天津市房地产泡沫实证分析-什么是房地产泡沫.docx

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1、天津市房地产泡沫实证分析:什么是房地产泡沫摘要：文章从房地产价格增长率/GDP增长率、房价收入比、房地产开发投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、房屋空置率和销售竣工比、货币供应（M2）增长率等多个泡沫指标比较来看：11016-2022年天津市的房地产投资热度持续升温，商品房价格持续快速上涨，2003-2022年天津房地产市场发展过热，房地产市场存在肯定的泡沫现象。关键词：房地产；泡沫；指标近几年来，天津市发展快速，借助天津市整体发展和滨海新区效应的带动，2022年以来，天津成为继上海、北京等一线城市之后的新的房地产投资热点。由于房地产开发周期较长，现在的投资要在数年后才能

2、形成产品上市，将来市场的需求改变以及吸纳实力尚难预料，短时期内投机发展或阶段性过度发展，势必导致房地产泡沫的产生和膨胀，加之经济的快速发展、产业的快速扩张、土地的需求量大，地价的快速上升，这就极易形成土地投机，产生地产泡沫。因此天津房地产业运行中是否存在泡沫以及泡沫的程度已经成为当前政府、经济界人士、消费者、房地产开发商共同关切的问题。一、天津房地产泡沫实证分析（一）房地产价格增长率/GDP增长率指标分析19101-2003年，天津商品住宅平均价格年上涨幅度低于天津GDP增长速度，说明天津对房地产业的宏观调控有效，使房地产泡沫现象得到遏制，天津的房地产业运行正常。但是，2004-2022年，房

3、价暴涨，天津商品住宅平均价格年上涨幅度显著高于GDP增长速度，商品房价格增长率/GDP增长率的平均值为1.6，2022年天津房价增长率/GDP增长率达到2.05，2022年达到1.81，该比值显著高于全国的平均值，说明天津的房地产市场已经存在泡沫现象，究其缘由，是房价的暴涨导致了该指标的超额，表明房价的增长已经显著高于GDP增长，预示着房价的增长有可能超出人们的收入增长速度和国民经济的有效支撑，虚高的房价将吸引投资浪潮，促成空置率的上升，引发经济泡沫的形成和膨胀。（二）房价收入比2003年以来天津的房价收入比从发展趋势上来看，总体呈急剧上升的趋势，平均值为7.74，虽然低于96个国家的平均值，

4、但是2022年的房价收入比高达9.27。同时，2004年以来天津的房价收入比显著高于全国的平均水平，且差距呈逐年上升的趋势，由此可以看出，2022年天津的房地产泡沫接着增多。（三）货币供应（M2）的增长率19101-2003年货币供应的增长率低于20，但仍高于10，但到2004-2022年，又出现了反弹。商品房价格的改变趋势与货币供应的改变趋势基本一样，但商品房价格的改变要先于货币供应改变一段时间，且波动较大，这说明房价改变还受到其他诸多因素的影响。2004-2022年间，货币供应增长率呈下降趋势，但商品房价格增长率却还是呈高速增长的趋势。由于货币供应的下降，2022的商品房价格增长率有所下降

5、，但是2022却又快速回升，政府的宏观调控政策未见明显效果。天津房地产泡沫现象还是不容乐观。（四）房地产开发投资/全社会固定资产投资天津市房地产开发投资占全社会固定资产投资比重除11019-2000年接近30外，其后几年至2022都始终处于20的旁边，尽管其比值高于国际上公认的10的比值，但还是远远低于30的泡沫指标。因此，天津市的房地产市场泡沫度不高，还算是健康运行。（五）房屋施工面积/房屋竣工面积2003-2022年期间天津市商品房施工面积/商品房竣工面积的比值低于或略高于2.5，说明天津市的房地产市场的需求旺盛，供应略紧，从而拉动房价的上涨。2022年该比值达到3.07，且呈逐年上升的趋

6、势，可见目前的房地产投资热度不断升温，有形成泡沫的危急。（六）商品房空置率和销售竣工比总体上，天津市房屋销售竣工率均小于1，商品房竣工面积大于销售面积，商品房空置面积持续增加，但累计空置面积增幅减缓。近几年的房屋空置率均高于20以上，商品房积压严峻。二、结论由于目前对于“房地产泡沫系数”的探讨还不够深化，无法给出一个科学精确的评判标准（即一般指的“没有泡沫、出现泡沫、泡沫严峻”的界限和区间），但通过对各项指标值的横向、纵向的比较，天津房地产业在19101-2003年间，大部分特征指标并没有显示出房地产泡沫的特征，更没有出现房地产价格脱离市场基础价值的飞涨，可以说这一时期，天津房地产市场并没有出

7、现房地产泡沫。而2003-2022年间，天津房地产市场发展过热，泡沫现象已经出现，至于这一泡沫是否会接着膨胀还是会得到遏制，要看中心政府和天津政府的宏观调控以及房地产市场各方博弈的结果，对市场出现的危急信号仍旧应当赐予足够关注，逐步引导市场走向理性。参考文献：王子明.泡沫与泡沫经济非均衡分析M.北京高校出版社,2002.本文为天津市建委软科学探讨安排项目（2022-软46）。（作者单位：天津城市建设学院管理工程系。作者为在读博士） 第5页 共5页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页第 5 页 共 5 页