岳阳市住宅物业服务分期四级基准价统一标准.docx

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1、岳阳市住宅物业服务分期四级基准价统一标准岳阳市住宅物业服务分期四级基准价标准 综合管理服务标准和收费基准价 项目 内容 服务要求 每平米建筑面积月收费标准 管理处设置 (1)小区内设置管理处。 办公场所整齐有序。 配置办公家俱、电话、电脑、打印机等办公设施及办公用具。 0.24 管理人员要求 小区经理持证上岗，有十二个月以上小区经理任职经验。 管理人员服装统一,挂牌上岗，仪表整齐规范。 服务时间 周一至周日每天12小时在管理处进行业务接待,并供应服务。 日常管理和服务 服务规范应符合物业管理行业规范要求。 二十四小时受理业主或运用人报修。急修半小时内到现场处理，通常修理有一天内完成。 对业主或

2、运用人投诉在二十四小时内回复处理。 制订小区房屋装修申请、审批、巡察、验收等装修管理制度，建立业主或运用人房屋装修档案，对不符合要求行为、现象马上劝阻、阻挡或汇报。 建立健全财务管理制度，对物业服务费和其它费用收支进行财务管理，做到运作规范，帐目清晰。 建立档案管理制度，建立齐全小区物业管理档案包含物业完工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、日常管理档案等。 制订小区物业管理和物业服务工作安排，并组织实施。 可实行走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多个形式和业主或运用人进行沟通，每十二个月沟通面不低于小区住户80%。 制订管理处内部管理制度和考评制度。 利用计算机进行管理。 服务窗口应公开服务内

3、容和程序、收费项目和标准。 每十二个月对业主或运用人进行一次满足状况测评，对测评结果进行分析并马上整改。 能供应三种以上特约服务和二种以上便民服务，节假日有专题部署，每十二个月组织两次以上小区活动。 综合管理其它服务项目达成约定服务标准。 对违反管理规约或政府相关要求行为进行劝阻、阻挡或报相关部门处理。 备注：1、小区内设置管理处，若建筑面积小于2万平方米，综合管理费增加5%。 2、每一级服务内容和要求应高于并包含低一级服务内容和要求。 二、公共区域清洁卫生服务标准和收费基准价 项目 内容 服务要求 每平米建筑面积月收费标准 楼内公共区域 地面和墙面 每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，地面每

4、日拖洗一次以上，大堂、门厅花岗石、大理石每季保养一次，保持材质原貌，干净、无灰尘。 0.20 楼梯扶手、栏杆、窗台 隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。 消防栓、指示牌等公共设施 每七天擦抹二次，目视无灰尘、无污渍。 天花板、公共灯具 每个月除尘一次，目视干净、无蛛蛛网。 门、窗等玻璃 每半月擦拭一次，其中门厅玻璃每七天一次，目视干净、光亮、无灰尘。 天台、屋顶 保持清洁、无垃圾。 垃圾搜集 按楼层设置垃圾搜集点，每日清理二次，搜集点四周地面无散落垃圾、无污迹、无异味。 电梯轿厢 每日擦拭、清扫一次以上，每个月对电梯门壁打蜡上光一次，表面光亮，无污迹。 楼外公共区域 道路地面、绿地、明沟 道路、地

5、面、绿地每日清扫二次以上，广场砖地面每半月冲洗一次；目视地面干，地面垃圾滞留时间不能超出二小时；明沟每日清扫一次，明沟无杂物、无积水。 公共灯具、宣扬栏、小品等 每七天擦抹二次，目视无灰尘、光明清洁。 水景 每七天二次打捞漂移杂物，保持水体清洁，水面无漂移物；定时对水体投放药剂或进行其它处理，保持水体无异味。 垃圾厢房 有专员管理。生活、建筑垃圾封闭存放，垃圾厢每日清理、冲洗二次以上，垃圾厢整体清洁、无异味，灭害方法完善。 果皮厢、垃圾桶 合理设置。每日清理二次，擦拭一次，厢无溢满、无异味、无污迹。 消毒灭害 每个月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每六个月灭鼠一次。 备注：1、有没有电梯、消

