上海酒店式公寓市场分析报告模板.doc

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1、上海酒店式公寓市场分析汇报1. 酒店式公寓定义和概念分类1) 酒店式公寓定义酒店式公寓，顾名思义就是提供酒店式服务寓所。其基础特征为：房屋结构和布局基础类同于一般公寓房，但底楼通常设置服务台；套内提供居家生活所需厨房、卫浴、家俱等设备和生活物件；公寓内通常配置能提供餐饮、健身、商务等多个服务会所，配套设施也较齐全；就服务而言，酒店式公寓基础服务水准通常全部达成高星级酒店标准，除了传统酒店服务外，还提供给长住用户家庭式服务，从确保住户私密性到提升寓所服务人员亲和力这两大方面远胜于传统酒店，让住户真正感受到宾至如归。酒店式公寓比较酒店而言，因为没有硬性指标限制，所以投资成本相对较低而经营方法则愈加

2、灵活，通常使用长租或长短结合租赁形式推出，甚至还有部分酒店式公寓选择出售及租售并行方法。在租金方面，较低投入和长久租赁用户增多给了业主更大降价空间，所以相比高星级酒店，租金会愈加廉价，由此良性循环，吸引到更多长租客入住。从售价方面，虽略高于一般高级公寓，但优厚投资回报也逐步吸引众多投资客们冲入酒店式公寓市场。中国酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市场。它们通常在城市商业集中地域，CBD及高级住宅集中地域，关键客源是境外企业、跨国企业驻华中短期办事人员和各国驻华领事和部分中国企业家等。伴随中国加入WTO和各地商品房内外销并行政策落实，高质量，优服务寓所需求量正逐年增加，而酒店式公

3、寓这一新兴物业恰好填补了市场空缺，它以高级酒店式服务包装着居家式生活寓所表现形式也受到了越来越多人肯定。2) 概念分类现在上海酒店式公寓市场发展越来越快，“酒店式公寓”这一新名词在一般消费者心里已不再陌生，在业内更是耳熟能详。但因为经历了几年发展，内外资开发商并存，更因为各自开发理念和经营方法不一样，各自却占有着不一样市场份额，从物业背景和性质上来看，大致能够分为以下几大类型：A. 转型酒店式公寓：自从上海8月实施内外销房并行政策以来，越来越多已建及在建外销房感觉到了经营方面市场压力，所以凭借着本身服务及配套设施上优势，在宣传上以高级酒店式服务公寓形象替换以往外销住房称号，而且凭借其良好口碑，

4、吸引了相当用户入住。特征地理分布：这部分类型酒店式公寓关键分布和长宁、徐汇两大区域，静安也有相当一部分。计划分析：因为这类物业开发背景，所以小区计划建筑风格多和国际接轨，更符合外来人士居住理念和习惯，小区内部计划严谨，内景宜人。在房型和面积设计上，和新兴酒店式公寓有很大差异，大面积房（面积从100250平方米）约占到总房型配比5080%以上，甚至有些只计划三房以上房型，如：东方雅苑主力房型是三房，面积范围在203231之间等。配套设施：配套设施比较齐全，会所通常全部提供餐饮，康体，休闲娱乐等服务设施，会所设施通常只对内（或只对会员）经营，部分服务内容对住户（会员）无偿开放。物业管理：这类物业物

5、业管理企业大部分是由开发商自己组建物管队伍前来担当，提供标准酒店式管理服务。在管理中重视维护住户私密性，重视和住户亲善交流，提供人性化物业管理服务。经营方法：现在些类酒店式公寓90%以上是只租不售，当然其中也有部分是能够购置，不过售价不菲，而且大部分出租物业全部以长租形式运行，通常1年起租居多。这么不仅便于公寓内管理，而且还能经过和用户之间长时期交流联络，加强对其服务力度，使居住更为人性化，让住户更有回家感觉。销售通路：多以网页、杂志和高级场所提供无偿刊物作为其关键营销推广媒体。价格分析：现在徐汇、长宁、静安三区这类型物业租金约在每个月$10006000/套之间。主力价格段约维持在每个月$10

