英国新城的规划与建设优秀课件.ppt

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1、及我国新城建设的若干讨论及我国新城建设的若干讨论英国新城的规划与建设报告人报告人:张捷张捷同济大学博士同济大学博士 （由赵民教授和张捷博士共同准备）（由赵民教授和张捷博士共同准备）1一、导论一、导论1 1、理想城市的溯源、理想城市的溯源理想城市理想城市代表作代表作代表人物代表人物世外桃源桃花源记陶渊明，365427乌托邦设想乌托邦，1516托马斯莫尔，14781535太阳城，1623马斯康帕内拉，15681639乌有乡消息，1890威廉莫里斯，18341896空想社会主义法郎吉，1802查里斯傅立叶，17721837新协和村，1825罗伯特欧文，17711858工业村/公司城布农维尔镇，187

2、9索尔泰尔工人新村，1853阳光工业村，1887线型城市马德里的线形城，1890索里亚玛塔，l8441920现代城市明天城市，1922 光辉城市，1931勒柯布西耶，18871965广亩城市消失中的城市，1933赖特，1867-19592007-1222、新城思想的早期理论、新城思想的早期理论思想或理论思想或理论代表作或主要观点代表作或主要观点代表人物代表人物田园城市莱奇沃奇，1903、韦尔温，1920霍华德，18501928卫星城1924年，阿姆斯特丹国际城市会议通过了建立卫星城市的决议。发展阶段：1.卧城；2.半独立的卫星城：3.完全独立的卫星城市；4.单中心城市结构过渡到多中心开敞式城市

3、的卫星城。泰勒，18801942雷德朋/绿带城森奈赛/雷德朋花园城、威斯康/新泽西/俄亥俄/马里兰绿带城邻里单位理论提出小城市以邻里住宅为单位而组成的想法佩利，18721944有机疏散理论大赫尔辛基方案，1918伊利尔 沙里宁，18731950区域学说城市发展，公园、花园和文化机构的研究，1904城市演进：城市规划运动和文明之研究导论，1915帕特里克盖迪斯，18541932城市区域规划理论和实践中心地理论，1933克里斯泰勒，18931969从企业区位的角度以纯理论推导的方法完成了不同等级市场中心地数目的研究，解释了城市影响地域及相互作用的理论形态廖士，19041992结合城市功能的相互依赖

4、性、城市区域的观点及对城市经济行为的分析和中心地理论，逐步形成了城市体系理论贝里，等2007-1233、社会改良及田园城市构想、社会改良及田园城市构想v出于社会改良的考虑，霍华德提出了田园城市（Garden City)的构想。（明天，一条通向正真改革的和平道路1898）空间开发范型：第一，田园城市选址必须尽量利用不能用于耕作的农业用地。第二，成立股份公司。凡购买田园城市用地范围内土地的购买者，必须先加入该股份公司，方可以低于4%的借款股份股息（Mortgage Debentures Bearing Interest）获取购买土地的贷款。田园城市内全部地租（Ground Rents）必须上交给股

5、份公司的受托管理人员（Trustees），然后，受托管理人按规定将其中一部分交给当地政府。第三，田园城市的规模控制在32,000人左右。每个建成的田园城市必须提供足够数量的就业岗位和完善的公用设施和符合标准的住宅。第四，田园城市的用地范围必须含有一定数量的农业用地。如大型农场、小块农田（Smallholdings：指出卖或出租的50英亩以下的小块农田）以及牧场。田园城市内的农业地区人口不超过2,000人。第五，田园城市如需要扩延，则允许其在相应的附近地区，按照上述基本原则再建一处新的田园城市。各田园城市之间可以考虑用公路和铁路相互联结。2007-124莱奇沃奇，1903年2007-125韦尔温

6、，1920年C:Documents and SettingsAdministratorC:Documents and SettingsAdministrator桌面桌面 规划导论规划导论 新建文件夹新建文件夹桌面桌面 规划导论规划导论 新建文件夹新建文件夹2007-126二、英国新城的规划与建设二、英国新城的规划与建设1 1、原定义、原定义v英国大不列颠百科全书是这样定义“新城”的：一种规划形式，其目的在于通过在大城市以外重新安置人口，设置住宅、医院和产业，设置文化、休憩和商业中心，形成新的、相对独立的社区。A form of urban planning designed to reloca

