中区30.06855233801504阳光城丽景湾吴中区29.671875153971035湖畔樾山相城区28.121991135461046路

16、劲澜山澜园区26.79656302181357苏州唐宁府园区26.34451382861538万科北宸之光相城区25.49148418072959蓝光雍锦园吴中区21.146581959716410万科遇见山新区20.54753202531352017年苏州主城区年苏州主城区项目成交套数项目成交套数排名排名TOP10排行排行项目项目区域区域套数套数（套）（套）金额金额（亿元）（亿元）均价均价（元（元/）套均面积套均面积（）（）1湖畔樾山相城区199128.12135461042阳光城丽景湾吴中区187529.67153971033万科北宸之光相城区148425.4918072954万科湖西玲珑

17、吴中区122331.60226591145苏胥湾吴中区110818.7217376976恒基旭辉城新区108419.53180181007金辉优步水岸相城区99019.43194701018弘阳上水新区88215.19170001019建发独墅湾吴中区85530.062338015010南山维拉吴中区82511.9615386942017年受到政策调控的影响，以高端改善客户为主的别墅市场下跌迹象明显，成交量同比去年下降43%。商品住宅商品住宅/别墅市场别墅市场受限购限贷对高端改善客户的影响，受限购限贷对高端改善客户的影响，2017年别墅市场的成交量下滑明显，价格小幅走高。年别墅市场的成交量下滑

18、明显，价格小幅走高。2017年吴中区别墅市场的供求量均处于绝对优势。高端别墅市场集中在姑苏区和园区，成交价格在三万以上。近年别墅产品近年别墅产品150以下的小面积产品占比呈现逐年上升趋势，以下的小面积产品占比呈现逐年上升趋势，别墅产品的升级迭代，小面积、多赠送别墅产品的升级迭代，小面积、多赠送的叠加和的叠加和mini墅等产品越来越成为市场主流，也带来套均面积逐年走低。超大面积豪宅型别墅溢价较高。墅等产品越来越成为市场主流，也带来套均面积逐年走低。超大面积豪宅型别墅溢价较高。商品住宅商品住宅/别墅市场别墅市场232092270423679240582320019662287412013年至今，叠

19、加别墅产品成交占比不断提高，小面积的叠加别墅和高端改善的联排别墅成为市场主流。商品住宅商品住宅/别墅市场别墅市场2013-2017年，叠加别墅占比不断提升，年，叠加别墅占比不断提升，17年叠加和联排产品成为市场主流。同时，近年叠加和联排产品成为市场主流。同时，近5年别墅在商品年别墅在商品住宅中的市场份额逐年提升，改善需求不断释放。住宅中的市场份额逐年提升，改善需求不断释放。2013年至2017年，别墅成交套数在商品住宅中的比例稳步提升。改善需求不断释放，市场多样性增强。商品住宅商品住宅/别墅市场别墅市场2017年苏州主城区别墅成交金额前十中，吴中区占年苏州主城区别墅成交金额前十中，吴中区占7席

20、，拥有绝对优势。在上榜的项目中，小面积、多席，拥有绝对优势。在上榜的项目中，小面积、多赠送的叠加别墅和创新型联排别墅产品较多，说明此类产品正逐渐被客户认可，成为市场主流。赠送的叠加别墅和创新型联排别墅产品较多，说明此类产品正逐渐被客户认可，成为市场主流。排行排行项目项目区域区域金额（亿元）金额（亿元）面积（万方）面积（万方）成交套数成交套数套均面积（）套均面积（）均价均价(元元/)1建发独墅湾吴中区18.597.81423185237932中梁独墅御湖吴中区12.807.06449157181173世茂铜雀台园区12.503.52103342354734中航樾园吴中区12.214.862691

21、81251385苏州桃花源园区11.082.8740718385446北辰旭辉壹号院新区10.455.54244227188697世茂石湖湾吴中区8.352.96109272281548和昌紫竹云山墅吴中区8.265.62466121146869阳光城愉景湾吴中区8.113.432071662364810蓝光雍锦园吴中区7.723.31155213233432017年酒店式公寓市场供应减少，成交量不及16年，价格也回落到15年的水平。酒店式公寓酒店式公寓/供求走势供求走势2013-2017年酒店式公寓市场成交稳定，年酒店式公寓市场成交稳定，17年高端酒店式公寓成交量不及年高端酒店式公寓成交量不

