房地产企业会计核算中会计与税法差异(共3791字).doc

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1、房地产企业会计核算中会计与税法差异(共3791字)摘要：近年来，随着国内房地产行业的发展，已构成我国GDP指数的重要部分，其企业开发、运营周期长，资金量大，涉及税目种类繁多，纳税金额大等，导致在房地产企业会计核算中会计与税法均有所不同，即缴税纳税也存在着很大差异。本文首先追随到会计与税法产生差异的根源；其次根据会计与税法核算差异，寻找哪些具体方面存在不同，如预收账款、间接费用、税金等差异分析；最后，在房地产企业的核算差异中，提出房地产会计核算处理与税法差异的相应对策。关键词：房地产；企业；会计核算；税法；差异一、会计与税法产生差异的原因会计与税法之间既有联系又有差异，两者都是构成企业财务的重要

2、组成部分，起着至关重要的作用，会计核算出来的数据信息可以为税法审核监督提供重要凭证，然而，税法审核且核准后的结果也可以为会计核算更新数据，改变财务决策方向。（一）核算依据和标准不一致虽然会计和税法都构成企业财务的重要组成部分，但两者在实际核算中都存在明显差异。会计在核算时，都严格遵循会计准则，记录企业实际的资金活动，并将企业的资金收支状况，转达给投资者、决策人等需求者。同时，会计会根据不同行业的企业，其核算的方式也多有变化。然而，税法则是必须严格以税务的法律法规制度为依据，其工作职责是监督、审查纳税人的纳税情况，力求客观准确，以免发生纳税人偷漏税等事件发生。所以，会计在实际操作中倾向于灵活性，

3、而相对于会计，税法更多都是真实、严谨、准确，并带有一定的强制色彩在里面。（二）核算对象不一致目前，就核算对象来说，会计的核算始终贯穿于企业运营的整体，其涉及企业的所有，如各个部门、资金、资产和原材料等，都是会计核算的重要部分。而税法则是核查纳税人的缴款情况。因此，相较于会计工作的全面烦琐，税法工作的内容往往简单且单一，工作压力也比较小。二、房地产企业中会计与税法的差异分析（一）预收账款的差异分析（1）财务准则及会计核算。房地产企业的项目周期较长，其过程大致分别为取得项目、开发土地、建筑实施、项目完工阶段，企业主要以预售方式销售商品房屋。根据财发【2003】55号文件关于建筑、施工房地产企业的财

4、务制度中，明确指出房地产企业在开发土地上建筑的商品房屋，待到工程竣工后，可与买方签订购房协议，并移交商品房屋，进而实现房地产的主营收入。若工程项目未达到竣工状态，房屋为半成品，则收到的房屋款项视为预售款，会计核算中不确认收入，记为“预收账款”，等到项目竣工后，结转相关成本，再确认主营收入。（2）税法规定及税法调整。依据国税发【2009】31号文件房地产开发、经营业务企业所得税征收办法中，规定买卖双方签订购房合同后，无论项目是否竣工，所取得的一切收入，均视为销售收入。如果在房地产竣工前和竣工后中，结转相关成本，得出实际利润额与预计利润额有差异，则合并其他相关项目计算房地产企业应纳税额。由此可见，

5、在房地产企业与客户签订购房合同后，取得商品房预售款，会计核算中不确认为收入，而税法中确视为收入，则两者之间有差异，需要在所得税汇算时进行应纳税所得额调整。（二）间接费用的差异分析（1）财务准则及会计核算。据企业财务制度规定，间接费用的核算也存在差异。其一，房地产企业发生的管理费或销售费，如业务招待费、广告费及宣传费，作为费用科目，记在管理费用或销售费用科目下。其二，房地产企业用于配套实施所花费的款项，即预提费用，记账时借方：“开发成本”，贷方：“预提费用”或“应付款项”。其三，房地产关联企业受其委托，向银行贷款支付费用等成本，其利息会计核算为当期费用，在利润中予以扣除。（2）税法规定及税法调整