7、te populations away from large cities by grouping homes,hospitals,industry and cultural,recreational,and shopping centers to form entirely new,relatively autonomous communities.v二战以后，“田园城市”成为英国政府大规模兴建新城的标准模式。从更广泛的意义上说，英国的新城运动为战后世界范围内的城市规划理论和实践的发展奠定了重要基础。2007-1272、三份国家研究报告（、三份国家研究报告（StatuteBook）v二战期间

8、，有关国家城市规划政策方面的研究报告（Statute Book），在很大程度上影响了战后的空间发展，推动了英国城市规划的发展。其中：巴洛报告巴洛报告（Barlow Report1940年），关于工业人口重新分布的研究报告；尤特沃特报告尤特沃特报告（Justice Uthwatt Report1942年），关于土地开发地价控制和土地开发补偿、赔偿政策的研究报告；斯科特报告斯科特报告（Leslies Scott Report:1942年），关于农业区开发方面的研究报告。v三份报告极大地影响了英国的城市规划的政策导向及实践进程。（如何制定公共政策？）2007-1283、城市规划机构的改革、城市规划机

9、构的改革v1940年至1942年三份国家研究报告在全国范围内引起了强烈反响，在这三份报告准备和完成过程中，英国对中央政府的机构进行了改组，以适应即将开始的新的城市开发计划的实施和需要。1940年 9月，原工程部（Office of Works）改成了工程与建筑部（Ministry of Work and Building）与卫生部协同工作。1943年，根据城市规划大臣任命法（the Minister of Town and Country Planning Act，1943）成立了工程和规划部（Ministry of Work and Planning）。1943年既是战争的转折点，城市规划机

10、构经过改革，成立了一个为适应战后形势而建立的新的城镇规划机构城乡规划部（Ministry of Town and Country Planning），取代了卫生部行使城市规划的权力。2007-1294、大伦敦规划、大伦敦规划v为了迅速恢复被战争破坏的正常工作和生活秩序，当时的英国首相温斯顿丘吉尔（Winston Churchill，18741965）指令开展战后重建问题的研讨。帕特里克艾伯克隆比（Patrick Abercrombie）和弗斯肖（J.H.Forsham）受命准备整个大伦敦地区的规划。v1944年，完成轮廓性的大伦敦规划和报告，其后又陆续制定了伦敦市和伦敦郡的规划。当时被纳入大伦

11、敦地区的面积为6731平方公里，人口规模1250万人，涉及134个地方政府。它不只是伦敦市区的规划而是整个集合型大伦敦市区域的规划。v大伦敦规划汲取了20世纪初期以来西方规划思想的精髓，对控制当时伦敦市区的自发性蔓延、改善原先混乱的城区环境起了一定的作用。v大伦敦规划只是在静态的区域观念基础上形成的。它所提出的缓解人口拥挤、加快建设卫星城和阻止工业用地扩张等建议有积极意义；但没有考虑到伦敦产业功能的变化趋势，也没有考虑到相关因素的复杂性。2007-12102007-1211v大伦敦规划结构为单中心同心圆封闭式模式，其交通组织采取放射路与同心环路直交的交通网。v规划的主导思想是分散人口、工业和就

12、业岗位。按这一规划至少可疏解内城100万人口的居民迁至郊区和新城。规划的期限为20年。v根据大伦敦规划方案，在距伦敦中心半径约为48公里的范围内，由内到外划分了内城、城郊、绿带与外围乡村四个地域圈层。其要点是：第一，规划所确定的内城环Inner Urban Ring），需要向外迁移工业，以降低人口密度；（疏解区）第二，规划所确定的城郊带（Suburban Belt），不再考虑增设新的开发项目；（限建区）第三，介于郊区和农业区之间的绿带区（Green Belt），作为城市建成区的边界线；（禁建区）第四，最外围的一圈为外围乡村圈（Outer Country），布置了若干处居住区（以后实施时改为8个

