房地产企业内部控制开题报告.docx

《房地产企业内部控制开题报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产企业内部控制开题报告.docx（8页珍藏版）》请在淘文阁 - 分享文档赚钱的网站上搜索。

1、 房地产企业内部控制开题报告 【摘要】本文针对房地产企业的特别性，论述了房地产开发企业的现状、非上市房地产企业提前实行内部限制制度的必要性及实行时的几个关键点和应实行的措施。 【关键词】非上市房地产开发企业； 发呈现状； 内部限制； 必要性； 关键点； 措施 【 abstract 】 this paper the particularity of the real estate enterprises, this paper discusses the present situation of real estate development enterprise, private real e

2、state enterprise of internal control system in advance of the necessity and a few key points and the measures that should be adopted. 【 key words 】 private real estate development enterprise; Development present situation; Internal control; Necessity; Key point; measures 中图分类号：F293.33文献标识码：A 文章编号： 一

3、、我国房地产业发展的现状 从2022年以来我国房市的实际运行状况和走一直看，我国的房市进入了调整期，市场起先走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场。从2022年6月起先，各商业银行的个贷利率起先下调，个贷7折利率又起先实行了。房地产形势起先回暖，政策起先松动，在这一轮房地产的发展中，我国房市的其他方面在将来将会发生以下改变： 1、价格会渐渐趋于合理。 2、供需结构会得到优化。 3、市场秩序会渐渐改善，房地产开发公司的行为会渐渐规范，相关制度建设也会渐渐得以改善。 4、市场集中度会得以提高。随着拿地、政府调控、行业竞争的加强、银行贷款的收缩等缘由，一些实力不强的中心房地产商或被淘汰出市场，或

4、被其他大的房地产商兼并收购，从而市场集中度会得以提高。 5、政府行为会得以规范。 二、非上市房地产业提前实行内部限制制度的必要性 1、企业自身发展的须要 房地产开发商假如想在新一轮的竞争中立足，必需练好内功，加强和规范企业内部限制，提高企业经营管理水平和风险防范实力，提升企业的竞争力。 2、国家相关制度体系的要求 我国先后出台了内部限制方面的制度指引和规范。 2022年4月26日，财政部、证监会、审计署、银监会、保监会联合发布了企业内部限制配套指引。该配套指引包括18项企业内部限制应用指引、企业内部限制评价指引和企业内部限制审计指引，连同此前发布的企业内部限制基本规范，标记着适应我国企业实际状

5、况、融合国际先进阅历的中国企业内部限制规范体系基本建成。为确保企业内控规范体系平稳顺当实施，财政部等五部门制定了实施时辰表：自2022年1月1日起首先在境内外同时上市的公司施行，自2022年1月1日起扩大到在上海证券交易所、深圳证券交易所主板上市的公司施行；在此基础上，择机在中小板和创业板上市公司施行；同时，激励非上市大中型企业提前执行。 3、房地产行业的特别影响 房地产企业因为受宏观调控的影响最大，受融资环境的影响也最大，资金投入大，建设周期长，建成后无法变更，项目建设涉及的政府部门多，涉及的利益主体多，这些特别性确定了房地产开发公司建立和完善内部限制制度尤其重要。 4、非上市公司实行的难度

6、大 非上市房地产开发公司因为经营管理大多不符合规范要求，人员素养良莠不齐，老板的经营管理理念落后，执行内部限制各要素大多不具备，执行内部限制制度的难度特别大。 这就须要非上市房地产企业提前运作实行内部限制制度，先从最重要的环节起先试行，在实行的过程中发觉问题，逐步改进，然后稳妥地扩大限制范围，逐步完善，达到企业内部限制配套指引的要求，待相关政府部门要求非上市公司正式施行内部限制制度时，可以供应合格的内部限制审计报告。 三、非上市房地产企业内部限制的关键点和限制措施 依据非上市房地产企业的实际状况，遵循内部限制的五原则（即：全面性原则、重要性原则、制衡性原则、适应性原则和成本效益原则），可以确定

7、非上市房地产企业在执行内部限制的过程中应当重点留意以下几个关键点并应实行适当的限制流程和限制措施。 1、开发项目的可行性探讨和立项。 2、工程招投标及合同签署。 3、资金限制。 4、工程质量验收及竣工验收。 （一）开发项目的可行性探讨和立项 房地产开发企业在开发项目立项上应建立集体审议联签制度，实行集体决策，并建立项目决策及实施的责任制度，且将不相容岗位分别。项目设计部门对开发项目的规划、设计进行可行性探讨与分析，充分考虑各方面因素，销售部门精确定位消费群体及预定售价，财务部、预算部、工程部等部门同时参加可行性探讨工作，对项目的施工可行性、项目所需的资金、应担当的税负、预期的净现金流量、投资收