6、002500/套之间。关键客层：现在此种类型物业客源关键来自虹桥、徐家汇及南京西路等商业商务区域，关键客籍是来自境外及港台等地域中高级主管和经理人士，而且多已举家形式迁入。出租情况：现在市场上这类物业出租率普遍情况很好，出租率基础维持在80左右。档次定位：在这类型酒店式公寓档次定位上，大部分可称作为高级型，当然其中不乏还有一部分是豪华型，如在徐汇衡山路41号等。代表物业：有著名名全部城，鸿艺豪苑鸿艺会，仁恒滨江苑，衡山路41号，温莎公寓，上海商城等全部属于这类物业。B、外资酒店管理企业经营型：因为酒店式公寓产业属于服务型物业，所以口碑很关键，正是因为如此，越来越多酒店式公寓，为了提升其品牌形象

7、及著名度，聘用联同国际著名酒店或酒店管理企业涉足。所以在服务传统意义上更类似于酒店，但同时又提供更为人性化家庭式服务，如照看儿童等等。在房型设计上，和酒店大不相同，通常一房、两房、三房及复式等房型全部有，所以在房型设计上更类似于公寓房，所以我们称其为“公寓式酒店”物业。特征地理分布：通常分布在经济高度发达CBD中央商务区域，如浦东陆家嘴金融贸易区；淮海中路商业商务区等。计划分析：物业计划通常以独栋为主，重视内景布局；在内部计划中，停车设施受到很大程度关注，通常全部配置足够停车位供住户使用，主力房型为两、三房居多，主力面积范围在106148之间。配套设施：配套设施很齐全，且档次高，餐饮、康体、休

8、闲、美容、小商场等设施一应俱全，会所设施不仅为住客提供高质量服务，还对外开放。物业管理：物业管理企业通常由国际著名酒店管理企业前来担当，如万豪，雅诗阁等。经营方法：只租不售，并以长短租相互结合方法经营，各自约占50%左右，出租价格比其它酒店式公寓要高。销售通路：多以网页、杂志和高级场所提供无偿刊物作为其关键营销推广媒体。价格分析：现在这类型物业租金维持在每个月$180016000/套之间，主力价格段维持在每个月$25003000/套之间。关键客层：现在此种类型物业关键客源来自CBD中央商务区域，客籍关键是以欧美，东南亚等地住客居多，职位通常是境外企业CEO及高级经理人为主，单身客人比较多，也有

9、部分家庭式入住，长租客人约占到50。出租情况：现在市场上这类物业出租情况很好，出租率基础维持在70左右。档次定位：在物业档次定位上，这类物业在酒店式公寓领域档次最高，所以能够看作是豪华型。代表物业：比较有代表性物业有浦东雅诗阁、卢湾盛捷高级服务公寓、黄浦威斯汀公寓等。新一代酒店式公寓：伴随小户型房火爆和酒店式服务公寓受到市场公认，一个新型物业形态逐步在沪增多。其实它更多像是从小户型一个类型，和传统意义上酒店已经不太一样了，它们更多只是提供一个酒店式服务。特征地理分布：通常在市区中心地带，靠近或地处商业或购物集中地，周围配套齐全。计划分析：这些公寓房源关键来自于早期烂尾楼改造，也有部分是在小区计

10、划中剩下小地块上建造出来。所以相对来说，很多地方受到很多限制，而且没有足够理想小区资源能够共享。在房型设计上，这类物业多以小户型即一室一厅为主，主力面积约在4060平方米之间。有楼盘也有稍大房型存在，但总量较小。配套设施：会所职能基础和一般公寓会所相同，总体设施较齐全。物业管理：由一般物业管理企业进行统一物业管理，通常它们只提供较为简单酒店式服务，所以服务内容较为单一。经营方法：以出售形式推出，将房屋产权分配到小业主手中。部分物业还提供反租服务。销售通路：大多以报纸、户外看板、灯箱、电视等作为其营销推广媒体。价格分析：现在这类型物业主力价格段在￥100001/之间，如：静安晶华园售价￥1140