13、新城），解决内城分散出来的人口和工业。（选择建设区）2007-12125、英国新城的总况、英国新城的总况v 自1944年大伦敦规划提出在伦敦周围地区新建8个卫星城镇以接纳从伦敦疏散出来的人口和工业以后，至1974年，英国先后设立了32个新城。（不包括由地方政府兴建的两个新城克兰姆林顿（Cramlington）新城和基林华斯（Killingworth）新城）v 英国新城的建设目的各有所不同：伦敦地区建新城的目的是疏解中心城市人口和产业，并创造良好的居住环境；英国中部地区主要是解决工业经济衰败的问题；其它地区则都是针对当地特殊问题，如增加就业等。2007-12136、英国新城的开发特点、英国新城的

14、开发特点v1946年，英国政府通过了新城法（New Town Act，1946），1952年进一步通过新城开发法（New Town Development Act，1952）。v新城法是战后新议会通过的最早的城市建设法律之一。该法详尽地阐述了二战之后的政府开发新城的政策要点，具体规定了新城选址，建立新城开发公司（New Town Development Corporation）及新城管理授权等问题。v1946年，中央政府连续发布了三份新城开发研究报告，强调了新城开发的三个特点：第一，战后新城的作用是缓解大城市地区的住宅短缺压力；（与住房政策相结合）第二，战后新城不仅是一种郊区住宅区（the D

15、ormitory Suburb）而是一种“综合平衡”（Self-Contained：指新城内部实现综合配套）；（“住房”不等于“住宅”问题）第三，新城的开发是由政府组建的开发公司进行。（公共开发发挥主导作用）2007-1214v战后大规模的新城开发基本满足了战后中央政府的三项基本要求。第一，新城纠正了战前英国大多数城市不经规划便任意开发的混乱局面；第二，新城从理论和实践上都满足了战后中央政府大规模重建经济发展的要求；第三，新城通过开发实践，提供了完整的大规模的开发建设经验。2007-12157、英国新、英国新城城的政策目标的政策目标v英国新城建设的主要政策目标是建设一个“既能生活又能工作的、平

16、衡和独立自足的新城”。v“平衡”有三层含义：指总人口中要有相当数量的本地就业人员；新城的工业岗位不能是单一性的，以防止经济上的过分依赖性和单一企业造成垄断；新城的阶级及阶层应该是混合型的，要能吸收不同层次的人来居住和工作。v“独立自足”的含义是指新城应有商业、学校、影院、公交、教堂等生活设施，要能给居民提供工作岗位。v关于力求就业人口和居住人口的“平衡”的思考2007-12168、英国新城与一般城市的差异、英国新城与一般城市的差异v英国的新城开发，无论从其规模或在其它方面作分析比较，与一般城市并没有特别显著的不同。英国大多数新城都是根据一般的城市模式建立的。v不过，与一般城市相比，也有若干方面

17、的原则差异：新城是由官方委任的开发机构，即新城开发公司统一规划和实施开发的；新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用地，而不允许选用建成区边缘地带的土地，而一般的普通城市开发，往往占用建成区边缘地带的土地；新城开发不以赢利为目的，但以市场化方式来运作，新城开发公司拥有土地出售、转让、租用等权利；新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。v二战后的新城与田园城市也有不同之处：田园城市仅仅由霍华德私人组织开发，而新城是作为官方政策推进的一项开发行为，因此，两者之间在土地获得、开发机构组建和开发运作等方面有明显的差异。在田园城市的范型中有农业区；而根据1946年的新城法，并不需

18、要在新城外围设置农业区。2007-1217三、英国新城的阶段演进三、英国新城的阶段演进1、第一代第一代v第一代新城，19461950年。规划理念在很大程度上源于韦尔温田园城市的先驱设计。v最根本目的是解决住房问题。一方面是为一些无房户提供住房，另一方面是使一些大城市的居民改变居住质量低劣的状况。v第一代新城的特点：规划规模较小；建筑密度较低，居住区平均密度约为75人/公顷，工业区白天约为125人/公顷；住宅按“邻里单位（Neighbour Unit）”进行建设，各个邻里有各自的中心，各邻里之间有大片绿地相隔；居住区和工业区等功能分区较为明显；道路网一般由环路和放射状道路结合组成，放射状道路主要

