物业管理晋如意酒店式物业项目管理执行计划书.docx
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1、物业管理晋如意酒店式物业项目管理执行计划书 晋如意酒店式物业项目管理执行安排书 晋如意酒店式物业项目管理执行安排书 第壹部分前言 晋如意实施酒店式物业管理的背景 晋如意项目作为壹个旅游度假地产，客户群体购房的主要目的是旅游度假休闲，或者是投资考虑。客户也只有旅游度假的短期时间在小区居住。所以项目不仅须要高标准的物业管理，同时也须要有盈利实力来保证物业的正常运作。所以在借鉴国内外先进的物业管理模式，为了适应项目实际状况，满意业主内在要求，确定采纳酒店式物业管理方案。 实施酒店式物业管理的目的提高项目服务品质，将先进的全新的服务理念转变成实际行动，给业主供应最好的居家服务，同时为X公司拓展新的盈利
2、渠道作出有益的尝试。 前期市调相关工作 针对当下已购房的业主进行调研，统计分析业主是否情愿对其所购房屋进行托付运营。 本次共调查已购客户452组，具体数据汇总如下： 您情愿在您平常不住的期间内将房屋交付给我们酒店运营管理吗？ 情愿 不情愿 见运营管理方式 合计 186组 140组 126组 452组 41% 30% 29% 101% 那您情愿根据我们的酒店式管理统壹标准配置家具吗？ 情愿 不情愿 见价格 合计 34组 179组 234组 452组 8% 40% 52% 101% 您壹年能在海南住多长时间呢？ 壹个月以下 壹个月 俩个月 三个月 三个月之上 不确定 合计 42组 106组 102
3、组 73组 119组 10组 452组 9% 23% 22% 16% 27% 3% 101% 您最见重的是哪些方面的服务配套呢？ 山西特色餐饮 定购机票、机场接送 汽车租赁 温泉养生 家居清洁 俩地无障碍服务 家庭式旅游服务 其他 合计 325 318 321 361 188 262 176 0 1951 73% 73% 73% 80% 42% 58% 39% 0 注：第4个问题壹组客户可同时选多个选项，故合计数远远超出452； 每壹个项目所占比例均以调查总户数为基准计算。 通海会馆依据问卷结果，设定托付运营的管理方式，规模，以及计算运营周期及回报。 其次部分酒店式物业管理的设计 功能及形象设
4、计 酒店式物业管理要满意的俩个最基本功能： 壹、物业功能 物业管理是指物业管理企业受物业全部人的托付，依据物业管理托付合同，对物业的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮、整治和管理，且向物业全部人和运用人供应综合性的有偿服务。物业服务作为社区生活的基础服务。 目前针对晋如意小区拟设定的物业功能有： 壹）、房屋公共部位以及公共设施的维护和管理 1、公共部位是指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 2、公共设施是指共用的上、下水管道、落水管、水箱、加压水泵、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池
5、、井、非运营性车场、车库、公益性文体设施和公用设施运用的房屋。其中包括会所以及其协助设施。 二）、环境卫生以及绿化 1、对公共部位及公共道路进行清扫和保洁; 2、绿化带的卫生清理； 3、日常生活垃圾的清运； 4、对广场、小区绿化带的设计、施工及管理； 5、对花草、树木的修剪、喷药、施肥、浇水等管理； 三）、治安、交通、消防 1、保安24小时巡逻，保证小区治平稳定，且帮助公安部门维护本物业区域的公共秩序； 2、小区车辆出入登记、停放管理； 3、小区消防管理。 四）、智能化设施设备的维护 范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电