8、益以及投资风险等进行综合分析和测算。其次是对项目进行评估，提出对项目投资决策的建议。必要时应从企业外部聘请有关专业部门进行项目评估。最终由董事会行使集体审议决策权。 （二）工程项目招投标及合同签署房地产开发企业的发包工程较多，而各类工程项目所需的施工资质也不同，开发项目应采纳公开招标的方式，按评标标准选择具有合格的相关资质的承包单位和监理单位；评标委员会应有项目设计部、工程部、工程造价部、财务部等共同组成。在同等条件下尽量选择以往曾合作胜利的企业，以期形成将来的战略伙伴，以利企业将来的发展。签署工程合同时，须要工程部、造价部门、财务部门共同参加审核，对合同的价格、内容、验收、税金、工程款支付节

9、点等进行审核，对合同的严密性、合法性、经济性签署看法，最终由项目负责人签署看法，流程须要符合规定的权限和程序。合同签署后，企业还要监控合同的履行状况。因工程变更等缘由造成价款支付方式及金额变动的，应供应完整的设计变更通知书等书面文件和其他相关资料，工程部协作工程监理方与施工方刚好办理工程变更签证手续，并对工程变更条款进行严格审核。变更签证手续必需有工程部、造价部、设计部、财务部的审核签证。重大的项目变更应当根据项目决策和概预算限制的有关程序和要求重新履行审批手续。 （三）资金限制 房地产开发企业动用的资金大，动辄几十万、几一百零一万，资金的筹集、调配和支出必需按严格的流程、对比资金预算、按资金

10、须要节点支配资金，资金支付应严格履行授权分级审批制度。 对重大的支出应上报董事会，实行集体决策和审批制度，并建立责任追究制度。 房地产开发企业通过财务预算的方式限制其净现金流量，以防止资金的闲置或断裂。对预算外的重大现金流出应上报董事会，并实行集体决策。对预算内的现金流出应尽量在保证企业信誉的条件下，结合信贷资金的流入时间，实行银行承兑汇票的方式延迟付款期，最大限度地利用资金的机会成本为企业增效。对收入则应刚好入帐，以加速现金的正向流量。对财务的日常支出限制应严格遵守企业内部限制的有关规定，实行授权审批制，并将不相容的岗位分别开，以保证企业内部限制的有效性与完整性。 房地产开发企业的财务部门应

11、当加强与承包单位的沟通，精确驾驭工程进度，依据合同约定，根据规定的审批权限和程序办理工程款价款结算，不得无故拖欠。 另外，房地产企业的财务部门应当对工程合同协议约定的价款支付方式、有关部门提交的价款支付申请及凭证、审批人的审批看法等进行审查和复核。财务人员在发觉办理价款支付业务过程中发觉申请支付的价款与合同约定的时间或金额不符，或与工程实际完工进度不符等异样状况，应当刚好报告，拒绝支付，或按特别事项重大事项集体审批联签后支付。因工程变更等缘由造成的价款支付方式及金额变动，应当对这方面的支付进行严格审核。 发包合同支付最终一笔款项时，必需要审核是否已经收到竣工验收报告和质量合格单，否则应拒绝或延

12、缓支付。 （四）工程质量验收及竣工验收 房地产开发企业应当建立竣工决算环节的限制与审计工作，未进行竣工决算审计的不得办理竣工验收手续。要重点审查决算依据是否完备、相关文件是否齐全、竣工清理是否完全、是否有工程建设环节的完整的工程技术经济资料、决算编制是否正确以及验收人员、验收报告的范围、验收的依据、验收的程序是否符合国家有关规定和标准等，严格限制施工中的舞弊行为。 在施行内部限制的过程中，非上市房地产企业应在抓住上述关键点的前提下，逐步完善，增加限制的范围，最终达到内部限制制度覆盖开发的各个环节，由全体员工共同实施，并做出内部限制评价和出具内部限制审计，促进企业实现发展目标，供应经营管理水平、信息报告质量、资产管理水平和法律遵循实力。 参考文献： 1、企业内部限制配套指引 2、企业内部限制基本规范 第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页