2022年房地产项目融资现状.docx

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1、2022年房地产项目融资现状 (一)融资规模持续增长 近几年来房地产开发企业资金来源的统计数据显示，我国房地产业每年的资金来源总量不断上涨，20012022年短短4年里，全国房地产开发资金来源总量上涨了1.8倍(参见表1-1)。 (二)银行信贷是房地产融资的主要渠道 仅以上表2001年数据为例。2001年房地产业资金来源总计7696亿元，其中：国内贷款1692亿元，占21.99%;自筹资金2184亿元，占28.38%;其他资金来源3671亿元，占47.69%。可见，银行贷款、自筹资金、其他资金总计占总资金来源的98%左右，呈三足鼎立的态势，看起来比较合理。但是经过细致分析可以发觉，自筹资金中只

2、有55%左右为自有资金，30%40%为企业从银行获得的流淌资金贷款，其余为各种施工企业垫款或材料商垫款;其他资金来源中，80%以上为个人购房者交付的各种定金及预收款。这样总计起来，有60%70%资金干脆或间接来自银行信贷的支持(部分企业甚至达到70%80%)。 (三)股票融资债券融资在房地产金融中所占比例小 2002年以前国家对房地产企业上市融资和发行企业债券限制得特别严格，截至2022年末我国房地产上市公司只有80家，仅占全部上市公司总量的2%，占全部房地产企业总量的0.16%。依据表1-1数据，我们可以发觉，债券融资在房地产开发企业的资金来源中的比例始终很低，且2002年以来呈现快速下滑的

3、趋势，平均只占0.001%左右。 (四)房地产资金信托活跃 2002年底投向房地产业的信托财产共计24.08亿元,占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出台121号文件后，全国很多房地产开发商都把目光投向了房地产信托业务。2004年我国房地产信托业接着以较高速度增长，直到2022年9月中国银监会颁发212号文件关于加强信托投资公司部分业务风险提示的通知(以下简称212号文)，对信托融资进行严格限制，给我国刚刚有所起色的房地产信托业又上了一道紧箍咒。 房地产项目融资的模式 目前，国际上项目融资常用的融资模式包括：投资者干脆支配项目

4、融资模式、投资者通过项目公司支配项目融资模式、以产品支付为基础的项目融资模式和ABS项目融资模式等。 (一)房地产投资者干脆支配融资的模式 房地产投资者干脆支配融资的模式是由项目投资者干脆支配项目的融资，并且由项目投资者干脆担当起融资支配中相应的责任和义务，可以说是结构最简洁的一种项目融资模式。投资者干脆支配项目融资的模式，在投资者干脆拥有项目资产并干脆限制项目现金流量的投资结构中比较常用。这种模式一般适用于房地产投资者本身财务结构不很困难，并且房地产投资者的资信状况很好的状况。它有利于投资者税务结构方面的支配，对于资信状况良好的投资者，干脆安罚彻资还可以获得相对成本较低的贷款，这是因为即使是

5、支配有限追索的项目融资，但由于是干脆运用投资者的名义，对大多数银行来说资信良好的公司名誉本身就是种担保。 对于房地产投资者干脆支配融资的模式，其投资结构一般是非公司型合资结构，投资者可以依据其投资战略的须要，敏捷地支配融资，债务比例支配也比较敏捷，投资者还可以充分利用自身与银行的良好关系和资信等级，以降低融资成本。但是，这种模式由于是非公司型合资结构，往往具有合伙企业的很多特点，投资者在法律上对项目要担当许多方面的无限连带责任，也不易实现贷款的有限追索，较难降低房地产投资者的融资风险。 (二)房地产投资者通过项目公司支配项目融资模式 房地产投资者通过项目公司支配项目融资模式，是由房地产项目的各

6、个投资者共同投资组建一个具有法人资格的项目公司，再以该项目公司的名义拥有、经营项目和支配融资。这种模式的投资结构一般为公司型合资结构，融资由项目公司干脆支配，主要信用保证来自项目公司的现全流量、项目资产以及房地产投资者所供应的与融资有关的担保和商业协议。该模式的详细操作方式一般如下：第一，房地产投资者依据公司章程组建房地产项目公司，注入规定的股本资金，注册成立房地产项目公司;其次，房地产项目公司作为独立法人，签署一切与项目建设、市场和融资有关的合同，支配项目融资，建设经营并拥有项目;第三，房地产项目公司偿坯债务，并按相关协议和章程对股东进行安排。 (三)以产品交付为基础的房地产项目融资模式 以