6、防栓不作为保洁费用增减条件。 2、公共部位无窗户玻璃物业小区，若选择一级或二级保洁服务，收费标准减0.01元,选择三级(含三级)以上,应减0.03元。 3、因弃用垃圾井而改作按层每天两次搜集垃圾，收费标准可上浮0.02元。 4、无水景物业小区，若选择四级或五级保洁服务，收费标准减0.02元。 5、外墙清洗频次、标准自行约定，费用另行结算分摊。 6、每一级服务内容和要求应高于并包含低一级服务内容和要求。 三、公共区域秩序维护服务标准和收费基准价 项目 内容 服务要求 每平米建筑面积月收费标准 人员要求 专职保安人员中45周岁以下人员占总数40%以上，身体健康，工作仔细负责并定时接收专业培训。 能

7、处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确运用各类消防、物防、技防器械和设备。 上岗时佩带统一标记，穿戴统一制服，仪表仪容规范整齐。 配置对讲装置和其它必备平安护卫器械。 0.32 门岗 各出入口二十四小时值班看管，其中主出入口双人值勤，6：00-20：00立岗，并有详细交接班统计和外来车辆登记统计。 外来人员进入小区，经过对讲系统联络住户，确定是否放行。对进出小区车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整齐、有序、道路通畅；对大型物件搬出实施统计。 巡查岗 保安人员手持巡更采集器，按指定时间和路途每二小时巡查一次，关键部位应设巡更点。有巡更统计。 接到火警、警情后非常钟内抵达现场，帮助爱护现场，并汇报

8、管理处和警方。 在遇到异样异样状况或住户紧急求援时，非常钟内赶到现场，实行对应方法。 技防设施 和救助 (1)小区设有监控中心，应含有录像监控、楼宇对讲、周界报警、住户报警、门锁智能卡等4项以上技防设施，二十四小时开通，并有些人驻守，凝视各设备所传达信息。 监控中心接到报警信号后，保安人员应五分钟内赶到现场进行处理，同时中心应接收用户救助要求，解答用户问询。 车辆管理 地面、墙面按车辆道路行驶要求设置指示牌和地标，车辆行驶有要求路途，车辆停放有序。 有专职人员二十四小时巡察和帮助停车事宜。 备注：1、公共区域秩序维护服务收费标准，按小区两处出入口配置岗位标准进行测算。如小区规范出入口多于或少于

9、二个，按实际配置增减费用。 2、小区建筑面积小于1.5万平方米,费用增加10%；小区建筑面积在1.5万至5万平方米之间，费用增加5%；小区建筑面积在5万至15万平方米之间，费用不变；小区建筑面积在15万至20万平方米之间，费用降低5%；小区建筑面积大于20万平方米，费用降低10%。 3、本价格不包含车辆管理人员和各类收费停车库所发生费用。 4、每一级服务内容和要求应高于并包含低一级服务内容和要求。 四、公共区域绿化日常养护服务标准和收费基准价 基础条件 内容 要素 养护要求 每平米绿地面积年收费基准价 1、绿地总体布局合理，满意居住环境须要，集中绿地率10%以上。 草坪 修剪 草坪保持整齐，草

10、高不超出8cm。 3.80 清杂草 每十二个月清除杂草七遍以上，杂草面积小于5%。 灌、排水 常年确保有效供水，有低洼马上整平，基础无积水。 施肥 按肥力、草种、生长状况马上施肥，每十二个月二遍以上。 2、利用植物、山石、水体等设置景点，且和环境协调。 病虫害防治 马上做好病虫害防治。 其它 草地生长正常，斑秃黄萎低于5%。 3、乔、灌、地被、配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积0.5%以上。 树木 修剪 乔、灌木修剪每十二个月三次以上，基础做到无枯枝、萌枝；篱、球造型植物马上修剪，每十二个月不少于五遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀援植物修剪马上，每十二个月不少于三

11、次，基础无枯枝。 中耕除草、松土 适时中耕除草、，做到基础无杂草，土壤疏松。 施肥 按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥；每十二个月普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍。 病虫害防治 防治结合、马上灭治，关键病虫害发生低于5%。 扶正加固 树木基础无倾斜。 其它 乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。 4、绿地保留率101%，乔、灌、草等保留率101%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。 花坛花景 部署 十二个月中有二次以上花卉部署，三季有花。 灌、排水 保持有效供水，无积水。 补种 缺枝倒伏不超出十处。 修剪、施肥 马上清除枯萎花蒂、黄叶、杂草、