6、。据我国税法规定，房地产企业的管理费或销售费科目下，业务招待费按实际费用的60%和当年实际销售收入的千分之五，孰低原则，予以扣除；广告费和宣传费按规定，予以扣除销售收入15%的支出费用。而预提费用和借款利息支出，也都存在扣除上限，预提费用可以扣除小于合同金额的10%部分；借款利息则是予以扣除借款金额小于注册资本50%部分，其余超过部分都要在所得税汇算时，进行应纳税所得额调整。（三）所得税差异分析（1）财务准则及会计核算。目前，就房地产企业而言，会计与税法的税金差异主要体现在预收款是否缴纳企业所得税。结合上述结论，在会计核算中，预收账款收入不确认主营收入，且依据会计配比原则，没有主营收入也就不存

7、在利润。因此，在财务制度下，会计在核算应纳税所得额主要以企业利润总额为依据，收入没确认，则企业利润和所得税也都无法确认。（2）税法规定。根据我国税法制度，房地产企业即使没有确认预收款为主营收入，也需要做好会计核算，计算出利润和应纳税额，并以此申报企业所得税。例如，A房地产企业预收款150万元，房屋未竣工未交付，企业成本利润率10%，所得税率25%，具体核算如下：会计计算所得税=0*25%=0元；税法计算所得税=（预收款*成本利润率）*所得税率=（150*10%）*25%=3.75万元。由此可见，在房地产企业所得税方面，会计核算与税法的差异巨大，尤其是在年末，更会影响企业的财务报表。三、提出房地

8、产会计核算与税法的差异对策（一）在预售方面协调好财务准则与税法在房地产企业与客户签订购房合同后，企业收到房屋预售款项时，无论企业是否确认主营收入，都要进行计提、缴纳各项税费，这种会计核算方式，既违反了收入、成本、税费的配比原则，又不符合我国税法规定，也影响了房地产企业的未来发展。因此，房地产企业在收到房屋预售款项时，可暂时不进行会计核算，待到确认主营收入后，再对预收款、尾款等确认，同时也要计提、缴纳税费，最后再结转各项款项。（二）在间接费用方面合理协调好财务准则与税法在房地产企业开发、施工、竣工等阶段，都会产生一定比例的间接费用，如营销费、管理费、成本类等，财务人员在核算期间费用时，都应该明确

9、这些间接费用的真实用途，哪些费用发生某项目的哪个阶段。在房地产企业开发时，会计核算并控制好管理费额度，如招待费预算，对于广告和宣传费，若扣除本年费用仍有余额次年可继续扣。但在房地产开发后，二者对间接是间接费用，即将房地产的开发成本支出核算成开发间接费用，这并不符合房地产会计核算要求，不仅影响房地产的项目成本核算，也影响企业缴纳所得税金额，有可能被视为企业偷逃税。所以，房地产企业的会计人员一定要严谨审核每笔费用支出的用途，以免错误的核算方式为企业带来不良影响。（三）熟悉会计与税法的所得税核算方式在房地产收取预售房款时，会计与税法存在差异，根据房地产开发和视同销售企业特定业务纳税调节明细表-“计算

10、特定业务的纳税调整额”所明示，税法已将预售房款确认主营收入，但“营改增”后纳税义务有所改变，可将教育费附加和城建税等小税种，于当期税前扣除，减少房地产企业本期利润，进而合理冲减了应纳税所得额。四、结语近年来，随着我国税收政策的不断改革，对于房地产企业来说，会计和税法之间的差异越来越多，这就要求企业的财务人员除了合理、合法地会计核算外，还要不断地学习税法中的相关内容，尽可能做到熟悉房地产会计核算和税法之间的差异，从而合理合法地为企业税收筹划。参考文献1雷震.“营改增”背景下的会计核算变化以房地产行业为例J.中国国际财经（中英文）,2017（20）.2黄丽娟.房地产企业会计核算中会计与税法差异分析J.时代经贸:财税金融,2018（10）.3吴若彪.企业所得税汇算清缴房地产企业会计与税务的差异及调整J.经贸实践：热点透视2017（8）.4马超.房地产企业会计处理与税法差异研究J.财会学习:税务园地2018（7）.5李倩.房地产企业所得税汇算清缴会计与税法处理差异分析J.现代经济信息2018（9）.6马红涛.“营改增”后房地产公司企业所得税汇算清缴的探讨J.会计师,2017（7）.第 6 页 共 6 页