7、产品支付为基础的项目融资模式是项目融资的早期形式之一，起源于20世纪50年头美国的石油自然气项目开发的融资支配。以产品支付为基础的项目融资支配是建立在由贷款银行或融资中介机构购买项目的全部或部分产品的将来销售收入或租金收人的权益的基础上的。在这种项目融资模式中，供应融资的贷款银行从项目中购买到一特定份额的产品，这部分产品的收益也就成为项目融资的主要偿债资金来源，贷款银行是通过干脆拥有项目产品的收益，而不是通过抵押或权益转让的方式来实现融资的信用保证。 以产品支付为基础的项目融资模式适用于项目产品数量和现金流量能够比较精确地计算的项目。以产品支付为基础的房地产项目融资模式是建立在由贷款银行购买房

8、地产的全部或部分将来销售收入的权益的基础上的。产品支付融资所能支配的资金数量等于贷款银行所购买的房地产的预期将来收益在肯定利率条件下贴现出来的资金现值。其详细特征如下：第一，由贷款银行或房地产投资者建立一个融资中介机构，购买项目肯定比例的房地产作为融资基础;其次，贷款银行为融资中介机构支配用以购买这部分房地产的资金，融资中介机构再依据产品支付协议将资金注入房地产项目;第三，在项目进人销售期后，依据销售代理协议，项目公司作为融资中介结构的代理销售房地产，销售收入将干脆进入融资中介机构，用来偿还债务。 (四)房地产ABS项目融资模式 ABS(Asset-BackedSecuritiation)即以

9、资产支持的证券化的意思。房地产ABS项目融资模式是以房地产项目所拥有的资产为基础，以房地产项目资产的将来收益为保证，通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种房地产证券融资方式。其主要目的在于通过其特有的提高信用等级的方式，使得原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券平安性和流淌性高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。 房地产ABS项目融资模式的详细操作步骤为：第一，组建能获得国际上权威性资信评估机构授予高资信等级的房地产信托投资公司、投资保险公司或其他独立法人机构，即组建特殊目的公司(SPC);其次，以合同协议等方式将房地产投资者所

10、拥有的地产项目资产的将来现金收入的权利转让给SPC，从而将房地产投资者本身的风险隔断，SPC的融资风险仅与项目的将来现金收入有关，而与房地产投资者本身的风险无关，从而提高了资信级别;第三，SPC干脆在资本市场上发行债券筹集资金，并将通过发行债券筹集的资金用于房地产项目，SPC借助本身较高的信用等级，从而降低债券的利率;第四，SPC利用房地产项目的现金流量清偿债券本息。从其操作步骤可以看出，房地产ABS项目融资模式是通过SPC发行高档债券筹集资金，这种负债不反映在房地产投资者自身的资产负债表上，从而避开了对房地产投资者资产质量的限制。而且国际高档债券市场利率较低，这为房地产ABS项目融资模式应用

11、于资金需求量大的优质房地产项目供应了广袤空间。 房地产项目融资的特点 与一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征： 1.开发资金需求量大，对外源性融资依靠性高。房地产业属资本密集型行业，仅仅依靠企业自有资金，不行能完成项目开发，因而开发商必需通过各种手段进行外源性融资。从今后趋势看，我国房地产业单纯依靠银行信贷的局面将有所缓解，但外部融资比例不会削减，只是结构上会呈现多元化。 2.土地和房屋抵押是融资条件。伴随着国家土地政策的改革，各单位对土地的获得越来越难;由于房价在不断上涨，因而土地和房屋抵押成为受金融机构欢迎的融资条件。 3.资金面临较大风险。房地产业与宏观经济周期关联度特别明显，我国房地产业受政府宏观调控的影响更大，而且由于我国金融体系不发达，加上项目中巨额的营运资本及其短期波动，房地产开发企业面临较大资金风险。 第7页 共7页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页第 7 页 共 7 页