19、连接新城中心和各邻里中心，环路则连接各邻里中心，力求不造成新城中心的交通压力；在功能和空间上基本相似，较多考虑社会需求，强调独立自足和平衡的目标，对经济发展问题和地区不平衡等问题考虑较少。v第一代新城的缺点：密度太低，建筑物分散，不但徒增了市政投资，而且缺乏城市的生活气氛；人口规模偏小，医院、学校、影院等公共设施的配置不足，或运营困难；一些新城的中心区缺乏生气和活力。2007-1218v第一代新城建设都与战后第一个新城斯蒂文乃奇（Stevenage）新城有着类似的基本原则，即各功能的用地都独立安排。它是一个单核心城市，其居住、工作和游憩等功能分区各自以农业带和景观区相互独立，有一主要道路的网络

20、。工业区紧邻铁路，布置在城市的另一边，与区域性的道路有便捷的联系。住房按邻里单位安排，有各自的购物和服务设施。城市中心有商业、娱乐等建筑群，是新城社会活动和城市设计的焦点。v第一代新城中较重要的还有克劳莱（Crawley）新城和赫默尔亨普斯特德（Hemel Hempstead）新城。2007-1219斯蒂文乃奇新城 2002年 摄2007-1220哈罗（Harlow）新城是为了解决伦敦“人口过剩”所建的第四个新城，与同期新城相比，它有三个较大的不同之处：大规模的景观空间与紧凑的建筑群形成鲜明对比；工业用地分散在二大三小的住宅群之间；邻里概念被住宅群、邻里及邻里组团的层次概念所替代。2007-1

21、2212、第二代、第二代v第二代新城一般指从1955年至1966年始建的新城，主要建设是在1960年代。v第二代新城的主要着眼点是改善公共交通，在一些新城设立了公交专用道路。v针对第一代新城日益暴露的弊端，第二代新城在规划上比较注意集中紧凑，开发的密度加大，还淡化了邻里的概念。在布局中，尽量使居住区与新城的中心区便捷联系。v第二代新城一般有以下特点：城市规模较第一代新城要大；开发密度较第一代新城要高；更多地注重城市景观设计；城市用地功能分区不如第一代新城分明；淡化了“邻里”的概念；在建设目标上，不再是单纯地为了吸收大城市的过剩人口，而是综合地考虑地区的经济发展问题，把新城作为地区经济的增长点；

22、应对私人小汽车的增长，道路交通的处理较为复杂。2007-1222v这期间放缓了建设新城的脚步，1960年代主要是完成了坎伯诺尔德（Cumbernauld）新城的建设。作为第二代新城的一个代表，其规划设计上有较全面的突破。这座新城中心区的主要建筑在形式上统一，使城市有一种整体感；通过道路的层次性和独立的步行系统设计来解决交通问题，特别是适应了小汽车增加的现实。但是，在空间联系上过分依赖新城中心区，将使新城未来的拓展变得非常困难。v第二代新城较之第一代新城：弱化严格的功能分区；更理解和重视对城市环境景观及景观设计的重要性；对交通系统的考虑更加成熟；不再机械地处理邻里等级；鼓励社会交流。v斯克尔莫斯

23、泰尔（Skelmersdate）新城、雷迪奇（Redditch）新城和特尔福德（Telford）新城等，回到了低密度、单核心的城市模式。雷迪奇新城和特尔福德新城的规划还提出了在当时颇具前瞻性和挑战性的问题，即关于新城原有中心区的改造和复兴问题。2007-1223v第三代新城一般是指从1967年起建设的新城，大致止于1980年代。v较之1970年代以前的新城，第三代新城首先在功能上有了进一步的发展：设施配套进一步完善，远非是作为中心城市郊外的住区；规模趋大，较大规模新城在一定程度上可促进中心城市的经济发展；预留了大量土地，为今后的城市产业结构转型和可持续发展提供了空间上的保障。3、第三代、第三代