22、及16年，成交价格有所回落。年，成交价格有所回落。2017年酒店式公寓供应集中在姑苏区和新区，成交以吴中区、园区和姑苏区为主，成交价格园区领先于其他区域。万万月月17年开始多个新项目集中入市，市场成交稳定，存量及去化周期保持稳定，年开始多个新项目集中入市，市场成交稳定，存量及去化周期保持稳定，2017年末市区酒店式公寓年末市区酒店式公寓在售存量为在售存量为113万，去化周期万，去化周期19个月，去化周期相对较长。个月，去化周期相对较长。去化周期去化周期=当前存量当前存量/近半年的月均流速近半年的月均流速酒店式公寓酒店式公寓/库存走势库存走势2017年苏州主城区酒店式公寓成交金额前十名中，园区占

23、年苏州主城区酒店式公寓成交金额前十名中，园区占4席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有套均面积较大的高端项目，又有小面积的投资型项目，产品类型多样。套均面积较大的高端项目，又有小面积的投资型项目，产品类型多样。排行排行项目项目区域区域金额（亿元）金额（亿元）面积（万方）面积（万方）成交套数成交套数套均面积（）套均面积（）均价均价(元元/)1东方之门园区11.412.75122226414362丰隆城市中心园区8.563.4638490247593星光耀广场姑苏区4.484.3396245103314苏州中心8号园区4.331.0384122422345星健

24、中心姑苏区4.263.0163647141796悦东区园区4.172.6845060155337恒基旭辉发现岛相城区3.703.0563548121368东山天境吴中区3.232.4530580132059克拉公馆吴中区3.121.80318561734910朗诗人民路8号晶邸姑苏区3.071.5113511220326酒店式公寓酒店式公寓/销售排行销售排行2013-2017年商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。2013-2017年苏州主城区商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。年苏州主城区商业供应量和成交量逐年减少，成交价格稳定上升。17年商业供应和成交吴年商业供应和成交吴

25、中区占有较大份额，成交均价新区最高。中区占有较大份额，成交均价新区最高。2017年商业供应集中在吴中区和新区，成交以吴中区和相城区为主，成交价格新区最高。商业商业/供求走势供求走势万万月月17年开始入市项目较少，市场开始去库存，存量缓慢减少。年开始入市项目较少，市场开始去库存，存量缓慢减少。2017年年12月末市区商业在售存量为月末市区商业在售存量为233万万，去化周期，去化周期65个月，市场去存周期仍旧路漫漫。个月，市场去存周期仍旧路漫漫。去化周期去化周期=当前存量当前存量/近半年的月均流速近半年的月均流速商业商业/库存走势库存走势商业商业/销售排行销售排行2017年苏州主城区商业成交金额前

26、十名中，吴中区占据前年苏州主城区商业成交金额前十名中，吴中区占据前4席，并在榜单中拥有席，并在榜单中拥有5席，拥有较大优势。席，拥有较大优势。在上榜的项目中，既有综合体商铺，又有社区商铺和专业市场商铺，产品类型多样。在上榜的项目中，既有综合体商铺，又有社区商铺和专业市场商铺，产品类型多样。排行排行项目项目区域区域金额（亿元）金额（亿元）面积（万方）面积（万方）成交套数成交套数套均面积（）套均面积（）均价均价(元元/)1红星国际生活广场吴中区4.051.4117979287432阳光天地吴中区2.811.1266170251053枫华紫园吴中区2.790.9571134292244苏州华夏五金机

27、电城吴中区2.761.5115796183085旺墩道135园区2.640.8930297296206丽丰时代商业广场新区2.480.8539921293107龙湖时代天街新区2.250.7849159287968绿宝广场新区2.200.5526210401819弘阳上湖吴中区2.110.77651192730810联合生活广场园区2.090.707790300352013-2017年办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。办公办公/供求走势供求走势2013-2017年苏州主城区办公供应量逐年减少，成交量缓慢增加，成交价格保持稳定。苏州整体办公市年苏州主城区办公供应量逐年减少，成

28、交量缓慢增加，成交价格保持稳定。苏州整体办公市场供大于求，去库存仍是主要目标。场供大于求，去库存仍是主要目标。2017年办公供应集中在园区和新区，成交量园区拥有最大份额，成交价格园区最高。万万月月17年开始入市项目较少，市场开始去库存，年开始入市项目较少，市场开始去库存，17年下半年开始存量缓慢减少。年下半年开始存量缓慢减少。2017年年12月末市区办公在月末市区办公在售存量为售存量为217万，去化周期万，去化周期91个月，办公也是苏州销售难点产品。个月，办公也是苏州销售难点产品。去化周期去化周期=当前存量当前存量/近半年的月均流速近半年的月均流速办公办公/库存走势库存走势2017年苏州主城区