12、垃圾；每十二个月施基肥一次，每次部署前施复合肥一次。 病虫害防治 适时做好病虫害防治。 备注：1、本标准中所指绿地等级收费标准是按年、按绿地面积设置。绿化养护费用分摊公式为：每个月每平方米建筑面积绿化养护费用该级绿地收费 标准 绿地面积 可分摊面积12。 2、绿地以种植面积计算：地下车库顶上绿地按补票面积计算；棚架按垂直投影面积计算；行道、散植树按树冠垂直投影面积1/5计算；嵌草停车地坪按地坪面积1/10计算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积1/10计算；未定事项可按约定计算。 3、绿地面积 计算以建设单位供应绿化完工图为主，以实地丈量为辅。 4、草坪修剪频次所表示为暖地型草修剪次数，冷地型草修剪频

13、次应酌情增加。混合型运动草坪应增加修剪频次，可按实调整。 5、因修剪等产生废弃物，整理集中堆放，清运马上；树上悬挂物马上清除；发觉死树清除、适时补种，保持绿地清洁整齐。 6、植物浇灌以保持土壤有效水份为标准，应按气候、立地条件、品种、生长等状况酌情增减浇水次数。 7、运用化学药剂，必需严格实施国家现行相关要求。应选择高效低毒、低残留药剂限制有害生物危害，并在喷药前安民通告。 8、每一级服务内容和要求高于并包含低一级服务内容和要求。 五、公用部位、公用设备设施日常运行、保养、修理服务标准和收费基准价 项目 内容 运行、保养、修理服务要求 每平米建筑面积月收费标准 公共部位 房屋结构 每十二个月二

14、次以上对房屋结构进行检验，包含运用平安部位每季检验一次，并有统计，发觉损坏马上支配专题修理并通知相关业主、运用人。 0.10 门窗 每天巡察楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭敏捷并无异样响声。 楼内墙面、 顶面、地面 墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。 管道、排水沟 每个月一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保持排水通畅，每六个月检验一次屋顶，发觉防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损，应马上修理。 屋顶 围墙 每半月一次巡察围墙，发觉损坏马上修复，铁栅栏围墙表面无显著锈蚀，保持围墙完好。 道路、场地等 每七天一次巡查道路、路面、侧石、围墙、井

15、盖等，发觉损坏马上修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损 休闲椅、凉亭 每日一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发觉损坏马上修复，保持原有面貌，确保其平安运用。 雕塑、景观小品等 室外健身设施 每日巡查一次，发觉损坏马上修复，确保器械、设施平安运用。 儿童乐园等 平安标记等 对危急、隐患部位设置平安防范警示标记，并在关键通道设置平安疏散指示和事故照明设施，每个月检验一次，确保标记清晰完整，设施运行正常。 备注：1、一类零星修理范围包含：内外墙面小面积修补；更换公共走道门窗五；疏通落水管、污水管等排水、排污管道；更换公共走道门窗玻璃；邻居道路侧石、路面修补；设施、设备标识修

16、补；扶手、栏杆、灯杆等补刷油漆、金件。 2、二、三类零星修理范围在一类基础上，还包含本类中包含其它共用部位或设施零星修理。 3、前期物业管理中按相关要求属建设单位负责保养设施由费用建设单位负担。 供水系统 变频水泵 0.06 备注：供水系统基础组成：1、一般水泵：供水运行；供水设备保养；水池、水箱清洗；水质抽样化验。 2、变频水泵：供水运行；供水设备保养；蓄水池清洗。 排水系统 1、每天二次检验污水泵、提升泵、排出泵，每季1次润滑加油。 0.05 2、每十二个月二次对汗水处理系统全方面维护保养。 3限制柜电气性能完好，运作正常。 4、污水处理系统正常运行，四周基础无异味和显著噪声，过滤格栅无堵

17、塞，污水排放符合要求。 公共照明 公灯 马上修复损坏灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、邻居灯亮灯率在101%以上。 多层0.08 景观灯、节日彩灯、大堂 吊灯等 保持灯具完好，亮灯率在101%以上。 高层0.10 公共电气柜 每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每个月一次保养室内、室外公共电气柜，每十二个月一次电气平安检验，确保电气设备运行平安正常。 大堂空调 大堂分体空调运用期间每个月清洗一次，每十二个月检验、保养二次，确保其正常运用。 备注：1、公共照明成本组成：公共照明运行；零星更换灯泡、灯头、灯座、开关等；设备养护。 2、楼道内运用感应灯按收费标准酌减0.01元计费。 3、

