房地产开发成本估算 试论房地产企业经济管理中的成本管控.docx

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1、房地产开发成本估算 试论房地产企业经济管理中的成本管控 摘要：房地产行业的快速发展一方面带动了经济的增长和人们生活质量的提高，但是由于房地产行业本身所具有的对市场依靠性较高的特点，无疑使其在市场经济的形式下增加了其潜在的行业风险性。为此，为更好加快房地产事业的稳定、良性发展，不仅须要我国宏观调控的支持，更须要房地产企业不断加强其经济管理中的成本管理和限制工作。 关键词：房地产；经济管理；成本管理；限制 中图分类号：F293.3文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2022）03-0020-02 随着市场经济形势的不断发展变革，房地产开发企业之间的市场竞争日趋激烈，如何企业在激烈的市场

2、竞争中立于不败之地，从而更好创建出企业的经济效益，已成为现阶段房地产开发企业所面临的一项严峻任务。对于房地产开发企业而言，要想实现经济效益和社会效益的最大化，除了要紧随市场需求开发出相宜的房源外，还要在设计、施工、装饰等各方面最大限度的降低投入成本，对经济资本进行全面的管理和限制。 一、设备、材料投资的管理 设备与材料是房地产开发所必备的重要因素，因此对其的投资便成为了做好成本管理的首要工作。一般而言，对于设备与材料的供应，一般以大渠道供货为主，自行进行市场选购为辅。在自行选购时，由主管工程的机关、工程指挥部共同参加，坚持三人同行、货比三家，力求质优价廉，大型的设备订货可实行招标方式，在签订的

3、合同中要明确质量等级和双方责任义务，设备材料进场后如有质量问题，现场施工代表及施工单位有权拒收，以达到保证供货质量、节约设备材料投资的目的。 二、预结算管理 加强工程预结算管理，就是说对于投入工程的每一笔资金都要心中有数。 第一，预结算管理人员在工程开工之前，依据施工安排支配的内容和合同规定的结算方式编制出工程施工图预算，并且把每一项预算费用包括人工费、机械费、材料费、间接费等分解到每一个单位工程，甚至分部分项工程。 其次，在施工过程中实现动态的预算管理。在初步设计阶段就实施招标的工程，俗称“三边工程”，工期紧，施工内容存在不行预见性，工程内容和施工措施会常常发生改变。 第三，预结算管理人员要

4、根据合同要求，刚好收集整理合同价调整的有关原始资料。 三、从设计阶段对造价的限制 1、关于设计阶段限制造价问题的对策 加强设计依据的审查，笔者认为我国目前建设部门缺乏专业的项目投资审查机制，因此，建设部门应建立相应的“项目造价审查小组”，以确保设计阶段的造价符合实际状况，保证项目的顺当实施。设计部门应通过正常的市场渠道获得设计项目，从根源上消退设计质量隐患。只有这样，才能杜绝设计管理中的“黑、乱”现象，保证设计资金用到刀刃上。 2、严格办理设计变更签证 第一，严格设计变更签证审批程序 一般性变更由甲方现场代表起草，交施工负责人及工程指挥部领导审批，大项的变更，应先做概算，报主管首长批准后实施。

5、同时要注意变更的合理性，对于不必要的变更坚决不予通过，对于某些不合理或保守设计，在满意运用要求的前提下，通过优化设计，可降低工程造价。 其次，加强对设计变更工程量及内容的审核监督 对于变更中的内容及工程量增减，由施工、预算人员进行现场抽项实测实量，以保证变更内容的精确性。制定统一的设计变更管理方法，要求变更单编号连贯一样，提高变更单的内容质量，同时变更要精确刚好。 四、从发包阶段对造价的限制 1、通过招标方式选择好施工队伍。建设部颁发建设工程招标投标暂行规定中指出：“确定中标企业的主要依据是标价合理、能保证质量和工期，经济效益好、社会信誉高。” 2、对大宗材料和大型设备实行单独招标选购，最大程

6、度降低材料设备投资。 在工程造价中，材料设备费用所占的比重很大，其选购、供应和管理是否科学，不仅干脆影响工程质量，而且影响着工程造价。因此，投资方应对建筑材料和设备的货源、价格建立信息网络，驾驭市场行情。对差价大的大宗材料或价值大的设备，我们通常选择干脆与厂家定货自供，或者由施工单位购买，业主参加材料的招标工作，真正选择到质量优良、价格合理的材料、设备。 3、严密工程承发包合同。通过招标、投标选定了施工队伍，即可签订建设工程承发包合同。合同价即为中标价。在合同履行过程中,通过有关的合同条件，将合同各方的投资工作亲密联系起来，促进投资工作的开展和投资限制目标的实现。 4、严格按合同约定及实际完成