11、00/。关键客层：关键是以是当地、外省市及港台地域投资客为主，所以通常在销售过程中投资回报率会是一个关键考量。销售情况：现在市场上这类物业市场反应普遍良好，通常开盘1至3个月就售罄。档次定位：在酒店式公寓领域定位较低，所以我们称它为一般型。代表物业：静安香格公寓，蓝朝部落，青年汇，国际丽晶和现在在售圣天地，君悦静安，静安晶华园等。B. 产权式酒店：产权式酒店于上个世纪70年代兴起于美国部分著名旅游城市和地域，英文全称是“TIMESHARE”，它通常在风景秀丽旅游地域，如：夏威夷、加利福尼亚等。酒店出租率又相对较高，通常年出租率在40以上。产权式酒店是传统酒店业务和现今房产经营一个交融，既带给酒

12、店一个新盈利和风险分担方法，又提供给投资客们一个新兴投资型物业。应该说是房地产业在近代一个比较大胆尝试。但此种物业形式在上海比较少见，所以相正确投资者也比较谨慎，同时它在操作上也比较复杂，不宜短线投资。而且，上海现在产权式酒店主打概念是和国外和中国其它旅游城市所不一样，我们全部知道她们主打概念是旅游，而上海则是商务办公，所以我们只能借鉴而不能照搬，必需采取不一样销售通路才能应对市场。特征现在市场上产权酒店三种类型： 时权酒店：酒店向游客，中产家庭或企业集团出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施权利，该权利可转让或交换。退休住宅型：是一个所谓留后路退休住房投资方法。投资者在退休之前每十二个月和家

13、人去使用一段时间，其它时间交给酒店管理企业出租获取租金汇报，到退休时候作为颐养天年住所。有限自用投资型酒店公寓：开发商将酒店每间客房分割为独立产权出售给投资客。投资客通常不在酒店居住，而是委托酒店管理企业出租经营，获取租金和分红，并取得企业赠予得一定时间无偿入住权。地理分布：现在国外及中国其它地域产权式酒店，通常全部分布在旅游圣地周围。而上海则分布在经济发达商务经融区域，如：外滩、南京西路周围。计划分析：酒店建筑风格设计，高标准豪华型；房型计划面积较小，通常全部以酒店标准房及套房为主，所以户数较多，私密性较差。配套设施：提供星级标准酒店配套设施。物业管理：聘用专业酒店经营管理企业，进行专业标准

14、酒店经营管理，也就是说，产权式酒店和一般酒店式公寓在物业管理上最大不一样是，它们提供是酒店经营管理，而不是一般物业管理。经营方法：开发商出售产权给小业主，由专门酒店管理企业经营管理，小业主根据固定投资回报率收取利润分成。并赠予一定时间无偿或打折酒店入住机会。销售通路：大多采取报纸、电视、户外看板等作为其关键推广媒介。关键客层：100为投资客，而且就现在市场来看90以上投资客全部会采取一次性付款方法进行购房。代表物业：如靠近外滩世福汇。2. 上海酒店式公寓市场数据统计、分析此次汇报中所分析酒店式公寓关键包含了新一代酒店式公寓、产权式酒店两大类。之所以把这两类酒店公寓作为研究对象，关键是基于今年市

15、场供给量、市场需求和反响度等多方面原因考虑。1) 出售型酒店式公寓参数一览表（部分数据为前几年开盘价，和现在市价无可比性）楼盘名称区域地址总建（万）售价主力面积（）主力总价总户数开盘日期交房日期物业管理费销售率世福汇黄浦山东中路广东路4.191.8-2.4万59118万70703.104.99.8元/月60领秀赏黄浦北京西路239弄16号0.551.24-1.43万60-7180-95万7603.9现房2.7元/月100独立时代黄浦陆家浜路468弄26号8100-1.2万42-5142-53万33603.903.125元/月100静安晶华园静安陕西北路1111号8万（含住宅）9000-1.1万