24、2007-12242007-1225v伦康（Runcorn）新城规划被认为是第三代新城规划的先驱。伦康新城规划的主要思想是公共交通和私人交通的平衡使用；伦康新城设立一个“8”字形的快速道路交通系统，城市中心位于“8”字形的交叉点上，形成居住开发的骨架；其后的实践证明了这种规划处理是很有效的，也证明了城市交通的处理方式是规划成败的一项重要因素。基于不同的交通考虑，欧文（Irving）新城和克雷甘文（Craigavon）新城又回到了较早的理想规划模式，即带状城市；而华盛顿（Washington）新城则回到了网格状的道路形式。2007-1226伦康新城 2002年 摄2007-12274、密尔顿密尔

25、顿凯恩斯凯恩斯新城新城v位于伦敦附近的密尔顿凯恩斯（Milton Keynes）新城是20世纪英国建设的规模最大的新城之一，属于英国第三代的新城，也是最晚开发建设的新城。v密尔顿凯恩斯新城于1967年开始规划设计，1970年在勒韦尔文戴维斯（Llewelyn Davies）的领导下完成规划，1971年开始由新城开发公司实施建设，1992年开发公司撤销之后，开发公司的所有资产，包括未开发土地，都移交给了新城委员会，1999年又交给新城委员会的继任者英格兰联盟（Enland Partnership）。v密尔顿凯恩斯新城在3个小镇的基础上发展起来，地区原有人口4万，1970年时的规划人口规模25万。

26、2002年实际人口达20.9万，建成区总面积88.8平方公里。2007-1228土地使用和交通模式 密尔顿凯恩斯新城规划的目的在于创建一个具有相当大的灵活性、可根据经济发展变化进行调整的新城。一种结构型和策略型的规划，能创造各种机会和为未来选择留有充分的余地。密尔顿凯恩斯新城规划的另一目的在于实现平衡和多样性，包括物质和社会两个方面。新城范围内居住用地和就业用地相互配套的耦合式分散布局，使人们可以便捷地进入工作区，实现交通组织的平衡。在社会平衡和多样化方面，主要是通过混合居住、消除社会隔离来实现规划的既定目标。在规划的制定过程中，通过对5种城市形态，即中心模式、周边模式、中心周边模式、两端模式

27、和分散模式作比较，分析的结果是建议采用就业岗位分散的模式，因为无论是建设费用还是便捷程度，这种模式都是最具优势。因此，密尔顿凯恩斯新城内的就业岗位和服务中心分散在很大的范围内，给人们提供了较多的自由选择余地。其中主要的大企业在大范围内选址；而小型企业则在居住区内布置，以便于为妇女提供就近上班的便利；综合医院、高等院校等大型服务设施，一般布置在远离市中心的区位。2007-1229公共活动中心一般指集中布置学校、文化活动、商业购物和其它公用设施性质的地区。密尔顿凯恩斯新城的公共中心设置摒弃了按等级设置及与邻里单位相对应的观点。公共中心不再设置在邻里的中心区位，而是位于居住区的边缘，交通流的节点上，

28、一个中心往往可为两个或多个居住区所共享。同时，在每个家庭的步行范围内都会有两处或两处以上的公共活动中心。因此，不必拘泥于公共中心的等级和绝对均衡性。2007-1230密尔顿凯恩斯新城的实际开发与原先的规划设想也存在着相悖之处：其一，难以组织高效率的公交系统，这也是目前所面临的最大问题，这是由于城市整体范围的耦合式分散布局所造成的；其二，密尔顿凯恩斯新城虽有完善的人车分流系统，但其设计初衷是以车为本，因而步行系统只能在局部地段发挥作用，难于在大范围内有效组织；其三，仍存在就业平衡的问题，客观地看，随着经济社会的发展，这种平衡很难人为控制。目前密尔顿凯恩斯拥有2万个就业岗位，本地大约l/3的就业人