7、的工作量支付工程进度款。投资方应在合同约定的基础上，精确做好对已完工程量的计量，严防工程进度款的超进度支付。 5、投资主体要在规范自身行为的同时，加强对监理单位的管理，主动主动地防范施工单位的索赔。索赔发生的缘由，除了以上谈到的合同缺陷及合同变更外，一般还有以下几种：业主违约、业主代表（监理工程师）行为不当、其他不行抗力的影响等。监理工程师是接受业主托付进行工作的，因此从施工合同的角度，由他们的不当行为给施工单位造成的损失，应由投资方担当。业主除了严格履行施工合同约定的条款外，还要做好“监理的监理”。 五、从施工阶段对造价的限制 工程建设进入施工阶段后，由于工程设计已完成，工程量已完全详细化，

8、因而影响工程投资的可能性只有5%-10%,节约投资的可能性已经很小。但工程投资却主要发生在这一阶段，奢侈投资的可能性则很大，可以说施工管理水平的凹凸干脆影响建设工程造价，做好施工阶段的投资限制，也是整个建设项目投资限制的重要组成部分。 1、仔细做好施工组织设计的审查工作 工程项目的施工组织设计提出了工程施工中进度限制、质量限制、投资限制、平安限制、现场管理等目标以及技术组织措施。施工组织设计的基本内容包括工程概况和施工条件分析、主要工程的施工方案、施工进度安排和施工平面图。它是施工阶段的全局性的技术经济文件。对施工组织设计进行优化，主要目的之一就是使投资与工期、投资与质量之间的关系能够得到正确

9、处理。要正确处理质量、工期和投资三者之间的关系，不能一味要求缩短工期而以较大的投资作为代价。要督促施工单位做好施工进度安排网络图的设计和优化，在保证工程质量和满意工期的前提下，尽可能降低工程造价。 2、严格工程变更及现场签证的审查与限制 在工程项目的实施过程中，由于多方面的状况改变，常常出现工程量改变、施工进度改变以及发包方与承包方在执行合同中的争吵等很多问题。由于工程变更所引起的工程量的改变、承包方的索赔等，都有可能使项目投资超出原来的预算投资。对必要的设计变更，应做到以下几点：（1）进行工程量和投资增减分析，论证变更的必要性；（2）全部设计变更均需经发包方代表或发包方托付进行项目管理的监理

10、工程师同意；（3）当设计变更超过原设计标准或已批准的建设规模时，均应经原项目审批部门和其他有关部门的审查批准。严格限制施工现场的签证。对于因施工条件或无法预见的状况的发生所引起的工程量的改变,需进行现场签证。现场签证一般涉及工程量的增减、施工方案的变更和施工时间的变更，在工程建设管理过程中，要建立完备的现场签证手续，签证必需达到量化要求，签证的工作量应主要为现场实测、实量或清点的实物量，如长度、高度、深度、宽度、规格等，避开出现建设单位工程管理人员只管签证，不算经济帐的现象，造成投资失控的严峻后果，变事后被动限制为事前主动限制工程造价。 3、做好合同管理，做好索赔管理 加强施工合同的费用限制，

11、是施工阶段投资限制的一项重要内容。积累一切可能涉及索赔论证的资料，加强索工程造价管理是一门集经济、技术、管理于一体的具有前瞻性的学问，对可能引起的索赔应当有所预料，刚好采体补救措施，有效避开索赔事务的发生。 4、做好竣工决算审核，限制工程造价作为一项核心工作来抓，使有限的建设资金发挥出最大作用。建设项目竣工决算的审核是限制工程造价的最终一个环节。由于在施工中常常会出现各种改变，如：地质条件的改变、材料的代换、工程量的增加等。投资方通过对竣工结算的管理，使结算价款不仅能符合合同的约定，而且能够真实地反映业主对工程所作的变更状况。 参考文献： 1张建坤;房地产开发企业健康评价体系与实证分析J;东南高校学报(哲学社会科学版);2022年01期 2奉献社会 造福一百零一姓天津住宅集团在创新中实现跨更加展J;中国房地产;2022年01期 第8页 共8页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页第 8 页 共 8 页