16、57-69 57-69万21603.604.52元/月98%骏豪国际静安陕西北路288号7.3万2万-2.8万34-46 96-144万60603.304.38元/月100漂亮园酒店静安延安西路396号3万1.6-2万4096 83-106万300户03.9.25现房无80君悦静安静安康定路1033号4万1.1万45-50 50-55万50003.504.45元/月100感性达利闸北新疆路、乌镇路37550-990042-62 50-60万97203.503.124元100国际丽晶闸北共和新路700弄10号2.37000-800033-58 24-44万40003.104.62.5-3元100

17、永兴富邦闸北永兴路180弄4.2均价850046.3-68 45-58万10803.304.13.6元95华龙大酒店闸北沪太路365号0.8878均价8000元35-68 33-45万15603.9.2704.6100大众河滨普陀武宁路，长寿路3万9800-1.2元41-63 50-70万36603.704.54.8元/月93圣天地普陀江宁路、长寿路21.2-1.33万31-56 40-50万110003.404.72.5-3元80中环大厦普陀中山北路3880号3.75万92001万40-57 40-55万60003.6.1804.82.5元/月100国际明佳城虹口四川北路1428号31.2-

18、1.3万50-60 63-75万36503.704.122.5元/月85%恒升半岛虹口吴淞路205号3万1-1.6万34.-66 48-92万22803.103.85元/月100天宝华庭虹口四平路777号4.1万均价：920037-57 37-55万54003.1004.64元/ /天70万源晶典浦东浦东大道东方路3.34万1.35-1.4万57-59.2 78-83万51003.704.年底5.5元/月100金隆海悦浦东浦东大道580号2.3万1.3万56.47 74万34803.304.57元/月100国际金融家浦东浦店路400号3.1万1.2万56-80 67-96万18703.704.

19、93元/月100中惠广场浦东新金桥路1088号8万5700-7100517533-48万1098 03.904.10100九龙锦江浦东浦东新区川黄路222号1.4万8000-900050-89 45-70万108 03.804.45元/月100海博大厦浦东南码头路101号1.5万均价9000元38.3 40万26003.10.64元/月100壹间房张江浦东浦东张江路6891万7000-900030-50 27-35万180 03.11.34元/月99东方星座杨浦江浦路1508号0.8万8000-915030-60 25-40万211 03.904.63.8元/月97%莫奈印象长宁延安西路120

20、1号3.2万均价：1.5万50-70 70-130万464 03.11.初5-6元/月87名仕帝庭阁徐汇广元西路88号3万均价2200美金7479 124130 16万美金29万美金224 03.1104.68元/月85百第宜山徐汇中山西路宜山路口1.6万7600-90003070 25-50万250 03.8.1604.53元/月86%安基广厦黄浦浙江中路、北京东路1.31.8-2万50-6095-110 11703.12 04.1010元/月60新时空国际长宁长宁路1031号7万均价1.3万40-7045-60万72503.1205.年初未定预定徐家汇馆徐汇天钥桥路218号1.47万均价：

21、1500047.9-59119.9-124.475万160万150户03.504.33.8元/月90协和城协和丽豪酒店静安南京西路2068号46万180002300053.78196.8108100-200万目前推出200户03.11现房7.5元/月25中远行家浦东杨高南路1288号2万均价：900065-7650-70万261户03.704.42-3元/月75金桥凤凰酒店式公寓浦东金桥黄杨路18号3.2万9900-11400150-172160-170220户03.7现房5.4元/月90%紫腾居天阁闵行吴中路1888号2.4万均价：850050-6045-55200户03.304.52元/月

22、100悠诗阁普陀沪太路826号1.3万均价：850042-7035-55154户03.1104.123.5元/月90赢家时代闸北沪太路365号8878均价：860035.5-68.430-50万200多户03.904.44元/月100虹口金地汇凯阳新寓虹口纪念路335弄8号1.16万6500-720043-7128-50万190多户03.403.123元/月972) 新开酒店公寓一览表楼盘名称区域地址总建（万）售价（元/）主力面积（）主力总价（万元）总户数开盘日期交房日期物业管理费（元/月）销售率徐汇梵高馆徐汇建国西路221、223号0.580163-212326-42424.7.24开盘之前