18、三类中大堂未运用分体空调，标准准酌减0.02元计费。 消防系统 防设施、设备 1、消防泵每个月开启一次并作统计，每十二个月保养一次，确保其运行正常。 多层0.03 2、消防栓每个月巡检一次，消防栓箱内多种配件完好。 高层0.04 3、每天检验火警功效、报警功效是否正常。 4、每十二个月试验一次探测器，并对全部限制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不全乡应当调换。 5、每六个月检验一次消防水带，阀杆处加注润滑油并作一次放水检验。 6、每个月检验一次灭火器，接近失效马上更新或充压。 备注：1、消防系统成本组成：消防设施、器材保养；消防设施年平安检测；灭火器更换。

19、地下车库或其它非共用部位设置消防报警装置修理养护费用未计入此费用中。 3、不包含消防部门报警联动安装检测费用。 避雷系统 避雷设施 每十二个月检验避雷装置一次，18层以上楼宇每十二个月应测试一次，确保其符合国家相关标准。 0.015 备注：避雷系统成本组成：避雷系统保养；避雷系统平安检测费。 弱电系统 楼宇对讲系统 不定时进行调试和保养，确保其二十四小时运行正常，对讲主机选呼功效正常，且选呼后对讲功效正常，语音清晰，对讲分机开锁功效、门体闭门器自动闭门功效正常。 0.08 住户报警 不定时进行调试和保养，确保其二十四小时运行正常，中心报警限制主机应能正确显示报警或故障发生，并同时发出声光报警信

20、号。 周界报警 二十四小时设防并正常运行，不定时进行测试和保养，确保该系统警戒线封闭、无盲区和死角，确保中心限制室能经过显示器、报警限制器或电子地图正确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。 监视系统 不定时进行测试和保养，确保各项监控设备二十四小时正常运行，能清晰显示出入人员面部特征和车辆车牌号，录像功效正常。 电子巡更 依据须要设定巡更路途、时间，不定时地进行调试和保养，确保其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和次序等数据显示、归档、查询和打印等功效正常，巡更违规统计提示功效正常。 备注：成本组成：系统运行；日常维护保养；系统设备修理；每降低一项，费用降低0.015元。 电梯

21、系统 电梯 确保电梯二十四小时运行，轿厢内按纽、灯具等配件完好，轿厢整齐。 0.40 2、托付专业修理保养单位进行定时保养，每十二个月进行平安检测并持有有效 平安运用许可证，物业企业应有专员对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。 3、电梯发生通常故障，专业修理人员二小时内抵达现场修理，发生电梯困人或其它重大事务时，物业管理人员须在五分钟内抵达现场应急处理，专业技术人员须在半小时内抵达现场进行救助。 4、电梯门无平安关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专员驾驶，或由业主大会要求专员驾驶，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障平安运行。 备注：1、电梯运行费用包含：电梯运行；电梯定时常规保养

22、；零星配件及修理；电梯年平安检测。 2、底层可原始设计不停靠，不分摊此项费用；如需运用按协议约定结算和分摊。 3、配置电梯驾驶员，人工费另按每平方米建筑面积0.08元计算。 4、电梯未实施二十四小时运行，另按每平方米建筑面积降低0.08元计算。 水景 1、每七天一次巡察检验喷水池、水泵及其它隶属设施，损坏部位马上修复，确保其正常运行。 按实分摊 2、重大节日前地景观设施进行平安、功效检验，确保节日期间各项废话运行正常。 备注：1水景费用分摊公式：电价水泵总功率运行时间+水价耗水量+设备保养费可分摊建筑面积 保险费用及其它 由业主大会和物业企业协商确定。 按实分摊 备注：1、如无对应设施设备，不得计收该项费用。 2、消防、避雷、电梯等专用设备养护标准如和专业标准有不相一样地方，以专业标准为准。 3、住宅区内设备应建立设备台帐，并有保养、修理统计。 4、按相关要求属建设单位负责保养设施费用由建设单位负担。 5、每一类服务内容和要求应高于并包含低一类服务内容和要求。 第21页 共21页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页第 21 页 共 21 页