29、员仍需要到伦敦等地去上班，另有1/3的就业人员从外地通勤进入，这与原来设想的在城市内部达到居住与就业平衡的目标有很大不同。最后，密尔顿凯恩斯新城的现实人口规模为20万，小于新城建设之初所设定的目标规模。2007-1231四、英国新城的发展趋势四、英国新城的发展趋势v新城开发纳为一项国家策略，纳入长期的开发计划之中。v战后兴起的新城建设热潮一直延续到1950年代。v1960至至1970年年代代，仍基本采用伦敦地区的新城建设理念，即注重功能的自我平衡、社会平衡以及改善环境。但这时期新城规模加大，最大的达到50万人口，已相当于英国大城市规模。v1970年代后期年代后期，英国政府宣布了停止新城的规划和

30、建设。由于经济形势变化，主要城市出现了不同程度的衰败。城市政策从疏解大城市人口和工业，转向了协助复兴内城经济。尚存的新城开发也不再局限于大城市的外围地区，而是扩充到整个区域范围，城市规模显著扩大。v1980年代，年代，英国已已不再有新城建设计划，即政府主导的新城建设行为确是停止了，但对现有新城的功能和物质性调整一直在进行，其后的开发由私人开发公司来进行。2007-1232v1980年代以后年代以后，在英国虽然已不再开发新城，但对新城的热衷和研究一直没有停止过。有学者在对新城经验的诠释中，突出了新城的社会意义（Sociable City）；有的将“可持续发展”的观念融入了新城内涵，进而提出了“新

31、社区”（New Settlement）的规划概念。新社区重提一百年前霍华德“田园城市”的思想，将农业也纳入到规划考虑的范围；具有多重含义、内容广泛，是集生活、工作、休闲娱乐为一体的综合区域；是一种对城市聚居模式的新探讨。v20世纪世纪末末，英国的城市政策重点在城市复兴（Urban Regeneration），但新城开发的一些理念和运作方式在新的历史条件下仍具有意义并得到了借鉴。2007-1233五、英国新城的运作机制五、英国新城的运作机制1、政府主导，开发公司独立运作v英国的城市建设是政府主导下的开发活动。政策目标非常具体，有明确的要求和规定，非常注重社会和环境效益，新城具体开发运作则运用市场

32、经济规律。v因为政策目标与市场化运作相结合，所以英国的新城建设在体现政府意图的同时，在商业意义上也是成功的。虽然开发初期阶段的支出远远大于收入，但从长期的收支来评价，英国的新城开发基本上都是有赢利的。伦敦周围的一些新城一般在建设10年后开始有盈余。2、中央政府的管辖1946年的新城法、1965年的新城法（英格兰、威尔士）及1968年新城法（苏格兰），都以立法的形式规定，中央政府的环境事务部部长有权审核批准新城开发计划。环境事务部部长可以根据全国的城镇分布现状和工业分布现状，决定新城的选址定点，所选的城址可能是农业区、也可能是集镇或村庄。同时，部长还有权组建新城开发公司去承担新城规划和开发的任务

33、。2007-12343、新城开发公司负责开发新城，新城委员会负责管理新城v新新城城开开发发公司公司1946年的新城法规定，如果中央政府通过充分协商、专门视察和公众听证等工作后，确认开发新城的选址，环境部长将颁布新城开发法令，明确规划用地，并组建新城开发公司。新城开发公司的成员由中央政府任命。新城开发公司建立后，必须完成整个新城的开发任务。新城开发任务包括：编制新城开发规划，征地、开发土地、管理土地、出售土地、建造房屋，提供供水、供电、供气等管线。新城选址一经确定，开发公司将依法获得开发新城所需的土地。土地的获得一般采用先协商后强制购买的方式。新城开发公司的基本任务就是编制新城总体规划和完成新城