29、商业成交金额前十名中，传统办公聚集地园区占据年苏州主城区商业成交金额前十名中，传统办公聚集地园区占据7席，拥有较大优势。园区上榜项席，拥有较大优势。园区上榜项目主要集中在湖西和湖东两大目主要集中在湖西和湖东两大CBD区域。套均面积跨度较大，产品多样，满足不同客群的办公需求。区域。套均面积跨度较大，产品多样，满足不同客群的办公需求。排行排行项目项目区域区域金额（亿元）金额（亿元）面积（万方）面积（万方）成交套数成交套数套均面积（）套均面积（）均价均价(元元/)1东方之门园区4.031.0252033396792宏海大厦园区3.792.07128162183103旺墩道135园区3.742.201

30、70129170424圆融大厦园区3.433.41103405100615星湖国际广场园区2.421.5778201154036锦峰国际商务广场新区1.571.3329458117947招商雍华府吴中区1.451.601729390178圆融星座园区1.290.7815517166199君地新大陆园区1.131.07522061054810苏州双银国际金融城吴中区1.120.863127713094办公办公/销售排行销售排行2018年苏州市场趋势预判年苏州市场趋势预判3PART3636政策有隐形放松可能政策有隐形放松可能1、苏州政策严厉，房地产调控效果显著，再次加码可能性较低；2、“十九大”房

31、地产调控基调不变，现有政策放松可能性较小。3、各地“抢人大战”掀起，苏州存在类似出台针对高学历人才放松买房及落户的可能，变相突破限购。受严控政策影响，受严控政策影响，2018将是成交量小年将是成交量小年，在低价存量依旧在的情况下，新的价格体系难以建立，预计，在低价存量依旧在的情况下，新的价格体系难以建立，预计2018年量缩价平。年量缩价平。08年金融危机，救市09年回暖10年虽开始调控，但成交仍处高位，且价格上涨11年量下跌12年回暖13年很火14年，前三季度一般，救市量价维稳15年量价回暖16年价格大幅拉升万万17年调控下，市场下行小年回暖大年小年回暖大年小年回暖大年小年小年18年，受政策严

32、控影响，小年延续市场趋势市场趋势/供求量价供求量价两大机会两大机会/土地市场降温土地市场降温市场销市场销售下行售下行地王盘成地王盘成交不力交不力房企偿房企偿债高峰债高峰期到来期到来土地市土地市场降温场降温2018年土地市场预计将比年土地市场预计将比2017年明显降温，但城市核心地段与非核心地段形成分化，核心地段价格平年明显降温，但城市核心地段与非核心地段形成分化，核心地段价格平稳，非核心地段价格存在下行可能，稳，非核心地段价格存在下行可能，2018年存在错峰低价拿地机会。年存在错峰低价拿地机会。两大机会两大机会/租赁崛起租赁崛起品牌品牌苏州长租公寓发展情况苏州长租公寓发展情况魔方公寓2012年

33、进入苏州、拥有有6个门店、约1000间，当前租金1500-3400元/月贝客公寓2016年进入苏州、拥有3家门店、849间，当前租金约1330-2900元/月YOU+2016年进入苏州，拥有1家门店、140间，当前租金约1600-2600元/月龙湖冠寓2017年收购青年汇进入苏州，后购入的青剑湖地块同样要求自持商业、拥有1家门店562间，当前租金约2200-2800元/月朗诗寓2017年进入苏州、拥有1家门店（筹备5家）、1200间，当前租金约2200-3500元/月金地2017年通过与诚品合作进人苏州政策：政策：“十九大十九大”习主席提出加快建立多主体供给、租购并举。习主席提出加快建立多主体

34、供给、租购并举。需求：需求：房价增长，市场限购和新一代消费习惯的改变，租赁需求不断提高房价增长，市场限购和新一代消费习惯的改变，租赁需求不断提高市场：市场：苏州市租房人数为苏州市租房人数为117万人，租金规模万人，租金规模30亿元左右，市场上的品牌长租公寓仅占不足亿元左右，市场上的品牌长租公寓仅占不足10%，市场巨大。，市场巨大。企业：企业：存量房问题和住宅物业发展受限，需要租赁打开新局面存量房问题和住宅物业发展受限，需要租赁打开新局面长长租租公公寓寓是是这这一一轮轮房房地地产产改改革革的的主主要要发发展展方方向向。目目前前苏苏州州长长租租公公寓寓市市场场尚尚处处于于起起步步阶阶段段，市市场场潜潜力力巨巨大大，发展前期广阔。发展前期广阔。