6、子巡更系统等。依据实际智能化设施制定维护方案。 依据智能系统的构成、分系统设备的组成状况，建立起适合智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备修理管理，且以科技为先导、智能指挥中心统壹指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。 五）、搞好修理基金以及储备金的核收和管理。帮助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、安排生育、预防犯罪等方面的工作。 六）、托付性特约服务 1、代收代缴收水、电、以及网络通讯费用。 2、家居清洁，管
7、家服务，汽车清洁，衣服洗熨，物业租售代理，代聘钟点佣工，代订书报、杂志、牛奶等，代购商品，代订车、船、飞机票 二、酒店功能 酒店式服务是物业表现的形象核心。从酒店管理的内涵来分，主要能够归纳为以下几点：第壹、硬件的档次达到相应星级酒店的配置标准。如：装饰材料的选用、卫生洁具的选用、配套的消遣设施和服务项目以及相应的设备设施等。其次、软件服务达到星级酒店的规范标准。如：服务意识、仪表仪容、礼节礼貌的规范和各类服务操作细则的标准等。全部的这些是建立在酒店的人力、物力、财力的基础上。使得来宾进入酒店以后能享受到便捷、舒适、豪华的服务。 酒店要满意的功能主要有：接待服务，引导服务，客房服务，用餐服务等
8、。由通海出具具体的管理服务方案。 酒店式物业的重点表当下酒店服务为壹种运营性服务。针对项目状况及业主实际，以及X公司整个产业延长，服务拓展战略而拟定的的核心功能有三个： 1、温泉服务 2、养老服务 3、旅游服务 通海会馆，5月底前，制定物业管理，酒店管理俩个基础的实施细则。针对三种核心工作的运营方式，盈利模式，建议6月进行详细工作，制定实施细则，确定实施部门及具体工作排期。 会所设计和底商设计 依照前期工作成果，尤其对满意酒店服务和物业管理相关功能，对会所和小区内的底商实施功能分割，面积计算，布局设计。 建议应当涵盖的功能区域： 泡池室内部分，更衣室，冲凉，桑拿， 中西高级餐厅，酒吧，茶室 健
9、身室，乒乓球室，台球室 文娱中心，棋牌室 壁球场，电脑高尔夫球室 会议厅， 家庭影院(供应影带出租) 商务中心 卡拉OK，小型电影院， 花店、礼品店 美容美发院 超市 5月底前由设计院根据酒店功能及服务要求，对会所进行功能划分，布局设计。同时考虑小区运营车辆的规模之后，划定运营车辆的停放区域。在旅游服务中将车辆的运营管理模式进行说明。 酒店式物业管理各项服务标准及费用收缴方法 依据目前设定的小区酒店式物业管理的草案，对小区内的物业管理费收费进行计算，且制定标准。 物业收费标准：包括公共设施维护、修理费、统壹管理费、保安费、卫生费、绿化管理费。 酒店收费标准：客房，餐饮 温泉收费标准：泡池，按摩
10、 养老收费标准：托管，医疗，体检 旅游收费标准：导游，租赁 详细收费标准的制定在会议后确定组织部门，且进行工作排期。 第三部分酒店式物业管理中的组织架构图 SHAPE 人员配置：总计：74人+餐饮+温泉泡浴=120人 总经理：1人副总经理：1人办公室：1人部门经理：6人 客务部领班：2人接待：3人收银：3人商务中心：2人行李员：4人 领班：2人服务员：10人PA：9人 餐饮部领班：2人厨师长：1人服务员：厨师：财务部会计：1人出纳：1人核算：1人 温泉泡池领班：2人洗浴：消遣：保安部保安：8人 详细组织结构由通海会馆和综合办公室制定。 在建议组织架构中拟定人员为200人。 说明：在组织架构确定
11、之后，进行工作的安排和实施， 酒店式物业管理X公司的组建方式组织专题会议探讨，且确定实施。 建议组织架构图中下列单项设置专人。 第四部分通海会馆入驻安排的支配 酒店式物业的前期介入时机及相关工作 通海会馆从当下起先全面介入,参和物业管理工作之前进行的工作。主要包括项目规划设计阶段的介入、项目施工建设阶段的介入和项目销售阶段的介入。 1、项目规划设计阶段的介入 项目规划设计阶段须要从物业管理的角度参和项目规划设计方案探讨工作，从日后物业管理的角度考虑开发项目的规划设计。要设置物业管理工作用房、商业用房，给楼宇的清洁冲洗留公共水源，设置防盗监控系统，配备防火平安装置。酒店相关功能的设置提出设计要求