23、8100%徐汇372百第宜山大楼徐汇中山西路、宜山路口1.68800307025-5025003.8.1604.53100%时峰不夜城闸北海宁路、乌镇路3135-9042-108402未开盘未定4预热盘上海多伦多虹口四川北路1885号3.41500044-4957-63.7516.9.26.63-492%四季沙龙虹口新市南路585号2.46850037-5531-47476.3.27.52.5-395%虹桥领地闵行虹莘路3733号1.4只租不售50-60300.8.30.122预热盘财富公馆嘉定曹安路1558号1.6880037-7032.5-62195.8.10底3.543%碧云108浦东浦

24、东红枫路108弄9号0.91300045-7658.5-100108.8.8.123100%久阳滨江浦东浦东南路1436号4165006099275未开盘底4预热盘星辰园松江松江区梅家浜路1505弄5100未开盘底1.2预热盘全部汇华庭青浦新区路956号1.3500030-5015-25164.7.5.4187.7%3) 区域分布数据统计分析 A. 出售型酒店公寓共12个，从数量上来说，要远少于。因为市场放量过分造成整体市场需求趋向于饱和，最终致使酒店式公寓产品销售产生抗性，总体供给量急剧萎缩。B. 从地理位置分布来说，市区中心地段已经没有酒店式公寓产品出现，而绝大多数酒店式公寓出现在较为偏远

25、次中心甚至郊区。C. 从上面图标中能够看出，各区酒店式公寓放量较为平均。今年浦东地域酒店公寓开案量占了较大比重，总共有3个新盘亮相。在浦东新上海商业城商圈久阳滨江公寓立即开盘，该楼盘是上海现在唯一打投资回报概念酒店式公寓产品，该项目正处前期预热，因为交房较晚，所以需要一个较长用户积累过程。在金桥碧云小区碧云108为一栋小体量酒店式公寓，因为碧云小区所固有庞大酒店客源，地域市场被投资客普遍看好，该项目销售周期仅2个多月，便一售而空。D. 很多在青浦、松江所出现酒店式公寓产品并不是以对外出租经营为目标，而是因为拿地时土地性质为办公用途，开发商建成酒店式公寓以后变相看成住宅出售。4) 房型、面积数据

26、统计分析A. 从图标中能够很显著发觉，45-65房型已经成为了现在沪上酒店公寓中最受推崇房型面积。有七成以上个案主推面积全部集中在45-65之间。开发商为何全部如此热衷于这类面积房型，道理其实很简单。关键就是因为合理房型面积才能控制合理总价，总价控制适当了，那么自然不愁卖不掉了。另外，现在很多酒店公寓全部能够挂牌办公，过小面积当然不宜办公，面积假如过大又不适合想在这类物业中办公用户要求。B. 其中以30-45小面积房型为主酒店公寓也占到快要20百分比，比如：长寿路上“圣天地”、浦东“海博大厦”、“张江国际”等，全部是以这类面积作为楼盘主推房型。相对而言，总价优势就显而易见了。不过那些不含有充足

27、阳光超小面积房型，却成为了销售上一大障碍。如，圣天地30左右面积销售业绩一度相当差强人意。C. 房型创新之处，要提一下浦东大道、东方路金隆海悦。该楼盘在房型上亮点就是长久以来困扰着小户型朝向问题最终得到了处理。金隆海悦在南北长、东西短独幢建筑中，它一反房屋或东、或西朝向摆布通例，经过采取“折边”在南北长、东西短独幢建筑中，它一反房屋或东、或西朝向摆布通例，经过采取“折边”处理手段，使每一户小房型“曲折”向南。这么做法使得每套房屋全部有一间房间朝南，小户型公寓摆脱了昔日“烂尾”阴影，迎来了久违阳光。D. 虹口区外滩自由自宅和静安君悦静安，关键是利用了层高优势，在其中大做文章。如，君悦静安6-22