34、开发计划。新城开发公司必须向议会提交年度报告。v新城委员会新城委员会当新城开发公司完成新城开发，基本达到规划人口规模后，新城开发公司就要将新城的资产和工作队伍移交给新城委员会去管理，以延续新城的建设工作。新城委员会的工作职责主要是管理新城的房地产业资产，贯彻新城建设的政策目标，解决居民的实际需求。2007-12354、新城开发公司和政府的关系新城开发公司和政府的关系v英国的新城管理体系与其它普通城市的管理体系不同。新城开发公司是直接受中央政府管辖的。中央政府直接控制新城开发的全部资金。无论是新城的一般性政策，还是单个新城的具体开发政策，基本上都是由中央政府直接制订的，而开发公司实际上只是中央政

35、府的执行机构。v政府职能部门是代表国家对城市建设进行指导和管理，而具体的规划、设计和建设工作要由新城开发公司来具体实施。新城选址和开发公司的组建完成之后，政府的主要作用就是审批开发计划、把握新城建设的方向、协调开发过程中出现的大的矛盾。新城开发公司则依法独立行使开发主体的职能，在实现新城开发的政策目标的过程中，以市场化的方式来运作，做到财务平衡，并略有盈余。v根据法律，新城建成后，最终还是要移交给地方政府管理。到了20世纪90年代，新城都已纳入正常的地方政府管理。v1999年5月新城委员会与城市复兴机构（Urban Regeneration Agency）的功能相整合，产生了英格兰联盟（Eng

36、land Partnership,简称EP），成为政府的开发机构。2007-12365、投资形式投资形式v在英国，新城开发公司的资金来源主要分为三个部分：一是政府直接投资；二是政府部门为开发公司安排贷款；三是为新城开发寻找私人投资者。v新城建设初期阶段，政府在财力上有可能资助城市大规模开发的前提下，对城市建设的投资费用每年都有固定的财政预算。政府资助的开发项目基本上有三类：一是开发地区（Development Area：指用于安置从内城中迁出工业的地区）项目；二是新城建设；三是旧城的重建和再开发的项目。v1970年代后，新城开发公司可以且较多地利用地方和私人的资金。例如密尔顿凯恩斯（Milto

37、n Keynes）新城，其开发公司的资金中有50%是向政府借贷的，另外50%是利用私人资本。2007-1237v1970年代以前，在英国包括新城规划在内的区域规划被视为一种以政府为主导的自上而下的活动，体现中央政府的目标与愿望。新城发展是为了实现一种公共政策的目标，新城开发一般局限在在公共政策确定的控制框架内解决问题，以公共开发为导向，开发公司没有更多的市场化操作余地。v1970年代后，英国推行“新自由主义”经济政策。然而事实证明，在公共政策领域中过度鼓励市场化运作，对提高政策的协调性和实现战略性目标而言，收效甚微，造成大型项目无法实施、环境得不到保护、开发投资不能协调的诸多负面效果。v199

38、0年代后，中央政府和社会公众对发展领域的政策指导和战略协调又恢复了积极态度。2007-12386、小结：、小结：以政府主导建设的新城能形成较大的规模，更多地考虑社会因素，尤其是弱势群体的需求。但政府大量投资的公共事业，在短期内难以收回投资，会给政府造成沉重的财政负担，因而对新城建设的数量和速度需要统筹考虑；市场化操作的新城建设往往对新城社会发展的整体需求考虑不全面，追求经济利益而忽略弱势群体的需求，而且新城的开发规模一般也较小，但由于主要依靠民间资本，所以政府的财政压力较小。2007-1239第二部分第二部分 国内新城开发的现况分析国内新城开发的现况分析 目前国内若干比较典型的新城类型及其问题

39、所在。需要说明的是，新城绝不是个别因素促成的，而是多因素综合作用下并为了解决若干城市问题及实现一定的社会经济目标而采取的城市发展政策之一。2007-1240一、我国新城规划和开发缘起1、城市结构调整形成的“新城”（1）内城改造促进城市新区发展这类“新城”在由于有相应政策的支持，其公共设施和市政基础设施都能配套完善，环境状况相对较好，居民能安居乐业；新城的中心区位因为得到开发商的青睐，人气较为旺盛。但只是以新区来置换内城拥挤的问题，并不是根本解决之道。长期以往，原有的城市问题会越摊越大，因为城市扩张的土地是有限度的，而我国城市化的进程还需要很长的阶段，现有城市可以扩张的空间限度远远不能承载人口的