12、。小区的开放路口应集中且设岗亭，为物业管理X公司实施周边封闭式管理作打算。 2、项目销售阶段的早期介入 物业管理是客户、准客户和潜在客户所关切的重要内容，在销售中对物业管理相关的全部内容，包括物业管理收费、物业管理服务内容、物业管理承诺和物管X公司等对营销人员进行培训。 酒店入驻时间以及前期打算工作 通海会馆通过工程进度确定酒店入驻时间，且在入住前壹个月完成相关酒店式物业管理的基础工作。主要包括物业管理人员的选拔和岗位培训、物业管理资金的落实、物业管理制度的制定三个方面。 壹、物业管理人员的选聘和岗位培训 物业管理人员选聘 物业管理人员的选拔工作，应当从物业管理任务确定后起先着手。能够由负责人
13、依据物业管理接管的实际须要组织管理班子。 物业管理人员的培训 物业管理人员的应知应会主要包括如下内容： 1、应知的基本内容 1）物业管理人员应了解自身企业的基本状况，如：X公司的发展史、组织结构、劳保福利、X公司的规章制度、劳动纪律、平安守则、业务处理程序等。 2）物业管理人员应了解所管物业的基本状况，如：建筑物的构造、布局、功能、数量、质量等；各种场地的运用功能、面积、布局等；各种设备设施的位置、分布和功能等。 3）物业管理人员应了解X公司制定的住户手册及各种管理规定的主要内容 2、应会的基本内容 1）物业管理人员应懂得物业管理的基本常识，包括：应付特发事故的基本常识；防盗、防事故、防罪案的
14、意识及其基本常识；消防管理条例及防火灭火基本学问；待人接物的基本礼仪和礼貌用语；维护环境整齐的基本要求及基本标准。 2）物业管理人员应熟识本岗位的职责和本岗位的操作技巧和技能。 3）物业管理人员应驾驭以下学科的基本学问：包括行政管理、城市规划、房屋构造、建筑设备、市政工程、园林绿化、财务管理、心理学、公共关系学、电子计算机等。 二、物业管理资金的筹措 物业管理资金的来源主要有如下数项： 地产开发建设企业供应的“公共设施、设备的维护管理基金” 根据物业管理合同的规定向业主收取的“公共性管理服务费” 根据物业管理合同的规定向业主收取的“公共设施、设备的维护管理储备金” 物业管理X公司开展“特约管理
15、服务”的收入 物业管理运营性物业的经济收益 物业管理X公司开展多种运营活动的收入 政府赐予的“城市维护费补贴”。 对物业管理各项资金的收取，物业管理X公司应严格执行有关法规的规定。 三、物业管理的规章制度 1、物业管理X公司内部的规章制度 物业管理X公司成立伊始就应当建立壹套科学的、健全严格的规章制度，使人人有章可循，事事有据可依。能够将X公司的规章制度综合成壹本员工手册，便利员工全面地了解X公司整套的规章制度。 2、物业管理X公司对外的规章制度 物业管理X公司对外的规章制度，包括物业管理X公司向辖区业主、住户说明X公司的宗旨、权利和义务，说明物业管理X公司的管理服务范围，管理服务的方式、方法
16、以及要求业主和住户共同遵守的行为准则等方面的文件。 物业管理X公司对外的规章制度主要有：“公共契约”、“辖区管理规定”、“业主管理委员会章程”和“住户手册”等。 公共契约应明确以下内容： 物业管理X公司的名称、管理服务范围和管理权限、职责；物业管理X公司和辖区业主、住户双方的权利、义务及双方的法律责任。 2）辖区管理规定 辖区管理规定属于物业管理X公司面对辖区业主的壹份综合性管理文件。主要包括：向业主介绍辖区的管理机构的职责权限；公布物业X公司管理辖区的有关原则；公布运用、修理和养护物业的有关规定；公布维护环境和治安的有关规定；公布管理经费的有关规定等等。 3）业主管理委员会章程 它主要阐明的
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