28、层层高为3.3米，利用这一优势，开发商巧妙把原有房型改成了错层房型，使得不大空间内实现了公寓楼所含有功效分区优势。再比如外滩自由自宅，一样是利用了层高优势，使休息区和活动区形成了相对独立空间。这么一来，视觉效果上空间似乎变大了，再者又实现了功效分区，可谓是一举两得。单价、总价数据统计分析A. 据调查，出售型酒店公寓单价关键集中在1元/以下、1.2万元-1.5万元/两个范围段内。相比之下，1万元/以上酒店式公寓仅占到40%。这个单价范围段酒店公寓关键集中在内环线以内，比如浦东新上海商业城商圈、嘉里不夜城商圈、淮海路襄阳路商圈等区域。仅徐汇梵高馆销售单价突破了2万大关，在山东东路上世福汇现在扔有少

29、许房源出售，对外报价为2.45万/，是上海市中心现在唯一在售酒店式公寓。B. 今年开盘酒店公寓单价普遍较低，关键因为今年酒店式公寓项目大多地理位置偏远，有些酒店式公寓品质不高，由物业管理企业而非酒店管理企业进行管理，造成其售价基础和住宅持平。A. 从开盘销售酒店公寓主力总价段来看，50-80万总价占到了40%百分比，而80-120万总价也占到了30%。可见，这类价格范围是现在酒店式公寓市场供给主力总价，我们发觉总价在100-120万之间产品已经几乎绝迹，而120万以上高价位酒店式公寓也占据了10%少许市场份额。B. 因为酒店式公寓市场供给关键集中离市中心较为偏远地域，普遍展现出低单价、小面积情

30、况，而因为地段价值缘故，造成该类酒店式公寓产品整体品质拔不高，也是造成了现在酒店式公寓类产品总价普遍较低。5) 物业装修标准统计分析A. 从上面图表中发觉，现在市场上酒店公寓装修标准关键集中1000-1500元/之间，而且在这个装修价位段内又以1500元/标准居多。比如，天宝华庭、万源晶典、徐家汇馆等。B. 今年推出酒店公寓中也出现了为数不少2500-3000元/档次豪华装修。比如：莫耐印象、名仕帝庭阁等装修标准全部在2500元/左右。而世福汇一些房型装修标准更是达成了3000元/。C. 和上述这些富丽堂皇装修标准相比较之下，那些小于1000元/装修更显得平易近人部分。永兴富邦、虹口金地汇、紫

31、藤居、中环大厦地装修标准基础上全部在1000元/之下。6) 物业管理数据统计分析A. 现在购置酒店公寓用户，不管是投资客还是自住客对物业管理企业所提出要求是越来越高了。因为拥有良好声誉物业管理企业也是提升酒店式公寓品质关键标准之一。B. 从今年上市酒店公寓来看，很多开发商已经在物业管理企业方面花了相当大心思，据统计有三成左右发展商更是大手笔聘用了国际上著名酒店管理企业。这关键是为了表现开发商实力和产品计划上高标准。比如，骏豪国际聘用了太平洋国际酒店管理集团、绿地集团开发感性达利和刚推出很快莫耐印象全部是聘用了美国豪生国际酒店管理集团，提供专业、细致、高品质服务。另外，浦东地域万源晶典聘用英国邦

32、臣酒店集团也是来头不小。其实这些在楼盘售价中早已经得到了充足表现。C. 除了著名酒店管理企业之外，拥有良好声誉外资物业管理企业也成为了开发商愿意选择对象。比如，君悦静安物业管理企业是仲量联行、金隆海悦聘用是第一太平戴维斯。值得注意是，海悦周围已经有好多个楼盘是由第一太平戴维斯担当物业管理，对该区域内楼盘管理相信已经有了相当丰富管理经验。7) 营销手段、投资回报率数据统计分析 营销手段 开盘酒店公寓中有30项目提供回租营销方法，而开盘酒店式公寓则基础上不带回租。只有浦东久阳滨江公寓采取投资回报率为5%回租方法进行销售，因为该项目交房较晚，打投资回报意在前期积累用户。沪上酒店公寓回租年限、年投资回