40、增长。（2）城市结构拓展而新增城市组团这类“新城”作为多中心或组团模式发展的大城市的新组团，可以极大地增强所在城市的规划建设用地的选择性，作为新的核心还可担当城市“副中心”的职能。不过，其发展需要强有力的规划管理；否则，各组团各自膨胀，相互蔓延成片，就会造成功能的混乱及出现新一轮“摊大饼”的局面。2007-12412、城市在郊区拓展形成的郊区“新城”（1）城市政府有计划地在郊区发展这类“新城”虽然交通区位较优越，但生活和就业较难以平衡，大量人口在城郊之间通勤，加大了城郊之间的交通负荷。城市郊区的建设用地一圈又一圈地向外摊，城市在“永远是个大工地”的环境中无休止地长大，“城市病”并没有能够得到合

41、理有效的解决。城市郊区呈圈层式的无休止蔓延和无序发展，不断吞食郊区城镇原有的优质农田、菜田、果园，造成城市环境的持续恶化。（2）无通盘计划开发的郊区大型楼盘郊区大盘是近年来房地产业出现的亮点和热点，对刺激房地产市场，改善人民的居住条件和促进区域经济发展起了积极的作用。城市的远郊往往是城市建设管理尚未延伸到的地方，政府主动控制郊区开发的局面，缺乏有远见的发展理念。现实中比较突出的矛盾：超能力圈地；违背政策取得用地及销售，造成不公平竞争；造成政府规划管理部门的被动；功能的单一化，造成城市营运管理的不合理；开发商处于被迫配套“公建”设施的状态，造成许多后遗症；各自为政的交通系统，将降低城市的运营效率

42、。C:Documents and SettingsAdministrator桌面规划导论广州大盘公共设施数据1.doc桌面规划导论广州大盘公共设施数据1.doc2007-1242土地资源土地资源 土地资产 土地资本 资本增值 使用方式开发强度 规划许可 行政权力 寻租（贿赂）寻租（贿赂）需求上升需求上升房价攀升房价攀升预预先先控控制制土土地地资资源源2007-12433、基于郊区某项大型建设的新城（1）以一大型综合性项目建设为契机，逐步配套完善这一类“新城”由于有城市的重点建设项目为依托，政府比较重视。但也有一些重大工程是主观意志追求政绩的产物，缺乏科学论证，盲目开发导致浪费。（2）以传统小城

43、镇为基础，逐步升级换代这一类“新城”的发展基础较扎实，而且能有效地解决大城市问题。但有些小城镇的建设是自发的、往往缺少规划引导和管理控制。在同一经济区域内，小城镇由于受到大城市的辐射影响，盲目发展极易造成产业结构单一和重复建设。面对发展机遇，小城镇居民既欢迎经济增长带来的就业机会，但又不认同增长给小镇带来的变化。无论是当地居民，还是从城市搬来的居民都希望小镇保持原有特色。因此，如何在城市化发展过程中使这类“新城”保持传统小镇的文化特色已是一个紧迫的课题。2007-1244二、新城的概念界定二、新城的概念界定 综合我国新城发展的实际情况，借鉴国外新城发展的实践经验，新城的概念可界定为：出于特定的

44、政策目标进行规划和建设；位于大城市郊区，有永久性绿地与中心城市相隔离；交通便利、设施配套、环境优美，能分担大城市区域中心城市的居住功能及产业功能的、具有相对独立性的城市社区。新城建设，就其起源而言，并非单纯的物质性建设或房地产开发活动。结合国内外的新城建设经验，主要可从新城形成的不同机制，将新城大致归纳为三种主要类型。（1）由传统小城镇发展而来的“功能提升型”新城；(上海和北京的多数“新城”）（2）城市外延拓展而“全新开发”新城；(广州新城)（3）围绕城市的某重点建设项目逐步建立的“建设项目配套型”新城。C:Documents and SettingsAdministrator桌面规划导论临港新城.ppt桌面规划导论临港新城.ppt2007-1245