33、报率一览表楼盘名称包租年限年投资回报率世福汇6.5骏豪国际十二个月签约8漂亮园大酒店7大众河滨5年6.8外滩自由自宅3-8年7万源晶典5年8中远行家前6年：6后4年：逐年递增九龙锦江大酒店8莫耐印象8名仕帝庭阁2年8赢家时代8年8沪上酒店公寓回租年限、年投资回报率一览表 楼盘名称包租年限年投资回报率久阳滨江公寓5%A. 伴随沪上酒店式公寓日益壮大，长达包租年限也已经悄然出现了。比如，世福汇、漂亮源大酒店、九龙锦江大酒店、莫耐印象包租年限全部是。有些酒店公寓即使提供包租，不过前后几年投资回报率是伴随市场改变而不停变动。比如，莫耐印象和用户签一个包租协议，在这内，业主没有房屋使用权，须全权委托给豪

34、生酒店集团管理。前3年投资回报率是8%，随即7年是根据实际经营情况来分红。B. 值得关注是，今年有多个以前只租不售酒店公寓，现在也已常常开了大门，加入到出售行列中来了。比如在广元西路名仕苑帝庭阁，该楼原先只用于出租，今年8月首次进行销售，售价为13000-19500元/，并推出“2年8%投资回报”销售方案。据售楼员称：销售情况很好，现在只有10套左右未售出。该盘房型比较小，三房129，其它全部为80一房。该盘另1幢后续开发帝逸阁已经进入外立面施工，样板房也开始施工，估量年内将上市。C. 由租转售个案在徐汇又出现一例。在衡山路、吴兴路国际网球中心中1幢22层酒店公寓东亚公寓，将原先用于出租装修房

35、出售，据售楼员称：房间并没有进行重新装修，售价为2800-2850美元/，房型面积全部在200以上。这也是今年衡山路沿线第一例出售公寓。D. 据调查，提供包租服务酒店公寓，制订年投资回报率从6.5-8不等。其中年投资回报率为8占到了半数以上。不过对于许诺8投资回报率，开发商是否有足够信心呢？E. 先来看一下有租转售名仕苑帝庭阁是怎样操作。以74.11一房为例，若各项指标均取均值计算，对其投资回报进行推算：F. 投入：单价16600元，总价123万元，首付30%：贷款86.1万元，还贷总额为（假设还贷）109.8万元。G. 收益：该种房型租金9130元；回报年限：（36.9万元+109.8万元）

36、9130元161个月，16110（以每十二个月10个月出租期计算），投资回报率为6.25%。可见，现在开发商允诺8%回报率还是较高。对于8%回报率是否有保障，售楼员这么解释，因为帝庭阁原先用于出租，现在绝大部分房源全部有租约在身，平时大楼出租率大约保持在意85%，且相当一部分租给渣打银行、飞利浦等企业职员，所以，对2年包租很有把握。对于这么一个效益很好项目，开发商急于出手，或许是现在上海楼市火暴行情，让开发商无心长线投资了。3. 上海酒店式公寓市场总结及未来走向分析1）区域酒店式公寓市场总结A. “酒店式公寓”这个概念被引进中国不过区区几年时间但其发展速度却是十分快速，伴随房地产市场日益成熟我

37、们现在所看到“酒店式公寓”也从很多方面发生着新改变。B. 首先表现为区域方面，“酒店式公寓”在传统意义上高级区域如黄浦、徐汇、静安、浦东陆家嘴地域发展相对平稳，闸北、虹口、普陀、杨浦和远至浦东川沙、南码头、张江等地域里“酒店式公寓”其发展十分快速。因为市中心区域土地稀缺性，现在“酒店式公寓”不单单像以往一样集中在那多个传统高级区域里，而是向部分市场潜力较大区域发展。比如虹口区今年推出4个新盘均在北外滩沿线；普陀区圣天地、大众河滨全部是在长寿路沿线，以上多个个案全部是在本区内商务中心周围而且交通十分便捷。今年“酒店式公寓”在区域分布特点能够总结为传统区域发展平稳，部分市场潜力较大区域正逐步被开发

38、。C. 其次表现在房型上，45-65房型在成为各个“酒店式公寓”热销房型同时，朝向好30-45小面积房型也逐步成为购房者新宠。比如浦东地域“金隆海悦”，其“折边”设计使得每套房屋全部有一间朝南房间；还有虹口区外滩自由自宅和静安君悦静安两个个案，在房型上全部设计为复式给人以强烈视觉冲击力。伴随“酒店式公寓”这个概念被越来越多人接收，并对面积、朝向、房屋结构等方面要求是越来越高，在一定程度上也左右着买房者购房决定。发展商为了迎合消费者心态应在这多个方面做出一定方法，使得小户型公寓在大家心中摆脱就是“烂尾楼改建”这个不太光彩形象。D. 再次表现在经营方法上，今年很多“外销房转型酒店式公寓”一改过去只

39、租不售经营形式，现在开始部分或整体出售，比如漂亮园大酒店、金桥凤凰大酒店等。“外销房转型酒店式公寓”和我们常见“酒店式公寓” 相比其面积多以100250平方米作为主力面积，约占到总房型配比5080%以上，甚至有些只计划三房以上面积范围在203231平方米之间房型。对于投资者来说面积增大势必会造成投资成本增加，成本回收周期延长，投资风险增大等一系列负面原因。但其所含有优点也和缺点一样显著，这类“酒店式公寓”其规模全部在三星级以上，本身全部有相当数量长久租户，再销售过程中基础上全部采取“包租”形式来吸引投资客。E. 最终表现在营销手段上，“包租”这种形式在“酒店式公寓”营销过程中被广泛应用，也是投

40、资者衡量其投资价值关键依据。以往包租年限基础上在25年之间，最高不会超出5年，平均年回报率在68%之间，比如世福汇中福现代城、中远行家中远龙阳公寓、漂亮园大酒店等“酒店式公寓”全部推出“包租”销售方案。这种销售方案从表面看来是大大降低了投资风险，但其中还是有很多地方值得细细分析。因为酒店式公寓产品普遍打投资回报概念，所以很多开发商把回租金额打入房价，造成酒店公寓售价一高再高，伴随投资群体对房地产认识度和专业度增强，投资回报这一概念已经不再那么吸引投资者眼球了。更因为上海首批酒店公寓投入正式运行，且经营业绩良好，足够证实该类产品生存能力，所以上海出售型酒店式公寓基础上不打投资回报概念，纯粹以物业

41、未来发展前景为关键卖点行销。2）未来走向分析A、 长宁区及徐汇区市场已靠近饱和；B、 伴随新“泛CBD区”中心在南京西路形成可能性逐步加大，静安区尤其是南京西路地带，因为较优越地段位置、便利交通、宜人居住环境，将成为发展酒店式服务公寓黄金地块；C、 浦东新区因为“国际航班东移”和“成功申博”利好频传，大量外资客源也将带动区域内酒店式服务公寓需求；D、 作为传统高尚地段卢湾区，其北区仍然受淮海路商圈和新天地时尚圈所依靠，短期内能够成为酒店式服务公寓机会点，其南区因为距离未来世博会影响，长久来看，必将成为酒店式服务公寓机会区域；E、 黄浦区依靠其固有地理位置、强势商业气氛，也将成为酒店式服务公寓机会区域。F、 因为市中心土地稀缺性及不可复制性，现在沪上酒店公寓分布已经展现出以中心城区为基点，向周围地域发散态势。而部分依靠成熟商圈、交通便利二级地域将成为未来几年关键开发对象。总体来看，未来伴随需求群体细分，多种档次、多种类型酒店式服务公寓均会有其市场，在产品成熟度提升前提下，入住率会维持在相对稳定水平上。